Etažiranje obiteljske kuće s nelegalnom etažom od prije 1968.

[dbakac]

Obiteljska kuća u Zagrebu sagrađena je 1961. god. Imamo građevinsku dozvolu i projektnu dokumentaciju. Iz projekta je jasno da je tijekom gradnje izgrađena jedna etaža više. U projektu su prikazani suteren, prizemlje, prvi kat i potkrovlje, a u stvarnosti postoji još i podrum u prostoru između temelja. Pošto je kuća na kosini, taj podrumski prostor ima i vanjski ulaz s niže razine okolnog tla.

Od ostalih dokumenata imamo:
Dozvolu za upotrebu iz 1961. god. (samo ovjereni prijepis iz gruntovnice),
Uvjerenje katastra da je građevina sagrađena prije 15.02.1968. (izdano 2016. god.), te
Uporabnu dozvolu (za stambenu građevinu izgrađenu do 15.02.1968.) izdanu 2017. god.

Otkad je izgrađena, na kući nisu vršene nikakve rekonstrukcije ili dogradnje; vanjski gabariti jednaki su onima u projektnoj dokumentaciji. Suvlasnici su prije 15-ak godina izgradili samostojeću nadstrešnicu od 12 m2, tik uz kuću, i potkrovlje kuće su uredili u stambeni prostor.

U tijeku je postupak etažiranja, uz suglasnost suvlasnika. Taj postupak je obuhvatio i usklađivanje podataka u katastru i gruntovnici. U katastru su bile navedene dvije čestice, a u gruntovnici je bila samo jedna, a nisu se podudarale ni površine čestice. Izdano je odgovarajuće rješenje o utvrđivanju građevne čestice - objedinjavanjem dviju navedenih u katastru, izrađen je parcelacijski elaborat i katastar ga je potvrdio. U elaboratu je prikazana i spomenuta nadstrešnica a ona je vidljiva i na izvodu iz katastarskog plana. U elaboratu i posjedovnom listu nadstrešnica je navedena kao "pomoćna zgrada". Ti podaci su provedeni i u gruntovnici uz zabilježbu da za evidentiranje "pomoćne zgrade" nije priložena uporabna dozvola. Želim istaći da u ovim postupcima zakonitost zgrade i nadstrešnice nisu bile dovedene u pitanje.

Prije 4 mjeseca etažni elaborat predan je na potvrdu u Gradski ured. Arhitektonski ured koji je izradio i predao elaborat obavijestio nas je da referentica traži da se (1) zgrada legalizira (zbog podruma koji nije u projektu), (2) da se nadstrešnica ukloni ili legalizira, i (3) da se iz etažnog elaborata izostave svi vanjski dijelovi, tj. sve što je na okućnici (popločani prostor ispred podrumskog dijela - naveden kao "terasa", stepenište uz kuću i sl.) te dvorište.

Problem su nam zahtjevi koji se odnose na zgradu i nadstrešnicu. Nadstrešnica je izgrađena bez građevinske dozvole i glavnog projekta, a mislimo da je legalna jer ima površinu manju od 15 m2. U pogledu zgrade smatramo da se po Zakonu o gradnji, čl. 175 st. 4 i čl. 184 st. 1 i 2, zgrada mora prihvatiti kao zakonito izgrađena građevina i da zahtjev za njenu legalizaciju nije osnovan. Molim lijepo mišljenje o ovom našem tumačenju.

Namjera nam je razgovarati s referenticom i predati joj pisanu izjavu s nasim mišljenjem o njenim zahtjevima. Nadamo se razgovaru i s njenom šeficom, sve u nastojanju da problem riješimo zajednički. Ako ne postignemo dogovor, planiramo žalbu na rješenje (bude li nepovoljno). Arhitektonski ured predlaže da tražimo izuzeće referentice, ali čini nam se da za to ne postoji dovoljno jasna osnova (čl. 24 Zakona o općem upravnom postupku).

Da li postoji drugostupanjsko tijelo u ovom postupku?

Hvala!

(Ispričavam se na duljini teksta, nastojim navesti sve podatke koji mi se čine značajnima.)

uređeno: 11. srpanj 2018. od dbakac
minoran

[mutavi]

Prije 26 minuta, dbakac je napisao:

Uporabnu dozvolu (za stambenu građevinu izgrađenu do 15.02.1968.) izdanu 2017. god.

 

Prije 27 minuta, dbakac je napisao:

(1) zgrada legalizira (zbog podruma koji nije u projektu),

Sve što je izgrađeno prije 15.02.1968. smatra se izgrađeno u skladu sa pravomoćnom građevinskom dozvoloma, tako da ukoliko je u Vašoj Uporabnoj dozvoli koju ste ishodili, naveden i podrum, Vaša stambena zgrada je postojeća odnosno legalna. Totalno i potpuno neosnovan zahtjev refere

 

nta. 

Prije 29 minuta, dbakac je napisao:

da se nadstrešnica ukloni ili legalizira,

Ovo je još smiješnije od prethodnoga, jer prema Pravilniku o jednostavnim i drugim građevinama i radovima, može se graditi bez akta za građenje i bez glavnog projekta, nadstrešnica tlocrtne površine do 20m2. 

Za upis pozitivne zabilješke u gruntovnicu, neki uredi za prostorno uređenje izdaju i potvrdu da se za takve građevine ne izdaje akt za građenje pa samim time bi ta potvrda mijenjala Uporabnu dozvolu odnosno došli bi do pozitivne zabilješke. Isto tako, nadstrešnica koju navodite ne podliježe ozakonjenju. 

Prije 32 minuta, dbakac je napisao:

Da li postoji drugostupanjsko tijelo u ovom postupku?

Vi ste tražili Potvrdu etažnog elaborata od strane odjela za prostorno uređenje. Potvrda je neupravni akt. Ako refernetica želi odbiti izdavanje potvrde, svoj akt će pretvoriti u Upravni postupak kako bi Vama omugućala pravo žalbe. O žalbi će odlučivati Ministarstvo graditeljstva i ako jest tako kako Vi navodite, Vaša žalba će biti usvojena. 

 

 

[dbakac]

Hvala Vam na odgovoru. Od višestrukog čitanja zakona, i pokušaja da sagledam predmet očima referentice, nisam više bio siguran u svoje tumačenje, misleći da možda ima koliko-toliko valjana osnova za njen stav. Kao, možda izjednačavanje sa zakonitom građevinom vrijedi samo u nekom kontekstu (za neke svrhe), ali da nezakonito izgrađena građevina ipak ostaje takva. Slično kao kad netko npr. odsluži zatvorsku kaznu. Ta činjenica ostaje uvijek uz njega, mada je zakonski rehabilitiran. Možda ona tako nekako gleda.

prije 1 sat , mutavi je napisao:

Sve što je izgrađeno prije 15.02.1968. smatra se izgrađeno u skladu sa pravomoćnom građevinskom dozvoloma, tako da ukoliko je u Vašoj Uporabnoj dozvoli koju ste ishodili, naveden i podrum, Vaša stambena zgrada je postojeća odnosno legalna. Totalno i potpuno neosnovan zahtjev referenta.

U Uporabnoj dozvoli navedeni su: suteren, prizemlje, 1. kat, 2. kat i potkrovlje, a te iste etaže u elaboratu su nazvane: podrum, suteren, prizemlje, 1. kat i potkrovlje. Ali u krajnjem slučaju te nazive je moguće ujednačiti.

prije 1 sat , mutavi je napisao:

Vi ste tražili Potvrdu etažnog elaborata od strane odjela za prostorno uređenje. Potvrda je neupravni akt. Ako refernetica želi odbiti izdavanje potvrde, svoj akt će pretvoriti u Upravni postupak kako bi Vama omugućala pravo žalbe. O žalbi će odlučivati Ministarstvo graditeljstva i ako jest tako kako Vi navodite, Vaša žalba će biti usvojena.

Predmet je u Prvom područnom uredu za graditeljstvo, Odjela za graditeljstvo, Gradskog ureda za prostorno uređenje, izgradnju grada, graditeljstvo, komunalne poslove i promet. Hvala na pojašnjenju postupka.

[dbakac]

Danas smo razgovarali s referenticom u Gradskom uredu. Nismo uspjeli promijeniti njen stav da je zgradu potrebno legalizirati i da je za nadstrešnicu potrebna uporabna dozvola. Zamolili smo je da što prije izda rješenje o predmetu.

Što se zgrade tiče, jasno mi je da legalizacija nije potrebna, jer imamo ne samo Uvjerenje da je zgrada izgrađena prije 1968. nego i Uporabnu dozvolu za takve zgrade (izdanu 2017.) u kojoj su navedene sve postojeće etaže, pa i ona sporna.

1. Pitao bih nešto o postupku potvrđivanja etažnog elaborata. U članku J. Bienenfelda o Potvrdi plana posebnih dijelova nekretnine, Pravo i porezi 14 (2005) 72-78 (v. genlib.rus.ec/scimag) stoji "Pritom valja istaknuti da ispitivanje činjenice je li građevina izgrađena na temelju i u skladu s građevinskom dozvolom i/ili je li za nju izdana uporabna dozvola nije predmet potvrđivanja, niti je postojanje tih dozvola uvjet za izdavanje predmetne potvrde[6]. Ovakvo stajalište polazi od činjenice da je prema odredbi čl. 141. st. 3. i 4. Zakona o gradnji (Nar. nov., br. 175/03. i 100/04.) upis građevine u zemljišne knjige moguć (dopušten) i ako za građevinu nije izdana građevinska, niti uporabna dozvola. Zaključujući s većeg na manje ovakvo stajalište je u potpunosti konzistentno."

S druge strane, u čl. 71 st. 3 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima stoji: "Vlasništvo posebnog dijela ne može se uspostaviti dok nadležno tijelo ne potvrdi da je određeni stan ili druga prostorija u određenoj zgradi i na određenoj zemljišnoj čestici samostalna uporabna cjelina. Potvrda mora sadržavati popis i opis posebnih dijelova nekretnine i da su izgrađeni u skladu s dozvolom nadležnog tijela."

Da li zadnja citirana rečenica iz Zakona o vlasništvu (na stranu što u njoj nešto očito nedostaje) znači da navod iz članka g. Bienenfelda više ne stoji (njegov članak je iz 2005.)?

2. Referentica inzistira i na legalizaciji nadstrešnice ističući da za nju nije izdana uporabna dozvola. Ona očito nije potrebna ni za upis u katastar niti u zemljišne knjige, jer nadstrešnica jest upisana i u jedno i u drugo (kao "pomoćna zgrada", uz zabilježbu da za nju nije izdana uporabna dozvola). Da li izdavanje potvrde etažnog elaborata implicira ne samo samostalnu uporabivost posebnih dijelova, nego i uporabivost uopće (za što bi valjda bila potrebna uporabna dozvola)?

3. Kad budemo podnosili žalbu, da li joj prilažemo sve dokumente iz zahtjeva za potvrdu plana posebnih dijelova? Nije mi jasno da li drugostupanjsko tijelo odlučuje samo na temelju rješenja i naše žalbe ili razmatra predmet u cjelini?

4. Sada imamo i pisani zahtjev koji je referentica uputila arhitektonskom uredu (prije mjesec i pol dana). Da li nam upravni postupak dozvoljava očitovanje po njemu i dodavanje u spis svježeg i ovjerenog izvatka iz Zemljišne knjige (koji je u međuvremenu potpuno usklađen s podacima u Katastru)?

 

Unaprijed hvala na svakom savjetu i komentaru.

uređeno: 16. srpanj 2018. od dbakac

[mutavi]

, dbakac je napisao:

koji je u međuvremenu potpuno usklađen s podacima u Katastru

Znači vi ste u međuvremenu evidentirali sve objekte u katstar, iz čega proizlazi negativna zabilježba nadstrešnice? 

, dbakac je napisao:

Da li zadnja citirana rečenica iz Zakona o vlasništvu (na stranu što u njoj nešto očito nedostaje) znači da navod iz članka g. Bienenfelda više ne stoji (njegov članak je iz 2005.)?

Tako je. 

Prema pozitivnim propisima nije dopušteno etažiranje zgrade u kojoj se nalaze nezakoniti posebni dijelovi. 

Iznimka jesu oni koji su bili upisani u katastar do 25.07.2006. odnosno kada je bila izmjena ZVDSP-a jer izmjenama (čl 73.st3.) nema više upisa nezakonito izgrađenih dijelova. 

 Kako ste zamislili da se u zemljišne knjige, međuvlasničkim ugovorom upiše nadstrešnica? Kao zajednički dio? Jer referntica i za nju traži nekakav dokument kojim bi se dokazivala legalnost, kao što sam Vam gore spomenuo. 

, dbakac je napisao:

3

Navedite ono čime će te pobijati zakonitost rješenja o odbijanju, odnosno prvotupanjsko tijelo će itako dostaviti kompletan spis predmeta drugostupanjskom. 

, dbakac je napisao:

Nije mi jasno da li drugostupanjsko tijelo odlučuje samo na temelju rješenja i naše žalbe ili razmatra predmet u cjelini?

Odlučuje u granicama žalba, ali pri tome nije vezano žalbenim razlozima. 

, dbakac je napisao:

Sada imamo i pisani zahtjev koji je referentica uputila arhitektonskom uredu (prije mjesec i pol dana)

Kakav zahtjev? 

, dbakac je napisao:

Da li nam upravni postupak dozvoljava očitovanje po njemu i dodavanje u spis svježeg i ovjerenog izvatka iz Zemljišne knjige

Da skratim, ovdje nije riječ o upravnom postupku , jer izdavanje Potvrda jest neupravni i postupak. U trenutku kada referntica odbije Vaš zahtjev, onda će biti govora u upravnom postupku. 

Kako vidim da to podosta dugo traje i da Vas zavlači što nema osnova, shodno Zakonu o općem upravnom postupku, pogledajte koji su rokovi za izdavanje Potvrda. Izjavite odmah prigovor čelniku tijela  (čl 122 Zup-a.). 

 

 

 

[dbakac]

Hvala na svim odgovorima.

prije 23 sati , mutavi je napisao:

Znači vi ste u međuvremenu evidentirali sve objekte u katstar, iz čega proizlazi negativna zabilježba nadstrešnice?

Koliko ja razumijem stvari, negativna zabilježba propisana je čl. 148a st. 3 Zakona o gradnji. Katastarski uredi su upućeni da postupaju u skladu s tim člankom Objašnjenjem Državne geodetske uprave.

prije 23 sati , mutavi je napisao:

Kako ste zamislili da se u zemljišne knjige, međuvlasničkim ugovorom upiše nadstrešnica? Kao zajednički dio? Jer referntica i za nju traži nekakav dokument kojim bi se dokazivala legalnost, kao što sam Vam gore spomenuo.

Kuća i okućnica su sada u vlasništvu dviju suvlasnica. U etažnom elaboratu nadstrešnica je na dijelu okućnice koji je prikazan kao poseban dio jedne od suvlasnica. Dakle, nadstrešnica pripada samo njoj i navedena je u sastavu njene stambene cjeline (kao natkrivena terasa). Ta nadstrešnica je u katastru i ZK navedena kao pomoćna zgrada (to nije bila naša ideja, tako su je naveli geodeti u parcelacijskom elaboratu za potrebe usklađenja podataka u katastru i ZK).

Meni se legalnost nadstrešnice čini očiglednom jer se njeno postojanje ne protivi nijednom zakonskom propisu i njena gradnja izričito je dozvoljena Pravilnikom o jednostavnim i drugim građevinama i radovima.

prije 23 sati , mutavi je napisao:

Kakav zahtjev?

Poziv na dopunu u kojem referentica traži Izvod iz katastarskog plana (koji joj je opunomoćeni ured u međuvremenu dostavio) te "akt o građenju na temelju kojeg je predmetna stambena zgrada izgrađena (građevinsku dozvolu s arhivskim nacrtima svih etaža stanova koji su ovjereni kao sastavni dio iste dozvole, pravomoćno rješenje o izvedenom stanju s arhitektonskom snimkom ovjerenom kao sastavni dio istog i sl.) kako bi ovo tijelo utvrdilo i potvrdilo da su svi posebni dijelovi izgrađeni sukladno ili odstupno odobrenju za građenje i stvarnom stanju na terenu (uz napomenu da u predanim preslikama uporabne dozvole iz 1961. god. i nacrta predmetne građevine, ista ima jednu etažu manje)." Mi imamo originalnu Građevinsku dozvolu (iz 1958.) i projektnu dokumentaciju (koju referentica gore komentira - u dijelu koji sam istakao kurzivom), Rješenje o tehničkom prijemu zgrade (iz 1961.) i Dozvolu za upotrebu iz 1961. Ali čini mi se da je jedino važna Uporabna dozvola (za određene građevine) izdana 2017. u kojoj se izričito potvrđuje da je zgrada izgrađena prije 1968 sa svim postojećim etažama, jer je po čl. 175 st. 4 Zakona o gradnji, na temelju te Uporabne dozvole zgrada izjednačena sa zakonito izgrađenim građevinama. Ta Uporabna dozvola već je priložena zahtjevu za potvrdu etažnog elaborata.

prije 23 sati , mutavi je napisao:

Da skratim, ovdje nije riječ o upravnom postupku , jer izdavanje Potvrda jest neupravni i postupak. U trenutku kada referntica odbije Vaš zahtjev, onda će biti govora u upravnom postupku. 

Kako vidim da to podosta dugo traje i da Vas zavlači što nema osnova, shodno Zakonu o općem upravnom postupku, pogledajte koji su rokovi za izdavanje Potvrda. Izjavite odmah prigovor čelniku tijela  (čl 122 Zup-a.).

Malo sam zbunjen: ne radi se o upravnom postupku ali se na njega primjenjuje Zakon o općem upravnom postupku? Ili je riječ o predmetnoj potvrdi kao neupravnom aktu?

Prije 3 dana razgovarali smo s referenticom i zamolili da nam što prije dostavi rješenje - negativno, jer njenim zahtjevima ne možemo udovoljiti. Tijekom razgovora smo u spisu primijetili njen poziv na dopunu, o kojem nas opunomoćeni ured nije obavijestio i koji smo dobili tek ovih dana, na izravan upit. Rok za ispunjenje zahtjeva u pozivu na dopunu je prošao ali svejedno ćemo sutra urudžbirati naš odgovor (uz ostalu dokumentaciju, reda radi). Ipak se još nadamo čak i pozitivnom rješenju jer smo jučer razgovarali i sa šeficom, koja je pokazala razumijevanje i spremnost da razmotri predmet.

Ispričavam se na opširnosti i brojnim detaljima i još jednom zahvaljujem na odgovorima.

[mutavi]

prije 19 sati , dbakac je napisao:

Ili je riječ o predmetnoj potvrdi kao neupravnom aktu?

Tako je.

Iz svega iznesenog dam naslutiti da je riječ i pomalo o aljkavosti arhitektonskog ureda koji Vas zastupa. 

Sve što ste Vi trebali predati Upravnom odjelu jest, etažni elaborat, dokaz legalnosti objekta, odnosno Uporabnu dozvolu za određene građevine (68) (koja prikazuje stvarno stanje na terenu) te u dogovoru sa refrenticom ako već traži legalnost nadstrešnice, koja je očito legalna, Potvrdu Upravnog odjela da se za takve građevine ne izdaje akt za građenje. 

prije 20 sati , dbakac je napisao:

Ipak se još nadamo čak i pozitivnom rješenju jer smo jučer razgovarali i sa šeficom

Vršite pritisak, podnesite i prigovor ako će biti potrebno, sve što je potrebno ka pozitivnom rješenju Vašeg predmeta. 

[dbakac]

Hvala Vam na odgovorima i savjetima.

Pričekat ćemo još da prođu godišnji odmori.

[marko2022]

Bio bi Vas zahvalan kada bi napisali kako je prošla ova Vaša agonija.

Naime, ja imam sličnu situaciju ali vezano za nadstrešnicu. Ista je sagrađena nakon što sam legalizirao kuću. Prije gradnje uputio sam dopis gradskom uredu i dobio odgovor da ne treba dozvola niti projekt za nadstrešnicu do 20m2 te smo obzirom na kvadraturu od nekih 12m2 istu sagradili. Zatim smo putem ovlaštenog geodete istu upisali u katastar i gruntovnicu sa zabilježbom da nema uporabnu dozvolu. Nakon toga tražili smo od gradskog ureda da nam potvrde da za navedeni objekt niti ne treba uporabna dozvola i to smo dobili od njih i na osnovu toga brisana je zabilježba u gruntovnici da nema uporabnu dozvolu.

Obzirom da smo imali sve posloženo krenuli smo u etažiranje i sada referentica iz gradskog ureda radi probleme jer kaže da je nadstrešnica nelegalna? Sve sam joj objasnio i priložio ali tvrdi da je pravilnik nedorečen odnosno da je za takav objekt bitno i je li u skladu s prostornim planom, znači smještaj na parceli i izgrađenost parcele? I sada čekamo što dalje, nakon što smo prošli cijelu agoniju i odradili hrpu posla, naplaćali se arhitekata, geodeta sada smo na početku jer zbog nadstrešnice ne možemo etažirati cijeli objekt s 3 stana?

Imali li tko kakvih iskustava s ovim i što raditi.

Hvala