Prodaja kuce/stana i zasticeni najmoprimci (prvokup)

[gipsy]

Zakon o najmu stanova (NN 91, 1996) kaze u clanku 44. (i 45.) da je najmodavac koji namjerava prodati stan duzan ponuditi zasticenom najmoprimcu isti na prodaju te da ukoliko ovaj odbije ne smije drugom kupcu prodati stan po nizoj cijeni. Zanima kako se ovo pravo prvokupa interpretira u slucaju da najmodavac zeli prodati citavu kucu s vise stanova, te stovise u slucaju, kad se prodajna cijena za kucu odreduje iz cinjenice da ce se ista rusiti te na tom i okolnom zemljistu graditi nove zgrade. Pretpostavljam da najmoprimac ne mora odkupiti cijelu kucu? I koja je onda cijena njegovog stana? (A propos, cula sam da je u normalnim okolnostima trzisna vrijednost neuseljivog stana oko 1/3 vrijednosti stana?)

[anonimno]

Uh, malo se istina cini zakucasto...hm...rjesenje za najmodavca bi moglo zvucati sljedece: ponuditi najmoprimcu neku cijenu na koju nece pristati, zatim prodati taj isti stan po toj cijeni kupcu, koji ce nakon toga po "bilo kojoj" cijeni (koja je vec dogovorena, pa odbiti od ukupne cijene cijenu dobivenu za stan) otkupiti ostatak kuce i zatim slijedi gradnja itd...

 

Zakonski mislim da nije bitno ovo sto spominjete oko "neuseljlivosti", bitno je da se zasticenom najmoprimcu prvom da ponudu...i naravno da ga se uspije iseliti...

 

Zasticeni najmoprimac nije duzan otkupiti cijelu kucu. Cijena njegovog stana isto nije odredjena, bitno je da mu kupac ponudi onu cifru po kojoj ce prodavati i kasnije.

[anonimno]

Hvala na trudu i odgovoru za najmodavca , no mene zanima odgovor za najmoprimca .

Kako ostvariti svoje zakonsko pravo na prvokup stana - u kojem najmoprimac zivi vec desetljecima, na osnovu stanarskog prava kojeg nije za bivse drzave dobio drustveni stan, kojeg nije dakle mogao otkupiti, a o stalnim ulaganjima u stan da ne govorimo... no, pustimo debatu "tko-tu-koga-zakida", koja se izgleda implicitno provlaci kroz slicne teme, iako je jasno da su, kao i kod npr. nacionaliziranih stanova, obje strane zakinute.... i sad se medusobno ljute i pokusavaju srediti umjesto da drzava malo pripomogne npr. donesenjem tog Konacnog prijedloga Zakona o najmu iz 2003.

 

No, da se vratim na temu, kako u gornjem slucaju osigurati postivanje zakona i mogucnost prvokupa?

 

U principu bi zapravo najmodavcu trebalo biti svejedno tko mu daje novac, zar ne?

Iako mi je pala na pamet neka shema slicna gornjoj, postavlja se pitanje zasto (osim iz pakosti) ne prodati stan najmoprimcu, a ostatak investitoru, a ako investitor daje vise za stan onda naravno prodati investitoru, kao sto zakon i omogucuje.

 

No, ako stvari krenu krivo (npr. na gore opisani nacin) moze li se sudskim putem utvrditi da je npr. 100000 Eura za 1/4 kuce i 50000 za 3/4 + okucnica nerealno i ocito izigravanje prava prvokupa?

 

Nadalje, citajuci ponovno Zakon o najmu nigdje ne vidim mogucnost rusenja kuce i prisilnog preseljenja zasticenog najmoprimca. Ne djeluje da bi najmodavac (bilo stari, bilo novi ukoliko prvokup nije ostvaren) mogao srusiti kucu i sagraditi nesto novo bez pristanka najmoprimca na preseljenje, zar ne? Koliko vidim, prisilno preseljenje dolazi u obzir samo kod nepostivanja ugovora ili socijalne ugrozenosti najmodavca ili njegove familije (a i to ne uvijek).

[gipsy]

(zaboravih se gore prijaviti...)

[anonimno]

Pretpostavljam da se ovdje ne radi o pakosti najmodavca, vec jednostavno o tome da npr. investitor zeli cijelu kucu ili nista. I vjerojatno upravo zbog toga da na tom mjestu izgradi nesto novo, tj. zeli praznu kucu.

[gipsy]

Ne, to nije to. Ukoliko se najmoprimac slaze s kasnijim preseljenjem, onda ce i on investitoru prodati stan koji je prethodno otkupio te investitor samo mora komunicirati s dva prodavaca umjesto s jednim. A ako se najmoprimac ne slaze s preseljenjem onda ga se niti u statusu zasticenog najmoprimca ne moze prisiliti na preseljenje, zar ne? Ni novi ni stari vlasnik to ne mogu bez da se pocnu nezakonito ponasati.

 

U prvom slucaju investitor dobiva na kraju cijelu kucu po cijeni (x+y), vlasnik dobiva (x+z), a zasticeni najmoprimac, koji je u meduvremenu otkupio stan po cijeni z, dobiva (y-z).

Cijene su naravno stvar dogovora, no y odgovara cijeni stana u kojoj zivi najmoprimac, a x cijeni ostatka kuce. Ocito, sto se investitora tice on na kraju dobiva cijelu praznu kucu po njenoj realnoj cijeni. Cijena z je stvar procjene i trzista, no neki kazu da neuseljiv stan odgovara 1/3 vrijedosti stana. Dakle, stari vlasnik dobiva (x+z) koliko bi dobio i od investitora da mu proda kucu sa stanarom buduci da tada investitor "nasljeduje" stanara i mora ga ili trpiti i ne rusiti kucu ili mu dati neki drugi stan na koristenje sto i opet kosta... A najmoprimac dobiva (y-z) sto je

otprilike 2/3 vrijednosti stana, nije vise u statusu najmoprimca no posjeduje dio kapitala za kupnju odgovarajuceg stana...(ili mu npr. investitor proda za otprilike z novi odgovarajuci stan na istoj lokaciji, a ne da mu y... racunica je ista za sve involvirane).

[anonimno]

Cijena z je stvar procjene i trzista, no neki kazu da neuseljiv stan odgovara 1/3 vrijedosti stana.

 

Pustite tu neuseljivost...kolika će cijena biti, stvar je trzista, pregovora i strpljenja... Vi braneci maksimalno svoje interese što svatko ima pravo, nastojite ušićariti što novaca, a na snalažljivosti najmodavca ćete vidjeti koliko (i hoćete li uopće) što dobiti za sebe...

[gipsy]

Citat: Cijena z je stvar procjene i trzista, no neki kazu da neuseljiv stan odgovara 1/3 vrijedosti stana.

 

Citat:

Pustite tu neuseljivost...kolika će cijena biti, stvar je trzista, pregovora i strpljenja... Vi braneci maksimalno svoje interese što svatko ima pravo, nastojite ušićariti što novaca, a na snalažljivosti najmodavca ćete vidjeti koliko (i hoćete li uopće) što dobiti za sebe.

 

Je, kao sto i rekoh, cijena z je stvar trzista i situacije. Ukoliko stan kupuje netko kome ne smeta cekati da najmoprimci izumru (ili se zakon promijeni) onda naravno moze ponuditi sadasnjem najmodavcu i dosta vecu cijenu od one koju sam nabacila, kupiti stan "za kasnije" i mozda mu cak dati i cijenu kao da je stan prazan (iako i u tom slucaju najmoprimac ima pravo prvokupa i moze kupiti stan po toj velikoj cijeni ako ima novaca, svida mu se lokacija etc.).

 

No, to ne mijenja na stvari da je zasticeni najmoprimac i dalje zasticeni najmoprimac i da ga se bez njegovog pristanka ne moze iseliti (cak ni u drugi ponudeni stan bez gore spomenutih teskih socijalnih uvjeta najmodavca), ne moze se rusiti kuca niti mu na bilo koji nacin ugroziti njegov status, zar ne? Ja to bar ne pronalazim nigdje u zakonu o najmu.

 

A propos, iako i to ovisi o situaciji involviranih, jasno je da ukoliko se najmoprimac uopce zeli odseliti, (y-z) novac, kojim najmoprimac moze eventualno biti isplacen u gornjoj fiktivnoj situaciji, postaje interesantan jedino u situaciji u kojoj je usporediv s novcem potrebnim za kupnju ekvivalentnog stana - inace je vjerojatno najmoprimcu (koji mora negdje stanovati , a nije poput npr. nekih najmodavca koje znam imao priliku otkupiti drustveni stan ) bolje zadrzati zasticeni status bilo u postojecem stanu bilo u nekom drugom (ukoliko pristane na preseljenje).

 

Sitaucije mogu biti razne... Moze sve teci i vrlo otvoreno i posteno. No, moje je orginalno pitanje bilo: ukoliko to nije slucaj, ukoliko dode investitor i ponudi cijenu X za kucu sa zemljistem (pri cemu je X vjerojatno manji od cijene koju bi ponudio da je kuca prazna, no o tom potom), ako vlasnik propusti ponuditi zasticenom najmoprimcu stan na otkup, kako iz X odrediti cijenu stana i ishoditi pravo prvokupa?

 

[anonimno]

No, moje je orginalno pitanje bilo: ukoliko to nije slucaj, ukoliko dode investitor i ponudi cijenu X za kucu sa zemljistem (pri cemu je X vjerojatno manji od cijene koju bi ponudio da je kuca prazna, no o tom potom), ako vlasnik propusti ponuditi zasticenom najmoprimcu stan na otkup, kako iz X odrediti cijenu stana i ishoditi pravo prvokupa?

Ako vlasnik propusti ponuditi vam stan na otkup, vi mozete blokirati uknjizbu kupca jer prodaja nije zakonita. I tako sve ukrug dok se ne dogovorite. Sve ima svoju cijenu...pa i lijepa lokacija. A budete li frustrirali prodavatelja on moze početi biti bučan i neugodan susjed pa će i lokacija biti manje zanimljiva...

[gipsy]

Ako vlasnik propusti ponuditi vam stan na otkup, vi mozete blokirati uknjizbu kupca jer prodaja nije zakonita. .

 

Ali upravo i u tome lezi moje pitanje! Sto znaci nije bila zakonita? Da li je zakonita kad bivi vlasnik ponudi stan po cijeni npr. 9/10 cijele kuce? Ili 1/2? ili 1/4? 1/12? ili... (A da ponovim postoje 4 stana i 1 je neuseljiv tj. sa zasticenim najmoprimcem kojeg onda i buduci vlanik mora zadrzati ili mu ponuditi drugi stan... ergo, 1 stan je "drugaciji" od ostalih i za taj pitam ...)? S kojom cifrom je vlasnik kuce izvrsio svoju zakonsku obavezu?

Pretpostavljam da to onda sud treba rijesiti.

 

Sve ima svoju cijenu...pa i lijepa lokacija. A budete li frustrirali prodavatelja on moze početi biti bučan i neugodan susjed pa će i lokacija biti manje zanimljiva...

 

Kao sto rekoh, mogucnosti poluzakonitih i nezakonitih pritisaka smo svi svjesni u raznim situacijama u zivotu

(moze mi otrovati psa i ja njemu izbusiti gume i bla-bla... nazalost, u mnogim slucajevima vrlo realni bla-bla...),

no to me ovdje ne zanima. Zanimaju me zakonska prava i duznosti svih involviranih.

(I nije stvar lokacije nego prava otkupa stana)

[dorica12]

Predlažem da mu šiknete zabilježbu vlasničkog spora na nekretninu prije svega, kako bi blokirali njegv žar za prodajom, pa onda se već može lakše dalje disati.