Antuntun56

Da prvo riješimo raskid ugovora – da li je on sporazuman ili jednostran s vaše strane zbog nezadovoljstva načinom nadzora iz kojeg je proizašla financijska šteta? Da li se trenutni/uskoro bivši nadzorni inženjer opire ovoj vašoj konstataciji o učinjenoj financijskoj šteti? Način raskida ugovora ovisi o ugovornim uzancama iz ugovora o nadzoru. Ukoliko raskid ugovora o nadzoru nije sporazuman, te se još uvijek sadašnji nadzorni inženjer opire vašoj ocjeni o učinjenoj financijskoj šteti, na vašem mjestu bih nekom odvjetniku dala posla, jer bi cijela stvar mogla završiti pred sudom, a u namanju ruku pred stegovnim tijelom njegove komore, što preporučujem da uradite ako dokažete njegovu krivnju za učinjenu financijsku štetu zbog nesavjesnog vršenja nadzora nad građenjem. Nakon što pisani raskid ugovora postane pravno valjan, slobodno imenujete novog nadzornog inženjera, a bivši i novoimenovani nadzorni inženjeri bi trebali postupiti, prema propozicijama članka 25. Pravilnika o načinu provedbe stručnog nadzora građenja, uvjetima i načinu vođenja građevinskog dnevnika te o sadržaju završnog izvješća nadzornog inženjera (NN br. 131/21), kojim je regulirana primopredaja nadzora na slijedeći način: (1) Završno izvješće izrađuje nadzorni inženjer koji je bio imenovan u trenutku završetka građenja na temelju zapisnika o primopredaji radova i dokumentacije prethodnih nadzornih inženjera. (2) Zapisnik o primopredaji radova i dokumentacije iz stavka 1. ovoga članka mora sadržavati elemente potrebne za izradu završnog izvješća. Dalje će novoimenovani nadzorni inženjer znati što i kako dalje poduzeti u nastavku obavljanja nadzora nad građenjem vaše građevine. Ukoliko bivši nadzorni inženjer odbije suradnju sa novoimenovanim nadzornim inženjerom u pogledu zapisnika o primopredaji radova i dokumentacije iz članka 25. Pravilnika, slobodno i to činjenično stanje utrpate u prijavu njegovoj komori, jer će vam završno izvješće sastavljeno u skladu sa spomenutim pravilnikom biti potrebno za tehnički pregled vaše građevine.

U kojem iznosu? Da li u punom kupoprodajnom iznosu? Bez ugovorne kazne (penala)? Bez obračunate izgubljene dobiti (komunalni doprinos, komunalna naknada, ostvarena radna mjesta i dr.)? Ako je odgovor DA na sva potpitanja, u tom slučaju se navedena općina nehajno odnosi prema novcu poreznih obveznika... A na trošak vezan uz ishođenje građevinske dozvole možete zaboraviti s obzirom da ste ju kao tvrtka mogli iskoristiti. Što će općina s vašom građevinskom dozvolom za veleprodajno skladište? To samo ona zna u koju svrhu će dalje prodati to građevinsko zemljište. Pratite situaciju oko navedenog zemljišta u pogledu odabranog novog investitora, pa ako on bude imao namjeru graditi veleprodajno skladište, možete mu "utopiti" spornu građevinsku dozvolu (uz promjenu investitora), a pride i ogradu oko građevinskog zemljišta, (osim ako u kupoprodajnom ugovoru nisu postojale neke ugovorne točke vezane uz povrat dodatnih ulaganja. Još i to!?)...

Poštovana, Odluku o komunalnoj naknadi donosi JLU na temelju članka 95. Zakona o komunalnom gospodarstvu („NN“ broj 68/18, 110/18 - Odluka Ustavnog suda RH, 32/20), a sukladno stavku 2. istog zakona „Odluka o komunalnoj naknadi objavljuje se u službenom glasilu jedinice lokalne samouprave.“ U Odluci o komunalnoj naknadi vaše JLU trebala bi biti ugrađena i odredba iz članka 97. stavak 2. istog zakona koja glasi: „Za poslovni prostor i građevinsko zemljište koje služi obavljanju poslovne djelatnosti, kad se poslovna djelatnost ne obavlja više od šest mjeseci u kalendarskoj godini, koeficijent namjene umanjuje se za 50%, ali ne može biti manji od koeficijenta namjene za stambeni prostor odnosno za neizgrađeno građevinsko zemljište“. Obično je u obrazloženju rješenja o komunalnoj naknadi naveden način obračuna komunalne naknade, pa ako je i u vašem obrazložen, malo ga proučite. Ako ta stavka ne postoji, možete se žaliti na rješenje u žalbenom roku. Lp 🙂 (mala opaska: naslov teme nije u skladu sa sadržajem objave, jer komunalni doprinos i komunalna naknada su dva oblika javnog davanja).

Da. Možete na temelju rješenja o izvedenom stanju i dokaza o vlasništvu upisati taj poslovni prostor i u zemljišne knjige sukladno odredbama članka 175. stavka 1. (Akt za uporabu građevine u smislu članka 174. stavaka 1. i 2. ovoga Zakona je svaki akt za uporabu građevine, akt kojim je građevina ozakonjena te akt, odnosno dokumenti kojima se nezakonito izgrađena građevina izjednačava sa zakonito izgrađenom građevinom, izdan, odnosno pribavljen na temelju zakona koji je važio prije stupanja na snagu ovoga Zakona), te stavka 3. Zakona o gradnji (akti za ozakonjenje su rješenje o izvedenom stanju i potvrda izvedenog stanja), s obzirom da je ozakonjena dovršena rekonstruirana zgrada stambeno-poslovne namjene s poslovnim prostorom - trgovinom na veliko i malo. Lp 🙂

Već izvjestan broj godina treba za obavljanje djelatnosti trgovine i MTU, između ostalih priloga, i akt za uporabu građevine odnosno drugi dokaz da se građevina (poslovni prostor) može koristiti ili rješenje o izvedenom stanju izdano sukladno Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama ili dozvola o prenamjeni i uporabi građevine, odnosno njezine samostalne uporabne cjeline sukladno odredbama Zakona o prostornom uređenju (prema proceduri od članka 151 do 156.) ili glavni projekt za radove prema Pravilniku o jednostavnim i drugim građevinama i radovima (koji mora proći propisanu proceduru člankom 131. Zakona o gradnji) ili odgovarajući akt za uporabu predviđen prethodnim Zakonom o prostornom uređenju i gradnji - ukratko, odgovarajući dokaz legalnog statusa postojećeg poslovnog prostora. Za prenamjenu samostalne uporabne cjeline u poslovni prostor trebate u nadležnom tijelu graditeljstva podnijeti zahtjev za izdavanje dozvole za promjenu namjene i uporabu građevine iz Zakona o prostornom uređenju (NN 153/13, NN 65/17, NN 114/18, NN 39/19, NN 98/19 i NN 67/23), prema propisanoj proceduri u člancima 151 do 156. koji su nepromijenjeni od verzije Zakona objavljenog u NN 153/13. Pri tom je bitno da su zadovoljene odredbe stavka 1. članka 151. Zakona: promjena namjene postojeće građevine i/ili drugog lokacijskog uvjeta, odnosno njezine samostalne uporabne cjeline u čiju svrhu nije potrebno izvođenje građevinskih radova za koje je potreban akt na temelju kojega se može pristupiti građenju odobrava se dozvolom za promjenu namjene i uporabu građevine - nadam se da je vaša građevina izgrađena na temelju građevinske dozvole. Inače, za poslovni prostor treba imati i odvojena mjerna mjesta potrošnje električne energije i vode, te ostalih energenata ako postoje priključci, odvojeni ulaz od stambenog dijela, odnosno da predmetni poslovni prostor ispunjava uvjete koji su navedeni za dobivanje MTU. Lp😊

Bili bi dobro da bude etažirana, lakše će brat prodati svoju polovinu (ako vam je to u interesu).

Banku ne zanima srodstvo, nego mogućnost stavljanja hipoteke na nekretninu...🙄

U čijem je vlasništvo upisan taj seoski put kojim se se svi u selu koristili, te kako dugo se vi, kao vlasnici dviju kuća, njime služite? Da li vaše dvije kuće imaju zakonit status, odnosno jesu li izgrađene na temelju građevinske dozvole, u kojem postupku je trebao biti definiran i pristup do građevinske parcele? Jeste li imali osnovano pravo služnosti prolaza preko njegovog zemljišta? Ako niste, služili ste se bespravno tim putem, te susjed ima pravo planirati što hoće sa svojim zemljištem ne pitajući vas. Kako bi susjed legalizacijom svog bespravno izgrađenog balkona dobio i taj dio seoskog puta? (ozakonjenje balkona je u ovom trenutku nemoguće provesti).

Uz kuću se također nalazi 5 pomoćnih objekata, svaki po 10m2 Ja i majka koristimo stan na drugom katu 100m2 i 2 pomoćna objekta. Brat koristi stan u prizemlji 60m2 i garažu(mehaničku radionu) koja je isto zamišljena kao stan od 40m2 te 3 pomoćna objekta. Ovi crveni označeni navodi su izvodi iz vaših prethodnih objava na temu podjele suvlasništva. Da sam prije pročitala sve vaše objave na temu podjele suvlasništva, malo bih korigirala svoj odgovor u slijedećem pitanju: Da li je postojeća pomoćna zgrada koja se koristi kao garaža (mehanička radionica) također ozakonjena, a ako je, na koji način – kao garaža, mehanička radionica ili stambeni prostor (kako navodite u jednoj od objava)? Pod uvjetom da je predmetna pomoćna zgrada ozakonjena za bilo koju od navedenih namjena (garaža, mehanička radionica ili stambeni prostor), ona se također može smatrati samostalnom uporabnom cjelinom, odnosno posebnim dijelom nekretnine, pa temeljem tog svojstva ima mogućnost protezanja/određivanja sporednih dijelova - konkretno broja parkirališta. Naime, u planu posebnih dijelova nekretnine mogu se, u tom slučaju, prikazati tri samostalne uporabne cjeline. Ovo naknadno utvrđeno stanje, na vašu žalost, ne ide vam u prilog – vašem stanu kao jednoj samostalnoj uporabnoj cjelini pripadaju samo 2 parkirališna mjesta, a ostala 4 mogu se rasporediti na preostale dvije uporabne cjeline, poštujući zakonsko određenje po 2 parking mjesta po pojedinom stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji. Plan etažiranja je grafički prikaz rasporeda posebnih dijelova nekretnine i zajedničih dijelova nekretnine, koji je polazište za utvrđivanje (su)vlasničkih udjela u predmetnoj nekretnini – način određivanja (su) vlasničkih omjera vam je objašnjen u jednoj od prethodnih objava. Ako vaše odnose nećete biti u stanju sporazumno riješiti, prvo pokušajte s medijacijom, a ako ni medijacija ne uspije, na žalost bit ćete prisiljeni na rješavanje sudskim putem. Lp

Da li je taj stan predstavlja jednu uporabnu cjelinu, od koje svatko koristi svoj dio stana, jedan prizemlje, a drugi kat ili su to ipak dvije samostalne uporabne cjeline. Ovaj "dio" je malo zbunjujuć. U slučaju da se odlučite na sudski postupak, sud će imenovati ovlaštenog sudskog vještaka za područje graditeljstva za izradu plana posebnih dijelova nekretnine (etažnog elaborata). Također bi i vi, kao suvlasnici, uz malo dobre volje za dogovor, mogli angažirati nekoga da vam izradi isti elaborat (bez plaćanja sudskih troškova) – elaborat može izraditi taj isti sudski vještak ili ovlašteni arhitekt ili ovlašteni inženjer građevinarstva. Načelno, može etažni eleborat izraditi svatko tko je je tehničke struke i raspolaže znanjem za grafičko prikazivanje, ali ja ne bih išla dalje od predloženog (ako što krene po krivu, u tom slučaju postoji Komora kojoj je izrađivač odgovoran). Po pojednoj uporabnoj cjelini (stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji) imate zakonsko pravo samo na dva mjesta za ostavljanje motornih vozila prema odredbama članka 67. stavak 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima; dva vama, dva suvlasniku (ako su to ipak dva stana kao dvije samostalne uporabne cjeline), a preostala dva bi trebala ostati u režimu zajedničkog korištenja. Ili raspoređena parkirališta, ali izvan etažnog elaborata – tako da vam niti sudski postupak u ovoj varijanti korištenja ne bi puno pomogao – samo isključivo dogovor, makar tvdite da dogovor nije moguć. Kako god bilo, upućeni ste na međusobno suradnju – uključujući i održavanje zajedničkih dijelova predmetne nekretnine, što je vrlo bitna stavka i nije samo izbjegavanje mogućnosti manipulacije, nego obveza i dužnost, koja treba proizlaziti iz sklopljenog međuvlasničkog ugovora. Ako se ne uzmognete dogovoriti sporazumno o svojim dužnostima oko održavanja zajedničkih dijelova zgrade i ostalim pitanjima važnim za vašu nekretninu, sudska presuda donešena u parničkom postupku može zamijeniti međuvlasnički ugovor – a što još dodatno opterećuje obadvije strane sudskim troškovima. U cijeloj priči najbitniji je preduvjet da predmetna nekretnina ima zakonit status, a o načinu rješavanja ostalih pitanja u svezi vaše nekretnine odlučujete vi sami, kao suvlasnici ... Lp

Kao prvo, ja bih na vašem mjestu natovarila na vrat tom drskom investitoru nekog odvjetnika, pa neka njemu priča priču koju je ispričao vama. A i odvjetnik će znati što učiniti ako parkiralište nije navedeno u vašem kupoprodajnom ugovoru u opisu vašeg stana kao njegov sporedni dio, odnosno pripadak iz etažnog elaborata. Naime, u etažnom elaboratu parkiralište na otvorenom prostoru smije samo biti označeno kao sporedni dio/pripadak nekog stana, ni u kojem slučaju, kao samostalna uporabna cjelina (primjerice, kao garaža ili jasno omeđeno mjesto namijenjeno ostavljanju motornih vozila u zgradi), te ga investitor nije smio prodati nekom drugom suvlasniku iz vaše zgrade. S obzirom da su oznake stana i parkirališta identične, samo po sebi je logično da parkiralište pripada vašem stanu i nedjeljivo je od stana, a predstavlja u stvari način korištenja dijela zajedničke okućnice zgrade te kao pravo korištenja ne bi smjelo biti predmet prodaje - neka me netko od forumskih pravnika ispravi ako sam u krivu. Ukupna cijena stana trebala je biti iskalkulirana prema etažnom elaboratu (s uključenim parkirališnim mjestom), te je takav opis stana iz etažnog elaborata trebao biti naveden i u kupoprodajnom ugovoru. Ako parkiralište nije navedeno u vašem kupoprodajnom ugovoru, u tom slučaju imat ćete problema s upisom stana u gruntovnici i vi i „kupac“ vašeg parkirališta zbog neusklađenosti stanja iz etažnog elaborata, kao i potvrde o posebnim dijelovima nekretnine izdane po tijelu nadležnom za poslove graditeljstva (koja treba biti usklađena s etažnim elaboratom), te dokaza o vlasništvu (kupovini) cjelokupnog posebnog dijela nekretnine (stana). Tuđi upis na parkiralište označeno u etažnom elaboratu kao pripadak vašeg stana ne bi smio biti moguć, ali kako je kod nas sve moguće, možda i prođe u gruntovnici – na nezakonit način, usprkos izdanoj potvrdi o posebnim dijelovima nekretnine (sastavnim dijelovima svakog stana s navedenim sporednim dijelovima), a čije prilaganje je neophodno prilikom upisa posebnih dijelova nekretnine u predmetnoj zgradi, a također neće moći biti sklopljen mjerodavni međuvlasnički ugovor. Tajanstveni su putevi želje za ekstra profitom, po svoj prilici dotični investitor je dva puta prodao vaše parkiralište: vama u cijeni stana i suvlasniku u zgradi koji već ima garažu (?). A vama toplo preporučujem da se upoznate neposredno s navedenom problematikom (nije komplicirano za shvatiti) koja je sastavni dio Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima – članci od 66. do 73., pa ćete i sami uvidjeti da vam dotični investitor prodaje priču... Želim vam uspjeha u raspetljavanju ovog nepotrebnog problema - na žalost, nije gordijski čvor pa da ga je moguće presjeći. Lp 🙂

(ne)izgrađeno građevinsko područje -naknadna opaska

Ako ste i vi među tima koji ste dobili rješenje o plaćanju naknade, a sigurno jeste, sve vam piše u uputi o pravnom lijeku (rok predaje žalbe, kome se upućuje žalba i način podnošenja žalbe), a u uvodu rješenja piše točan naziv zakona na temelju kojeg se rješenje donosi. I komunalna naknada i naknada za uređenje voda su zakonska obveza (s definiranim slučajevima izuzetaka od plaćanja tih naknada), pa možete eventualno uložiti prigovor na visinu obračanate naknade. Komunalna naknada je propisana odredbama Zakona o komunalnom gospodarstvu, te odluku JLU o komunalnom gospodarstvu/komunalnoj naknadi, a vezana je uz prostorni plan i neizgrađeno građevinsko područje. Obveza plaćanja naknade za uređenje voda proizlazi iz Zakona o vodama, Zakona o financiranju vodnog gospodarstva, Uredbe o visini naknade za uređenje voda i Pravilnika o obračunu i naplati naknade za uređenje voda, a obveznici plaćanja su vlasnici / korisnici između ostalih nekretnina i poljoprivrednog zemljišta na slivnom području.

Da li se navedeno parkiralište nalazi u zgradi ili na otvorenom prostoru? Ako je u zgradi, kako glasi u etažnom elaboratu povezanost vašeg stana i spornog parkirališta?

On je tu natpolovičnu većinu izvukao iz konteksta odredbi Zakona energetskoj učinkovitosti, i to odredbi članka 29. stavak 1. koji glasi "Odluku o sklapanju ugovora o energetskom učinku višestambene zgrade, s pružateljem energetske usluge suvlasnici zgrade donose temeljem natpolovične većine glasova suvlasnika zgrade koja se računa po suvlasničkim djelovima", odnosno članka 30. stavak 2. koji glasi "Odluku o sklapanju ugovora o izvođenju radova na energetskoj obnovi za višestambenu zgradu donose suvlasnici zgrade temeljem natpolovične većine glasova suvlasnika zgrade koja se računa po suvlasničkim dijelovima". Navedena natpolovična većina suglasnosti suvlasnika odnosi se na suglasnosti, odnosno ugovore koje sklapa cijela zgrada u svrhu energetske obnove za višestambenu zgradu, a ne na pojedinačnu investiciju u solarne panele, tako da mu ta tvrdnja kolokvijalnim rječnikom rečeno „ne drži vodu“. A mogućnost uporabe zajedničkog krova u svrhu trajnog zauzimanja dijela površine (konkretno 10 m2 -12 m2 solarnih panela) u korist samo vlasnika jednog posebnog dijela nekretnine trebala bi proistjecati iz međuvlasničkog ugovora, a ne naknadnih suglasnosti suvlasnika, pa bi slijedom navedenog trebalo sklopiti aneks međuvlasničkog ugovora. A što će zgrada poduzeti u slučaju, da se za njim povedu i ostali suvlasnici u višestambenoj zgradi? Zgrada nema beskonačnu površinu krova, i zgrada bi trebala vrlo oprezno i dalekovidno raspolagati s tom površinom, kao zajedničkim dijelom zgrade. Pitanje je kako će zgrada prisiliti dotičnog suvlasnika/suvlasnike da preda/predaju svoje solarne panele u zajednički sustav sunčanih kolektora jednog dana, u ne tako dalekoj budućnosti, ako se zgrada odluči za instaliranje zajedničke solarne elektrane u svojstvu zajednice suvlasnika. Što je isplativo jednom suvlasniku, isplativo je i svim suvlasnicima (jasno, kroz izvjestan period godina), a isto tako solarna elektrana može biti predmet energetske obnove zgrade. U prijedlogu novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada se spominju kao zajedniči dijelovi u članku 15. između ostalih i „zajednički sustavi sunčanih kolektora, fotonaponskih modula i izmjenjivača topline", tako da je to vrlo realna mogućnost. Tema je interesantna i podložna raspravi...🙄