nemogučnost pristupa

[stolic1]

Poštovani,

 

ovim putem vas molim za pomoć odnosno savjet. Naime suprug i ja posjedujemo stan u stanbenoj zgradi u kojoj sveukupno ima 6 stanova, koja je uredno etažirana,te je investitor tim etažiranjem okućnicu zgrade podjelio na 4 vrta koje je prodao vlasnicima tri stana u toj zgradi a da nama i vlasnicima preostala 2 stana nije ponudio isto,niti nas izvjestio da se uopće prodaje ta zelena površina. u svemu tome postoji jedan problem,oko zgrade fizički postoji put,koji mi po riječima tih vlasnika vrtova ne smijemo koristiti,odnosno prolaziti a taj put bi trebali moći koristiti jer se na zapadnom dijelu zgrade nalaze zajednički uređaji (u ovom slučaju mjerilo za struju i vanjska jedinica klime).oni tvrde da kad su kupili zelenu površinu da su je sami išli izmjeriti jer u ugovoru piše više kvadrata nego što bi trebala iznositi kvadratura te zelene površine(vrta)pa kad su nazvali invenstitora da im je isti odgovorio da nisu dobro mjerili jer da su osim zelene površine trebali mjeriti do zida zgrade,odnosno i taj put. sad mene zanima kako je on moga prodati pod vrt i taj put koji ima namjenu puta jer izgleda kao takav a da ostali stanari nemaju pristup svojim uređajima kojima bi se trebalo tim putem doći ako ne pitaju za dopuštenje te vlasnike.

 

nadam se da ćete razumjeti moje pitanje,te vam se unaprijed zahvaljujem na odgovoru..

[bovu]

u katastru izvadite kopiju katastarskog plana.

u njemu se vidi koja površina parcelepripada zgradi.

ili pogledaj na geoportalu.hr

[stolic1]

Niste me razumjeli...

[stolic1]

poštovani,ponovno se vracam na ovu temu. Iz elaborata o etažiranju je razvidno da je put oko zgrade prodan vlasnicima te tri parcele odnosno zelene površine a kao put za pristup zajedničkim vanjskim uređajima arhitekt je predvidio nekakav bijeli put koji ne pripada zgradi a koji je također privatno vlasništvo. Znači,u ovom slučaju mi vlasnici ostalih stanova zgrade koji ne posjedujemo parcelu oko zgrade nemamo nijedan zakonski način da dođemo do mjerila za struju ili vanjske jedinice klime. Odnosi između stanara su narušeni tako da osim zakonski određenog puta nikakav međusobni dogovor među suvlasnicima nije moguć. Molim vas da mi pomognete i da me uputite kome se obratiti u ovom slučaju jer u zgradi ne postoji predstavnik stanara zato što se oko toga ne možemo složiti a zgradom upravlja gradska tvrtka koja je prinudni upravitelj. Dali ima smisla da ja kao pojedinac angažiram odvjetnika ili bi se trebala obratiti prinudnom upravitelju, te koga bi se u ovom slučaju trebalo tužiti,investitora zgrade ili dotične vlasnike parcela koji su je i kupili kao takvu (zajedno s putem oko zgrade) Hvala.

[felixx]

poštovani,ponovno se vracam na ovu temu. Iz elaborata o etažiranju je razvidno da je put oko zgrade prodan vlasnicima te tri parcele odnosno zelene površine a kao put za pristup zajedničkim vanjskim uređajima arhitekt je predvidio nekakav bijeli put koji ne pripada zgradi a koji je također privatno vlasništvo. Znači,u ovom slučaju mi vlasnici ostalih stanova zgrade koji ne posjedujemo parcelu oko zgrade nemamo nijedan zakonski način da dođemo do mjerila za struju ili vanjske jedinice klime.

 

Je li taj etažni elaborat upisan u gruntovnici?

Kako je to točno definirano tamo?

 

Sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, građevina i zemljište čine neodvojivu cjelinu.

Suvlasnici su u istom omjeru u kojem su suvlasnici zgrade ujedno i suvlasnici zemljišta.

U slućaju uspostave vlasništva nad pojedinim djelovima zgrade (etažni elaborat) prema zakonu postoji tzv. dualitet vlasništva. Suvlasnici su istovremeno vlasnici svog etažnog djela zgrade(stana) ali i suvlasnici cijele nekretnine (zgrade zajedno sa pripadajućim zemljištem).

 

Elaborat etažiranja kojim se stanovima priključuju vrtovi je pravno ništetan, a jednako i ugovori kojima su takvi vrtovi prodani. Pojedini suvlasnik ne može dobiti u vlasništvo dio okućnice.

Moje tumačenje je da se ne može uz stan prodati niti parkirno mjesto na okućnici, jer je dio okućnice, a ne dio građevine. Ali parkirno mjesto je bar građevinski uređena površina malih dimenzija koja ne ograničava pristup drugim suvlasnicima, tako da dozvoljavam da tu može biti i drugačijeg tumačenja.

Ali ne i kada su u pitanju vrtovi.

 

Djelovi zgrade koji su nužni za korištenje zgrade (stubišta , hodnici, prilazi, liftovi, kotlovnica, toplinska stanica, ...) su zajednički djelovi i nikako ne mogu postati etažni dio pojedinog suvlasnika.

 

Dio okućnice (vrt) može se međuvlasničkim ugovorom definirati kao dio koji će biti na isključivo korištenje pojedinom suvlasniku, ali nikako kao dio etaže. I nikako se ne može ograničiti pristup npr. djelovima zgrade koji moraju biti dostupni za korištenje i održavanje svima.

 

Odnosi između stanara su narušeni tako da osim zakonski određenog puta nikakav međusobni dogovor među suvlasnicima nije moguć.

 

Ponovo porazgovarajte sa suvlasnicima (ne stanarima!) i izložite im ovo što sam gore napisao.

Imaju opciju da vam dozvole korištenje tog puta (najbolje bi bilo da to definirate međuvlasničkim ugovorom!) ili ćete biti prisiljeni tužbom dokazati ništetnost etažnog elaborata i njihovih ugovora.

 

Molim vas da mi pomognete i da me uputite kome se obratiti u ovom slučaju jer u zgradi ne postoji predstavnik stanara zato što se oko toga ne možemo složiti a zgradom upravlja gradska tvrtka koja je prinudni upravitelj. Dali ima smisla da ja kao pojedinac angažiram odvjetnika ili bi se trebala obratiti prinudnom upravitelju,

 

Pokušajte prvo ozbiljnim razgovorom.

Pozovite da razgovoru pristupi i predstavnik upravitelja, a ne bi bilo loše da angažirate i nekog vještaka za graditeljstvo ili odvjetnika da im objasni da je ovo što sam gore napisao realna pravna pozicija i da vam je svima bolji dogovor nego dugotrajan in skup spor.

[stolic1]

Znači, elaborat je upisan u gruntovnicu,na vlasničkom listu od tih suvlasnika piše da im uz stan površine 64 m2 pripada i vrt površine oko 40m2. Od tih 40m2 vrta pojedinog suvlasnika nije sve zelena površina nego i dio puta (šljunaste površine oko zgrade)znači mjereno skroz do zida zgrade čime i taj put koji (fizički postoji i izgleda kao takav) po elaboratu i kvadraturi upisanoj u vlasnički list pripada tom vrtu,odnosno toj parceli. Kad sam razgovarala sa investitorom isti mi je rekao da taj šljunasti put oko zgrade samo izgleda kao put ali ne služi toj svrsi jer pripada suvlasnicima koji posjeduju vrtove a da je za pristup zajedničkim vanjskim uređajima predviđen bijeli put koji prolazi pokraj zgrade,a na moj odgovor da taj put nije javan nego je također privatno vlasništvo pravio se lud tvrdeći da je to bio javni put kad se zgrada etažirala i upisivala u gruntovnicu (što je laž jer osobno poznajem vlasnika tog puta.) Nadalje, vlasnici tih vrtova tvrde da im je investotor prodaju istih ponudio naknadno tj. nakon što su već kupili stanove,te je jedan od njih i otkrio da je cijena njegovog vrta bila 6000 eura. Da pojasnim,stanari su ujedno i suvlasnici te smo više puta s njima pokušali ozbiljno razgovarati no oni uporno vrte vodu na svoj mlin tvrdeći da su navedene parcele uredno platili i upisali u gruntovnicu,da tu ništa nije sporno te da mi ne možemo prolaziti kroz njihov posjed. Investitor je lijepo pokupio lovu i pravi se lud a mi više neznamo što i kako dalje te kome se obratiti.

[felixx]

Znači, elaborat je upisan u gruntovnicu,na vlasničkom listu od tih suvlasnika piše da im uz stan površine 64 m2 pripada i vrt površine oko 40m2. Od tih 40m2 vrta pojedinog suvlasnika nije sve zelena površina nego i dio puta (šljunaste površine oko zgrade)

 

Možete mi na PP (privatna poruka) poslati koja je to čestica i katastarska općina i mjesto/zemljišnoknjižni sud?

Da vidim kako je to točno uknjiženo.

 

 

Nadalje, vlasnici tih vrtova tvrde da im je investotor prodaju istih ponudio naknadno tj. nakon što su već kupili stanove,te je jedan od njih i otkrio da je cijena njegovog vrta bila 6000 eura.

 

Kako naknadno?

Jesu li tada već svi stanovi bili prodani? Znate li otprilike kojim redoslijedom je što prodano u toj zgradi?

Kako je vrt mogao biti uknjižen kao etažni dio?

Kako uopće izgleda taj etažni elaborat?

 

 

Investitor je lijepo pokupio lovu i pravi se lud a mi više neznamo što i kako dalje te kome se obratiti.

 

Moguće je investitor ponovo prodao što i nije njegovo.

[stolic1]

Na ovaj vaš odgovor u PP kojeg tu kopiram: "Ja znam da bi ja to riješio bez tužbi, jer bi svima poslao dopise u kojima bi im objasnio što slijedi - investitoru kaznena prijava za priijevaru , arhitektu koji je napravio elaborat najmanje prijava komori. Svima tužba radi narušavanja zakonskog načela uspostave jedinstva nekretnine (građevine i zemljišta) koju praktično ne možete izgubiti.

Suočeni sa mogučnošću da mnogo izgube, svi oni bi se brzo dogovorili da se odriču tog puta i da odobravaju servisiranje klima uređaja i slične stvari (što ionako moraju).

 

Problem je što su vam svi u sustavu totalno korumpirani. I zato je i moguće da su napravili to što jesu.

 

Vi zapravo morate razmisliti što želite. Prva stvar je da sastavite i pošaljete svima neku opomenu pred tužbu, tako da se oni ne mogu vaditi da 'su oni bili spremni za dogovor pa je tužba bila bespotrebna'."

 

Odgovaram:

 

Sve je meni to jasno

a pogotovo dio o korumpiranosti jer je u ovom slučaju investitor bivši poznati političar,te ima puste veze i vezice a posebno s voditeljem ispostave upravnog odjel za provedbu dokumenata prostornog uređenja i gradnje u gradu gdje živim i zato je to sve tako i prošlo. Vi kažete da će se oni onda odreći toga puta,ali tu se ne radi samo o putu nego i o tome da neki imaju vrtove (nelegalno) a mi ne koji smo jedini u zgradi cijele godine i ne mogu koristiti nešto što bi mi trebalo kao suvlasniku pripadati u jednakom omjeru kao i drugima.Znajući da naš investitor nije jedini koji je to u našem gradu napravio (naknadno parcelizirao i prodao zelenu površinu oko zgrade pod vrtove) dali to znači da u zakonu postoji mogučnost ili rupa koju su oni iskoristili da bi to napravili pošto zakon tvrdi da građevina i zemljište čine neodvojivu cjelinu?!

[felixx]

Na ovaj vaš odgovor u PP kojeg tu kopiram:

...

Znajući da naš investitor nije jedini koji je to u našem gradu napravio (naknadno parcelizirao i prodao zelenu površinu oko zgrade pod vrtove) dali to znači da u zakonu postoji mogučnost ili rupa koju su oni iskoristili da bi to napravili pošto zakon tvrdi da građevina i zemljište čine neodvojivu cjelinu?!

 

Ne postoji rupa u zakonu.

 

Čitajte članak 2. st. 3. Zakona o vlasništvu:

 

(3) Nekretnine su čestice zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje, ako zakonom nije drukčije određeno.

 

Pobliže objašnjenje je u čl. 9. :

 

(1) Pojedinačnu nekretninu čini zemljišna čestica, uključujući i sve što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje; ali kad je više zemljišnih čestica upisano u zemljišnoj knjizi u isti zemljišnoknjižni uložak, one su pravno sjedinjene u jedno tijelo (zemljišnoknjižno tijelo), koje je kao takvo jedna nekretnina.

(2) Trava, drveće, plodovi i sve uporabljive stvari koje zemlja rađa na svojoj površini dijelovi su te nekretnine sve dok se od zemlje ne odvoje.

(3) Što je na površini zemlje, iznad ili ispod nje izgrađeno a namijenjeno je da tamo trajno ostane, ili je u nekretninu ugrađeno, njoj dograđeno, na njoj nadograđeno ili bilo kako drukčije s njom trajno spojeno, dio je te nekretnine sve dok se od nje ne odvoji. No, nisu dijelovi zemljišta one zgrade i drugo što je s njim spojeno samo radi neke prolazne namjene.

(4) Nisu dijelovi zemljišta one zgrade i druge građevine koje su trajno povezane s tim zemljištem ako ih od njega pravno odvaja stvarno pravo koje svojega nositelja ovlašćuje da na tom tuđem zemljištu ima takvu zgradu ili drugu građevinu u svome vlasništvu; isto na odgovarajući način vrijedi i za zgrade i druge građevine koje od zemljišta ili od općega dobra pravno odvaja na zakonu osnovana koncesija koja svojega nositelja ovlašćuje da na tome ima takvu zgradu ili drugu građevinu u svome vlasništvu.

(5) Strojevi i slični uređaji koji bi inače bili dio neke nekretnine ne smatraju se njezinim dijelom nego samostalnim stvarima ako se s pristankom vlasnika nekretnine zabilježi u zemljišnoj knjizi da su oni vlasništvo druge osobe. Učinak te zabilježbe traje dok ona ne bude izbrisana, s time da taj učinak i bez brisanja prestaje protekom pet godina od upisa, ali tijek toga roka zastaje za vrijeme stečajnoga i ovršnoga postupka.

(6) Prava koja postoje u korist neke nekretnine smatraju se pripadnošću te nekretnine.

 

 

Građevina i zemljište su nerazdvojiva cjelina.

Suvlasnik građevine je u istom udjelu i suvlasnik zemljišta.

Citirali ste čl. 75. i dr ZV.

Etažni elaborat mora biti u skladu sa čl. 2. i 9. , u protivnom je pravno ništetan.

 

Udjeli vlasništva se elaboratom povezuju sa točno određenim djelom nekretnine. Ali zemljište samo ne može biti povezano sa pojedinim djelom jer ste svi suvlasnici svih djelova zemljišta u jednakim udjelima kao i građevine (dakle i onih ispod same građevine!)

U etažnom elaboratu zemljište se kao takvo ne može iskazati nekim koeficjentom, kao posebni dio građevine. Parkirna mjesta na čestici su isto jako dvojbena, i to sam već napisao.

 

Dalle, ako želite ići u spor, morate ići za tim da je etažni elaborat ništetan jer narušava ovo gore načelo.

Za takav spor vam je ionako potreban odvjetnik.

 

 

 

a pogotovo dio o korumpiranosti jer je u ovom slučaju investitor bivši poznati političar,te ima puste veze i vezice a posebno s voditeljem ispostave upravnog odjel za provedbu dokumenata prostornog uređenja i gradnje u gradu gdje živim i zato je to sve tako i prošlo. Vi kažete da će se oni onda odreći toga puta,ali tu se ne radi samo o putu nego i o tome da neki imaju vrtove (nelegalno) a mi ne koji smo jedini u zgradi cijele godine i ne mogu koristiti nešto što bi mi trebalo kao suvlasniku pripadati u jednakom omjeru kao i drugima.

 

U cijeloj ovoj priči ima zamka.

Iako se dio zemljišta na čestici ne može staviti u elaborat kao vlasništvo, može se definirati isključivo pravo korištenja djela čestice za pojedini etažni dio.

U praksi vam to dođe na isto. Jedino se ne može dati u isključivo pravo korištenja djelovi nekretnine koji su bitni za funkcioniranje građevine (npr. put).

 

Uostalom, i sami kažete da ni ne znate kako je sve to točno napravljeno u elaboratu, jer i niste vidjeli cijeli elaborat.

 

I sami spominjete korupciju i veze.

Morate biti svjesni da će ovi suvlasnici koji imaju vrtove braniti svoje 'stečeno' pravo. Oni će vjerojatno argumentirati da iako je etažni elaborat u tom djelu stjecanja vlasništva nad vrtovima ništetan, oni su de facto stekli isključivo pravo korištenja na djelu zemljišta koje je tako označeno...

Moje mišljenje je da možete uspjeti u sporu izboriti pravo korištenja onog puta, ali vrtova teško.

 

Razmislite isplati li se upuštati u takav spor.

Na vašem mjestu ja bih razmislio o prodaju tog apartmana, i o kupnji kakve kućice s vrtom. Ako želite mir.