Otplata duga za najam

[bobbydoors1982]

Poštovanje.

Molim pravni savjet u vezi tužbe Republike Hrvatske.

Godine 2015. unajmili smo poslovni prostor u poslovnoj zgradi u Zagrebu. Sklopili smo ugovor sa tvrtkom koja je u tom trenutku upravljala zgradom i uredno plaćali najamninu prostora do veljače 2017.g. Tvrtka s kojom imamo ugovor o najmu poslovnog prostora ima samo jednu zaposlenu osobu (vlasnik/direktor). U veljači 2017.g. jedina zaposlena osoba, ujedno i direktor tvrtke umire. U slijedećih nekoliko mjeseci (ili godina, nisam siguran) taj pravni subjekt se gasi - ide u stečaj. Nama, kao korisnicima poslovnog prostora više nitko ne ispostavlja račune za najam, te mi isti više ni ne plaćamo. U dogovoru sa drugim poslovnim subjektima nastavljamo plaćati komunalije, koje su do tada bile dio cijene najma. Znači troškovi od veljače 2017.g. za režije su podmireni, ali najamninu više ne plaćamo. Udio režija do tada bio je cca 50% cijene najma.

U travnju 2021.g. kontaktiraju nas iz tvrtke Državne Nekretnine u vezi reguliranja statusa najmoprimca u zgradi koja je u vlasništvu RH. Do tog trenutka nismo ni znali tko je vlasnik objekta, niti tko njime upravlja. U dobroj vjeri dajemo svu dokumentaciju na uvid u nadi reguliranja odnosa sa "novim" najmodavcem, želja nam je potpisati ugovor o najmu i nastaviti plaćati najamninu. Državne Nekretnine žele dati prostor u najam postojećim korisnicima. Nakon nekog vremena, a na naš upit o statusu izrade i potpisa ugovora o najmu, obaviješteni smo da se novi ugovor ne može potpisati dok se ne riješi pitanje dugovanja za period od veljače 2017.g. za koji nismo plaćali najamninu. Pristajemo na izračun dugovanja, dajemo na uvid poslovne račune da se vidi da smo plaćali komunalije i čekamo odluku.

U siječnju 2022.g. dobivamo izračun duga za period od 5 godina. Nakon toga dobivamo mjesečne račune za najam prostora od 02/2022 (bez potpisanog ugovora), koje uredno plaćamo. Dug za razdoblje od veljače 2017.g. do siječnja 2022.g. iznosi 53.000,00 kuna. Pošto je obračunati iznos za nas značajan, a sredstva za isti nemamo (ne u toj količini, a da ne ugrozimo poslovanje). Ulažemo prigovor na iznos dugovanja. Ne osporavamo da dug postoji, ne odbacujemo obveze koje imamo prema novom najmodavcu. U prigovoru molimo za reviziju količine nastalog iznosa duga. Molimo da se uzme u obzir da nismo znali kome plaćati najamninu, da nam nitko nije ispostavljao račune, da smo uredno plaćali komunalne i režijske troškove te da smo održavali i brinuli se prostoru koji nije naš (a i cijeloj zgradi). Predlažemo otplatu duga na isti period koji nam stavljaju na teret (60 mjeseci), predlažemo otplatu 2/3 iznosa odjednom.

Sve molbe su odbijene (zanemarene) te u travnju 2022.g. dobivamo zahtjev za mirno rješenje spora. U zahtjevu navode na mogućnost otplate na 24 mjeseca ili odjednom. Obje opcije su nam neprihvatljive, te prema uputi iz zahtjeva za mirno rješenje spora, da ako nismo suglasni sa prijedlozima iz zahtjeva, imamo napustiti prostor. Isto smo učinili 01.06.2022.g. Drugi najmoprimci u poslovnom prostoru su ili javne ustanove, ili su pristali na obračune koji su im poslani (ja to ne znam) ili su ugasili poslovne subjekte koji su vezani na najamninu i otvorili druge. Mi smo htjeli biti pošteni i platiti svoj dug, ali da se u obzir uzmu neke olakotne okolnosti.

19.09.2022.g. dobivamo tužbu Trgovačkog suda za naplatu duga, sa kamatama te troškove postupka. Imamo rok od 30 dana za odgovor na tužbu.

Molim savjet za izradu odgovora, uz nekoliko pitanja. Da li je period za takvu retroaktivnu naplatu zaista 5 godina? Do travnja 2021.g. mi nismo znali tko nam je najmodavac. Prema zakonu o vlasništvu posjed postaje nepošten od trenutka kada posjednik sazna da mu posjed ne pripada. Mi smo saznali da postojeći ugovor o najmu nije valjan u travnju 2021.g. Može li se najam obračunavati prije tog datuma? Uzima li se u obzir da je prethodni najmodavac davao poslovne prostore u najam, a da mu isti ne pripadaju niti na to ima pravo?

 

- imamo ugovor o najmu sa tvrtkom koja više ne postoji, a dok je postojala ilegalno je iznajmljivala prostor koji joj ne pripada

- uredno smo podmirivali sve komunalne i režijske troškove

- održavali smo poslovni prostor i dijelove zgrade koje smo koristili (dvorište, stubišta, hodnike, sanitarije...)

- priznajemo dug, ali smatramo da je iznos prevelik

 

[Bonaparte]

Ovdje nažalost nema riječi o poštenju na koje se pozivate prema ZV jer ta odredba nije baš vezana Vaš predmet, a i  iz razloga jer ste Vi znali da taj prostor nije Vaš i da nekome morate plaćati zakupninu. 

Dakle, ako ste u veljači 2017. godine prestali plaćati - Vi ste znali da nekome dugujete. 

Kako znate da prošli zakupodavac nije imao osnova za davanje prostora u zakup? Možda je u stečajnom postupku došlo do promjene vlasnika nekretnine. 

I da, oni Vam mogu naplatiti za 5 godina unatrag, ali s obzirom da je tužba iz rujna 2022 godine, onda ste im dužni za period od rujna 2017., sve ostalo je u zastari.

Visinu možete osporavati na način da priložite Ugovor o zakupu koji ste imali s prošlom tvrtkom, navedete da su režije ulazile u cijenu, dostavite dokaze da ste plaćali režije i tražite financijsko vještačenje da se na temelju tog starog Ugovora izračuna kolika bi bila vrijednost zakupnine. 

Naravno, tu dosta ovisi što piše u Vašem ugovoru, koji je bio rok sklapanja (ako je na npr. 3 godine, Vi ste znali da 2018. više ne smijete biti unutra, pa onda može biti pitanje dal' se Ugovor automatski obnavlja ako ga nijedna strana ne otkaže itd.)

 

Bez cjelokupnog spisa, teško je dati točan i konkretan savjet.