Etažirana zgrada - međuvlasnički, Upravitelj, zakon

[s1979]

Pozdrav,

molio bih informaciju da li je ispravno u Međuvlasničkom ugovoru pozvati se na čl. 375 Zakona o vlasništvu i dr. stvarnim pravima ako je zgrada uredno etažirana?

Ne uspostavlja li se tada Međuvlasnički ugovor prema čl. 85 za kojeg ne vidim da je definirano što sve treba sadržati pa ispada da je potpuno proizvoljan i radi se o međusobnom dogovoru suvlasnika?

Da li je i u takvom slučaju, ako suvlasnici potpišu Međuvlasnički ugovor po čl.85 moguć angažman vanjske tvrtke za Upravljanje (a da to ne mora stajati explicitno u međuvlasničkom ugovoru, več samo općenita stavka da će suvlasnici odabrati upravitelja zgrade po posebnoj odluci?)

 

Hvala.

[Van Gogh]

Dana 20. 07. 2024. u 10:19, s1979 je napisao:

molio bih informaciju da li je ispravno u Međuvlasničkom ugovoru pozvati se na čl. 375 Zakona o vlasništvu i dr. stvarnim pravima ako je zgrada uredno etažirana?

Da - ako ste pozorno pročitali članak 375.  Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, on se baš odnosi na međuvlasnički ugovor između suvlasnika u etažiranoj zgradi, a koji ću citirati jer nije preopširan:

(1) Uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju se ugovorom koji mora biti sklopljen u pisanom obliku (međuvlasnički ugovor).

(2) Međuvlasnički ugovor iz stavka 1. ovoga članka sadrži osobito:

– veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine,

– uvjete i način upravljanja nekretninom,

– pobliže podatke o osobi koja će upravljati nekretninom,

– opseg poslova koje će obavljati ta osoba, odgovornost za obavljanje poslova i sl.,

– uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve,

– ime suvlasnika ovlaštenoga za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti,

– uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, uključujući i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te uređaja i zemljišta koje pripada određenoj nekretnini.

(3) Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkoga ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine.

(4) Odredbe međuvlasničkoga ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja međuvlasničkoga ugovora.

Dana 20. 07. 2024. u 10:19, s1979 je napisao:

Ne uspostavlja li se tada Međuvlasnički ugovor prema čl. 85 za kojeg ne vidim da je definirano što sve treba sadržati pa ispada da je potpuno proizvoljan i radi se o međusobnom dogovoru suvlasnika?

Ne - s obzirom da se i članak 85. i članak 375. nalaze u istom zakonodavnom okviru, ne vidim stvarnog razloga da se međuvlasnički ugovor ne sklopi s elementima predviđenim sukladno članku 375. stavak 2., a pogotovo što je članak 375. bio već ugrađen u osnovni tekst ZVDSP (NN br. 91/96).

Dana 20. 07. 2024. u 10:19, s1979 je napisao:

Da li je i u takvom slučaju, ako suvlasnici potpišu Međuvlasnički ugovor po čl.85 moguć angažman vanjske tvrtke za Upravljanje (a da to ne mora stajati explicitno u međuvlasničkom ugovoru, več samo općenita stavka da će suvlasnici odabrati upravitelja zgrade po posebnoj odluci?)

To je već hipotetsko pitanje.

Zašto bi suvlasnici sklopili dvostupanjski međuvlasnički ugovor - da dva puta trebaju imati natpolovičnu većinu glasova suvlasnika (za sklapanje osnovnog međuvlasničkog ugovora i donošenje neknadne posebne odluke o konkretnom odabiru upravitelja zgrade). Suvlasnici bi trebali upravitelja imenovati u osnovnom međuvlasničkom ugovoru, pa ako ga iz nekog razloga odluče promijeniti, tada mogu donijeti posebnu odluku u tom smislu. I prema stavku 2. članka 85. “suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkoga upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu”

Uvjet za sklapanje međuvlasničkog ugovora s kvalificiranom natpolovičnom većinom suvlasnika (koji izričito stoji u članku 375. ZVDSP) nije definiran člankom 85., ali ga je slijedom odredbi stavka 1. istog članka vrlo lako odrediti (“cijelom nekretninom na kojoj je na jednom ili više suvlasničkih dijelova osnovano vlasništvo određenoga posebnog dijela upravljaju suvlasnici po općim pravilima o upravljanju suvlasničkom stvari, ako ovim Zakonom nije što drugo određeno”).

uređeno: 21. srpnja od Antuntun56
korekcija odgovora