Pričuva!!!

[anton887]

Živimo u zgradi od 8 stanova od kojih jedan stanar uporno odbija plačati pričuvu i režije za zgradu zbog samo njemu poznatih razloga. Mi ostali stanari redovito sve plaćamo. Kako ne izdajemo račun jedan drugome za pričuvu nego samo odemo do predstavnika zgrade i na ruke plaćamo svaki mjesec određeni mali iznos. Da li mi stanari možemo što poduzeti pravnim sredstvom s obzirom da ovaj stanar i dalje nema namjeru plaćati pričuvu...?

Hvala

[spinner6335]

Upravitelj zgrade dužan Vam je izdati potvrdu o uplati pričuve (ako istu već ne plaćate općom uplatnicom), bez obzira što plaćate na ruke (pretpostavljam na blagajni upravitelja).

 

Između ostaloga, svaki od suvlasnika dužan je platiti samo svoju zajedničku pričuvu, a ne i dio suvlasnika koji istu ne plaća. Obveza upravitelja je brinuti o redovnoj naplati pričuve, te je dužan i ovlašten u ime ostalih suvlasnika pokrenuti ovršni postupak i naplatiti neplaćene iznose pričuve pojedinog suvlasnika. Ukoliko to propusti učiniti, pa dio pričuve ode u zastaru, upravitelj je dužan nadoknaditi taj iznos koji je propustio naplatiti.

[also_known_as]

obveza placanja pricuve je obveze koja nastaje temeljem vlasnistva jer kako kazu "vlasnistvo obvezuje".

upravitelj zgrade je po ovlastenju vlasnika duzan prikupljati i rasporedivati sredstva iz zajednicke pricuve ali upravitelj zgrade nema aktivnu legitimaciju za zastupanje kod vodjenja sporova ili u gradjanskim parnicama.

a neplacanje pricuve je u konacnici gradjanska parnica u kojem X suvlasnika tuzi X ostalih suvlasnika /jer su na zajednickim prostorijama /i djelovima zgrade koji su predmet odrzavanja i u djelokrugu upravitelja zgrade/ suvlasnici u nekom idealnom djelu .

Svaki upravitelj zgrade moze pribaviti aktivnu legitimaciju za podnosenje tuzbe i vodjenja spora samo ako posjeduje punomoc svih suvlasnika / naglaseno:svih/ za istu.

Ugovor koji suvlasnici zgrade imaju sa upraviteljem zgrade nije dovoljan kao aktivna legitmacija za pokretanje i vodnjenje parnice jer upravitelj zgrade nije /su/vlasnik i nijedno njegovo pravo koje proizlazi iz /su/vlasnistva /ili neko drugo stvarno pravo / nije povrijeđeno neplacanjem pricuve X pojedinih suvlasnika.A zbog povredne kojeg/kojih/ prava bi mogao traziti sudsku zastitu.

[KronicnaStranka]

Ustavni sud utvrđuje da je upravitelj zgrade imenovan ugovorom ili prinudni upravitelj ovlašten ex lege pokretati sudske postupke u ime i za račun suvlasnika zgrade radi naplate zajedničke pričuve od suvlasnika koji tu pričuvu ne plaćaju.

 

Stav ustavnog suda

 

Navedeno stajalište je Ustavni sud zauzeo u više odluka i redovni sudovi ga poštuju.

 

Iz toga proizlazi pravo upravitelja da naplaćuje pričuvu ovrhom bez posebne punomoći.

 

Obaveza upravitelja da naplaćuje pričuvu ovrhom proizlazi iz njegove obaveze da postupa kao dobar gospodar onime što su mu suvlasnici povjerili, ili što mu je povjereno zakonom ako je prinudni upravitelj.

 

U pogledu samog provođenja postupka postoje određene nejasnoće na koje se u praksi žmiri, ali legitimacija upravitelja za naplatu pričuve nije više upitna.

[felixx]

anton887 je napisao:

Da li mi stanari možemo što poduzeti pravnim sredstvom s obzirom da ovaj stanar i dalje nema namjeru plaćati pričuvu...?

Hvala

 

Uputite stanaru (suvlasniku!) opomenu pred tužbu. Zaprijetite ovrhom, i/ili zabilježbom potraživanja na nekretnini-njegovom stanu. Ako se praksa neplaćanja nastavi, spomenite mogućnost pokretanja postupka izvlaštenja na zahtjev većine (suvlasnika), sukladno

čl. 98. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

 

Takvi prgavci često misle-'ma tko mi što može', ali kad spoznaju da nije tako, brzo se predomisle.

[KronicnaStranka]

To je isto valjan put, ali ne vidim razloga zašto raditi posao za koji je upravitelj ionako plaćen. Problem je očito u lošem upravitelju, a zločesti stanar to samo iskorištava.

 

 

A plaćanje pričuve bez evidencije nikako nije dobro. Sve je u redu kad su svi dobri, ali statistički je nemoguće da imate više od 3-4 osobe na hrpi a da jedna ne počne praviti probleme. Takav način naplate pričuve je još jedan dokaz da je problem u upravitelju. On bi trebao dostavljati uplatnice.

 

Ako je neplatiša do kraja zločest, on može vama uputiti opomenu zato što ne plaćate pričuvu. Kako ćete dokazati da manjak u naplati proizlazi iz njegovog, a ne vašeg neplaćanja kad ni jedan ni drugi nemate dokaze o uplati?

[also_known_as]

KronicnaStranka je napisao:

Ustavni sud utvrđuje da je upravitelj zgrade imenovan ugovorom ili prinudni upravitelj ovlašten ex lege pokretati sudske postupke u ime i za račun suvlasnika zgrade radi naplate zajedničke pričuve od suvlasnika koji tu pričuvu ne plaćaju.

 

.

 

 

Da ,je tako je.

 

samo do onda dok se ne nadje netko tko je po defaultu kao "tuzitelj" i koji ode u sud i da Izjavu u spis da nije suglasan za podizanjem tuzbe protiv osobe X.

I da on na nikoji nacin izricito nije dopustio ili opunomocio / niti presutno niti izricito/ zastupnika zgrade da raspolaze njegovim pravima .

I "ex lege" se rusi ko kula od karata.

 

Bas me zanima kako ce Ustavni sud za kojih 5 godina sad raspetljati taj problem.

 

A to je zato sto zivimo u nakaradnm drustvu u kojem se je najmanje legalista i odluke,tumacenja , misljenja, naputci i more slicnih zakonskih i podzakonskih akata se donose dnevnopoliticki ili iz nekih drugih razloga.

I donose ih parcijalni interesi ,lobiji i stosta drugog.

 

Cinjenica je da je to tumacenje ima za cilj spreciti devastaciju i urusavanje zgrade ali je cinjenica da ono nema "ab ovo" pravnu podlogu.

I sa te strane sprjecavanja djelovanja "zuba vremena" kao i sprjecavanja padanja mramornih ploča po glavama kao takvo ima logicko opravdanje.

 

Ali opet, nekim pravom moze raspolagati izricito nositelj toga prava "sam" i za konkretni slucaj.

I to je pravna abeceda.

A upravitelj zgrade je "upravitelj" zgrade .U suprotnom bi se zvao "zastupnik".A zastupnik se ne zove s razlogom?

Samo mu se to svojstvo "dopusta po potrebi" ex lege.

 

Dalje, a sto je sa tisucama onih koji zive u stanovima a nemaju vlasnicki list vec su upisani u podulozak kao sljednici bivseg etaznog socijalistickog vlasnistva.

Nit je pitajbogačije zemljiste sjedinjeno sa zgradom, niti je zgrada premjerena, niti se zna koliko je pojedini idealni dio u ukupnosti zemljista i zajednickih prostorija / ne u m2 vec u "razlomcima" jer idealni dio ne poznaje metre2)

I kako netko moze nekog zastupati ne temelju "nicega" tj. takvog suvlasnistva a protivno necijoj volji.

[anton887]

kako je nas u zgradi samo 8 obitelji i svi smo nekako usko povezani i vjerujemo jedni drugima , zato nisu izdavane uplatnice. Je li moguće to dokazati putem ostalih većinskih stanara kao svjedoka?

hvala

[KronicnaStranka]

Uglavnom se slažem s vama. Već se više od 10 godina natežem s jednim nazovi-upraviteljem prinudnim i vrlo sam dobro upoznat i sa zakonima, i drugim propisima i sudskom praksom u pogledu ove problematike. Svojedobno sam problem i opisao na Legalisu.

 

Ta je problematika izuzetno loše riješena. Osnovni, početni problem je u tome što skup etažnih vlasnika jedne nekretnine ima specifičnu osobnost koja je negdje između pravne osobe i fizičke osobe. Zakonodavac to nije htio priznati da ne bi morao uvoditi novu vrstu osobnosti, pa se onda sve silom ugurava u propise koji se odnose na postojeće odnose. Rezultat je kaos jer se sve skupa ne da ugurati ni u postojeći Zakon o parničnom postupku, kad je o sporovima riječ, ni u Zakon o obveznim odnosima kad je riječ o odnosu suvlasnika i upravitelja, ni u Zakon o općem upravnom postupku kad je riječ o postupanju prinudnih upravitelja. Nejasnost Zakona o vlasništvu u vezi s tom problematikom, a i drugih propisa, je poseban problem.

 

Međutim, u praksi problema "nema"! I to iz vrlo jednostavnog razloga što suci to rješavaju rutinski po nekakvoj praksi koja se s vremenom uhodala, a priličan broj njih niti ne razumije problematiku.

 

Recimo vaš primjer o izjašnjavanju jednog suvlasnika protiv tužbe stoji. Ali u praksi ćer sud to vrlo vjerojatno glatko ignorirati i provesti postupak po šabloni.

 

Moj konkretan primjer: prinudni upravitelj tuži jednog suvlasnika radi naplate pričuve u ime "svih suvlasnika" bez da ih identificira u tužbi.

 

Na zahtjev tuženika dostavlja popis suvlasnika koji nema veze sa stvarnim vlasničkim stanjem kakav je u z.k. Stanje u z.k. odgovara stvarnom stanju.

 

U popisu su ukupno 2 osobe: tuženik (!) što znači da ga upravitelj tuži u njegovo ime (tj. tuženik je ujedno i tužitelj) i još jedna osoba koja uopće nije suvlasnik u predmetnoj nekretnini.

 

Tuženik, koji je sam većinski vlasnik nekretnine, pismenom naredbom suvlasnika upravitelju temeljem odnosa nalogodavac-nalogoprimac naređuje upravitelju da povuče tužbu. Upravitelj ignorira naredbu nalogodavca.

 

Konačna ljepota slučaja je bila u tome da se radi o kući s 2 stana u kojoj uopće nema etažnih vlasnika, nego je u idealnom suvlasništvu, pa uopće i ne treba imati upravitelja.

 

Na sve to je ukazano kako prvostupanjskom sudu, tako i u pravnim lijekovima. Iskorišteni su svi mogući pravni lijekovi: žalbe, ustavna tužba, zahtjev za jedinstvenu primjenu zakona. Revizija nije bila moguća.

 

SVE instance (općinski sud, županijski sud, Ustavni sud, Vrhovni sud) su prihvatile zahtjev tužitelja i u potpunosti ignorirale gore navedene činjenice iz kojih proizlazi da uopće nije bilo procesnih pretpostavki za takav postupak!!

 

Obrazloženja odluka sadrže besmislice iz kojih proizlazi da niti na jednoj instanci uopće nisu ozbiljnije pročitali spis.

 

Primjer: "...tuženik u podnesku izjavljuje da nije vlasnik stana nego suvlasnik nekretnine u idealnom dijelu x/y kako je to navedeno u z.k...."

 

Obrazloženje presude županijskog suda: "...budući da je tuženik priznao da je vlasnik stanova (množina!)...." Kopipejst iz neke druge presude.

 

I tako dalje.

 

Ali na ovom forumu ljudi traže pomoć za probleme u realnom svijetu i mislim da im treba opisati kako to izgleda u praksi. Ovakve lamentacije nam mogu biti zgodna razbibriga, ali u konkretnom slučaju ne mogu pomoći.

[KronicnaStranka]

anton887 je napisao:

kako je nas u zgradi samo 8 obitelji i svi smo nekako usko povezani i vjerujemo jedni drugima , zato nisu izdavane uplatnice. Je li moguće to dokazati putem ostalih većinskih stanara kao svjedoka?

hvala

 

Vjerojatno da ali Vam bespotrebno komplicira život. Puno vam je jednostavnije poštovati formu. Dakle, tražite upravitelja da dostavlja uplatnice, to mu je posao i za to je plaćen.

[also_known_as]

KronicnaStranka je napisao:

 

Ali na ovom forumu ljudi traže pomoć za probleme u realnom svijetu i mislim da im treba opisati kako to izgleda u praksi. Ovakve lamentacije nam mogu biti zgodna razbibriga, ali u konkretnom slučaju ne mogu pomoći.

 

Ma i ja se slazem sa vama ali mnogi koji nisu barem sjedili neko vrijeme u tim klupama ne shvacaju da to "pravo" iz realnog svijeta nemozes svesti u tri recenice.

Pravo kao nauka je isuvise zivi organizam i ima previse, da se izrazim programerski "incoming i outgoing linkova" tj propisa,zakona, Ustav.. a koji utjecu na to kakva ce neka konkretna odluka u konacnici biti.

 

sto se tice sudaca tesko je generalizirati ali mnogi idu linijom manjeg otpora:sto bi oni razmisljali pa riskirali da im visi stupanj ponisti ili ukine presudu pa da im to bude minus" u dosjeu/ radije ko crvenkapica šeću dobropoznatim stazama koje se vec prokrčene nego da riskiraju da ih proguta vuk.pa tako balansiraju izmedju trenutne politike, rodjackih veza i ustaljene prakse.

i mada bi to trebalo biti zadnje najvise gledaju "po kaputu".

primjer ste naveli sami pa nema smisla da uzurpiram prostor s nekim drugim i drugacijim primjerima.

 

Pokojni Vlado Gotovac je rekao: "legalista sam pa sto kosta da kosta ".

I to je postulat prema kojem bi se svi trebali ravnati.jer na taj legalizam nezgadjen i nezatrovan uskim trenutnim i strogo namjenski targetirinim intersima imamo pravo i ja ,kao i vi i svatko drugi.

ako zelimo biti civilizirana drzava koja postuje temeljen postulate . a ne "ici" prema Castru,Gadafiju ili Chavezu.

a osnovni postulat,pravo i temelj drustva je VLASNISTVO .

i ne bi ga smio /ali vidimo da moze/ nikakav ex lege odredjivati i ogranicavati.

uzmite Ustav RH :

 

Članak 48.

 

Jamči se pravo vlasništva.Vlasništvo obvezuje.

 

Ako Ustav ove drzave jamci pravo vlasnistva onda se jamci i svako ono pravo koje iz toga vlasnistva proizlazi.a to su pravo na raspolaganje ili iskljucivo pravo na pokretanje postupka radi zastite necijih prava koji iz vlasnistva /a vlasnistvo nije nista drugo nego opet "pravo"/ proizlaze.

a tu spada i pravo na utuzivanje jer je vlasnistvo jedina aktivna legitimacija koja se u postupku priznaje kada je parnicni postupak u pitanju o kojem raspravljamo/a da se ne radi o nekim drugim stvarnim pravima kao npr dosjelost,pravo sluznosti,posjed ili slicno/

i sad dodjete do paradoksa: Ustavni sud / naravno : opravdan cilj je sprijeciti propadanja/ da bi cilj opravdao sredstvo proglasavanjem upravitelja "ex lege zastupnikom" ustvari rusi temeljno pravo na vlasnistvo.Koje bi trebao jamčiti.Jer vlasnistvo je subjektivno pravo i nema toga tko u moje ime i za moj racun moze mojim vlasnistvom i pravima koja iz vlasnistva proizlaze na nikakav ex lege nacin raspolagati.

Moze samo ako mu ja dam punomoc.Al osnov toga ne moze biti Ugovor kao akt.Jer Ugovor je obvezni odnos a ne Punomoc preko koje sam ja svojom voljom,svjesno i nicim prisliljen na trecu osobu prenio svoja osobna prava u cijelosti ili djelomicno.

i jer je "ex lege" je u nekoj zamisljenoj hijerarhiji ipak "ispod" Ustava.

Pa kako cemo onda sad???Po clanku 16 istog toga Ustava necije subjektivno pravo / a to vlasnistvo jest/ moze se ograniciti samo Zakonom a ne nikakavom Odlukom pa makar i samog Ustavnog suda: jer Ustavni sud nemam ovlasti donositi "zakone".

A ovako ispada da ih ispod zita ipak donosi.

Dozivjeli smo od Ustavnog suda i budalastinu tipa da "novac nije imovina"..i bas me zanima hoceli se morati dugo usaglasavati oko toga da li je prst u s**** rukovanje ili silovanje.

tako da me vise nista previse ne cudi.

a buduci da je novac ipak imovina...i buduci da je toga novca ocito i kronicno sve manje onda ispada da je ipak bolje da "sto manje kosta " nego biti legalista.

drzim mogucim da sam i sam stogod krivo skopcao.

 

bas mi se nesto lamentiralo veceras:))

[KronicnaStranka]

Pouzdano znam da su neki veliki upravitelji prije te famozne odluke Ustavnog suda skupljali potpise na punomoći da bi utjerivali pričuve od neplatiša. Dakle, bilo im je sve savršeno jasno.

 

Pri tome čak nisu morali prikupiti punomoći od svih suvlasnika (što je u većim zgradama veliki problem) jer zakon omogućuje i tužbu manjinskog suvlasnika.

 

Onda im je to, valjda, dosadilo, pa su počeli tužiti u svoje ime. Sudovi su različito reagirali pa je došlo do kaosa koji je "razriješen" tom odlukom Ustavnog suda. Njome je zapravo - kao što kažete - nadopisan ZOV.

 

Da stvar bude gora, postojala su bolja rješenja u ranijim zakonima. Trebalo je pogledati što sve regulira zakon o stambenim odnosima, pa to regulirati. Isto tako, preuzeta su rješenja iz austrijskog i njemačkog zakonodavstva - ali samo djelomično!

 

Ali naš zakonodavac je bio pametniji!!! pa je pola stvari naprosto izostavio.

 

Osobno inače načelno nemam ništa protiv toga da sudovi "nadograđuju" zakone kroz praksu. Tako se može dinamičnije prilagođavati potrebama, proces donošenja zakona je previše trom. Ali to ne može raditi ustavni sud koji se bavi određivanjem odštete za povredu suđenja u razumnom roku, donosi odluke nakon nekoliko godina i u kojem sjede osobe pod sumnjom, bez odgovarajućeg pravnog iskustva, suci za koje "ratni zločin nije zločin" i slični.

 

I što sad? Ništa, zato zahvaljujem na onome što ste napisali i završavam raspravu na ovu temu. Žalibože vremena.