Kupovina stana u zgradi koja se vlasnički vodi kao društveno vlasništvo

[azymuth]

Poštovani,

 

imam ponudu za kupovinu stana,te pokušavam istražiti status vlasništva. Prodavatelj tvrdi da je stan otkupljen/kupljen 1987. i za to ima ugovor koji tek trebam vidjeti. Bio sam u ZK odjelu te utvrdio da stan nije upisan u Knjigu položenih ugovora.

Trenutno me zanima daljnji postupak. Pretpostavljam da moram utvrditi pravni slijed kupovine od investitora, te zatim prikupiti i predati tu dokumentaciju u ZK odjel i tražiti upis u knjigu položenih ugovora?

Koji je postupak upisa u Knjigu PU (ili u neku odgovarajuću knjigu)?

 

Unaprijed hvala.

[sevo]

Poštovani,

 

U Vašem slučaju potrebno je postupiti vrlo oprezno.

 

Svakako najprije morate pogledati ugovor s kojim raspolaže prodavatelj i vidjeti kakav je to ugovor.

 

No prije toga, morate znati da je vrlo je indikativno što ugovor do današnjeg dana nije položen u zemljišnu knjigu tj. u knjigu položenih ugovora (dalje: KPU) i zaista se treba zapitati, ali i preispitati zašto to nije učinjeno.

 

Na prvi pogled ne čini se osobito važnim zašto ugovor nije položen, jer to ovisi o isključivoj volji vlasnika tog stana hoće li položiti ugovor ili neće. No pozadina cijele te priče je malo drukčija. Sam članak 20. Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo određuje da pravo vlasništva na stanu kupac stječe upisom u zemljišne knjige (!), a ako nekretnina nije upisana u zk, pravo vlasništva se stječe polaganjem ugovora u zemljišnoknjižnoj službi.

 

Spominjete da je prodavatelj stan otkupio, pa predmnijevam da se radi o stanu u višestambenoj zgradi ili neboderu.

 

U tom dijelu morate znati i da je u cijeloj RH u tijeku povezivanje glavne (zemljišne) knjige (dalje: GK) i KPU. Rok za predaju prijedloga za povezivanje istekao je 31.12.2015. godine. U okviru tog postupka sud zakazuje ročište i poziva na njega upravitelja zgrade i vlasnike stanova čiji ugovor nije položen u KPU, a prema tablici upravitelja zgrade i podataka iz prijedloga za povezivanje, te na osnovu svih prikupljenih podataka odlučuje tko je vlasnik takvog stana.

 

Znači, prvi korak Vam je utvrditi u kojoj se zgradi nalazi citirani stan kojeg želite kupiti. Zatim da li je za tu zgradu predan prijedlog za povezivanje GK i KPU (morao je biti i vjerojatno je predan), obavezno tražite broj „Z“ ili „RZ“ pod kojim se vodi taj prijedlog, te informaciju tko je upravitelj zgrade. Informaciju o upravitelju možete zatražiti i od prodavatelja stana, kao i upitati ga da li uredno plaća pričuvu.

 

Kako bi utvrdili što je u prijedlogu za povezivanje napisano glede tog stana kojeg namjeravate kupiti bilo bi poželjno izvršiti uvid u isti. No sud će Vam vrlo vjerojatno uskratiti uvid u taj prijedlog zbog nedostatka pravnog interesa (niste stranka u postupku). Stoga trebate kontaktirati upravitelja zgrade i reći da ste zainteresirani za kupnju tog stana, te da Vas interesira izvršiti uvid u prijedlog za povezivanje. Pitajte ga također da li zgrada možda ima međuvlasnički ugovor kojeg bi željeli također pogledati (zgrada ga može imati, a da nije etažirana, neka Vas upravitelj ne zbuni).

 

Sad dolazimo do ugovora kojeg može imati prodavatelj kao osnove za stjecanje vlasništva stana.

 

Tu zaista može bit raznih varijanti:

- da je otkupio stan izravno od investitora koji je izgradio zgradu;

- da je on bio jedan od investitora koji je udružio sredstva da se zgrada izgradi;

- da je otkupio stan od JLS ili druge pravne osobe kao nositelj stanarskog prava;

- da je stan kupio ili stekao nasljeđivanjem od fizičke osobe;

- da mu je stan dan na korištenje po propisima donesenih prije 1990. godine.

- itd.

 

Za svaki od netom iznesenih slučajeva sud ima posebna pravila osnovom kojih utvrđuje tko je vlasnik tako neupisanog stana. Pri tome, ima više odredbi raznih propisa koji izravno upućuju da u slučaju da se vlasništvo ne može utvrditi na osnovu postojećih propisa, kao vlasnika sud upisuje RH. I tu je sud neumoljiv.

 

Tu se za Vas krije opasnost. Jer što ako kupite taj stan od prodavatelja, a sud naknadno utvrdi da nije Vaš, a da nije ni od onoga tako Vam ga je prodao, već je u vlasništvu RH?

 

Znači vrlo je bitno vidjeti kakvim to ugovorom raspolaže prodavatelj i što u tom ugovoru piše. Zajedno s informacijama prikupljenim od upravitelja zgrade, bitno je također vidjeti i tko je kao vlasnik upisan u GK na zemljištu na kojem je izgrađena zgrada, te tko se vodi kao posjednik tog zemljišta u katastru.

 

Bez svih tih informacija teško Vam je dati bilo kakav koristan savjet.

 

Pravni slijed kupovine od investitora se može utvrditi ali i ne mora u Vašoj situaciji. Dovoljno je prosuditi da li je isprava kojom raspolaže prodavatelj valjano istog legitimira kao vlasnika stana ili ne.

 

Ako ga legitimira, polaganje u KPU se lako izvrši, a za to postoji tipski obrazac u gruntovnicama, no nisam siguran da li je polaganje više moguće s obzirom na istek roka za predaju zahtjeva za povezivanje GK i KPU.

 

Mišljenja sam da bi bilo korisnije podnijeti podnesak u taj spis „Z“ ili „RZ“ pod kojim se vodi postupak povezivanja za tu zgradu u kojoj se nalazi stan, u kojem ističete da ste vlasnik stana u toj zgradi koji nije upisan u KPU i tražite da Vas kao takvog sud pozove na ročište za povezivanje.

 

Evo nadam se da sam Vam barem malo pomogao.

 

Lp.

[azymuth]

Poštovani,

 

U Vašem slučaju potrebno je postupiti vrlo oprezno.

 

Svakako najprije morate pogledati ugovor s kojim raspolaže prodavatelj i vidjeti kakav je to ugovor.

 

No prije toga, morate znati da je vrlo je indikativno što ugovor do današnjeg dana nije položen u zemljišnu knjigu tj. u knjigu položenih ugovora (dalje: KPU) i zaista se treba zapitati, ali i preispitati zašto to nije učinjeno.

 

Na prvi pogled ne čini se osobito važnim zašto ugovor nije položen, jer to ovisi o isključivoj volji vlasnika tog stana hoće li položiti ugovor ili neće. No pozadina cijele te priče je malo drukčija. Sam članak 20. Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo određuje da pravo vlasništva na stanu kupac stječe upisom u zemljišne knjige (!), a ako nekretnina nije upisana u zk, pravo vlasništva se stječe polaganjem ugovora u zemljišnoknjižnoj službi.

 

Spominjete da je prodavatelj stan otkupio, pa predmnijevam da se radi o stanu u višestambenoj zgradi ili neboderu.

 

U tom dijelu morate znati i da je u cijeloj RH u tijeku povezivanje glavne (zemljišne) knjige (dalje: GK) i KPU. Rok za predaju prijedloga za povezivanje istekao je 31.12.2015. godine. U okviru tog postupka sud zakazuje ročište i poziva na njega upravitelja zgrade i vlasnike stanova čiji ugovor nije položen u KPU, a prema tablici upravitelja zgrade i podataka iz prijedloga za povezivanje, te na osnovu svih prikupljenih podataka odlučuje tko je vlasnik takvog stana.

 

Znači, prvi korak Vam je utvrditi u kojoj se zgradi nalazi citirani stan kojeg želite kupiti. Zatim da li je za tu zgradu predan prijedlog za povezivanje GK i KPU (morao je biti i vjerojatno je predan), obavezno tražite broj „Z“ ili „RZ“ pod kojim se vodi taj prijedlog, te informaciju tko je upravitelj zgrade. Informaciju o upravitelju možete zatražiti i od prodavatelja stana, kao i upitati ga da li uredno plaća pričuvu.

 

Kako bi utvrdili što je u prijedlogu za povezivanje napisano glede tog stana kojeg namjeravate kupiti bilo bi poželjno izvršiti uvid u isti. No sud će Vam vrlo vjerojatno uskratiti uvid u taj prijedlog zbog nedostatka pravnog interesa (niste stranka u postupku). Stoga trebate kontaktirati upravitelja zgrade i reći da ste zainteresirani za kupnju tog stana, te da Vas interesira izvršiti uvid u prijedlog za povezivanje. Pitajte ga također da li zgrada možda ima međuvlasnički ugovor kojeg bi željeli također pogledati (zgrada ga može imati, a da nije etažirana, neka Vas upravitelj ne zbuni).

 

Sad dolazimo do ugovora kojeg može imati prodavatelj kao osnove za stjecanje vlasništva stana.

 

Tu zaista može bit raznih varijanti:

- da je otkupio stan izravno od investitora koji je izgradio zgradu;

- da je on bio jedan od investitora koji je udružio sredstva da se zgrada izgradi;

- da je otkupio stan od JLS ili druge pravne osobe kao nositelj stanarskog prava;

- da je stan kupio ili stekao nasljeđivanjem od fizičke osobe;

- da mu je stan dan na korištenje po propisima donesenih prije 1990. godine.

- itd.

 

Za svaki od netom iznesenih slučajeva sud ima posebna pravila osnovom kojih utvrđuje tko je vlasnik tako neupisanog stana. Pri tome, ima više odredbi raznih propisa koji izravno upućuju da u slučaju da se vlasništvo ne može utvrditi na osnovu postojećih propisa, kao vlasnika sud upisuje RH. I tu je sud neumoljiv.

 

Tu se za Vas krije opasnost. Jer što ako kupite taj stan od prodavatelja, a sud naknadno utvrdi da nije Vaš, a da nije ni od onoga tako Vam ga je prodao, već je u vlasništvu RH?

 

Znači vrlo je bitno vidjeti kakvim to ugovorom raspolaže prodavatelj i što u tom ugovoru piše. Zajedno s informacijama prikupljenim od upravitelja zgrade, bitno je također vidjeti i tko je kao vlasnik upisan u GK na zemljištu na kojem je izgrađena zgrada, te tko se vodi kao posjednik tog zemljišta u katastru.

 

Bez svih tih informacija teško Vam je dati bilo kakav koristan savjet.

 

Pravni slijed kupovine od investitora se može utvrditi ali i ne mora u Vašoj situaciji. Dovoljno je prosuditi da li je isprava kojom raspolaže prodavatelj valjano istog legitimira kao vlasnika stana ili ne.

 

Ako ga legitimira, polaganje u KPU se lako izvrši, a za to postoji tipski obrazac u gruntovnicama, no nisam siguran da li je polaganje više moguće s obzirom na istek roka za predaju zahtjeva za povezivanje GK i KPU.

 

Mišljenja sam da bi bilo korisnije podnijeti podnesak u taj spis „Z“ ili „RZ“ pod kojim se vodi postupak povezivanja za tu zgradu u kojoj se nalazi stan, u kojem ističete da ste vlasnik stana u toj zgradi koji nije upisan u KPU i tražite da Vas kao takvog sud pozove na ročište za povezivanje.

 

Evo nadam se da sam Vam barem malo pomogao.

 

Lp.

 

Zahvaljujem na vrlo iscrpnom odgovoru.