Dnevni najam

[marama]

Radi se o uredno etaziranoj zgradi, suvlasnickoj zajednici, medjuvlasnickim ugovorom...

"Vlasnik" jednog stana se poceo baviti dnevnim iznajmljivanjem (Airbnb, booking...). Znaci pojacane emisije, nelagoda od tolikog prometa nepoznatih ljudi... nikog iz zajednice nije trazio za suglasnost.

U medjuvlasnickom ugovoru jasno pise kako za promjenu namjene nekretnine treba suglasnost svih suvlasnika u zajednici.
Imamo naravno i clanke 98 i 99 (Iskljucenje iz zajednice).

Ima li nesto sto mi je promaklo, ili je potrebno samo prijaviti/podici tuzbu protiv tog suvlasnika. U direktnoj komunikaciji nista nije postignuto, on samo ponavlja "smijem radit sto zelim sa svojom nekretninom" (lik ne kuzi da je on samo clan zajednice i da koristi (i) zajednice prostore).

Mislim da u medjuvlasnickom ugovoru ne stoji jasno navedena namjena stanova, govori samo o promjeni namjene. Meni se podrazumijeva da je namjena "stambena", a hoteli i turisticki objekti koji se bave dnevnim iznajmljivanjem valjda imaju neku drugu namjenu, ili?

[Spitfire]

prije 13 sati , marama je napisao:

Ima li nesto sto mi je promaklo

Čl.66 st.2

prije 13 sati , marama je napisao:

U medjuvlasnickom ugovoru jasno pise kako za promjenu namjene nekretnine treba suglasnost svih suvlasnika u zajednici.

Isto govori i Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima sa izuzetkom čl.82 st.2

prije 13 sati , marama je napisao:

Mislim da u medjuvlasnickom ugovoru ne stoji jasno navedena namjena stanova, govori samo o promjeni namjene. Meni se podrazumijeva da je namjena "stambena", a hoteli i turisticki objekti koji se bave dnevnim iznajmljivanjem valjda imaju neku drugu namjenu, ili?

I u najmu i iznajmljivanju namjena je ista, stambena. Promjena namjene bi bila potrebna ukoliko bi se isti koristio kao ured i sl.

prije 13 sati , marama je napisao:

Imamo naravno i clanke 98 i 99 (Iskljucenje iz zajednice).

Nažalost, čini mi se da na osnovu navedenih razloga i onoga što radi nemate nekakove velike izglede za uspjeh u tome.

 

 Glavno pitane je po meni, radi li to legalno. Naime, za iznajmljivanje bi trebao registrirati turističku djelantnost, kategorizirati, što za najam nije potrebno. No i tu ima potpuno legalna opcija, ugovor o najmu se može sklopiti na period po izboru, 2-3 dana.

 

 

[marama]

Izanjmljivanje nije sporno. Ali kratkorocno iznajmljivanje tipa hotel (zasto se oni ne bune, nije to bas fer borba) ili hostel je po meni ipak nesto drugo.

Meni se cini da je to u Hrvatskoj vise politicko pitanje a manje zdravorazumsko i ravno.
Jer pravo iz Cl 66. (2) nije apsolutno. Recimo, zakoni u RH su manje vise kopija austrijskih. Dapace, reao bih da su u Austriji vlasnicka prava jos vise zasticena, ali i vlasnicka prava drugih. Dakle prvo pojedinca da raspolaze svojom imovinom nije apsolutno vec ide samo onolko daleko dok ne narusavaju bitna prava drugih. I u nasem zakonu ima prostora za takvo tumacenje. Isto kao i tumacenje da boravak od 2-30 dana nije stanovanje u smislu namjene objekta (stambenog objekta). Ispada da ti u RH mozes otvoriti zubarsku ordinaciju u stanu i nikog u zgradi ne pitati, iako to jako rusi vrijednost i osjecaj sigurnosti drugih stanara. Iskreno receno, ne vjerujem da bi neki sudac u RH bio toliko oslobodjen vanjskih pritisaka da bi mogao donjeti odluku poput one u Austriji, ali me svejedno cudi da to jos nitko nije ni pokusao razjasniti tuzbom - mozda bi konacno trebalo.

Ako nekog zanima presuda (i argumentacija) austrijskog Vrhovnog Suda:
https://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?Abfrage=Justiz&Dokumentnummer=JJT_20140423_OGH0002_0050OB00059_14H0000_000
ukratko: kontinuirano iznajmljivanje 22-30 dana ne odgovara namjeni stana (kratkorocno "stanovanje" nije stanovanje). Nova namjena narusava bitne interese drugih stanara i treba dozvolu svih suvlasnika u zajednici (meni je ta argumentacija sasvim logicna). Pogotovo ako se nude i usluge ciscenja - to vise nije klasicno iznajmljivanje stambenog prostora.

Jasno mi je da je unatoc slicnim zajonima judikatura u zadnjih par desetljeca isla u svojim smj3rovima i da je to danas tesko usporedjivati, ali ovo sto je u RH cesto jako razlilazi sa zdravim razumom.

Ja zato i pokusavam saznati koje se presude ili zakoni/pravilnici bave definicijom pojma "stanovanje", odnosno jel boravak od 2 dana uopce stanovanje ili nije.

Tema je i to sto iako je stan njegov, on (i gosti) koriste zajednicke prostore (lift, stubiste...). On daje kljuc za zajednicku zgradu ljudima koje u zivotu nije upoznao niti provjerio. Iz toga naravno proizlazi osjecaj nelagode i nesigurnosti kod drugih. Takva fluktuacija nepoznatih ljudi je vise za javno mjesto a ne za rezidencijalnu zgradu. I zbog toga je to po meni itekako promjna namjene. Kako to kolege forumasi vide (ne pravno vec zdravorazumski, pravno ocito jos nije judicirano, ali znam da prostora za presudu po mojem ima).

uređeno: 12. kolovoz 2018. od marama

[Spitfire]

prije 6 sati , marama je napisao:

Jer pravo iz Cl 66. (2) nije apsolutno.

Naravno da nije, no spomenuli ste članke zakona koji se odnose na isključenje iz suvlasničke zajednice, pa bi bio red da krenemo od početka prava i obveza vlasništva na posebnom dijelu nekretnine, a o tome govori čl.66. S kojim je nadalje za vaš slučaj vezan čl.81. te podredno i čl.38.

prije 6 sati , marama je napisao:

Ispada da ti u RH mozes otvoriti zubarsku ordinaciju u stanu i nikog u zgradi ne pitati

Pa skoro da je tako. Naravno za zakup poslovnog prostora vrijede također odredbe čl.81, no tu se radi o promjeni namjene za koju bi bila potrebna suglasnost suvlasnika do dijela ako je za tu promjenu potrebna dozvola vlasti.

O presudi, Austrijskom ABGB (Opći građanski zakonik) i MRG (Zakon o najmu stanova) ne bih jer je u tome dijelu Eu država (Austrija, Njemačka) čak 60% domačinstava smješteno u iznajmljenjim nekretninama pa je i sama legislativa na tome polju detaljnija, dok je u RH obrnuto, prevladava vlasništvo kao takovo.

No, da se razumijemo, ni sam ne bih nešto posebno bio sretran da mi zgradom paradiraju nepoznate osobe, ali poradi svega navedenog ne vidim baš da ste naveli neki valjan razlog iz čl.98 te ne vidim nekakov poseban uspjeh u parnici po tome ili bilo kojem drugom osnovu iz ZVDSP, što zbog takovo postavljene legislative (poradi čega napomenuh razliku između Austrije i življenja u najmu te RH u svome vlasništvu), što zbog ne postojanja sudske prakse.

 

[marama]

Prije 9 minuta, Spitfire je napisao:

Pa skoro da je tako. Naravno za zakup poslovnog prostora vrijede također odredbe čl.81, no tu se radi o promjeni namjene za koju bi bila potrebna suglasnost suvlasnika do dijela ako je za tu promjenu potrebna dozvola vlasti.

O presudi, Austrijskom ABGB (Opći građanski zakonik) i MRG (Zakon o najmu stanova) ne bih jer je u tome dijelu Eu država (Austrija, Njemačka) čak 60% domačinstava smješteno u iznajmljenjim nekretninama pa je i sama legislativa na tome polju detaljnija, dok je u RH obrnuto, prevladava vlasništvo kao takovo.

No, da se razumijemo, ni sam ne bih nešto posebno bio sretran da mi zgradom paradiraju nepoznate osobe, ali poradi svega navedenog ne vidim baš da ste naveli neki valjan razlog iz čl.98 te ne vidim nekakov poseban uspjeh u parnici po tome ili bilo kojem drugom osnovu iz ZVDSP, što zbog takovo postavljene legislative (poradi čega napomenuh razliku između Austrije i življenja u najmu te RH u svome vlasništvu), što zbog ne postojanja sudske prakse.

 

Pa ja upravo i postavljam to pitanje - namjene. Jer austrijski sud je trebao presuditi jel boravak od 2-30 dana stanovanje ili nije. Odnosno jel to neka namjena koja narusava vazne interese drugih clanova zajednice. Pretpostalljam da bi i sudac u RH trebao ponuditi odgovore na ta identicna pitanja jer i kod nas na papiru vaze ista pravila.

Da, sudske prakse nema dok netko ne pokusa istjerat pravdu. Zato sam i postavio pitanje. 

62% austrijanaca posjeduje nekretninu, 55-60% ih zivi u vlastitoj nekretnini. Nije bas 40% kako si rekao, ali je puno nize od hrvatskih 90%. Ai to koliko posto zivi u najmu a koliko u vlasnistvu bi u teoriji trbealo biti nebitno za tu presudu, ali vise bi se radilo o nekom obliku pritiska kojeg sam spomenuo.
 

Pricu sa susjedom sam simplificirao i srezao na to pitanje vezano za dnevni najam (nasije i maltretiranje ne spominjem kako ne bih razvodnio temu). Ali kako taj dnevni najam u praksi funkcionira, vjerujem mozes i sam zamisliti: svaki drugi dan doalze nepoznati ljudi, ljudi za koje nitko ne odgovara niti ih je vlasnik u zivotu vidio, uglavnom mladji partijaneri. Pozoves policiju jedan dan, za dva dana moras opet zvat ali sada su neki sasvim drugi ljudi unutra. Smece, buka, ostecenja zidova, nitko se ne osjeca odgovornim, bahati gosti (pokusaj im objasnit da pociste smece na stubistu koje su ostavii)... raspad sistema. I mislim da slicnu stvar mozes skalirati na citav Zagreb jer sumnjam da je drugdje puno bolje (barem u centru). U svakom slucaju, smatram da se poput Austrije, radi o interesima suvlasnika koje je potrebno pravno zastititi. 

Sama ideja da ljudi dok su na odmoru iznajme stan uopce nije losa. Ali ovdje se radi o nereguliranoj (ili nejudiciranoj) zoni u kojoj vlada prilican kaos. Stanovi se kupuju samo s namjerom kako bi se izdali u dnevnom najmu, u njima nitko nikad ne zivi. Bave se djelatnoscu kao i hoteli ali bez svih onih pravilnika i poreza koje pravi ugostitelji trebaju placat i postivat. Da ne spominjem i ucinak na cijene najma (da, u Hrvatskoj ima i siromasnih koji moraju ici u dugorocan najam) jer je toliko tisuca stanova zavrsilo u dnevnom najmu. Jasno mi je da mnogi pojedinci u svemu tome imaju osobnu korist, ali tesko me netko moze uvjeriti da nase drustvo ima koristi od toga. Zato svejedno imam neku nadu da postoji sudac koji u familiji nema nikog tko se bavi dnevnim najmom, i tko nije pod pritiskom vec da vodjen zdravim razumom ipak moze na tu temu gledat kao i kolege u Austriji Prostora u Zakonu ima.

Disclaimer: presuda u Austriji naglasava da se slucaj od slucaj ipak razlikuje i da ne treba previse generalizirati. Ali slucaj u kojem se stan iznajmljuje stalno i to na period 2-30 dana, to ne prolazi.

[Spitfire]

, marama je napisao:

Pa ja upravo i postavljam to pitanje - namjene.

OK, hajdemo se onda usredotočiti na to. Pitanje namjene. U RH legislativi namjena građevine podjeljena je u nekoliko skupina, stambena, poslovna, sakralna, javna, športska, višenamjenska...

Pa ukoliko bi došlo do pitanja namjene u nekakovoj parnici, sud će izvesti dokaz vještačenjem kada je radi utvrđivanja ili razjašnjivanja kakove činjenice potrebno stručno znanje kojim sud ne raspolaže. I u tom slučaju se zove vještak građevinske struke. Poradi toga jer to pitanje i regulira legislativa naslonjena na građevinsku struku. Pa bi tako vještak vjerovatno, a pozivajući se na zakone o gradnji i prostornom uređenju te izvednim pravilnicima iz istih, naveo da je stambena zgrada, dakle zgrada stambene namjene ona kojoj je u cijelosti ili 90% građevinske (bruto) površine namjenjeno stanovanju. Nadalje, višestambena zgrada je zgrada stambene namjene sa četiri i više stana, stambeni blok, zgrada za stanovanje zajednica (dom umirovljenika, radnički, dječji, studentski, đački dom...), zgrada sa apartmanima za povremeni boravak i sl.

Pa ako je zgrada sa apartmanima za povremeni boravak i sl. stambene namjenene vidim kako bi i stan iz zgrade stambene namjene koji služi najmu ili iznajmljivanju bio nekakove druge namjene.

[marama]

prije 20 sati , Spitfire je napisao:

OK, hajdemo se onda usredotočiti na to. Pitanje namjene. U RH legislativi namjena građevine podjeljena je u nekoliko skupina, stambena, poslovna, sakralna, javna, športska, višenamjenska...

Iskreno receno, ne vjerujem da po pitanju (samo) namjene tu nesto mogu postici. Iako bi me zanimalo sto recimo Klaicev rjecnik (nemam ga pri ruci) kaze o definiciji "stanovanja". Jer meni je tesko zamislivo da u obicnoj rezidencijalno/stambenoj zgradi mogu kupiti par stanova i obavljati hotelsu djelatnost u njoj. Znam, to je regulirano drugim zakonima, ali u praksi nema neke velike razlike: pruzanje usluge kratkorocnog smjestaja nepoznatim ljudima i obavljanje usluge ciscenja za te goste. (razlika izmedju djelatnosti i namjene mi je itekako jasna)

Ono sto je itekako zakonom regulirano je to da netko koristi svoj stan kao hotel - na stetu drugih clanova zajednice. I to je nesto sto se itekako moze dokazati (evidentirati).

[Katarina811]

Dana 11. 08. 2018. u 10:11, marama je napisao:

Radi se o uredno etaziranoj zgradi, suvlasnickoj zajednici, medjuvlasnickim ugovorom...

"Vlasnik" jednog stana se poceo baviti dnevnim iznajmljivanjem (Airbnb, booking...). Znaci pojacane emisije, nelagoda od tolikog prometa nepoznatih ljudi... nikog iz zajednice nije trazio za suglasnost.

U medjuvlasnickom ugovoru jasno pise kako za promjenu namjene nekretnine treba suglasnost svih suvlasnika u zajednici.
Imamo naravno i clanke 98 i 99 (Iskljucenje iz zajednice).

Ima li nesto sto mi je promaklo, ili je potrebno samo prijaviti/podici tuzbu protiv tog suvlasnika. U direktnoj komunikaciji nista nije postignuto, on samo ponavlja "smijem radit sto zelim sa svojom nekretninom" (lik ne kuzi da je on samo clan zajednice i da koristi (i) zajednice prostore).

Mislim da u medjuvlasnickom ugovoru ne stoji jasno navedena namjena stanova, govori samo o promjeni namjene. Meni se podrazumijeva da je namjena "stambena", a hoteli i turisticki objekti koji se bave dnevnim iznajmljivanjem valjda imaju neku drugu namjenu, ili?

promjena namjene nema u stanovima. Stanovi nisu u suvlasništvu nego su posebni dijelovi zgrade di vlasnik sam može koristiti svoj posebni dio kako mu je volja. Turisti isto stanuju. Suvlasnički dio kao hodnik ne primjenjuje se stime namjena jer i turisti koriste kao prolaz da dođe do stana. Ako imate goste isto nije promjena namjene. Nećete na sudu ništa riješiti. Posebni dio je etažirani i nije u suvlasništvu svih suvlasnika.Taj zakon koji Vi koristite je za prostorije koje su u suvlasništvu svih vlasnika. A stanovi nisu u suvlasništvu!

Dana 11. 08. 2018. u 10:11, marama je napisao:

Radi se o uredno etaziranoj zgradi, suvlasnickoj zajednici, medjuvlasnickim ugovorom...

"Vlasnik" jednog stana se poceo baviti dnevnim iznajmljivanjem (Airbnb, booking...). Znaci pojacane emisije, nelagoda od tolikog prometa nepoznatih ljudi... nikog iz zajednice nije trazio za suglasnost.

U medjuvlasnickom ugovoru jasno pise kako za promjenu namjene nekretnine treba suglasnost svih suvlasnika u zajednici.
Imamo naravno i clanke 98 i 99 (Iskljucenje iz zajednice).

Ima li nesto sto mi je promaklo, ili je potrebno samo prijaviti/podici tuzbu protiv tog suvlasnika. U direktnoj komunikaciji nista nije postignuto, on samo ponavlja "smijem radit sto zelim sa svojom nekretninom" (lik ne kuzi da je on samo clan zajednice i da koristi (i) zajednice prostore).

Mislim da u medjuvlasnickom ugovoru ne stoji jasno navedena namjena stanova, govori samo o promjeni namjene. Meni se podrazumijeva da je namjena "stambena", a hoteli i turisticki objekti koji se bave dnevnim iznajmljivanjem valjda imaju neku drugu namjenu, ili?