Razlika izmedu terena i katastra/zemljisnih knjiga

[Draga737]

Postovani , molim Vas pomozite nam savjetom sto nam je ciniti .

Nasljedili smo jednu staru dvojnu kucu putem darovnog ugovora kojoj treba kompletna adaptacija . Cijelokupna dvojna kuca nalazi se na jednoj katastarskoj cestici .

U zavisnosti od ekonomske isplativosti svoj dio kuce zelimo ili prodati ili obnoviti .

Prvi problem je sto nije odredena granica naseg dijela na izvodu iz katastarskog plana . Sve se svodi na pokazivanju granice od strane vlasnika drugog dijela kuce .

S obzirom da proces adaptacije ili obnove zelimo zapoceti cim prije , zelimo i ovo pitanje rijesiti odmah da se ne dovedemo u neku neugodnu situaciju sa susjedom koja bi nas kocila .

Poslali smo upit i na kastar . Katastar je odgovorio sljedece :

 ( ne znam da li ste upoznati sa situacijom na terenu i da li ste ikada bili u tom objektu ali na katastarskoj čestici  nalaze se dva objekta ( kućni broj 15 i kućni broj 16 - dvojni objekti ). Iz toga proizlazi da situacija na terenu ne odgovara situaciji upisanoj u zemljišnim knjigama i katastru, odnosno da je u stvarnosti netko drugi vlasnik pola kat. čestice . Svakako Vam savjetujem da prije svega napravite uvid na terenu ) 

 Mi uopce ne negiramo vlasnistvo drugog dijela kuce po nama je tu sve cisto ali ipak bilo bi dobro da se tocno zna gdje je tocna granica te katastarske cestice i gdje je stvarno nas dio . Dvojna kuca je jako stara i koncipirana je tako da su ulazi u oba dijela smjesteni odmah jedan do drugog .

Ali sa pravne strane  , sto ovo objasnjenje katastra znaci za nasi  za nasu investiciju ? Da li nas ovo moze kociti ?

U donesenom rjesenju od strane odjela za katastar , nakon sto su upisane promjene zbog darovnog ugovora , vidljivo je da samo mi imamo posjedovni list za tu katastarsku cesticu . Posjedovni listovi vlasnika drugog dijela kuce su nestali .

To sve proizlazi iz obrazlozenja katastra koji govori da je utvrdeno da temeljem zaprimljene dokumentacije pravni prednik upisan u posjedovnim listovima ( za kat. cesticu gdje je dvojna kuca ) ne odgovara pravnim prednicima upisanim u zemljisnu knjigu .

Nadalje  . odredbom clanka 97. Stavka 4 Zakona propisano je da se odgovarajucom ispravom smatra izvadak iz zemljisne knjige ( u njemu smo zapisani samo mi )

 

Hvala unaprijed na objasnjenu i pravnoj pomoci kako da rijesimo ovaj problem da sve bude cisto kako bi zapoceli nas projekt .   

[slavko1941]

Bez obzira na razvoj rješenja u postupku utvrđivanje međe koju vi sada negirate jer susjed daje svoje mišljenje o tome, mislim da je određivanje te linije jedino moguće na način da ista prolazi sredinom postojećih dvojnih  vrata koja imaju neovisan ulaz u pojedini objekat i da produžena linija bude spojni zid.

 Vezano uz podatke iz vlasničkog lista morati ćete susjedu priznati pravo na dio koji on stvarno koristi. Imam prijedlog: pokušajte se dogovoriti sa susjedom i angažirajte ovlaštenog geometra koji će po vašem i susjedovom suglasju i naravno sa katastrom napraviti geodetski elaborat sa kojim ćete moći dovesti u pravo stanje katastar i stanje na terenu. 

Ako uđete u parnični postupak mislim da nećete baš brzo započeti renoviranje.

 

[Draga737]

Postovani , 

hvala Vam puno na savjetu . Ni na kraj pameti nam nije ulaziti u sukob ni parnicni postupak sa susjedom koji je nastanjen u drugom dijelu kuce . Cak nemamo nista protiv ni granice koju nam susjed pokazuje . Iskreno susjed u tom dijelu kuce zivi godinama a mi smo to tek sad nasljedili . Plan nam je ici u adaptaciju samo ako se ona koliko toliko isplati . A ako ne , probat cemo kucu kao takvu prodati . 

Zbog gore navedenih cinjenica  , uopce ne negiramo susjedovo pravo na dio koji on koristi . Ali svakako cemo prihvatiti Vas savjet . Jer zelimo sprijeciti probleme koji mogu nastati prilikom moguce prodaje naseg dijela nekretnine . 

Ali opet , nije mi jasno kako oni nisu zapisani u zemljisne knjige nego samo mi ,  a zive u toj kuci vec dugi niz godina , taj dio kuce je pripadao njihovoj obitelji od pamtivijeka 

 

[Van Gogh]

prije 2 sati , Draga737 je napisao:

taj dio kuce je pripadao njihovoj obitelji od pamtivijeka 

Koliko sam shvatila ipak se radi o jednoj građevinskoj cjelini - u tom slučaju nema oformljenja nove građevinske čestice po zajedničkom zidu, niti će vam katastar ovjeriti takvu parcelaciju bez izdanog rješenja o utvrđivanju građevinske čestice. Da se ne ponavljam, pogledajte u slijedećoj temi, s obzirom da ako se ne može oformiti nova građevinska čestica, da vam još uvijek preostaje mogućnost etažiranja sukladno odrebama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

[Van Gogh]

U prethodnom odgovoru nisam navela, a bilo bi uputno za navesti, da predmet etažiranja mogu biti kao pripak dva parkirarilišna mjesta po posebnom dijelu nekretnine, te da se preostali dio parcele ne može etažirati u smislu vlasništva, nego samo kao dogovoreni način korištenja (pri tom ostaje u statusu zajedničkog vlasništva). Nakon što bude izrađen etažni elaborat, upravno tijelo graditeljstva treba izdati potvrdu u smislu članka 71. ZVSTP (da pojedini stanovi predstavljaju posebne dijelove zgrade, odnosno uporabne cjeline), na temelju elaborata etažiranja sklapa se međuvlasnički ugovor, te se predmetna dvojna kuća može upisati u konkrenom vlasništvu pojedinih uporabnih cjelina (stanova), pa ti stanovi mogu biti predmet pravnog prometa.

U cilju rješavanja pitanja od zajedničkog interesa, probajte sugerirati susjedima da pronađu dokumentaciju koja bi dokazivala njihovo suvlasnišvo kuće budući da je posjedovanje dokumentacije za omogućavanje upisa suvlasništva (i u katastru i u zemljišnim knjigama) preduvjet za započinjanje bilo kakvog sređivanja međusobnih odnosa.

[Miran89]

prije 6 sati , Draga737 je napisao:

Ali opet , nije mi jasno kako oni nisu zapisani u zemljisne knjige nego samo mi ,  a zive u toj kuci vec dugi niz godina , taj dio kuce je pripadao njihovoj obitelji od pamtivijeka

Jer ljude u prošlosti nije baš bilo briga za vlasništvo kad se znalo čije je šta. Posljedice toga vidimo danas da imamo upise od prije 100 godina. Ili su se ljudi samo upisivali u katastar da izbjegnu plaćanje poreza na promet nekretnina. Ima svega.

[Van Gogh]

 

prije 18 sati , Draga737 je napisao:

Cijelokupna dvojna kuca nalazi se na jednoj katastarskoj cestici .

Prije se je još i mogla (barem u katastru) oformiti zasebna građevinska čestica u svrhu rješavanja imovinsko pravnih odnosa, ali u današnje vrijeme je to gotovo, pa nemoguće bez nekog akta iz članka 160. Zakona o prostornom uređenju (najčešće rješenja o utvrđivanju građevne čestice za postojeće građevine donešenog u upravnom postupku sukladno odredbama  ZPU) ili neposredne provebe sudskog rješenja / presude.

prije 18 sati , Draga737 je napisao:

U donesenom rjesenju od strane odjela za katastar , nakon sto su upisane promjene zbog darovnog ugovora , vidljivo je da samo mi imamo posjedovni list za tu katastarsku cesticu . Posjedovni listovi vlasnika drugog dijela kuce su nestali .

Vjerojatno je katastar riješio prijenos sa bivših vlasnika u svom rješenju na vas, a suvlasnički udio sadašnjih vlasnika se nije razmatrao u rješenju - to ne znači da su "posjedovni listovi vlasnika drugog dijela kuce nestali". A ako su posjedovni listovi vlasnika drugog dijela kuće stvarno nestali, u tom slučaju imate malo veći problem i sa katastarskim i zemljišno knjižnim upisom zgrade, koja se u katastru vodi kao dvojna zgrada s kbr. 15 i kbr. 16.

prije 11 sati , Draga737 je napisao:

Plan nam je ici u adaptaciju samo ako se ona koliko toliko isplati . A ako ne , probat cemo kucu kao takvu prodati . 

prije 11 sati , Draga737 je napisao:

Jer zelimo sprijeciti probleme koji mogu nastati prilikom moguce prodaje naseg dijela nekretnine . 

U krajnjoj liniji, možete vi i prodati dio kuće u idealnom suvlasničkom omjeru, samo je pitanje koji razuman kupac će htjeti preuzeti sudjelovanje (i rješavanje) u tako nedorečenom činjeničnom stanju i katastarskog i zemljišnoknjižnog upisa predmetne zgrade u idealnom suvlasništvu budući da kako navodite ZK stanje "ne odgovara pravnim prednicima upisanim u zemljisnu knjigu", odnosno kako navodite izvadak iz zemljisne knjige glasi samo na vas .  

Da bi spriječili probleme koji mogu nastati prilikom moguce prodaje vašeg dijela nekretnine, ostaje moj savjet o potrebi sređivanja međusobnih odnosa, pa vam je otvoren put ili za prodaju suvlasničkog udjela u zgradi u idealnom dijelu ili prodaju konkretnog etažiranog dijela nekretnine.

uređeno: 16. srpnja od Antuntun56
korekcija odgovora

[Draga737]

prije 14 sati , Antuntun56 je napisao:

 

Prije se je još i mogla (barem u katastru) oformiti zasebna građevinska čestica u svrhu rješavanja imovinsko pravnih odnosa, ali u današnje vrijeme je to gotovo, pa nemoguće bez nekog akta iz članka 160. Zakona o prostornom uređenju (najčešće rješenja o utvrđivanju građevne čestice za postojeće građevine donešenog u upravnom postupku sukladno odredbama  ZPU) ili neposredne provebe sudskog rješenja / presude.

Vjerojatno je katastar riješio prijenos sa bivših vlasnika u svom rješenju na vas, a suvlasnički udio sadašnjih vlasnika se nije razmatrao u rješenju - to ne znači da su "posjedovni listovi vlasnika drugog dijela kuce nestali". A ako su posjedovni listovi vlasnika drugog dijela kuće stvarno nestali, u tom slučaju imate malo veći problem i sa katastarskim i zemljišno knjižnim upisom zgrade, koja se u katastru vodi kao dvojna zgrada s kbr. 15 i kbr. 16.

U krajnjoj liniji, možete vi i prodati dio kuće u idealnom suvlasničkom omjeru, samo je pitanje koji razuman kupac će htjeti preuzeti sudjelovanje (i rješavanje) u tako nedorečenom činjeničnom stanju i katastarskog i zemljišnoknjižnog upisa predmetne zgrade u idealnom suvlasništvu budući da kako navodite ZK stanje "ne odgovara pravnim prednicima upisanim u zemljisnu knjigu", odnosno kako navodite izvadak iz zemljisne knjige glasi samo na vas .  

Da bi spriječili probleme koji mogu nastati prilikom moguce prodaje vašeg dijela nekretnine, ostaje moj savjet o potrebi sređivanja međusobnih odnosa, pa vam je otvoren put ili za prodaju suvlasničkog udjela u zgradi u idealnom dijelu ili prodaju konkretnog etažiranog dijela nekretnine.

Postovana Antuntun56 , 

hvala Vam na svim ovim savjetima i objasnjenjima . Poslusat cemo Vas savjet o potrebi sredivanja medusobnih odnosa ( ovdje prvenstveno mislimo na pravne odnose jer ljudski nisu naruseni ) . Uzet cemo nekog ovlastenog i sposobnog geodetu koji ce nam ovo sve rjesiti kako sot ste rekla . 

Vidim sa se puno razumijete u ovu problematiku za razliku od nas pa Vas ljubazno molim  , ako mozete , da nam date savjet u svezi nase sljedece objave a to je PRENAMJENA KATASTARSKE CESTICE koju mozete isto tako naci na ovom portalu . 

Jos jednom puno Vam hvala na savjetima