Prodaja nekretnine u procesu etažiranja i adaptacije

[Chimona]

Dragi forumaši, stručnjaci i znalci,

Prije svega veliko hvala što nesebično djelite svoje znanje i iskustvo te se nadam da ćete imati neki savjet i za mene.

A moja situacija je slijedeća... Posjedujem jednu stambenu jedinicu na 2 kata, NKP cca 140m2. Planiram istu kompletno adaptirati te izvesti 3 manje, samostalne jedinice. Zbog specifičnog reljefa i stanja nekretnine, taj proces iziskuje cca €90k (procjena više izvođača). Ja taj novac nemam, stoga moram istraživati alternativne opcije investiranja (što je i tema ovog posta). Naravno, kreditiranje kod poslovne banke je prva logična opcija, ali bih istu volio izbjeći jer - jednostavno prezirem bankarski kreditni sustav.

A opcija koju bih dublje istražio je ova - prodati 1 od 3 buduća stana prije njegove same izvedbe i tim novcem financirati veći dio projekta. Prije same (pret)prodaje bih dao izraditi glavni projekt i ishodovao građevinsku dozvolu za isti. Na temelju tog projekta bih izradio 3D render budućih stanova i tako ih prezentirao potencijalnim kupcima.

Moram napomenuti da bih u ovaj pothvat ušao u dobroj vjeri te sam spreman i voljan potpisat bilo kakvu vrstu ugovora/izjave i sl. kojom bi se kupac osigurao da će zaista dobiti točno ono što plaća. Kupcu bi naravno prodao stan po nižoj cijeni od tržišne, a bankarski lihvari se nebi okoristili na našem teško zarađenom novcu. Zaista zvuči kao scenarij pogodan za sve sudionike.

Dakle, je li ova opcija ikako moguća i kojim pravnim alatima bi se trebali koristiti?

-Još jednom, ne planiram nikome uzeti novac i pobjeć u Meksiko, zaista tražim riješenje koje bi potpuno zaštitilo kupca i mene.

Lijep pozdrav svima i hvala unaprijed!

[regard]

vi biste prvo trebali angažirati arhitekta koji bi vam izradio projekat prenamjene jedne stambene jedinice u tri stambene jedinice, nakon toga treba izraditi i novi projekat etažiranja kao bi se u zemljišne knjige mogle uknjižiti nove stambene jedinice. Za projekat etažiranja morate imati suglasnost ostalih vlasnika/suvlasnika zgrade. Malo je komplicirana situacija iako je ideja po meni izvediva. Zato što bi vi ipak trebali završiti sve radove tj.svaka stambena jedinica bi trebala biti uporabljiva kako biste mogli etažirati nove stambene jedinice. Mislim da imate samo dvije varijante. Jedna je sklopiti ortaški ugovor sa suinvestitorom (prvim kupcem) - ovakav ugovor sastavlja odvjetnik specijaliziran za ovo područje prava. A druga varijanta je ipak dizanje kredita da u radove krenete sami pa si investiciju poslje povratite prodajom stanova. Uzmite u obzir da kredit možete vratiti i prijevremeno dakle nakon sto prodate stambene jedinice sto znaci da cete banki vratiti manje kamata, što nije loša opcija, ipak će vam se isplatiti investicija. Moj savjet je da se prvo obratite nekom arhitektonskom uredu da vam provjeri sve korake kako biste oformili tri stambene jedinice, taj arhitekt vam može izraditi idejno rješenje na temelju kojem mozete traziti prvog kupca dakle suinvestitora (ako ne yelite dizati kredit). Kada pronađete prvog kupca možete kod odvjetnika skupa osmisliti način sufinanciranja radova i cijelog postupka.

[mutavi]

Na 18. 01. 2022. at 16:41, Chimona je napisao:

Posjedujem jednu stambenu jedinicu na 2 kata, NKP cca 140m2.

Da li se radi o jednoj  vašoj stambenoj zgradi (kući) ? ili je to višestambena zgrada? 

[Chimona]

prije 1 sat , mutavi je napisao:

Da li se radi o jednoj  vašoj stambenoj zgradi (kući) ? ili je to višestambena zgrada? 

Višestambena "zgrada". Prizemlje ima jednog vlasnika, prvi i drugi kat su moji. 

[Chimona]

prije 9 sati , regard je napisao:

 Uzmite u obzir da kredit možete vratiti i prijevremeno dakle nakon sto prodate stambene jedinice sto znaci da cete banki vratiti manje kamata, što nije loša opcija, ipak će vam se isplatiti investicija. 

Problem kod ove opcije je što bi kredit morao bit hipotekarni (>40 000€), za adaptaciju trenutno jedinstvene nekretnine. Dakle dok se kredit ne otplati, banka je vlasnik 1/1. Sad ne znam, ali mislim da je nemoguce provest etaziranje i prodati samo dio cjeline dok je banka vlasnik svega.

Možda netko ima više znanja o toj sferi...

U svakom slučaju nije loša opcija, ako je izvediva. Jedino što želim izbjeć je višedesetlječno vraćanje kredita, gdje bi ja na kraju morao vratiti skoro 150% glavnice.

U svakom slučaju hvala na opsežnom odgovoru.

 

[regard]

Imate opciju da zalozite neku drugu nekretninu za dizanje hipotekarnog kredita pa ce predmetna biti "cista" za prodaju. Također je opcija da ako se zalozi predmetna nekretnina imate opciju da se zalozno pravo od banke brise paralelno kroz prvi kupoprodajni ugovor. Dakle zalog nad nekretninom nije nuzno problem zbog kojeg nebiste mogli prodati nekretninu tj.prvu stambenu jedinicu zato sto se prva kupoprodajna cifra prosljedjuje direktno banci za vravanje kredita, to nije rijedak slucaj i sve se uredno i sigurno moze regulira ugovorom između vas,prvog kupca i banke