mirna

Nažalost,kod nas je stanje prilično nesređeno, osobito u starim jezgrama, gdje katastarsko stanje ne odgovara gruntovnom. I onda, osim što imamo građevinsku česticu sačinjenu od nekoliko katastarskih čestica, one, kada se napravi identifikacija katastarskog i zemljišnoknjižnog stanja, odgovaraju opet nekolicini gruntovnih čestica, ponegdje i samo dijelu gruntovne k.č. Na primjer, dozvoljava se građenje na k.č. 1,2 i 3. Katastarska k.č. 1 odgovara gruntovnoj k.č. A. Katastarska 2 odgovara gruntovnim B i C. A katastarska 3 odgovara dijelu gruntovne D. I sad investitor dokazuje da ima pravo graditi tako što za A, B i D dostavi izvadak iz zemljišne knjige gdje je on upisan kao vlasnik, a za C donese ugovor o osnivanju prava građenja. Što je, po meni, osobito problematično ako je ta k.č. C već u sastavu neke druge građevinske čestice? Zbrka prava, lakše mi objasniti kad mogu crtati... :roll:

A može li se znati iz kojih je točno razloga Upravni sud poništio dozvole?

U Državnoj geodetskoj upravi mogu Vam izdati uvjerenje da je kuća sagrađena prije 15. veljače 1968., ali uz taj podatak napišu Vam i kolika je površina objekta bila kada su vršena fotogrametrijska snimanja, a u Rijeci i na kopiji katastarskog plana točno označe što je izgrađeno do tog datuma,a što kasnije. Dakle, to Vam jedino znači da je dio objekta koji je izgrađen do gore navedenog datuma legalan, a na sve nakon toga nema utjecaja.

Da pojasnim, ne radi se o mojoj kući, već ja upravo radim na izdavanju dozvola. Naša služba traži za uporabnu objedinjavanje čestica pod jedan broj, a istovremeno dozvoljavamo da investitor dokaže pravo da ima graditi na građevinskoj čestici na način da na dijelu parcele osnuje pravo građenja. Kažem na dijelu parcele, jer iako je to cijela čestica u smislu z.k. uloška, ona predstavlja samo dio građevinske čestice. Nisam sigurna da ispravno postupamo, a budući da su ovdje zaposleni samo građevinari, voljela bih čuti mišljenje pravnika. Naime, u čemu je problem; osim kod objedinavanja čestica pod jedan broj, dešavat će se situacije da je jedna te ista katastarska čestica istovremeno u dvije parcele: u jednoj kao vlasništvo, u drugoj kao pravo građenja. Znači, kod zadovoljavanja uvjeta udaljenosti građevine od granice čestice od, primjera radi, 4 m, susjed može investitoru dati pravo građenja na dijelu svoje parcele (a koji je parceliran kao zasebna k.č.!) i tako umjesto 4+4 m udaljenosti među objektima, dođemo na, recimo 6! Ako se predmeti ne rade paralelno, dobri susjedi mogu lijepo izigrati odredbe prostornoplanske dokumentacije. Nisam sigurna da li dobro objašnjavam, jer je puno lakše kada mogu nacrtati... U svakom slučaju, hvala na trudu...

Ne znam da li smo se dobro razumjele; čestica na kojoj se osniva pravo građenja jest jedan z.k. uložak, ali ne gradi se samo na njoj, već je građevinska čestica sačinjena od nekoliko katastarskih. U fazi izdavanja građevinske dozvole to prolazi, ali nisam sigurna na koji način će se poslije riješiti upis građevine koja će biti sagrađena na nekoliko čestica. Dakle, zgrada će biti sagrađena na pravu građenja i na još nekoliko katastarskih čestica koje su upisane kao zasebna z.k. tijela. Kako to objediniti? Naime, za dobivanje uporabne dozvole, sve katastarske čestice koje čine građevinsku, potrebno je objediniti pod jedan broj.

Odakle Vam to da do 01.01.2004. nije bila potrebna? Jedini datum koji je relevantan jest 31.12.2007., jer do tada će poslovni prostori imati dozvolu za rad i bez uporabne dozvole. Istina je da velika većina poslovnih prostora nema uporabnu, ali to nije zato što nije bila obavezna, nego zato što nije postojala valjana sankcija. Naime, zbog neusklađenosti propisa Služba za gospodarstvo je izdavala minimalne tehničke uvjete za poslovne prostore neovisno o građevinskoj i uporabnoj dozvoli. Vi sada možete zatražiti uporabnu, pod uvjetom da je građevina sagrađena sukladno građevinskoj dozvoli i da je u njoj kao namjena poslovnog prostora bila predviđena ona djelatnost koju Vi obavljate.

Odmah moram reći:uporabna dozvola nije obavezna od nedavno, nego "oduvijek". Ili barem od vremena nakon 1968. godine, od kada sam imala prilike vidjeti građevinskih dozvola. Naime, pogledate li izreku koje građevinske dozvole, iz 70-ih primjerice, vidjet ćete da kao jedna od stavki stoji da se objekt smije koristiti tek nakon što prođe tehnički pregled i dobije dozvolu za upotrebu (uporabnu dozvolu). Ono što se s vremenom mijenjalo jest dokumentacija koju je za uporabnu valjalo pribaviti, i vrsta objekta koja je bivala izuzeta od obaveze ishođenja uporabne dozvole (neki manji, jednostavniji objekti - ima ih i danas za koje vam ne treba uporabna). I druga stvar koja se promijenila jest to da se zadnjih godina više u medijima govori o tome. Iako bi investitor kod prodaje građevine trebao kupcu predati i svu dokumentaciju o gradnji objekta, probajte se raspitati u Službi za zaštitu okoliša, prostorno uređenje, graditeljstvo i imovinsko-pravne poslove pri nadležnom Uredu državne uprave u Vašoj županiji (odnosno, ako se radi o Zagrebu, u nadležnom odjelu gradske uprave). To Vam je vrlo bitno jer bez uporabne nećete od Službe za gospodarstvo dobiti minimalne tehničke uvjete, odnosno dozvolu za rad. Naposljetku, moram primijetiti jednu čudnu pojavu. Naime, svi se danas čude oko uporabne dozvole, i kako prije nije bila potrebna, a svima je sasvim normalno da kupljeno vozilo ne mogu voziti dok ne prođe tehnički pregled i registrira se. Ovo s uporabnom je sasvim ista stvar.

Nažalost, u pravu ste - ti postupci znaju trajati u nedogled. Obično završi kad jedna od stranaka odustane. :sad: Što se tiče poništenih dozvola, znajte da se one često ruše zbog proceduralnih propusta, a ne zbog usvajanja žalbenih razloga, pogotovo kad se odnose na projektnu dokumentaciju. Naime, žalba na građevinsku dozvolu, a zbog izgleda, visine, udaljenosti građevine i sl., potpuno je promašena jer se odnosi na ono što je definirano lokacijskom dozvolom. A primjedbe iznesene na račun lokacijske dozvole često su stvar prostornoplanske dokumentacije. Dakle, ako je planom nešto dozvoljeno, biti će i dozvolama odobreno, ma kako užasno to izgledalo na terenu. Ljudi bi se trebali angažirati u postupcima donošenja planova, dok su na javnoj raspravi, no nitko od nas ustvari ne razmišlja o tome, i sve što je nacrtano izgleda apstraktno, sve dok se de facto ne započne s gradnjom, a onda je najčešće kasno...

Prihvaćena.

Samo kratka opaska; površina građevinske čestice, broj parkirnih mjesta, udio zelenila na građevinskoj čestici, apsolutno nisu odlučne stavke za definiciju obiteljske kuće. To su parametri koje svaki plan predviđa zasebno. Obiteljska kuća je, prema Zakonu o gradnji, građevina sa maksimalno 3 stana, 3 etaže i ukupnom bruto građevinskom površinom do 400 m2. A višestambenu građevinu kao termin Zakon o gradnji uopće ne poznaje, nego su sve građevine namijenjene stanovanju stambene građevine, osim obiteljske kuće. Druga stvar je to što palnovi imaju svoju terminologiju pa se tu nađe višeobiteljskih, višestambenih, urbanih vila etc... Ista stvar je i s propisanim parametrima koje parcela i objekt moraju zadovoljiti. Ima planova koji već za obiteljsku kuću predviđaju minimalnu površini parcele od 1000 m2, i po tri parkirna mjesta za stan od 100 m2. :coffe:

Možda ste me krivo shvatili, ali ja sam samo rekla da ponovni postupak ne ovisi o žurbi investitora, nego da ga prvostupanjsko tijelo vodi po službenoj dužnosti. O njihovoj, pak, žurbi ne bih rekla ni riječi. Ja ne znam što piše u presudi Upravnog suda,ali moram reći da još nisam vidjela da drugostupanjsko tijelo, kao niti Upravni sud , riješe stvar konačno. U pravilu se stvar vraća na rješavanje nižoj instanci.

A tko je vlasnik stana, dotični gospodin,ili njegovi roditelji? Naime, upravo su ti stariji ljudi, ako im nije oduzeta poslovna sposobnost, i ako su uknjiženi suvlasnici zgrade, osobe od kojih Vam je potrebna suglasnost, a ne njihov sin.

Upravo je zato bitno uključivati se u javnu raspravu dok je plan u donošenju. Naime,tada se može urgirati da se ono što je već izvedeno uklopi u plan i retroaktivno ishode potrebne dozvole. Iako mi je čudno, s obzirom da kažete da se radi o cijeloj ulici, da izrađivač plana nije uzeo u obzir zatečeno stanje. Ne znam kako to sve na terenu izgleda, no imate li možda mogućnost dokupiti dio zemljišta pa da na taj način zadovoljite predviđeni postotak izgrađenosti? :idea:

Niste u pravu kada kažete da se investitor ne žuri s ponavljanjem postupka, jer ponovni postupak vodi prvostupanjsko tijelo po službenoj dužnosti. Budući da ste stranka u postupku, otiđite u nadležni ured i raspitajte se u kojoj je fazi taj postupak. Međutim, htjela bih Vam napomenuti jednu stvar. Ako je važećom prostornoplanskom dokumentacijom predviđena gradnja takvog objekta kakav je izgrađen, bez obzira na sve postupke, ustvari nećete ništa postići. Zato je bitno pratiti i uključivati se u javnu raspravu dok je plan u toj fazi gdje se nešto može promijeniti.

Ako su apartmani za iznajmljivanje, Vama svakako treba građevinska dozvola za poslovnu građevinu. A odgovor na Vaše pitanje krije se u planu koji je na snazi na području na kojem se Vaša nekretnina nalazi. Ako plan dozvoljava gradnju poslovnog objekta turističke djelatnosti, tražit ćete lokacijsku dozvolu, izmjenu i dopunu građevinske dozvole, a nakon toga ćete moći dobiti uporabnu. To će Vam omogućiti da od Službe za gospodarstvo dobijete minimalne tehničke uvjete i legalno registrirate svoju djelatnost. Ali, plan je prva i najbitnije stavka!

Pretpostavljam da je za objekt koji se gradi na predmetnoj nekretnini izdana građevinska dozvola na osobu koja je u tom trenutku bila samovlasnik? Ako je tome tako, zatražite izmjenu građevinske dozvole, i uz zahtjev priložite dokaz da ste suvlasnik - izvadak iz zemljišne knjige, ugovor o kupoprodaji ili darovanju suvlasničkog dijela nekretnine. U izmjeni dozvole stajat će da se ime investitora mijenja na način da se uz dosadašnjeg dodaje i ta osoba kao (su)investitor.

Okućnica se ne može etažirati na način da svatko bude vlasnik svojega dijela, osim ako se provede parcelacija, no to vjerojatno nećete moći izvesti jer parcela ne bi više zadovoljavala osnovne parametre (površina izgrađenosti, udaljenosti kuće od granica čestice i sl.). Što se tiče garaže, Vi biste mogli ishoditi lokacijsku dozvolu jer biste kao suvlasnik mogli dokazati pravni interes, a ako je garaža manja od 50 m2 i niža od 4 m u sljemenu, za nju bi Vam trebala potvrda glavnog projekta, a ne građevinska dozvola. Radi se o neupravnom aktu, gdje se ne traži ni dokaz vlasništva, tako da, iako je to maliciozno, papire za gradnju biste de facto mogli ishodovati. Druga stvar je što bi Vas suvlasnici mogli ganjati po sudu...

Mislim da se ne radi ni o kakvom cudu, jer je pitanje da li ste i po planu koji je bio na snazi u trenutku izdavanja dozvole mogli dobiti objekt sa 6 stanova. Bojim se da se morate pomiriti sa činjenicom da imate nelegalan objekt, jer građevinska dozvola ne znači ništa, ako objekt nije izgrađen u skladu s glavnim projektom koji čini njen sastavni dio. Što se tiče ostalih vlasnika apartmana, koji su vrlo često ishodili dozvole za obiteljske kuće (koja je stambena građevina s maksimalno 3 etaže i tri stana, ukupne bruto građevinske površine do 400 m2), pa su ih onda - gle čuda! - etažirali na 6 stanova, uporabne dozvole neće nikako ishoditi, osim ukoliko im plan dozvoli izdavanje dozvole za toliki broj stanova. Bude li se na području na kojem se nalaze Vaši apartmani mijenjao plan, uključite se u javnu raspravu o njemu i pokušajte se izboriti da plan dozvoli 6 stanova. Usput budi rečeno, apartmani koji služe u turističke svrhe ni nisu stambeni,nego poslovni prostori...

Presudi Upravnog suda prethodilo je rješenje Ministarstva kojim je,pretpostavljam, Vaša žalba na građevinsku dozvolu odbijena. U svom postu niste naveli koji je razlog poništenja dozvole, međutim, pretpostavljam da je ona vraćena na ponovni postupak, u kojem se prvostupanjsko tijelo mora pridržavati naputaka Upravnog suda. Vi sada imate mogućnost u ponovnom postupku isticati svoje primjedbe i vidjeti hoće li sada prvostupanjsko tijelo donijeti rješenje o odbijanju zahtjeva za građevinsku dozvolu, ili novu dozvolu. Na koju opet postoji mogućnost žalbe...

U postupku izdavanja građevinskih dozvola dešavaju se situacije da je građevinska čestica sačinjena iz nekoliko katastarskih čestica. Kao dokaz da ima pravo graditi investitor zna dostaviti za neke katastarske čestice vlasnički list, a za neku ugovor o osnivanju prava građenja. Zanima me je li ispravno osnivanje prava građenja na dijelu građevinske čestice (iako je to jedna katastarska, upisana kao jedno zemljišnoknjižno tijelo) i kako se kasnije zgrada koja je dijelom izgrađena na pravu građenja upisuje u zemljišne knjige?