Kupnja kuće bez uporabne dozvole

[ziv]

Zainteresiran sam za kupnju kuće za koju u zemljišnim knjigama stoji zabilježba da u katastarskom operatu nije priložena uporabna dozvola. Ishođenje dozvole je u tijeku, ali nisam siguran koliko će procedura trajati, a meni se dosta žuri.

Zanima me u slučaju da se odlučim za kupovinu, mogu li imati problema s uknjižbom prava vlasništva u Gruntovnici?

Hvala!

[Ivan Orgulje]

Ne, nije zapreka.

[ziv]

Hvala vam na odgovoru!

Zbunjuju me članci na internetu (konkretno sa strenice uporabnadozvola.hr) koji govore da se ne može izvršiti prijenos vlasništva na nekretnini koja nema uporabnu dozvolu.

Evo citiat:

"Ukoliko ste vlasnik nekretnine i slijedili ste praksu o neupisivanju posjedovanja uporabne dozvole u vlasnički list, našli ste se u velikim problemima – Vaša građevina, prema izmjenama i dopunama Zakona o prostornom uređenju, nije legalna te je ne možete prodavati."

i

"...za promet nekretnina, prema važećim zakonima, nije potrebna zabilježba u zemljišnoj knjizi da je za nekretninu priložena uporabna dozvola jer je zabranjen promet i provedba prava vlasništva nezakonite nekretnine ili zemljišta na kojemu je izgrađena."

Ne znam koliko je ovaj tekst star i je li se nešto promijenilo po tom pitanju.

Možete li možda ovo prokomentirati?

[Ivan Orgulje]

To je bila konfuzija iz 2012./2013. s uvođenjem pozitivne zabilježbe.

Nema više zapreke za promjenu vlasništva zbog nedostatka uporabne dozvole.

[ziv]

Odlično, hvala! Tekstovi su zbunjujući, a nema datuma kada su napisani. Sada je sve jasno.

[prvo1]

prije 9 sati , ziv je napisao:

Odlično, hvala! Tekstovi su zbunjujući, a nema datuma kada su napisani. Sada je sve jasno.

 uporabna dozvola nema veze sa vlasništvom. Vi možete kupiti parcelu na kojoj je sagrađena kuće bez ikakvih dokumenata, dozvole i slično. VI tad kupujete parcelu. Uporabna dozvola i takve stvari su potencirane od strane banaka kad se kupnja vrši preko kredita da u slučaju da ne otplaćujete kredit banka lakše može prodati kuću.

[Ivanahuzek]

Poštovani, imam jednu nejasnocu, naime situacija je ovakva, muz i njegov brat su vlasnici kucu , svako ima pola, kuca bi se prodala, medutim nemamo uporabnu dozvolu( nije ju moguce dobit jer su njihovi roditelji jos prije 20 god betonirali ulaz u garazu, e sad mene zanima da li se kuca uopce moze prodat i moze li se novi vlasnik upisat kao vlasnik? Ili ju uopce nije moguce prodat?

[Miran89]

Moze se prodat, ali samo za gotovinu.

[Ivanahuzek]

prije 2 sati , Miran89 je napisao:

Moze se prodat, ali samo za gotovinu.

Hvala na odg, jos jedom pitanje?time se vjerovatno umanjuje cijena nekretnine?

[Miran89]

Sve ovisi kako se dogovorite s kupcem.

[Monikajkol]

Što ako kuća ima građevinsku dozvolu i legalizirana je, a nema uporabnu dozvolu jer je sagrađena 1971.godine. Uvjet za kredit je uporabna dozvola, što napraviti dalje. Može li se izvaditi uporabna dozvola?

[Antuntun56]

Pod uvjetom da je za predmetnu kuću izdano pravomoćno rješenje o izvedenom stanju u skladu s odredbama Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, u tom slučaju ne izdaje se uporabna dozvola - rješenje o izvedenom stanju je potpuno legalan dokument za dobivanje kredita, kao i za upis zgrade u zemljišne knjige.

Navedeno utvrđenje proizlazi iz odredbi članka 175. stavci 1., 3. i 6. Zakona o gradnji, koji glase:

(1) Akt za uporabu građevine u smislu članka 174. stavaka 1. i 2. ovoga Zakona je svaki akt za uporabu građevine, akt kojim je građevina ozakonjena te akt, odnosno dokumenti kojima se nezakonito izgrađena građevina izjednačava sa zakonito izgrađenom građevinom, izdan, odnosno pribavljen na temelju zakona koji je važio prije stupanja na snagu ovoga Zakona.

(3) Akti za ozakonjenje su rješenje o izvedenom stanju i potvrda izvedenog stanja.

(6) Akti i dokumenti iz stavka 1. ovoga članka smatraju se uporabnom dozvolom u smislu ovoga Zakona.

Stavak 1. članka 175. referira se na članak 174. stavke 1. i 2., koji glase:

(1) Za građevine upisane u zemljišnu knjigu do dana stupanja na snagu ovoga Zakona i za građevine za koje je katastarski ured nadležnom sudu do tog dana poslao dokumente propisane posebnim propisima za upis građevine u zemljišnu knjigu nadležni sud, na zahtjev vlasnika građevine, u posjedovnici zemljišne knjige stavlja zabilježbu da je priložen akt za uporabu građevine koja je upisana u zemljišnoj knjizi, odnosno koja se u istu upisuje, uz navođenje naziva i oznake tog akta, odnosno uz navođenje oznake potvrde nadležnoga upravnog tijela da se za uporabu građevine ne izdaje akt za uporabu - ovo možete pročitati i zanemariti,  

(2) Vlasnik građevine uz zahtjev iz stavka 1. ovoga članka prilaže odgovarajući akt za uporabu građevine, odnosno potvrdu nadležnoga upravnog tijela da se za uporabu građevine ne izdaje akt za uporabu.

Za vas je bitan stavak 2. te mogućnost ishođenja potvrde nadležnoga tijela graditeljstva da se za uporabu građevine ne izdaje akt za uporabu, a tu potvrdu trebate priložiti i u banci uz zahtjev za kredit (u bankama nisu baš doma s građevinskom regulativom, što im ne služi na čast, ali može im biti)

Procedura upisa kuće u zk je slijedeća – prvo treba obaviti upis/evidentiranje zgrade u katastru, pa katastar po službenoj dužnosti šalje dokumentaciju u gruntovnicu.

Upis kuće u katastru uz slijedeće priloge:

• pravomoćno rješenje o izvedenom stanju,
• geodetski elaborat izrađenog u svrhu evidentiranja zgrade u katastar (izrađen po ovlaštenom inženjeru geodezije), pod uvjetom da se kuća nalazi na oformljenoj građevnoj čestici - a ako nije oformljena, postupak se dodatno komplicira s izdavanjem rješenja o utvrđivanju građevne čestice - nadam se da to kod vas nije slučaj...
• odgovarajući dokaz o vlasništvu kuće i
• potvrda iz članka 174. stavak 2. ZoG.

I to je to ...