Uknjižba kuće i vlasništva

[anonimno]

Molim za savjet!

Pokojni djed sagradio je i nadogradio kuću na temelju dviju građ. dozvola. Kuća nije upisana u ZK. U Posjedovnom listu evidentirano je nekih 73 m2, kuća ima više kvadrata. Djed je darovnim ugovom darovao prvi kat kćeri, a drugi kat sinu. Ostalo je prizemlje i tavan. Djed je umro, nasljednici bi bili baka, kćer i sin. Kako kuća nije bila upisana u ZK u ostavinsku masu nije prijavljena kuća i zemlja oko kuće. U međuvremenu je baka umrla pa je bila i još jedna ostavinska na kojoj nije riješeno nasljeđiivanje nekretnina. Sada su kćer i sin etažirali kuću i dali prijedlog da se u ZK upiše kuća i vlasništvo tako da je kćer suvlasnik zajedničkih dijelova kuće, te zemljišta ispod i oko objekta povezano sa vlasništvom stana na provm katu i u prizemlju i sin suvlasnik zajedničkih dijelova kuće, zemljišta ispod i oko objekta, povezano sa vlasništvom stana br.1. u prizemlju i stana br. 3. na drugom katu.Sobzirom da su po darovnom ugovoru !vlasnici samo onog što je predmet darovanja, kako riješiti nasljeđivanje i upis vlasništva nad drugim dijelovima nekretnine, kada kuća nije upisana u ZK. Što bi trebalo poduzeti i kojim redom. Hvala.

[anonimno]

Etažiranje se nikako ne može provesti ukoliko kuća nije upisana u zk (a ne bi se moglo ni da jst, s obzirom na darovanja i nasljeđivanje u kojemu to nije raspravljano)

Mislim (tj. gotovo sam 100% siguran) da je jedini ispravni put:

1) povući prijedlog za uspostavu etažnog vlasništva

2) upisati kuću u zk, na dosadašnjeg vlasnika (tj. upisanog djeda)

3) ponoviti ostavinsku raspravu iza djeda i bake - vjreojatno se to može i objediniti u jednu ostav. raspravu (a s tom nekretninom kao naknadno pronađenom imovinom); najbolje na način da sin i kćer naslijede nekretninu u suvlasničkim dijelovima kakvi bi im pripadali po etažiranju; uključiti u ostavinsku i onaj dio koji je darovan (s obzirom da, gotovo sigurno, ni ti darovni ugovori ne bi bili dovoljno dobri za zk provedbu);

4) provesti ostavinska rješenja na sina i kćer (nakon čega bi u zk bili upisani kao suvlasnici nekretnine)

5) provoditi etažiranje (pri čemu treba vidjeti hoće li postojeći elaborat i suvl. ugovor o povezivanju... odgovarati, budući da su rađeni kada još kuća nije upisana u zk - moguće je da će trebati napraviti neke korekcije u elaboratu i ugodoru, kako bi opis nekretnine u istima, odgovarao opisu u zk nakon što se upiše kuća.

 

[anonimno]

Raspitivali smo se kod odvjetnik koji kaže:

U gruntovnici upisana je kuća (stara) od 33 m2 i dvorište od 147 čhv, vlasnici su 1/2 djed i 1/2 djedova kćer. Nova kuća ima po jednoj građevinskoj dozvoli 8 x 9 m2 i po drugoj nadogradnju kuće.

Djed je umro nasljednici su kćer i sin, kćer ima vlasništo nad starom kućom 1/2 a sin ništa. Odvjetnik savjetuje da se pokrene ostavinska rasprava prijavi 1/2 djedovog vlasništva, na ostavinskoj se kćer odriće svog nasljedstva u korist brata. Pa bi dobili po prijedologu upisa u zemljišne knjige u vlasništvu 1/2 sin i 1/2 kćer.

Onda bi trebalo ići sa geodetskim elaboratom uknjižiti kuću (veće kvadrature prema građevinskim dozvolama koje glase na pokojnog djeda) sagrađenu na mijestu stare kuće. I uz prijedlog uknjižbe kuće trebali bi priložiti etažni elaborat i diobni ugovor.

Može li se to tako?

 

Navodno da se može preskočiti ostavinska rasprava i uknjižiti kuća uz geodetski elaborat, etažni elaborat i diobni ugovor i darovne ugovore za etaže kuće.

Zašto pitam, jer smo spremni platiti da nam netko pomogne a onda smo naišli da se nešto mora a i nemora, možemo sami a i nemožemo sami i stalno smo na poćetku.

Puno hvala na odgovorima!

 

je napisao:

Molim za savjet!

Pokojni djed sagradio je i nadogradio kuću na temelju dviju građ. dozvola. Kuća nije upisana u ZK. U Posjedovnom listu evidentirano je nekih 73 m2, kuća ima više kvadrata. Djed je darovnim ugovom darovao prvi kat kćeri, a drugi kat sinu. Ostalo je prizemlje i tavan. Djed je umro, nasljednici bi bili baka, kćer i sin. Kako kuća nije bila upisana u ZK u ostavinsku masu nije prijavljena kuća i zemlja oko kuće. U međuvremenu je baka umrla pa je bila i još jedna ostavinska na kojoj nije riješeno nasljeđiivanje nekretnina. Sada su kćer i sin etažirali kuću i dali prijedlog da se u ZK upiše kuća i vlasništvo tako da je kćer suvlasnik zajedničkih dijelova kuće, te zemljišta ispod i oko objekta povezano sa vlasništvom stana na provm katu i u prizemlju i sin suvlasnik zajedničkih dijelova kuće, zemljišta ispod i oko objekta, povezano sa vlasništvom stana br.1. u prizemlju i stana br. 3. na drugom katu.Sobzirom da su po darovnom ugovoru !vlasnici samo onog što je predmet darovanja, kako riješiti nasljeđivanje i upis vlasništva nad drugim dijelovima nekretnine, kada kuća nije upisana u ZK. Što bi trebalo poduzeti i kojim redom. Hvala.

[anonimno]

Kako ste naprijed izložili, mislim da je (potpuno) u redu procedura koju je odvjetnik izložio, s jednom manjom (i uglavnom nebitnom primjedbom), koja se odnosi na dio "uz prijedlog uknjižbe kuće trebali bi priložiti etažni elaborat i diobni ugovor". Naime, u pravilu (tj. barem u zk odjelu u Zagrebu i nekim drugim gruntovnicama) isto nije moguće riješiti u istom "koraku". Naime, kuća se u zk upisuje temeljem geodetskog elaborata (prijavnog lista za zk), koji nadležni ured za katastar, nakon potvrđivanja, PO SLUŽBENOJ DUŽNOSTI DOSTAVLJA na zk provedbu. Taj se predmet katastra u načelu ne može dopuniti nikakvom drugom ispravom - tako da se, defacto, u prvom koraku upisuje kuća (usput rečeno, sa zabilježbama da nije priložena građ. i uporabna dozvola). Nakon toga (ili paralelno s time) rješavate ostavinu (1/2 nekretnine) iza pok. djeda (načelno i jest najelegantnije kako je odvjetik predložio). Ukoliko se ostavinski postupak iza djeda vodi paralelno (tj. kuća još nije upisana u zk), poželjno je voditi računa da se ostaviteljeva imovina utvrdi na način kako će biti u zk nakon upisa kuća (odnosno da se naslijedi 1/2 nekretnine, koja će biti opisana sukladno prijavnom listu za upis kuće, odnosno prema upisu u KATASTRU, a ne prema još uvijek aktualnom zk upisu). U drugom koraku (ako govorimo o zk), predajete na provedbu pravomoćno Rješenje o nasljeđivanju za 1/2, elaborat etažiranja i diobeni ugovor (odnosno ugovor o uspostavi etažnog vlasništva), pri tome je dobro predati i pravomoćne građevinske dozvole, uz molbu za brisanje zabilježbe da pri upisu kuće nije priložena građevinska dozvola.

Što se tiče dijela: "Navodno da se može preskočiti ostavinska rasprava i uknjižiti kuća uz geodetski elaborat, etažni elaborat i diobni ugovor i darovne ugovore za etaže kuće."

Ne vidim kako bi se mogla "preskočiti" ostavinska rasprava iza djeda - naime, za upis same kuće je dovoljan geod. elaborat, ali se onda i ta nova kuća (umjesto stare) upisuje na dosadašnje vlasnike - dakle djeda u 1/2 i kćer u 1/2. Ako su darovnim ugovorima bili darovani stanovi (a ne suvlasnički dijelovi kuće, odnosno nekretnine), isti se ne bi mogli provesti. Kada bi se to i moglo povezati, sin bi darovanjem "dobio" jednu etažu kuće, odn. jedan stan (a po etažiranju bi mu trebale pripasti dvije etaže i dva stana). Inače, nekada su gruntovnice te darovne ugovore kojima se darovalo etažno vlasništvo znale provoditi u smislu suvlasništva, ali mislim da to sada ne bi išlo.

Da puno ne kompliciram, rekao bih da je puno KOREKTNIJI, ČIŠĆI, BOLJI i SIGURNIJI način kako Vam je načelno odvjetnik već sugerirao (uz ponavljanje ostavine za djedovu polovicu). Osim naprijed navedene opaske (u pogledu upisa kuće i etažiranja u dva koraka, iako to možda i može biti u istom koraku, ako kuća nije na području gruntovnice i katastra koji prakticiraju poseban postupak za upis kuće, a poseban za etažiranje), mislim da je bitno napomenuti da treba voditi računa i kako su u potpisanom diobenom ugovoru (odnosno ug. o uspostavi etažnog vlasništva) utvrđeni suvlasnički dijelovi suvlasnika, s kojima se uspostavlja etažno vlasništvo. Naime, gore navedeni "scenario" predviđa da kćer i sin budu konačno suvlasnici u jednakim dijelovima (svako u 1/2). Prema mojem iskustvu, često se, međutim događa, da se u elaboratu etažiranja (pa onda često i u "diobenom" ugovoru), suvlasnički dijelovi "utvrde" sukladno stvarnom stanju, odnosno sukladno odnosu vrijednosti posebnih dijelova svakog od suvlasnika. UIkoliko je to slučajno tako u Vašem slučaju, mislim da ne bi bilo loše da se kod ostavinske rasprave iza pok. djeda, naslijedi na način koji bi konačno odgovarao suvlasničkim dijelovima po diobenom (suvlasničkom) ugovoru. O istome, naravno, treba voditi računa samo ako u "diobenom" ugovoru sin i kćer ne bi bili suvlasnici u jednakim dijelovima (tj. svako u 1/2).

I konačno, samo još jedan detalj - naime u svom prvom odgovoru sam previdio da ste napisali kako su "kćer i sin etažirali kuću i dali prijedlog da se u ZK upiše kuća i vlasništvo ..." Znači li to da je u tom postupku već PREDAN geodetski elaborat za upis kuće ?. Ako zaista jest, onda bi taj korak, u principu, trebao biti riješen (zk odjel bi trebao provesti upis kuće, a odbiti provedbu etažiranja). Dakle, ako je to tako, korigiram i svoje mišljenje iz prvog posta da bi "1) trebalo povući Vaš prijedlog za provedbu etažiranja" (pa onda upisivati kuću) jer bi se taj prijedlog (načelno govoreći - ako je prijavni list OK i tsl.) mogao pozitivno riješiti, u dijelu upisa kuće.

Zaključno, ovako napisano vjerojatno zvuči komplicirano (dijelom i iz razloga što je, kada nemate konkretne papire pred sobom, nešto teže dati konkretan i pouzdan odgovor). Rekao bih da sve skupa, u principu, i nije tako komplicirano te da je odvjetnik kojega ste konzultirali načelno dobro postavio stvar.

 

Pozdrav