Luka_I

Zatražite uvid u međuvlasnički ugovor od upravitelja zgrade, da vidite ako se u njemu išta spominje oko zajedničkih dijelova i dimnjaka. Predstavnici stanara redovito su tvrdoglavi i izigravaju bogove s vlastitim tumačenjem stvari. U sličnoj sam situaciji da ću morati platiti sanaciju tuđeg dimnjaka jer mi prolazi kroz stan, a predstavnik stanara odbija iz pričuve. Vidjet ću ako se možemo dogovorit za kompenzaciju barem dijela.

Ne razumijem, tko je odlučio što napraviti s priključkom? Što znači 2 otvora u 1?

Podižem ovu temu jer sam i sam u sličnoj situaciji, samo ja niti nisam korisnik dimovoda, ali mi susjed koji nema drugog načina za grijanje radi štetu zbog neispravnog dimnjaka. Planiram sam platiti te radove sanacije jer sam usred adaptacije stana, ali me zanima na koji način mogu pravno tražiti naknadu te štete koju sam moram pokriti. Pričuvu namjeravam prestati plaćati, ali bih volio imati pravno pokriće za to. Isti je slučaj da predstavnik stanara odbija sanaciju iz pričuve, a ostali stanari su svojim ponašanjem dovoljno rekli, pa ni ne planiram skupljati njihove potpise.

Dimnjačar koncesionar već niz godina izdaje upozorenja, ali od svega toga ništa. Imam u ruci nalaz prema kojem je još 2020. dimnjak označen neispravnim. Mislim da on tu ne može puno mimo predstavnika stanara i upravitelja. Inspektorat ću nazvati, ali mislim da oni neće odmah zapečatiti dimnjak, nego isto predložiti sanaciju kao i dimnjačar. A sve da i zapečate dimnjak, to nije trajno rješenje i susjed ga može otpečatiti i nastaviti loženje. Tužbe naravno traju godinama dok meni stan stoji prazan i poludovršen. Tako da po meni je jedino ispravno rješenje sanacija dimnjaka tako da ga susjed može sigurno koristiti, s time se slaže i dimnjačar - ali jedini je problem tko to plaća i tu dolazimo do klasičnog problema. Upravitelj tvrdi da mi ne može pomoći jer trebam većinu suvlasnika i suglasnost predstavnika stanara koji odbija ikakvo plaćanje iz pričuve jer kaže da svatko mora sebi platiti sanaciju dimnjaka. Dok susjed ispod kaže da nema novca za to i da treba ići iz pričuve. Očigledno je da, ako želim da se išta makne s mrtve točke, ja trebam sam platiti te radove sanacije da bih dovršio stan i onda tražiti od susjeda kompenzaciju bar polovice troškova. Ili od upravitelja neki aranžman da me oslobodi pričuve neko vrijeme. Takozvani princip "plati pa se žali".

Nakon pregleda dimnjačara, ustanovljeno je da uopće nije problem u vlazi s krova, nego isključivo u susjedovom dimnjaku koji se ne čisti, izbjegava se sanacija, i još je nedavno prešao s drva na pelete koji gore na nižoj temperaturi pa kondenzat gotovo naočigled curi. Obavijestio sam susjede da znaju da se to i njih tiče, a ne samo mene, i da se može zapaliti krov zgrade. Također sam zaprijetio protupožarnom inspekcijom ako to ne shvate ozbiljno. Predložio sam i da platim dio radova sanacije u interesu da što prije uselim, pa nek mi se to odbije od pričuve dok se ne pokrije. Tražio sam i izvođače takvih radova i njihove ponude. Zbilja više ne znam koliko tuđeg posla moram obavljati da se išta pokrene, i da mogu useliti u stan kojeg sam vlasnik. Ne znam više što drugo mogu napraviti osim tužbe protiv tog susjeda, ili cijele zgrade. Je li uopće moguće da susjed odbije radove u svom stanu u svrhu sanacije dimovoda kojega sam koristi?

Poštovani, ne znam što mi je najbolje za činiti u ovoj situaciji, pa se nadam nekim savjetima. Naime, zgrada u kojoj imam stan je dobila zabranu loženja (korištenja dimovoda) jer su stanari na čelu s predstavnikom odbili sanaciju dimovodnih kanala (ugradnja inox cijevi) koju je propisao nadležni dimnjačar koncesionar. Također odbijaju i redovan pregled i čišćenje dimnjaka jer ih većina stanova ni ne koristi, osim 2 od kojih je jedan susjed ispod mog stana - on nastavlja ložiti usprkos zabrani. Znam da je naš dimnjačar sklon samovolji i nabijanju cijena, polovičnom obavljanju posla itd. ali opet nije u redu da nekoliko susjeda koristi dimnjake koji su očito nesigurni za upotrebu i mogu uzrokovati požar na krovištu meni iznad glave. Međutim, naš stambeni upravitelj je kakav je, a s njime bezuspješno pokušavamo riješiti i jedan drugi problem vlage. Što se mene tiče, ja mogu napraviti prijavu požarnom inspektoratu ili MUP-u da susjed koristi dimnjak usprkos zabrani, ali onda vjerojatno slijedi kazna cijeloj zgradi i drama koju bih htio izbjeći. Po meni, imam nekoliko opcija i ne znam koje su najbolje za početak. Da li nagovoriti susjeda da prestane ložiti i pristojno ga upozoriti da ću ga prijaviti policiji ako ne prestane? Da li nastaviti s pritiskanjem na upravitelja da obavlja svoj posao ili ću mu prestati plaćati pričuvu? Pitanje je također jesmo li dužni platiti iz pričuve sanaciju dimnjaka koje koristi samo nekolicina stanara. Ali ako predložim susjedu da on sam plati sanaciju svog dimovodnog kanala koji prolazi kroz moj stan, naravno da će to odbiti. Iako je već i u prošlosti ostao dužan za određeni iznos pričuve koji mu je oprošten. Hvala svima.

Sve to razumijem, ali stvar je u tome da ja to ne gledam s pravne strane, nego laički i pragmatično. A frustracija ipak većinom proizlazi iz cjelokupne muke oko procesa adaptacije, ostalih problema oko stana, natezanja s upraviteljem oko nekih sanacija vlage, dogovaranja s rodbinom oko cijene itd. i sada otkrivanja ovih stvari u vlasničkom listu. No i dalje se isplati, s obzirom na današnje tržište nekretnina i inflaciju, jedino mi je malo teško prihvatiti da ću javnobilježničke usluge za ovaj "projekt" platiti ukupno oko 150€ povrh svega. Gotovo sam zaboravio i na porez na promet nekretninama za tih brižnih 6 m2. 😆

Evo ako koga zanima, mali update situacije - kupoprodaja je uspješno izvršena i upisana u zemljišne knjige. Odustao sam od međuvlasničkog ugovora/sporazuma kojeg sam spominjao, jer ispada da je to više neki dokument za uređivanje obveza, prava i odnosa između susjeda u zgradi, a ne suvlasnika jednog stana. Umjesto toga sam sve opisano, zajedno s grafičkim prikazom, ubacio upravo u kupoprodajni ugovor u kojem se onda istovremeno opisuje prodaja, moja uknjižba na njegovih 6 m2 (1/10 stana), ali i tko ima pravo koristiti koje prostorije prema novom stanju. Dakle rezultat je da ja postajem vlasnik 3/5 idealnog dijela stana, a on se smanjuje s 1/2 na 2/5. Čak je i sprovedeno u manje od tjedan dana. Javni bilježnik kod kojeg sam ostavio 50ak € nije pretjerano gunđao s obzirom da sam sam sastavljao sve dokumente i tabularnu izjavu, jedino treba imati na umu da više ne vrijedi onih "3 primjerka ugovora" jer bilježnik ništa ne zadržava i automatski prosljeđuje kopiju gruntovnici na obradu predmeta. Međutim, u cijelom procesu me najviše fascinira koliko se užasne i nepotrebne birokracije može naći u zemljišno-knjižnim poslovima. Tako sam u međuvremenu otkrio nekoliko drugih problema: 1. S obzirom da sam kao maloljetnik prvi put upisan na taj stan, a jedna osoba je u međuvremenu maknuta iz vlasništva, sada se u vlastovnici pojavljujem čak 3 puta: 1/6 + 1/3 kao malodobni, te nakon ovog postupka još 1/10 kao punoljetan. Trebam dati zahtjev za brisanje malodobnosti, i tko zna koliko će me još "dokazivanje punoljetnosti" dodatno koštati da dođem na čistih 3/5 bez dodatne matematike. 2. Otkrio sam tek sada da se u teretovnici pojavljuje još od sredine 90-ih pravo zaloga na Grad Rijeku, od koga je stan otkupljen po stanarskom pravu, a nikada nije napravljena ta "brisovnica" nakon što je kredit otplaćen. Dakle sada moram otići do gradske pisarnice i zatražiti nekakvo očitovanje o brisanju toga što je odavno otplaćeno, i onda s time opet otići u zemljišnoknjižni ured da izbrišu teret. 😂 Da je stan kojim slučajem išao u prodaju u budućnosti, a da to nitko nije primijetio, njegov kupac bi bio opravdano zabrinut. Nevjerojatno mi je kako te zemljišne knjige prkose logici i zdravom razumu, kao da nije dovoljan njihov nerazumljiv i (namjerno?) dvosmislen pravni jezik, nego mi laici sve sami trebamo istraživati i zahtijevati stvari koje bi se trebale raditi automatizmom. A sada se samo trebam zamarati s time da će me minimalistička adaptacija stana od nepunih 37 m2 koštati gotovo 30.000 €, ali to je već druga priča. Kao i to koliko su javni bilježnici zaradili na mojim pravnim poslovima, solemnizaciji kredita i sl. 😆 -

Pozdrav, s obzirom da sam ja arhitekt, neće mi trebati nitko drugi za osmišljavanje prostora. 😄 Stan je zapravo 1S+DB (opisi prostorija ne odgovaraju skroz), dakle Soba 2 je spavaća, a Soba 3 je dnevni boravak. "Bratićev" dio stana danas se (kao i moj dio) koristi, tj. iznajmljuje u tih 25 m2 kao mali "dvosobni klasični" stan s izdvojenom kupaonicom, a ja bih mu samo dao mogućnost da u budućnosti na isti način premjesti ulaz u istu ako želi. Bratić se ionako ne interesira za taj stan niti bavi njime, a za razliku od mene, on je svoje stambeno pitanje već odavno riješio. Znam da je cijela situacija minijaturna ovako na papiru, ali to je tako kako je, prostor je vrlo ograničen. Najveći problem su izuzetno skučene kupaonice - u njih je zaista teško staviti tuš, WC školjku i umivaonik s ulazom po kraćoj strani, ali je izvedivo - nemam puno izbora (osim vrata nasuprot iz kuhinje, što isto nije najsretnije). Naravno da bih u idealnom slučaju srušio, tj. pomaknuo cijeli pregradni zid nauštrb kuhinje i povećao kupaonu, ali s obzirom na povijesni sustav gradnje i konstrukciju zgrade to je jako rizično iz više razloga. Prije svega, kod takvih većih rušenja će sigurno nešto susjedu ispod popucati (a inače nisu baš susjedi za poželjeti). Osim toga je pregradni zid položen u smjeru stropnih greda, dakle stoji na gredi ili još gore, između njih pa je povezan i poravnat sa susjedovim ispod. Trebao bih skroz rasturati međukatnu konstrukciju u kuhinji i ojačavati je, paziti da nova pregrada ima neki oslonac, da nije "u zraku" itd. Tko zna što se događa i gore prema tavanu. Kad se sve uzme u obzir, mala, ali pametno uređena utilitarna kupaonica je bolja ideja. Vidio sam i lošije. 😅 Na kraju krajeva, nitko neće vječno tamo živjeti. Što se tiče budućnosti i eventualne prodaje, ja sve radove/zahvate planiram na način da nisu trajni te da se u slučaju objedinjenja u jedan stan lako ponište i naprave konkretne i veće prostorije. Osim toga, meni je sada cilj napraviti minimalnu adaptaciju u normalnim financijskim okvirima uz izbjegavanje preopsežnih radova.

Pozdrav, hvala na savjetu i vrlo opsežnom te jasnom odgovoru! Shvatio sam i sam da proces etažiranja nije niti izvediv, a niti potreban u ovoj fazi te da najviše smisla ima sklapanje kupoprodajnog i tog međuvlasničkog ugovora gdje se može i grafički definirati podjela. I to je onda dovoljno da budemo "načisto" kao suvlasnici, a nema neke potrebe za provođenjem u gruntovnici (iako sam bio dojma da se ti ugovori svejedno predaju njima kako bi se promijenio "suvlasnički omjer" u vlastovnici). Nažalost znam da bi mi u slučaju etažiranja, po zakonu trebao i glavni projekt. Iako većina ljudi koji samo adaptiraju stan u praksi to ne rade (čak i kod opsežnijih adaptacija) jer de facto nitko to ne gleda i kontrolira, kod etažiranja stvar ipak prolazi kroz ruke referenata nadležnog tijela i oni će sigurno tražiti i glavni projekt prije izdavanja ostalih potvrda. U međuvremenu sam dovršio nacrt podjele, pa ga prilažem ako koga bude zanimalo budući da u prvoj verziji nije baš jasna ideja. Lijepi pozdrav 😃

Pozdrav svima! Zajedno sa svojim bratićem sam suvlasnik stana u stambenoj zgradi (u jednakim dijelovima 1/2). Stan je kako-tako trenutno podijeljen na dvije cjeline, ali zbog geometrije se ne može točno raspoloviti, te je jedna srednja prostorija neiskorištena (slika). Osim toga, drugi problem je da su ulazi u kupaone iz zajedničkog ulaznog hodnika. Oba dijela stana imaju razdvojena električna brojila i kontrolne vodomjere te se kao takvi odvojeno iznajmljuju. Moj plan je adaptirati desni dio stana i pritom se proširiti na srednju prostoriju, a u zajedničkom hodniku napraviti pregradni zid te premjestiti vrata kupaone kako bih dobio vlastiti ulazni "predprostor" i potpuno samostalnu stambenu cjelinu. Za to trebam otkupiti od bratića polovicu te srednje sobe (cca 6 m2). Volio bih sva pravna pitanja riješiti prije započinjanja ikakvih radova, da se točno zna što je čije u startu, jer ne želim ovisiti o usmenom dogovoru i pristanku drugog suvlasnika koji je podložan promjeni. Muči me što, kako stvari stoje, ja ne mogu ništa pravno razgraničiti prije završetka radova, a vjerojatno niti onda jer ako sam dobro shvatio: - ne mogu napraviti etažni elaborat bez fizičkih pregrada između jedinica, jer nije dovoljno samo nacrtati linije u zajedničkim prostorijama na mjestima gdje se predviđaju pregradni zidovi. - oba dijela trenutno imaju odvojeni ulaz u kupaonicu, iz zajedničkog hodnika - dakle nisu samostalne cjeline. I nakon radova na mom dijelu, drugi dio od bratića i dalje ima izdvojenu kupaonicu. Da li mi je možda prvi korak promjena suvlasničkog omjera i sastavljanje nekakvog kupoprodajnog ugovora, i onda sklapanje međuvlasničkog ugovora gdje će se tekstualno odrediti tko koristi koje dijelove stana, tako da zapravo izbjegnem etažni elaborat, a opet budem pravno osiguran?