marama

Imam i ja pitanje. Stan je iznajmljen na godinu dana, u ugovoru su navedeni otkazni rokovi za obje strane. Pitanje: ima li najmoprimac pravo raskinuti ugovor nakon svega 4 mjeseca (razlog: seli u drugi grad)?

Iskreno receno, ne vjerujem da po pitanju (samo) namjene tu nesto mogu postici. Iako bi me zanimalo sto recimo Klaicev rjecnik (nemam ga pri ruci) kaze o definiciji "stanovanja". Jer meni je tesko zamislivo da u obicnoj rezidencijalno/stambenoj zgradi mogu kupiti par stanova i obavljati hotelsu djelatnost u njoj. Znam, to je regulirano drugim zakonima, ali u praksi nema neke velike razlike: pruzanje usluge kratkorocnog smjestaja nepoznatim ljudima i obavljanje usluge ciscenja za te goste. (razlika izmedju djelatnosti i namjene mi je itekako jasna) Ono sto je itekako zakonom regulirano je to da netko koristi svoj stan kao hotel - na stetu drugih clanova zajednice. I to je nesto sto se itekako moze dokazati (evidentirati).

Pa ja upravo i postavljam to pitanje - namjene. Jer austrijski sud je trebao presuditi jel boravak od 2-30 dana stanovanje ili nije. Odnosno jel to neka namjena koja narusava vazne interese drugih clanova zajednice. Pretpostalljam da bi i sudac u RH trebao ponuditi odgovore na ta identicna pitanja jer i kod nas na papiru vaze ista pravila. Da, sudske prakse nema dok netko ne pokusa istjerat pravdu. Zato sam i postavio pitanje. 62% austrijanaca posjeduje nekretninu, 55-60% ih zivi u vlastitoj nekretnini. Nije bas 40% kako si rekao, ali je puno nize od hrvatskih 90%. Ai to koliko posto zivi u najmu a koliko u vlasnistvu bi u teoriji trbealo biti nebitno za tu presudu, ali vise bi se radilo o nekom obliku pritiska kojeg sam spomenuo. Pricu sa susjedom sam simplificirao i srezao na to pitanje vezano za dnevni najam (nasije i maltretiranje ne spominjem kako ne bih razvodnio temu). Ali kako taj dnevni najam u praksi funkcionira, vjerujem mozes i sam zamisliti: svaki drugi dan doalze nepoznati ljudi, ljudi za koje nitko ne odgovara niti ih je vlasnik u zivotu vidio, uglavnom mladji partijaneri. Pozoves policiju jedan dan, za dva dana moras opet zvat ali sada su neki sasvim drugi ljudi unutra. Smece, buka, ostecenja zidova, nitko se ne osjeca odgovornim, bahati gosti (pokusaj im objasnit da pociste smece na stubistu koje su ostavii)... raspad sistema. I mislim da slicnu stvar mozes skalirati na citav Zagreb jer sumnjam da je drugdje puno bolje (barem u centru). U svakom slucaju, smatram da se poput Austrije, radi o interesima suvlasnika koje je potrebno pravno zastititi. Sama ideja da ljudi dok su na odmoru iznajme stan uopce nije losa. Ali ovdje se radi o nereguliranoj (ili nejudiciranoj) zoni u kojoj vlada prilican kaos. Stanovi se kupuju samo s namjerom kako bi se izdali u dnevnom najmu, u njima nitko nikad ne zivi. Bave se djelatnoscu kao i hoteli ali bez svih onih pravilnika i poreza koje pravi ugostitelji trebaju placat i postivat. Da ne spominjem i ucinak na cijene najma (da, u Hrvatskoj ima i siromasnih koji moraju ici u dugorocan najam) jer je toliko tisuca stanova zavrsilo u dnevnom najmu. Jasno mi je da mnogi pojedinci u svemu tome imaju osobnu korist, ali tesko me netko moze uvjeriti da nase drustvo ima koristi od toga. Zato svejedno imam neku nadu da postoji sudac koji u familiji nema nikog tko se bavi dnevnim najmom, i tko nije pod pritiskom vec da vodjen zdravim razumom ipak moze na tu temu gledat kao i kolege u Austriji Prostora u Zakonu ima. Disclaimer: presuda u Austriji naglasava da se slucaj od slucaj ipak razlikuje i da ne treba previse generalizirati. Ali slucaj u kojem se stan iznajmljuje stalno i to na period 2-30 dana, to ne prolazi.

Izanjmljivanje nije sporno. Ali kratkorocno iznajmljivanje tipa hotel (zasto se oni ne bune, nije to bas fer borba) ili hostel je po meni ipak nesto drugo. Meni se cini da je to u Hrvatskoj vise politicko pitanje a manje zdravorazumsko i ravno. Jer pravo iz Cl 66. (2) nije apsolutno. Recimo, zakoni u RH su manje vise kopija austrijskih. Dapace, reao bih da su u Austriji vlasnicka prava jos vise zasticena, ali i vlasnicka prava drugih. Dakle prvo pojedinca da raspolaze svojom imovinom nije apsolutno vec ide samo onolko daleko dok ne narusavaju bitna prava drugih. I u nasem zakonu ima prostora za takvo tumacenje. Isto kao i tumacenje da boravak od 2-30 dana nije stanovanje u smislu namjene objekta (stambenog objekta). Ispada da ti u RH mozes otvoriti zubarsku ordinaciju u stanu i nikog u zgradi ne pitati, iako to jako rusi vrijednost i osjecaj sigurnosti drugih stanara. Iskreno receno, ne vjerujem da bi neki sudac u RH bio toliko oslobodjen vanjskih pritisaka da bi mogao donjeti odluku poput one u Austriji, ali me svejedno cudi da to jos nitko nije ni pokusao razjasniti tuzbom - mozda bi konacno trebalo. Ako nekog zanima presuda (i argumentacija) austrijskog Vrhovnog Suda: https://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?Abfrage=Justiz&Dokumentnummer=JJT_20140423_OGH0002_0050OB00059_14H0000_000 ukratko: kontinuirano iznajmljivanje 22-30 dana ne odgovara namjeni stana (kratkorocno "stanovanje" nije stanovanje). Nova namjena narusava bitne interese drugih stanara i treba dozvolu svih suvlasnika u zajednici (meni je ta argumentacija sasvim logicna). Pogotovo ako se nude i usluge ciscenja - to vise nije klasicno iznajmljivanje stambenog prostora. Jasno mi je da je unatoc slicnim zajonima judikatura u zadnjih par desetljeca isla u svojim smj3rovima i da je to danas tesko usporedjivati, ali ovo sto je u RH cesto jako razlilazi sa zdravim razumom. Ja zato i pokusavam saznati koje se presude ili zakoni/pravilnici bave definicijom pojma "stanovanje", odnosno jel boravak od 2 dana uopce stanovanje ili nije. Tema je i to sto iako je stan njegov, on (i gosti) koriste zajednicke prostore (lift, stubiste...). On daje kljuc za zajednicku zgradu ljudima koje u zivotu nije upoznao niti provjerio. Iz toga naravno proizlazi osjecaj nelagode i nesigurnosti kod drugih. Takva fluktuacija nepoznatih ljudi je vise za javno mjesto a ne za rezidencijalnu zgradu. I zbog toga je to po meni itekako promjna namjene. Kako to kolege forumasi vide (ne pravno vec zdravorazumski, pravno ocito jos nije judicirano, ali znam da prostora za presudu po mojem ima).

Radi se o uredno etaziranoj zgradi, suvlasnickoj zajednici, medjuvlasnickim ugovorom... "Vlasnik" jednog stana se poceo baviti dnevnim iznajmljivanjem (Airbnb, booking...). Znaci pojacane emisije, nelagoda od tolikog prometa nepoznatih ljudi... nikog iz zajednice nije trazio za suglasnost. U medjuvlasnickom ugovoru jasno pise kako za promjenu namjene nekretnine treba suglasnost svih suvlasnika u zajednici. Imamo naravno i clanke 98 i 99 (Iskljucenje iz zajednice). Ima li nesto sto mi je promaklo, ili je potrebno samo prijaviti/podici tuzbu protiv tog suvlasnika. U direktnoj komunikaciji nista nije postignuto, on samo ponavlja "smijem radit sto zelim sa svojom nekretninom" (lik ne kuzi da je on samo clan zajednice i da koristi (i) zajednice prostore). Mislim da u medjuvlasnickom ugovoru ne stoji jasno navedena namjena stanova, govori samo o promjeni namjene. Meni se podrazumijeva da je namjena "stambena", a hoteli i turisticki objekti koji se bave dnevnim iznajmljivanjem valjda imaju neku drugu namjenu, ili?

Hm, ne mora biti. Zato sam i trazio optuznicu da vidim o kojim se tocno terminima radi. U medijima pise ovo: "Nezakonito izvlacenje" je jasno. Iz ove mini-informacije proizlazi kao da su ispostavili fakturu na >16 milijuna Kuna i da na taj iznos nisu platili PDV. Pitanje je jesu li uopce fakturirali PDV? Koliko znam "neplacanje" nije isto sto i "utaja". Postoji ona knjigovotstvena fora da osnujes doo i da u prvoj godini mozes fakturirat milijune bez da udjes u sustav PDVa, sljedece godine zatvoris firmu i osnujes novu. Jel se mozda o tome radilo? No ono sto mene zanima je za koliko je zaista drzava ostecena i zanima me hoce li se taj iznos nac u optuznici. Vise se ne sjecam koji je tocno slucaj bio, ali tuziteljstvo je do iznosa za koji je drzava ostecena dosao na temelju nerealnog izracuna. Recimo, direktor/vlasnik doo-a moze sam sebi odredit placu (iznad onog direktorskog minimalca), a pored toga si moze isplacivat dobit. E sad, ako firma recimo "na crno" ostvari dobit od 100 milijuna Kuna, tuziteljstvo je u onom slucaju islo logikom da bi si tih 100 milijuna Kuna vlasnik isplatio kroz placu (kroz koju drzava pojede pola) a ne kroz dobit (sto bi bilo sasvim logicno jer je drzav onda pojela samo 20% poreza na dobit). Dakle umjesto da govore o steti od 20% od 100 milijuna Kuna (koliko je realno bila steta), tuziteljstvo je baratalo brojkom od 50 milijuna neplacenih doprinosa i poreza na dohodak. Tako da bi mene zanimala optuznica i da konacno vidim sto u njoj pise i koji je bio modus operandi te core medie. Jel optuznica tajna pa je zato nema online? Na Dorhu nisam nasao nikakve optuznice, jel ne znam trazit ili su i ne-tajne optuznice samo ograniceno dostupne javnosti?

Ovako, vidim da se u novinama govori o optuznici radi izvlacenja kojih 16 milijuna Kuna iz Nove i neplacanja preko 3 milijuna Kuna PDVa. Buduci uvijek uzimam sa rezervom ono sto procitam u novinama, pokusao sam pronaci optuznicu pa da sam vidim o cemu se radi. Nisam uspio (google, dorh.hr...). Jel to znaci da je optuznica tajna, da jos nije dostupna siroj javnosti ili znaci da ja ne znam trazit? Ono sto sam zapravio htio vidjet je ovaj dio vezan za PDV. Dio sa izvlacenjem love mi je manje vise jasan, ali po ovome sto pise u medijima, Dorh ulijece sa spikom kako je drzava ostecena i to za iznos PDVa. Jel zna netko kako tuziteljstvo racuna kad sastavlja optuznicu? Jel u optuznicu ulijece realan iznos za koji je drzava ostecena ili se tu uzima neka "nasumicna" brojka do koje se dolazi pretpostavkom da optuzenici i njihovi porezni savjetnici nemaju pojima o knjigovotstvu i porezima?

Koliko sam nacuo, u Hrvatskoj djeca imaju obavezu u odredjenim okvirima skrbit se o roditeljima. Gdje mogu nac zakon koji se bavi tim pitanjem? Prelistao sam obiteljski zakon al nisam nista nasao.

Zahvaljujem, tako nekako sam i mislio. Znaci li to i da ako jedan bracni drug prije sklapanja braka ima udio u nekom trgovackom drustvu, bilo kao vecinski/jedini vlasnik bio kao mali dionicar, a vrijednost tog drustva/dionica visestruko naraste - da je se taj rast vrijednosti ne smatra bracnom stecevinom? Znaci drugi bracni drug ima pravo samo na imovinu stecenu temeljem rada u takvom trgovackom drustvu?

Zakon izgleda prilicno jasan: http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/306171.html OBITELJSKI ZAKON Znaci li da imovina stecena kroz dividendu, stednju... ne ulazi u bracnu stecevinu? Spominje se imovina stecena radom (dakle ne i prinos od kapitala), poklon, autorsko djelo, rad... ali sta je sa ostalim nenabrojanim oblicima prihoda? Zapravo, za kamatu i dividenu mi je mozda i jasno ukoliko se radi o glavnici/dionicama stecenoj prije braka ili od poklona. Drugo pitanje: jedan supruznik dobije kao poklon/nasljedstvo (formalizirano kod biljeznika) odredjen iznos novca, i tim novcem kupi nekretninu. Smatra li se ta nekretnina bracnom stecevinom ili je to iskljuceno iz bracne stecevine ukoliko se dokaze da je nekretnina kupljena poklonjenim/nasljedjenim novcem? fala

Sad je gotov Q3, ja sam tek sad skuzio da sam imao ispostavljenu uslugu u Q2 za koju nisam ispostavio fakturu. Faktura je za inozemstvo (bez PDVa) ali rece mi knjigovotkinja da je sad svejedno kasno i da ne mogu sada ispostavit fakturu i u fakturi navesti razdoblje pruzanja usluge od Q2. Ima li neki nacin da ipak fakturiram tu uslugu s tim razdobljem?

Banke su itekako spekulirale s time da ce tecaj CHF past, zato su velikim djelom i same prebacili obaveze u EUR. Sto se drugog pitanja tice, sredstvo placanja u RH su Kune i pravne osobe (dakle niti banke) ne smiju primat uplate u Eurima. One su tebi "posudile" Kune (doduse uz VK) a i ti njima vracas Kune. Znam da je blesavo to sa tecajnim razlikama.

Mislim da nemaju pravo zabraniti ti da doneses vlastito ulje i nemaju ti pravo ukinut garanciju ukoliko doneses ulje koje su oni ionako propisali. Ja godinama servisiram svoj Mercedes u EU servisima (Njemacka, Austrija) i uvijek donesem ulje kupljeno na eBayu (identicno onom njihovom) za znatno jeftiniju cijenu. Nikad problema. Procitaj tocno sto ti pise u ugovoru i ovo za garanciju. Ovo za dvostruke cjenike nisam siguran ali i to mi lici na iznudu/ucjenu. Jel mozemo znat o kojoj se marki vozila radi?

Ne vidim da je netko ostecen i ne vidim da se krsi neki zakon. Zapravo "ostecena" je drzava jer ti to radis kako bi isplacen iznos bio opterecen samo sa 20% poreza na dobit a ne 50% doprinosa, ali to je sve sukladno zakonu tako da ne vidim neki problem. Iz perspektive ovih drugih zaposlenika, razumljivo je da njih to iritira jer oni puno manje dobivaju neto, ali ne znam kome te to ti zaposlenici misle prijavit, mozda sindikatu ili vlasniku firme. Ima li nekakav kolektivni ugovor za tu vrstu djelatnosti?

Sta tocno mislis pod "pravilnik banke"? Interni pravilnici banaka su njihova stvar, opci uvjeti i ugovori su pak stvar koja je relevantna i prema van. Za musteriju su bitni zakoni i ugovori te pravilnici ali ne oni od banke vec drzavni. Ono sto bi moglo ic u korist Wolfu je to sto kaze da mu nije istekao ugovor na odredjeno nego daje bas dobio otkaz. Otkaz je otkaz, i onda vjerujem da nije ni bitno jel ugovor bio na oredjeno il neodredjeno. Disclaimer: ja sam laik za radno pravo, pisem u dobroj namjeri al ne tvrdim da sam strucnjak.