Porez na prodaju novogradnje

[sigurd]

Nedavno mi je djed darovnim ugovorom prepisao zemlju. Jasno je da prema zakonu o prometu nekretnina, pošto sam prvi nasljedni red, nisam dužan platiti porez na zemlju.

Na istoj zemlji sa prijateljem sam se odlučio sagraditi stambenu zgradu. Ubrzo ćemo zatražiti građevnu dozvolu, te sklopiti ortački ugovor. Moj ulog u ortaštvo predstavlja zemlja, njegov ulog je izražen u novcu. Može li se ovim ugovorom provesti predetažiranje, na koji način se sprovodi u stvarno etažiranje? Prema ugovoru trebale bi mi pripasti dvije stambene jedinice, s tim da jednom rješavam stambeno pitanje pa je namjeravam zadržati. Plaća li se porez na promet nakon uknjižbe na stan koji namjeravam zadržati s obzirom da se radi o mojoj prvoj nekretnini (ili je prva nekretnina zemlja) u cijelosti ili samo obračunato na kvadraturu koja prelazi 50 kvadrata? Jesam li dužan platiti kakav porez na stan koji namjeravam prodati ( s tim da se ne želim prije toga uknjižiti na njega niti namjeravam u istom živjeti 3 godine). Svjestan sam da je kupac obvezan prema državi porezom na promet, pa me zanimaju koje su moje porezne obveze prema državi kao prodavatelja. Za cijelu situaciju je važno da investitor, moj ortak, djeluje kao fizička osoba i nikakve pravne osobe ne sudjeluju u ortaštvu ni vlasničkoj strukturi završenog projekta. Ovom prilikom vas molim da pojasnite i odgovorite na moja pitanje prije nego krenem u konkretne akcije sa ortačkim ugovorom i dozvolom.Unaprjed zahvaljujem.

[bovu]

kao fizička osoba nemožete biti oslobođeni poreza na materijal za gradnju .plaćate ga kod kupnje materijala i izvedenih radova na usluge.

 

nemate ni poreza na promet nekretninama.

stan(ove) stječete gradnjom a nekupnjom.

kupac koji kupuje stan plaća punu cijenu (znači sa PDV-om)

i plaća porez napromet nekrtninama (5%)

 

ako u roku od pet godine prodate tri iliviše staniva plaćate porez na dobit.

[sigurd]

Zahvaljujem na brzom i konciznom odgovoru!

 

 

Pitanje poreza na promet nekretnina mi je sjelo. Ne shvaćam kako kupac plaća pdv? Ima li isti pravo na povrat poreza?

 

na ovom forumu (koji nije stručan) pronašao sam oprečnu situaciju

http://www.forum.hr/showthread.php?t=517336

[felixx]

sigurd je napisao:

 

Pitanje poreza na promet nekretnina mi je sjelo. Ne shvaćam kako kupac plaća pdv? Ima li isti pravo na povrat poreza?

 

Oprezno sa ovakvim ugovorima o gradnji i izbjegavanjima poreza.

Velika je vjerojatnost da nešto krivo napravite i platite pozamašnu kaznu.

 

Fizička osoba koja ne odbija predporez prilikom gradnje kasnije prodaje nekretninu samo sa 5% poreza na promet nekretnina.

Postoji tumačenje da se takvu nekretninu ne bi smjelo prodati 5 godina od gradnje.

[sigurd]

Pošto su me 3 različita odgovora potpuno zbunila pokušao san pronaći odgovor u zakonu o porezu na dodanu vrijednost.

 

1) Porez na dodanu vrijednost plaća se

 

1. na isporuke svih vrsta dobara (proizvoda, roba, novoizgrađenih građevina, opreme i sl.) i sve obavljene usluge u tuzemstvu uz naknadu:

 

 

 

Prema zakonu o porezu na promet nekretnina tekođer je jasno:

 

(1) Prometom nekretnina, u smislu ovoga Zakona, ne smatra se stjecanje novosagrađenih građevina koje se oporezuju prema Zakonu o porezu na dodanu vrijednost.

 

 

Prema ovome nije mi jasno zašto mislite da se radi o sivoj zoni, ili da itko ima namjeru ne platiti porez. Na ovaj forum sam došao da saznam koje poreze i kada moram platiti ja a koje potencijalni kupac stana.

[felixx]

Ovakvi ugovori bili bi dobra tema za jedan seminar. Vidio sam svakakvih - i takvih po kojima bi i DORH mogao 'raditi', ne samo porezna.

 

Odnesete li takav ugovor u pet raznih poreznih uprava, velika je vjerojatnost da dobijete različite odgovore.

Ako uopće dobijete ikakav odgovor - ne znaju niti kako se obračunava PDV kada osoba koja je kupila stan u sustavu pdv-a nakon 5 godina isti ponovo prodaje.

 

Nemate potrebnog znanja da se upuštate u takvu gradnju/ugovor.

Ima li vaš prijatelj/kompanjon ikakvog iskustva u gradnji? Vjerojatno ne.

Stoga je velika vjerojatnost da se zapeljate u investiciju koja nikada neće biti dovršena.

 

Za početak, etažni elaborat možete provesti (a time i stanove prodavati) tek kada zgrada bude imala uporabnu dozvolu.

 

 

[sigurd]

felixx je napisao:

Odnesete li takav ugovor u pet raznih poreznih uprava, velika je vjerojatnost da dobijete različite odgovore.

Ako uopće dobijete ikakav odgovor - ne znaju niti kako se obračunava PDV kada osoba koja je kupila stan u sustavu pdv-a nakon 5 godina isti ponovo prodaje.

 

Onda je zakon nedorečen a zaposlenii nestručni.Nije čudo da se bilo koji oblik malog poduzetništva sječe u korjenu u ovakvom okruženju.

felixx je napisao:

 

Nemate potrebnog znanja da se upuštate u takvu gradnju/ugovor.

Ima li vaš prijatelj/kompanjon ikakvog iskustva u gradnji? Vjerojatno ne.

Stoga je velika vjerojatnost da se zapeljate u investiciju koja nikada neće biti dovršena.

 

Imamo dovoljno ekonomskih i građevinskih zanjanja, dovoljno kapitala da bi završili investiciju( ne radi se o velikom projektu. Što se tiče pravnih pitanja smo amateri, ali nadprosječan( pa i skup) odvjetnik trebao bi znati sastaviti ovaj ugovor da ne bude posla za dorh, zar ne?

 

felixx je napisao:

 

Za početak, etažni elaborat možete provesti (a time i stanove prodavati) tek kada zgrada bude imala uporabnu dozvolu.

 

 

Toga sam svjestan.

Cijenio bi da podjelite neku informaciju, bilo teoretsku ili primjera iz prakse, prema kojoj je ovaj ugovor jasan. Ili možda mislite da se ovakav ugovor uopće ne može sprovesti

[felixx]

sigurd je napisao:

 

Cijenio bi da podjelite neku informaciju, bilo teoretsku ili primjera iz prakse, prema kojoj je ovaj ugovor jasan. Ili možda mislite da se ovakav ugovor uopće ne može sprovesti

 

Naravno da se može napraviti dobar ugovor.

Ali ti ugovori su specifični, različiti od slučaja do slučaja. Nije isto dajete li samo zemljište, sudjelujete li u izradi dokumentacije, ili i sufinancirate dio izgradnje.

Najbolje bi bilo da za početak proučite par takvih ugovora koje su sklopile ozbiljne tvrtke.

 

Nemojte se uvrijediti što sam napomenuo da nemate potrebnih znanja.

 

Prvo, danas se ne isplati investicija u gradnju, osim na Jadranu. Više se isplati kupovati ovršene nekretnine na javnoj dražbi. Cijene koje spominju dileri nekretnina su prenapuhane. Nekretnine nitko ne kupuje, a ima ih viška na tržištu. K tome tu je i neizvjesnost oko najava novih, dodatnih poreza na nekretnine, koji bi sigurno dodatno srušili cijene, a možda i destabilizirali monetarni sistem. Stoga, ulaziti u tako neizvjesnoj situaciji na tržištu u nekakvu zajedničku investiciju jako je rizično.

 

Drugo, da imate iskustva u gradnji, vjerojatno bi poznavali dovoljno ljudi iz branše , pa vam ne bi trebali ovakvi savjeti.

 

Treće - morate znati da sam postupak ishođenja dozvole traje preko godinu.I tu su mogući svakojaki problemi. Dobro je imati dozvolu prije potpisivanja ovakvog ugovora.

 

Savjetujem vam da prvo sami, bez kompanjona, ishodite dozvolu. Tako ćete imati čišću situaciju, a za godinu ili malo više i situacija na tržištu bit će jasnija (nadam se).

 

 

[sigurd]

Zemlja se nalazi 200tinjak metara od mora u gradu u kojem nedostaje stambenog prostora. Dok ishodujemo dozvolu, završimo sam objekt te dođe do stanja prodaje-kriza će biti na odmaku pošto će proći najmanje dvije godine. Slažem se sa svim što ste naveli te namjeravam ozbiljno uzeti vaše savjete u obzir. Okoliko imate kakav primjer ugovora(makar teoretkse prirode) bio bi zahvalan da mi ga prosljedite na pm.