Ugovor o najmu - pomoć molim

[Postura]

Molim pomoć...

Dogovorio sam cijenu najma stana s vlasnikom stana (najveća prepreka riješena), no imam par nedoumica/pitanja:

 

1.a. postoji li uobičajena klauzula u ugovoru kojom se štitim od klizanja tečaja? Ako sam recimo ugovorio 400EUR pa je to ajmo reć 3000kn, da ne bih nakon godinu dana tih 400EUR plaćao 4000kn. Ko zna šta nas čeka... ;-(

1.b. klauzula kojom se jasno izriče da je ugovorena cijena krajnja cijena po mene (najmoprimca), tj da su sva daljnja davanja (porezi i sl.) obveza najmodavca?

 

2. što spada pod tj. što točno znači iz zakona o najmu:

"Članak 13.

Najmodavac je dužan održavati stan koji se daje u najam u stanju pogodnom za stanovanje, u skladu s ugovorom o najmu. "

i

"Članak 14.

(3) Najmoprimac je dužan obavijestiti najmodavca o nužnim popravcima u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade, koje je dužan snositi najmodavac. "?

 

Najmodavac će ugraditi klima sustav recimo, ali zahtjeva da redoviti godišnji servis plaćam i odrađujem ja. Da li je to u skladu ili protivno ovim člancima iz zakona? Može li to unatoč zakonu, ući kao, uslovno rečeno, "suprotno slovu zakona" u ugovor, kao rezultat pregovora? Ja recimo popustim pa prihvatim (ako po zakonu ili uobičajeno nije to moja obveza)...

A pukne cijev pa poplavi? Čija je to odgovornost? (cijev nisam tukao čekićem pri tome )

Ili još bolje, klima se pokvari, sama od sebe? Ili instalacije ne izdrže?

 

3. što znači "istrošenje od normalne upotrebe", kako se točno određuje to?

 

4. da li farbanje stana (a prefarban je prije mog ulaska), spada pod 3.? Spada li pod "tekuće održavanje"? I čija je obveza "tekućeg održavanja"? Ovo potonje, rekao bih, iz do sad pročitanog, je moja obveza.

 

5. zapravo, što je to "tekuće održavanje"?

 

Meni su to sve "magloviti" pojmovi, a čitam zakon kao i svaki laik - laički , pa trebam savjet pametnijih.

 

Hvala!

[felixx]

1.a. Definiranjem cijene najma u € upravo se najmodavac štiti od klizanja tečaja.

Cijena se ionako ne smije naavesti u €, nego po formulaciji ' u protuvrijednosti 400 € po srednjem tečaju NBH na dan isplate'. Pokušajte dogovoriti fiksnu cijenu u kunama, ako najmodavac na to pristaje. Zakon dozvoljava najmodavcu kada i koliko može povisiti najamninu.

Realan najmodavac ionako će u kriznim uvjetima nastojati zadržati stanara, čak i smanjenjem najamnine, umjesto da mu stan stoji prazan.

 

1.b. Ako nije drugačije navedeno u ugovoru, porez na najam plaća najmodavac. komunalnu naknadu (to je u stvari porez lokalne uprave) plaća stanar, a održavanje zgrade (pričuva) bi trebao plaćati najmodavac, ako nije drugačije definirano. Ostalo (struja, voda , plin, odvoz smeća, ) plaća stanar.

 

Za eventualne nove poreze koji bi se uveli, teško je reći.

Tko se zalaže za uvođenje dodatnog poreza na nekretnine, trebao bi znati da u mnogim državama (znam za Britaniju) taj porez plaća korisnik stana, u slučaju najma - stanar.

 

2., 3., 4., 5.,

Općenito, vlasnik održava građevinu, a to uključuje ugrađenu opremu i instalacije u zidovima. Klime i bojleri su donekle nedefinirani.

Ako pukne vodovodna cijev (a niste ju probušili ili razbili čekićem ) to popravlja vlasnik-najmodavac.

Klimu i plinski bojler trebate redovito održavati, ali zamjena dotrajalog ide na račun vlasnika.

Tekuće održavanje je krečenje zidova,

bojanje stolarije ako je drvena, servisiranje npr. slavina, i sl., i općenito čišćenje i održavanje stana urednim.

 

Istrošenje od normalne upotrebe - Parket ili laminat će se izlizati za 15 - 20 godina. Toliko bi trebao trajati i plinski bojler ili klima. Ali ako ga uništite lošim postupcima ili neodržavanjem, vaša je krivnja.

 

[Postura]

felixx je napisao:

1.a. Definiranjem cijene najma u € upravo se najmodavac štiti od klizanja tečaja.

Cijena se ionako ne smije naavesti u €, nego po formulaciji ' u protuvrijednosti 400 € po srednjem tečaju NBH na dan isplate'.

Kužim. Postoji li nešto čime se najmoprimac štiti od klizanja tečaja? Formulacija tipa: u slučaju promjene tečaja EUR +/- 5% (recimo 5%), visina najma se korigira..bla bla... (recimo da se rizik dijeli pa kaže nešto u stilu da ako promjena bude veća od 5%, gore ili dolje, onda se razlika poli, na pr. najam je 1000EUR, 1EUR=7kn, skoči za 10%, pa dođe 1EUR=7,7kn, ja plaćam 7,525kn umjesto 7700kn. Slično i ako padne za 10%...). Da li je takvo što uobičajeno, bilo kakav vid zaštite najmoprimca od klizanja tečaja?

 

Pokušajte dogovoriti fiksnu cijenu u kunama, ako najmodavac na to pristaje. Zakon dozvoljava najmodavcu kada i koliko može povisiti najamninu.

Povisiti najamninu po isteku ugovora (ne i za vrijeme trajanja, ili?)?

To je onih zakonski max. 20% od najveće cijene u području grada u kojem se stan nalazi, što sam negdje pročitao?

 

1.b. Ako nije drugačije navedeno u ugovoru, porez na najam plaća najmodavac. komunalnu naknadu (to je u stvari porez lokalne uprave) plaća stanar, a održavanje zgrade (pričuva) bi trebao plaćati najmodavac, ako nije drugačije definirano. Ostalo (struja, voda , plin, odvoz smeća, ) plaća stanar.

Sve OK. Za svaki slučaj bih to volio vidit na papiru, kad se već piše, zar ne?

 

2., 3., 4., 5.,

Općenito, vlasnik održava građevinu, a to uključuje ugrađenu opremu i instalacije u zidovima. Klime i bojleri su donekle nedefinirani.

Ako pukne vodovodna cijev (a niste ju probušili ili razbili čekićem ) to popravlja vlasnik-najmodavac.

Klimu i plinski bojler trebate redovito održavati, ali zamjena dotrajalog ide na račun vlasnika.

Ovdje se malo gubim, moram priznat... Ako vlasnik održava građevinu, a to uključuje ugrađenu opremu i instalacije, kako onda redovito održavanje klima spada pod moju obvezu?

 

Tekuće održavanje je krečenje zidova,

bojanje stolarije ako je drvena, servisiranje npr. slavina, i sl., i općenito čišćenje i održavanje stana urednim.

A tekuće održavanje po zakonu je moja obveza?

Da li se može reći i da je klima iz gornjeg slučaja tj njen godišnji servis od 250-300kn moj trošak kao tekuće održavanje?

Krečenje zidova u kojem intervalu? Svake godine, svake 2, svakih 5? Po izlasku? I stanje zidova je rezultat mog odnosa prema stanu, pa bi i to moglo spadat pod "istrošenost od normalne uporabe" (nisam crtao grafite po zidovima, niti je dijete bilo kreativno)?

 

Istrošenje od normalne upotrebe - Parket ili laminat će se izlizati za 15 - 20 godina. Toliko bi trebao trajati i plinski bojler ili klima. Ali ako ga uništite lošim postupcima ili neodržavanjem, vaša je krivnja.

 

Kužim.

 

felixx ----> HVALA!

Nadam se da daljnjim pitanjima ne davim, svjestan sam da sam pogubljen čim se stvar odmakne od brojeva i matematike, a htio bih stvari raščistit na vrijeme.

Hvala još jednom!