gipsy

Ali upravo i u tome lezi moje pitanje! Sto znaci nije bila zakonita? Da li je zakonita kad bivi vlasnik ponudi stan po cijeni npr. 9/10 cijele kuce? Ili 1/2? ili 1/4? 1/12? ili... (A da ponovim postoje 4 stana i 1 je neuseljiv tj. sa zasticenim najmoprimcem kojeg onda i buduci vlanik mora zadrzati ili mu ponuditi drugi stan... ergo, 1 stan je "drugaciji" od ostalih i za taj pitam ...)? S kojom cifrom je vlasnik kuce izvrsio svoju zakonsku obavezu? Pretpostavljam da to onda sud treba rijesiti. Kao sto rekoh, mogucnosti poluzakonitih i nezakonitih pritisaka smo svi svjesni u raznim situacijama u zivotu (moze mi otrovati psa i ja njemu izbusiti gume i bla-bla... nazalost, u mnogim slucajevima vrlo realni bla-bla...), no to me ovdje ne zanima. Zanimaju me zakonska prava i duznosti svih involviranih. (I nije stvar lokacije nego prava otkupa stana)

Je, kao sto i rekoh, cijena z je stvar trzista i situacije. Ukoliko stan kupuje netko kome ne smeta cekati da najmoprimci izumru (ili se zakon promijeni) onda naravno moze ponuditi sadasnjem najmodavcu i dosta vecu cijenu od one koju sam nabacila, kupiti stan "za kasnije" i mozda mu cak dati i cijenu kao da je stan prazan (iako i u tom slucaju najmoprimac ima pravo prvokupa i moze kupiti stan po toj velikoj cijeni ako ima novaca, svida mu se lokacija etc.). No, to ne mijenja na stvari da je zasticeni najmoprimac i dalje zasticeni najmoprimac i da ga se bez njegovog pristanka ne moze iseliti (cak ni u drugi ponudeni stan bez gore spomenutih teskih socijalnih uvjeta najmodavca), ne moze se rusiti kuca niti mu na bilo koji nacin ugroziti njegov status, zar ne? Ja to bar ne pronalazim nigdje u zakonu o najmu. A propos, iako i to ovisi o situaciji involviranih, jasno je da ukoliko se najmoprimac uopce zeli odseliti, (y-z) novac, kojim najmoprimac moze eventualno biti isplacen u gornjoj fiktivnoj situaciji, postaje interesantan jedino u situaciji u kojoj je usporediv s novcem potrebnim za kupnju ekvivalentnog stana - inace je vjerojatno najmoprimcu (koji mora negdje stanovati , a nije poput npr. nekih najmodavca koje znam imao priliku otkupiti drustveni stan ) bolje zadrzati zasticeni status bilo u postojecem stanu bilo u nekom drugom (ukoliko pristane na preseljenje). Sitaucije mogu biti razne... Moze sve teci i vrlo otvoreno i posteno. No, moje je orginalno pitanje bilo: ukoliko to nije slucaj, ukoliko dode investitor i ponudi cijenu X za kucu sa zemljistem (pri cemu je X vjerojatno manji od cijene koju bi ponudio da je kuca prazna, no o tom potom), ako vlasnik propusti ponuditi zasticenom najmoprimcu stan na otkup, kako iz X odrediti cijenu stana i ishoditi pravo prvokupa?

Ne, to nije to. Ukoliko se najmoprimac slaze s kasnijim preseljenjem, onda ce i on investitoru prodati stan koji je prethodno otkupio te investitor samo mora komunicirati s dva prodavaca umjesto s jednim. A ako se najmoprimac ne slaze s preseljenjem onda ga se niti u statusu zasticenog najmoprimca ne moze prisiliti na preseljenje, zar ne? Ni novi ni stari vlasnik to ne mogu bez da se pocnu nezakonito ponasati. U prvom slucaju investitor dobiva na kraju cijelu kucu po cijeni (x+y), vlasnik dobiva (x+z), a zasticeni najmoprimac, koji je u meduvremenu otkupio stan po cijeni z, dobiva (y-z). Cijene su naravno stvar dogovora, no y odgovara cijeni stana u kojoj zivi najmoprimac, a x cijeni ostatka kuce. Ocito, sto se investitora tice on na kraju dobiva cijelu praznu kucu po njenoj realnoj cijeni. Cijena z je stvar procjene i trzista, no neki kazu da neuseljiv stan odgovara 1/3 vrijedosti stana. Dakle, stari vlasnik dobiva (x+z) koliko bi dobio i od investitora da mu proda kucu sa stanarom buduci da tada investitor "nasljeduje" stanara i mora ga ili trpiti i ne rusiti kucu ili mu dati neki drugi stan na koristenje sto i opet kosta... A najmoprimac dobiva (y-z) sto je otprilike 2/3 vrijednosti stana, nije vise u statusu najmoprimca no posjeduje dio kapitala za kupnju odgovarajuceg stana...(ili mu npr. investitor proda za otprilike z novi odgovarajuci stan na istoj lokaciji, a ne da mu y... racunica je ista za sve involvirane).

(zaboravih se gore prijaviti...)

... tocnije podforumu, jer sad vidim da postoji i na dnu glavne stranice foruma... malo neocekivana organizacija me zbunila

Thanks. Ovo lijevo sam nasla, kao i pretraznik na glavnoj stranici. Problem je bio da sam ocekivala link na pretraznik kad sam vec u forumu... sve o.k.

Bizarno! Ne mogu naci pretraznik foruma. Please help.

Zakon o najmu stanova (NN 91, 1996) kaze u clanku 44. (i 45.) da je najmodavac koji namjerava prodati stan duzan ponuditi zasticenom najmoprimcu isti na prodaju te da ukoliko ovaj odbije ne smije drugom kupcu prodati stan po nizoj cijeni. Zanima kako se ovo pravo prvokupa interpretira u slucaju da najmodavac zeli prodati citavu kucu s vise stanova, te stovise u slucaju, kad se prodajna cijena za kucu odreduje iz cinjenice da ce se ista rusiti te na tom i okolnom zemljistu graditi nove zgrade. Pretpostavljam da najmoprimac ne mora odkupiti cijelu kucu? I koja je onda cijena njegovog stana? (A propos, cula sam da je u normalnim okolnostima trzisna vrijednost neuseljivog stana oko 1/3 vrijednosti stana?)

Vidi naravno Zakon o najmu stanova (NN 91, 1996), a posebno clanke 37. i 38. Finu interpretaciju bi trebali dati pravnici, no djeluje da clanovi zajednickog domacinstva uvijek imaju pravo na dobivanje statusa zasticenog najmoprimca (svakako oni koji su u prvom ugovoru). I dodatno (replika na gornji komentar) koliko vidim kaze se da su prava zasticenih podstanara neprenosiva, a ne zasticenih najmoprimaca.