Određivanje zemljišta za redovnu uporabu zgrade

[moto guzzi]

U prizemnoj zgradi tlocrtne površine 230 m2 a koja se nalazi na zemljištu od cca 3 300 m2 moja porodica je vlasnik stana. Vlasništvo smo stekli po osnovi stanarskog prava i još smo u fazi otkupa. Budući da zgrada nije etažirana (vlasništvo imamo samo na osnovu knjige položenih ugovora) sklopili smo ugovor sa jedinim vlasnikom preostalog dijela zgrade kao i cjelokupnog zemljišta (k.č.) - vlasništvo upisano u zemljišnim knjigama- o izradi Elaborata o etažiranju. Istog smo platili u omjeru 1/3 mi a oni 2/3. I tu počinje problem. Vidjevši da smo po tom elaboratu mi  vlasnici u idealnom dijelu 66/212 i cjelokupnog zemljišta, druga strana je odbila izvršiti upis u zemljišnik onoga što piše u Elaboratu o etažiranju. Najprije su tražili parcelaciju, što im je nadležni državni ured odbio a sada kažu da " pokreću postupak radi određivanja zemljišta za redovnu uporabu zgrade, a sve radi izdvajanja glavnine zemljišta s jedne strane od predmetnog objekta i zemljišta ispod tog objekta i neposredno oko objekta s druge strane." To opravdavaju time da je "zemljište NESRAZMJERNO veće od površine samog objekta" ma šta to značilo. Pitanje: smiju li oni to napraviti i na osnovu čega? 

[felixx]

Prije 53 minuta, moto guzzi je napisao:

 " pokreću postupak radi određivanja zemljišta za redovnu uporabu zgrade, a sve radi izdvajanja glavnine zemljišta s jedne strane od predmetnog objekta i zemljišta ispod tog objekta i neposredno oko objekta s druge strane." To opravdavaju time da je "zemljište NESRAZMJERNO veće od površine samog objekta" ma šta to značilo. Pitanje: smiju li oni to napraviti i na osnovu čega? 

Zakon o prostornom uređenju tako propisuje.

A lokalne samouprave prostornim planovima određuju minimalnu i maksimalnu veličinu čestice za građevinu do 400 m2 BRP (u to spada ovo vaše). Ta veličina je u pravilu min. između 360 i 600 m2 , i max. između 1000 i 2000 m2 za samostojeći objekat, ovisno o lokalnoj upravi.

Vidite kako je to određeno u urbanističkom planu vaše lokalne samouprave. 

 

Što se tiče pitanja vlasništva nad česticom, ovisi kakav ste točno ugovor sklopili. Je li to tek ugovor o izradi elaborata, ili ima neku formu ugovora o novim suvlasničkim odnosima? Jeste li to potpisali kod JB? 

 

[moto guzzi]

To je samo ugovor o izradi Elaborata koji nismo ovjerili kod javnog bilježnika. Čak nema odredbu da se njegove odredbe moraju i provesti. U biti, to je čisto bio ugovor na bazi dobre volje obiju strana. Dakle, Zakon o prostornom planu to propisuje. A da li to znači da su oni kod nadležnog tijela lokalne samouprave (ili gdje već?) pokrenuli postupak izmjene prostornog plana s kojim bi onda napravili tu parcelaciju ili kako oni kažu sa predmetnu zgradu predvidili "srazmjernu" parcelu? I još: da li tu srazmjernu parcelu određuje tlocrtna površina ili obujam (kubikaža) zgrade? Jer, moja porodica je pokrenula postupak izrade idejnog rješenja za nadogradnju bdući se zgrada nalazi u građevnom području. Mijenja li to "srazmjerno" zemljište?

[felixx]

prije 2 sati , moto guzzi je napisao:

To je samo ugovor o izradi Elaborata koji nismo ovjerili kod javnog bilježnika. Čak nema odredbu da se njegove odredbe moraju i provesti. U biti, to je čisto bio ugovor na bazi dobre volje obiju strana.

Kako ste napisali - na bazi dobre volje.

Dakle, nikog ne obvezuje.

Citiraj

Dakle, Zakon o prostornom planu to propisuje. A da li to znači da su oni kod nadležnog tijela lokalne samouprave (ili gdje već?) pokrenuli postupak izmjene prostornog plana s kojim bi onda napravili tu parcelaciju ili kako oni kažu sa predmetnu zgradu predvidili "srazmjernu" parcelu?

Oni su (vjerojatno) pokrenuli postupak u koje se treba u skladu s prostornim planom formirati građevinska čestica za vašu građevnu. 

Citiraj

I još: da li tu srazmjernu parcelu određuje tlocrtna površina ili obujam (kubikaža) zgrade?

Ne, nego prostorni plan.

 

Citiraj

Jer, moja porodica je pokrenula postupak izrade idejnog rješenja za nadogradnju bdući se zgrada nalazi u građevnom području. Mijenja li to "srazmjerno" zemljište?

Vi ne možete ništa nadograđivati bez suglasnosti drugog suvlasnika, koji je pritom i većinski suvlasnik.

Veličinu čestice za korištenje građevine određuje prostorni plan prema kategoriji nekretnine.

U vašem slučaju to je građevina do 400 m2 BRP. Za takve građevine uobičajeno je da se formira građevinska čestica recimo min. 400 m2, a maksimalno do 1000 m2. (ovo je primjer kako bi moglo biti, možda je kod vas drugačije)

uređeno: 14. studeni 2017. od felixx

[moto guzzi]

Hvala na dosadašnjim zaista iscrpnim i preciznim odgovorima. Ali mene buni još uvijek taj "postupak radi određivanja zemljišta za redovnu upotrebu zgrade/građevinsku česticu...". Ako ja dobro shvaćam, to je isto što su oni već napravili kod Upravnog odjela za graditeljstvo i prostorno uređenje pa su odbijeni. Citiram: "...Upravni odjel ...rješavajući po zahtijevu kojeg je podnijela...a temeljem članka 96.stavka 1. Zakona o općem upravnom postupku donosi RJEŠENJE: Odbija se zahtjev koji je podnijela...za izdavanje rješenja o utvrđivanju građevne čestice na dijelu k.č. ...OBRAZLOŽENJE: Pregledom priložene dokumentacije te obavljenim očevidom na taerenu..., utvrđeno je da je na predmetnoj k.č. građevina mješovite uporabe koja u većem dijelu prizemlja sadrži prateće sadržaje aktivnosti koja se obavlja na preostalom dijelu k.č.. Dakle, ta građevina i preostali dio k.č., s obzirom na raspored prostorija odnosno na njihovu međusobnu komunikaciju i uporabu , funkcionalno predstavlja ne djeljivu cjelinu....Iz naprijed navedenog proizlazi da za dio postojeće građevine nije moguće utvrditi građevnu česticu, odnosno zemljište nužno za redovitu uporabu dijela građevine, budući bi takvo utvrđivanje građevne čestice bio u suprotnosti s dokumentom prostornog uređenja općine..., te s tim u svezi člankom159. Zakona o prostornom uređenju i s člankom 157.st.1. istog Zakona, odnosno cijepanjem naprijed navedene jedinstvene građevine dovodi se u pitanje ("ruši se") njezina legalnost."

Ovo je bilo 2014.godine, a ovo o "srazmjeru" je staro 10-ak dana. O čemu se tu radi? Mogu li oni nakon ovakvog Rješenja išta više napraviti? Zar nam stvarno preostaje jedino sud? Moram još napomenuti da mi nismo baš zainteresirani za bilo kakav suvlasnički dio na "preostalom" dijelu k.č. već samo da se upišemo u zemljišnik kao vlasnici etažiranog stana i da slijedom toga dobijemo sve dozvole za nadogradnju . Oni se sa nadogradnjom ne slažu, i razgovaraju samo o vlasništvu nad "preostalim" dijelom.

[moto guzzi]

Ima li netko tko bi mi mogao pomoći odmrsiti ovo. Jer, ako ja dobro tumačim, oni nam kažu da ponovo pokreću isti postupak zbog kojeg su već odbijeni od nadležnog državnog ureda. Ili, imaju neku drugu mogućnost?!? Ako da, koju? Inače, nama se ne ide na sud , pokušali bi se dogovoriti. Ali, bez upisa vlasništva 1/1 u zemljišnik (dakle, ne samo upisa u knjigu položenih ugovora) nema dogovora.

[moto guzzi]

Malo sam proučavao Zakon i u članku 75. st.1. piše: Vlasnik zemljišta sa zgradom...može svojim očitovanjem volje učinjenim na zemljišnoknjižnom sudu podijeliti svoje pravo vlasništva na suvlasničke dijelove i pritom sa svakim od tih dijelova uspostaviti pravo vlasništva na određenom stanu ili drugom posebnom dijelu u zgradi.

Kako se u ovom našem slučaju radi da je za sada u zemljišnoknjižnom odjelu suda kao jedini vlasnik zgrade i cijele k.č. upisana druga strana i to u cjelosti, a koji čak i ne osporava (jer ne može, naravno) naše vlasništvo nad stanom u zgradi koja je u cjelosti (?) upisana kao njihovo vlasništvo, znači li to da oni jednostavno svojim očitovanjem dobre volje a bez da nas pitaju ili na bilo koji način naše iskazane volje (slažemo se odnosno ne slažemo se) mogu napraviti to da se nas u tom idealnom dijelu upiše u knjige kao vlasnika?