Kuća iz 1976. bez građevinske i uporabne dozvole

[enliven3]

Molim pomoć, dakle u velikoj sam zavrzlami. 

Prošle godine kupili smo vikend kuću za koju smo smatrali ako je upisana u katastar/zemljišne knjige da je legalna. (Da, sad shvaćam glupost). Još veću glupost smo napravili kad smo shvatili a to je bilo ovaj tjedan da kuća ima zabilježbu da nije priložena građevinska niti uporabna dozvola.

Dakle mi smo ju kupili kao Kuća za odmor, prije toga prošli vlasnik je kupio od prethodnog vlasnika kao livadu koju je prenamijenio. 1976 te godine u projektu u papirnatom obliku na bezbroj stranica kojeg sam dobila od prethodnog vlasnika koji je tvrdio da je sve legalno naveden je predmjer i predračun radova za građevinske i zanatske radove: zemljani, zidarski, zanatski, betonski, tesarski, pokrivački... specifikacija radova, svi troškovi, specifikacija materijala, svi nacrti, opis radova, apsolutno sve, i uvidom u stanje stanje odgovara uživo sve točno kako je i na papiru.

Ista je na temelju prijavnog lista za gruntovnicu i kopije katastarskog plana mjernika uvedena u katastar 2001. g  isto s napomenom mjernika da objekt nema građevinsku dozvolu te stoji da: uslijed izgradnje namjenu kod....se stavi nova namjena na Kuću za odmor. Zatim se na temelju čl.75, st.3 Zakona o gradnji iz NN 52/99 te dopustio upis bez dozvola. Navedena se vidi snimkom. 

Postoji dakle ta nekakva projektna dokumentacija koja ne znam da li se odnosi na idejno rješenje, izvedbeno ili glavni projekt. Piše samo projekat vikend kuče 1:100 a, na slijedećem listu papira izvedbeni iz 1979 te. U tom fasciklu kojeg smo dobili od prethodnog vlasnika stoje i 2 potvrde koje kažu slijedeće: potvrda da je izvršena unutarnja kontrola ispravnosti tehničkog rješenja računalne točnosti i potpunosti investicijsko tehničke dokumentacija za........na osnovu izvještaja o izvršenoj unutarnjoj kontroli sastavnih dijelova tehničke dokumentacije koji se nalazi u arhivi, član 211 Zakona o prostornom uređenju utvrđuje se da predmetna dokumentacija ispunjava uslove ovog člana. Isto tako druga potvrda kaže slijedeće: Ovim se potvrđuje da shodno čl.211 ZOPU je osigurana međusobna usuglašenost projekta koji čine sastavni dio investicijsko- tehničke dokumentacije: za arhitektoski poj, konstrukciju, vodovod i kanalizaciju i tako dalje. 

Drugi paradoks...kuća je priključena na struju. Kako može uopće biti priključena na struju ako nije legalizirana? 

Dakle, što uopće možemo učiniti kako bi dobili bilo kakvu dozvolu? isto tako, nigdje nisam dobila odgovor na pitanje ...ovo sam pročitala:

"Mogući nazivi akata za građenje i uporabu: građevinska dozvola, rješenje o uvjetima građenja, potvrda glavnog projekta, rješenje za građenje, građevna dozvola, lokacijska dozvola kojom se dopušta građenje

građevna dozvola za jednostavne građevine, rješenje o uvjetima uređenja prostora, rješenje kojim se odobrava građenje, uporabna dozvola, potvrda upravnog tijela nadležnog za poslove graditeljstva da se za uporabu građevine ne izdaje akt za uporabu, rješenje o izvedenom stanju, potvrda izvedenog stanja"

Zar onda ova projektna dokumentacija baš ništa ne potkrepljuje? 

uređeno: 14. ožujka od Borbena7
Naslov

[Ivan Orgulje]

Prvo ustanovite kada je kuća sagrađena, pogledajte kat.plan prije 1968. ako je postojala kakva građevina već tada. Sve do tada se smatra da ima akt za građenje i može se tražiti izdavanje Uporabne dozvola, ali pod uvjetom da se ništa nije dograđivalo i mijenjalo u međuvremenu.

Nije uopće neobično da i takve kuće imaju sve komunalne priključke, postojala su različita razdoblja kad se to dopuštalo. 

Nije mi jasno kako ste kupili kuću, a niste primijetili da postoje zabilježbe o nedostatku dozvole, a sad ih vidite u ZK izvatku?

[enliven3]

Dana 13. 03. 2024. u 23:24, Ivan Orgulje je napisao:

Prvo ustanovite kada je kuća sagrađena, pogledajte kat.plan prije 1968. ako je postojala kakva građevina već tada. Sve do tada se smatra da ima akt za građenje i može se tražiti izdavanje Uporabne dozvola, ali pod uvjetom da se ništa nije dograđivalo i mijenjalo u međuvremenu.

Nije uopće neobično da i takve kuće imaju sve komunalne priključke, postojala su različita razdoblja kad se to dopuštalo. 

Nije mi jasno kako ste kupili kuću, a niste primijetili da postoje zabilježbe o nedostatku dozvole, a sad ih vidite u ZK izvatku?

Dakle nije opravdanje ali su nam se te godine izdogađale brojne tragedije kojih nema niti u sapunicama pa smo rješavali paralelno više stvari da ne spominjem koliko je to sve skupa ostavilo traga na nama. Dakle gledali smo online  katastar uređena zemlja i u njemu vidjeli vlasnika, da je sve 1/1, što je upisano, katastarski plan, čestice, snimku. I sve se činilo u redu i samim tim smo zaključili da je sve transparentno ako je upisano.  Zamolili smo jednu gospodju da nam provjeri sve i rekla je takodjer da je sve u redu. Građevinska i uporabna nam nije bila uopće na pameti. Sad kad smo napokon uhvatili zraka od svih problema htjeli smo rješavati to pitanje i vidjeli brojne probleme. U međuvremenu sam saznala da je kuća sagrađena  nažalost 1976. U skladu s izvedbenim planom, mjernikom u papirnatom obliku.  Godine te da stvar još gora nekretnina se nalazi na poljoprivrednom zemljištu umjesto na građevinskom. Pa me zanima kako je uopće bilo moguće sagraditi nešto i upisati u katastar a na poljoprivrednom zemljištu? Prije kupnje tog vlasnika vodila se livada, za njegovo vrijeme vikend kuća, livada. Došlo je do prenamjene što je zabilježeno riješenjem, i na temelju prijavnog lista i plana upisana je s zabilješkom NN zakon iz 1999. Upisana je 2001. Zašto onda kad je prenamijenjena nije prenamjenjeno i zemljište jer na slikama prostornog plana se vodi kao poljop zemljište. Nismo bili upoznati niti s prostornim planom županije, općine. Nismo do sad gradili kuću, tako da nemamo niti iskustva, nikakve medije ne pratimo tako da nismo hvala Bogu znali niti da je postojao proces legalizacije do 2018. To sam sad saznala. Što mi ništa ne vrijedi. Dakle totalni neiskusni, neuki i neupućeni. 

Sad me zanima koje bi bilo riješenje pošto želim da bude sve ispravno. Da li postoji mogućnost i na koji način prenamjene zemljišta, i zašto se ne vidi prenamjena na snimkama a u papirima piše drugačije ili  nešto krivo shvaćam. ukoliko to uspijem riješiti da li postoji mogućnost redovne legalizacije vjerujem da ide sad to puno kompliciranije i da će nas više izaćiy odnosno sve ispočetka kao da gradimo kuću ili čekati ako se ikad dogodi novi val legalizacije. Da li sad ako to i pokrenemo moramo platiti i ono što prethodni vlasnik nije platio zadržavanje nelegalizirane kuće i za njegovo vrijeme vlasništva ili za naše? Da li naposljetku možemo ikako dobiti građevinsku i uporabnu dozvolu. Koga god sam pitala nitko nije znao ništa konkretno.  

prije 1 minutu, enliven3 je napisao:

Dakle nije opravdanje ali su nam se te godine izdogađale brojne tragedije kojih nema niti u sapunicama pa smo rješavali paralelno više stvari da ne spominjem koliko je to sve skupa ostavilo traga na nama. Dakle gledali smo online  katastar uređena zemlja i u njemu vidjeli vlasnika, da je sve 1/1, što je upisano, katastarski plan, čestice, snimku. I sve se činilo u redu i samim tim smo zaključili da je sve transparentno ako je upisano.  Zamolili smo jednu gospodju da nam provjeri sve i rekla je takodjer da je sve u redu. Građevinska i uporabna nam nije bila uopće na pameti. Sad kad smo napokon uhvatili zraka od svih problema htjeli smo rješavati to pitanje i vidjeli brojne probleme. U međuvremenu sam saznala da je kuća sagrađena  nažalost 1976. U skladu s izvedbenim planom, mjernikom u papirnatom obliku.  Godine te da stvar još gora nekretnina se nalazi na poljoprivrednom zemljištu umjesto na građevinskom. Pa me zanima kako je uopće bilo moguće sagraditi nešto i upisati u katastar a na poljoprivrednom zemljištu? Prije kupnje tog vlasnika vodila se livada, za njegovo vrijeme vikend kuća, livada. Došlo je do prenamjene što je zabilježeno riješenjem, i na temelju prijavnog lista i plana upisana je s zabilješkom NN zakon iz 1999. Upisana je 2001. Zašto onda kad je prenamijenjena nije prenamjenjeno i zemljište jer na slikama prostornog plana se vodi kao poljop zemljište. Nismo bili upoznati niti s prostornim planom županije, općine. Nismo do sad gradili kuću, tako da nemamo niti iskustva, nikakve medije ne pratimo tako da nismo hvala Bogu znali niti da je postojao proces legalizacije do 2018. To sam sad saznala. Što mi ništa ne vrijedi. Dakle totalni neiskusni, neuki i neupućeni. 

Sad me zanima koje bi bilo riješenje pošto želim da bude sve ispravno. Da li postoji mogućnost i na koji način prenamjene zemljišta, i zašto se ne vidi prenamjena na snimkama a u papirima piše drugačije ili  nešto krivo shvaćam. ukoliko to uspijem riješiti da li postoji mogućnost redovne legalizacije vjerujem da ide sad to puno kompliciranije i da će nas više izaćiy odnosno sve ispočetka kao da gradimo kuću ili čekati ako se ikad dogodi novi val legalizacije. Da li sad ako to i pokrenemo moramo platiti i ono što prethodni vlasnik nije platio zadržavanje nelegalizirane kuće i za njegovo vrijeme vlasništva ili za naše? Da li naposljetku možemo ikako dobiti građevinsku i uporabnu dozvolu. Koga god sam pitala nitko nije znao ništa konkretno.  

Upisana je na temelju stavka 3. Moram vidjeti koji članak. Mislim da piše da se može upisati i bez dozvola s zabilješkom. Kuća je 51 kvadrat, zemljište 1500. 

[enliven3]

Dakle samo smo gledali online katastar a zemljišne knjige nismo jer smo smatrali da je to jedno te isto. Eh Bože. Sad shvaćam da u ZK piše sve ostalo bitno odnosno najviše bitno jer katastar i ZK nisu usklađeni. Krivo sam se izrazila na samom početku. 

[Antuntun56]

Ako se kuća ne nalazi u obuhvatu građevinskog područja, nije moguće ishoditi građevinsku dozvolu niti za kuću, kao stambenu zgradu, niti za vikendicu kao zgradu za povremeno stanovanje. Poljoprivredna čestica prenamjenjuje u građevinsku česticu tek nakon izdane građevinske dozvole, a njenom dostavom, između ostalih tijela i tijelu nadležnom za poljoprivredu (obično je to tijelu u sklopu županijske službe za gosodarstvo).

Za predmetnu zgradu možete eventualno ishoditi građevinsku dozvolu za poljoprivrednu gospodarsku zgradu ako su ispunjeni uvjeti iz provedbenih odredbi prostornog plana za tu vrstu zgrada – ali s time ste malo, ili nimalo postigli – ne bih vam preporučila upuštanje u taj postupak, jer ne vodi nekom smislenom cilju.

Kuću, kao stambenu zgradu, moći ćete ozakoniti tek u novom krugu legalizacije (malo pozornije pratite aktivnosti Sabora da vam stupanje na snagu izmjena Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama ne bi prošlo ispod radara, a prema najavama novi zakon neće imati ugrađen rok za podnošenje zahtjeva kao prethodi zakoni).

U postupku legalizacije plaća se trostruka naknada za zadržavanje nezakonite stambene zgrade u prostoru ukoliko se zgrada nalazi izvan građevinskog područja, a po izdanom rješenju o izvedenom stanju obračunavaju se komunalni i vodni doprinos – koje bi platili i u redovnom postupku.

Prema iskazanoj površini kuća se koristila kao vikendica, pa su male šanse da se i ta čestica unese u građevinsko područje. Možete probati – podnesite prijedlog JLU da se i vaša čestica unese u građevinsko područje prilikom slijedeće izmjene prostornog plana.

Sada ste vi vlasnik i upravni postupak za ozakonjivanje stambene zgrade voditi će se po vašem zahtjevu, te sve obveze koje proizlaze iz tog upravnog postupka vi pomirujete.

Što je, tu je - iz svake životne situacije se može izvući neka pouka. Za pet godina (ili kraće) cijela ta priča oko legalizacije i upisa kuće bit će biti prošlo, svršeno vrijeme...😊

[enliven3]

Poštovani,

Molim pojašnjenje. Dakle kuća i livada je jedna čestica u katastru i zemljišnim knjigama.  Zar se ne bi trebalo to dvoje odvojiti da bi onda bilo pravilno na dvije čestice, jer me sad to sve buni ili se to vodi prema načinu upotrebe? Dakle kuća je na livadi koja je poljoprivredno zemljište. 

Dakle ja ne mogu prenamijeniti zemljište  iz poljoprivrednog u građevinsko. Ne mogu za kuću dobiti dozvole dok ne krene proces legalizacije ili dok sama odmah ne prijavim proces? Zar nije bitno broj1. za dobivanje dozvola upravo i pretpostavka da je kuća na građevinskom području? odnosno prva najvažnija pretpostavka?

Ali ono što mogu za početak je podnijeti prijedlog JLU da se moja čestica Kuća i livada ili Kuća unesu u građevinsko područje prilikom slijedeće izmjene prostornog plana koja uskoro slijedi? da li sam dobro shvatila?

Nije mi jasan taj poredak

Jedno iščitavam iz prvog dijela citata jedno iz zadnjeg

 

 

 

 

 

 

[Antuntun56]

Da se vratimo na početak početka :

Dana 13. 03. 2024. u 21:36, enliven3 je napisao:

Zar onda ova projektna dokumentacija baš ništa ne potkrepljuje?

Ne - ukoliko na njoj nema žiga s ovjerom nadležnog tijela graditeljstva (u to vrijeme):  brojem rješenja, datumom i pečatom tog istog tijela.

prije 11 sati , enliven3 je napisao:

Zar se ne bi trebalo to dvoje odvojiti da bi onda bilo pravilno na dvije čestice, jer me sad to sve buni ili se to vodi prema načinu upotrebe? Dakle kuća je na livadi koja je poljoprivredno zemljište. 

Kojim postupkom bi dio zemljišta na kojem je izgrađena kuća postao građevinskim zemljištem?  Podjela zemljišta na dvije čestice, odnosno oformljenje u svrhu utvrđivanja građevinske čestice za redovnu uporabu postojeće zgrade vodi se u upravnom postupku prema propozicijama iz članka 157. Zakona o prostornom uređenju, s time da je naglasak na status postojeće zgrade, odnosno na zakonit status kuće. OPASKA: (što se smatra postojećom građevinom definirano je u članku 3. točka 23. Zakona o gradnji)

Citirat ću članak 157. ZoPU, pa se vi prepoznajte u nekoj od navedenih 5. točaka ako možete:

(1) Ako za postojeću građevinu nije utvrđena građevna čestica, odnosno zemljište nužno za redovitu uporabu građevine, kada je obveza utvrđivanja tog zemljišta, odnosno čestice propisana posebnim zakonom ili kada vlasnik građevine želi promijeniti oblik i veličinu građevne čestice na kojoj je postojeća zgrada u skladu s prostornim planom, parcelacija građevinskog zemljišta provodi se u skladu s rješenjem o utvrđivanju građevne čestice.

(2) Smatra se da za postojeću građevinu nije utvrđena građevna čestica, odnosno zemljište nužno za redovitu uporabu građevine:

1. ako su na istoj katastarskoj čestici izgrađene dvije ili više građevina koje građevinski, funkcionalno ili tehničko-tehnološki nisu cjelina

2. ako je građevina izgrađena na dvije ili više katastarskih čestica

3. ako je građevina izgrađena na katastarskoj čestici čija je površina manja ili veća od površine propisane prostornim planom

4. ako je postojeća katastarska čestica, na kojoj je izgrađena građevina, takva da se ne može smatrati zemljištem nužnim za redovitu uporabu te građevine

5. ako se radi o zgradi ozakonjenoj sukladno posebnom zakonu. (OPASKA: pod posebnim zakonom podrazumijeva se Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama).

Po mojem skromnom mišljenju, ja vašu kuću ne nalazim niti u jednoj točki popisa kao razlog za oformljenje građevne čestice - tek nakon što je ozakonite i ishodite pravomoćno rješenje o izvednem stanju, moći će se svrstati pod točku 5.

prije 23 sati , Antuntun56 je napisao:

Možete probati – podnesite prijedlog JLU da se i vaša čestica unese u građevinsko područje prilikom slijedeće izmjene prostornog plana.

koji sam vam spomenula kao jednu od mogućnosti,  nitko vam ne garantira da će JLU nužno usvojiti taj prijedlog, a procedura izmjene prostornog plana je u načelu ista kao i donošenje novog prostornog plana, znači da traje s neizvjesnim rezultatom po vašem zahtjevu.

Pitanje je što će biti prije: izmjena prostornog plana (s eventuano usvojenim vašim prijedlog da se vaša kuća uvrsti u građevinsko područje) ili Izmjena zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama. Činjenica je da se prema prethodnom ZoPsNIZ moglo legalizirati sve i svašta - pa i stambene zgrade izvan građevinskog područja, samo uz plaćanje trostruke naknada za zadržavanje nezakonite stambene zgrade u prostoru (da se dalje ne ponavljam ).

Stvar vaše odluke je što ćete čekati, odnoso za koju soluciju ćete se odlučiti.

Moja najtoplija preporuka je da kad stupi na snagu novi  ZoPsNIZ da prihvatite tu mogućnost ozakonjavanja (makar i plaćanje trostruke naknada za zadržavanje nezakonite stambene zgrade u prostoru budući da se  upravni postupak legalizacije provodi temeljem snimke izvedenog stanja i kopije katastarskog plana (pod uvjetom da je vaša zgrada evidentirana na katastarskom planu). 

U slučaju da JLU odluči uvrstiti vašu kuću u građevinsko područje, dobivate mogućnost ishođenja građevinske dozvole u skladu s važećim Zakonom o građenju za koju je potrebno izraditi glavni projekt.

Mislim da shvaćate razliku snimke izvedenog stanja i glavnog projekta.

prije 11 sati , enliven3 je napisao:

Ne mogu za kuću dobiti dozvole dok ne krene proces legalizacije ili dok sama odmah ne prijavim proces

Nećete dobiti u procesu legalizacije nikakve dozvole - u legalizaciji se rješenjem o izvedenom stanju samo konstatira izvedena zgrada kao činjenica u prostoru, s namjenom prikazanom u snimci izvedenog stanja. 

Ne možete se sami javiti dok se ne izglasaju u Saboru Izmjene ZoPsNIZ.

 

Kao što sam već rekla - vi ćete odlučiti o svojim daljnjim koracima, s tim u vezi i o posljedicama tih koraka koje poduzmete. Ja sam vam samo dala savjet u najboljoj dobroj volji predočivši stanje regulative u odnosu na vaš problem. 😊🙃 Lp

uređeno: 17. ožujka od Antuntun56
korekcija