Uporabna dozvola ili pozitivna zabilježba u ZK izvatku

[Westwood]

Pozdrav!
Prilikom prodaje nekretnine (stan u N. Zagrebu u stambenoj zgradi izgrađenoj 1980. g.) nekoliko potencijalnih kupaca me tražilo (uz ZK izvadak i energetski certifikat) i Uporabnu dozvolu tvrdeći kako im banka bez toga neće odobriti kredit. Ja sam isti taj stan kupio preko kredita prije 8 godina i (barem tada) mi nije trebao dokument Uporabna dozvola. Ne znam je li to sada nešto novo, ali ja taj dokument nemam.
Pokušao sam na internetu sam pronaći nešto više informacija i koliko vidim Uporabna dozvola se pod standardno traži u slučaju kupovine novogradnje i traženja APN kredita, ali ne vidim da je to praksa/obaveza za kupovinu stana u starijoj zgradi. Dodatno, ako dobro razumijem Uporabna dozvola se traži ako u ZK izvatku stoji negativna zabilježba, dok u slučaju pozitivne zabilježbe (i ako nema nikakve zabilježbe?) nije potrebno dostavljati banci i Uporabnu dozvolu.

Moje glavno pitanje: kako izgleda pozitivna/negativna zabilježba na ZK izvatku? Prilažem svoj vlasnički list pa ako mi možete reći gdje bi to trebalo biti navedeno... (Vidim da je upisana građevinska dozvola i štogod da je ova potvrda Ministarstva zaštite okoliša prostornog uređenja i graditeljstva, ali ne vidim da se negdje navodi Uporabna dozvola.) 

Dodatno pitanje, ako se ispostavi da mi treba taj dokument, gdje/kako dolazim do njega? Koje su sve opcije?

Unaprijed hvala svima na pomoći.

uređeno: 26. kolovoz 2023. od Westwood

[Antuntun56]

U vašem ZK izvadku je pozitivna zabilježba upisana u drugom odjeljku posjedovnice - to je zabilježba u kojoj se navodi na temelju kojeg akta je zgrada uknjižena u zemljišne knjige.

Po Zakonu o gradnji koji je na snazi od 01.01.2014. godine, temelj za upis zgrade je uporabna dozvola, a u članku 175. istog Zakona su izjednačeni sa sadašnjom uporabnom dozvolom i svi dokumenti / akti za uporabu građevine koji su se koristili za upis zgrada po prethodnim zakonima.

Vaša zgrada je upisana u zemljišne knjige temeljem odredbi prethodnog Zakona o prostornom uređenju i gradnji koji je za upis zgrada izgrađenih na temelju akta / građevinske dozvole izdane do 19.06.1991. godine, odredio slijedeći način: uz priloženu pravomoćnu građevinsku dozvolu i potvrdu građevinske inspekcije da nije u tijeku inspekcijski nadzor, samo što u ZK izvadku nedostaje podatak da je taj upis izvršen temeljem odredbi  članka 331. Zakona o prostornom uređenju i gradnji.

Odredbama spomenutog članka 175. važećeg Zakona o gradnji što se sve smatra aktom za uporabu, trebalo je biti onemogućeno da sa svakom promjenom građevinske regulative bude ponovno razmatran način upisa zgrada u zemljišne knjige (non bis in idem), a što izgleda ne važi za naše banke. 

[Antuntun56]

Opcije na raspolaganju:

• otići u nadležni ured graditeljstva za vaš dio grada i raspitati se kakva je njihova praksa za već upisane zgrade u zemljišno knjižnom odjelu na temelju prethodnog zakona - izdavanje nove uporabne dozvole nema smisla u kontekstu odredbi članka 175. važećeg Zakona o gradnji 
• otići u ZK odjel i tražiti da se dopuni upis za zgradu u pogledu zakona na temelju kojeg je upis izvršen, mada će to još uvijek za banku biti nedostatno ako banka želi vidjeti uporabnu dozvolu izdanu po važećem Zakonu o gradnji, a što nema smisla u kontekstu odredbi članka 175. istog Zakona 

 

 

[Westwood]

@Antuntun56 hvala najljepša na iscrpnom pojašnjenju. Raspitao sam se i kod odvjetnika za pravni savjet i manje-više sam dobio sličan odgovor, ali puno šturiju varijantu. U međuvremenu sam opet pitao banku i da skratim priču, sad kažu da im je "u mom slučaju" potreban ipak samo ZK izvadak i energetski certifikat. Ne znam koji motiv ih je tjerao da traže i ovo, ali uz višestruko "jeste li sigurni" ipak su promijenili odgovor.

Još jednom, puno vam hvala na pomoći. Svako dobro vam želim.

[Antuntun56]

Poštovani,

Imam prijedlog, kako bi isključili postupanje banke "u vašem slučaju" za buduće situacije kod kupoprodaje stana.

Obratite se nadležnom uredu graditeljstva za vaš dio grada pisanim putem i zatražite da vas obavijeste (a ne da izdaju potvrdu, jer ne mogu izdati potvrdu za neko činjenično stanje za koje izričito piše u zakonu da je dozvoljeno) da li se smatra da je predmetna zgrada upisana u zemljišne knjige sa uporabnom dozvolom u smislu odredbi članka 175. važećeg Zakona o gradnji. Uz upit priložite novi  izvod iz zemljišne knjige (po mogućnosti službeni, a ne skinut s interneta), te 2,65 Eura upravne pristojbe ili bankovnu potvdu da je pristojba plaćena na račun tog upravnog tijela.

Tu obavijest ćete dati potencijalnim kupcima, kako bi izbjegli ponovno pojašnjavanje/objašnjavanje zakona bankovnom referentu s obzirom da banke vjeruju aktu s "okruglim pečatom" (pa makar to bila i obavijest).

Lp

 

[mutavi]

Odličan prijedlog, več viđeno u praksi npr isto je banka tražila "Potvrdu" jer investitor je ovom slučaju imaju potvrdu o predanom završnom izvježu nadležnog inženjera, ali ne to nije bilo dovoljno, uo za grad. i prost. uređenje treba je izdati potvrdu da je ta potvrda uporabna dozovla 😅, jer drugog načina za odobrenje kredita nije bilo, mada sve jasno stoji u zakonu. Tijelo graditeljstva u sutavu e-dozvole ima predviđen načn za to. Akti i mišljenja iz područja prostornog uređenje  te Akti i mišljenja iz područja gradnje. Prema tome oni se mogu očitovati sukladno tome što ste naveli. 

Isto tako naišao sam nekad davno na jedno mišljenje na stranici mgipu. Upit je bio vezan upravo za pravomoćnu građevinsku do 1991 s potvrdom inspekcije da se ne vodi postupak, a zgrada je izgrađena protivno dozvoli. Mišljenje mgipu je bilo, da je zgrada, nelegalna, kontradiktorno zakonu. Mišljenja, naravno ne obvezuju nikoga pa se ne bih time zamarao. 

 

[Antuntun56]

Važeći Zakon je u tom pogledu više nego jasan.

Stoga je moj prvi odgovor bio i usmjeren na praksu nadležnog ureda graditeljstva. U slučaju da ured smatra da nije servis u službi banke (što bi bio sasvim opravdan stav, jer sve piše u zakonu), bila sam ponukana i na pisanje drugog  posta.

Kojekakve građevine se moglo upisati samo s građevinskom dozvolom i potvrdom građevinske inspekcije (vjerojatno je taj institut upisa i uveden da se što više nekretnina upiše u zemljišne knjige). Ista kategorija upisa je bila za građevine izgrađene prije 15.02.1968. godine koje su se upisivale na temelju uvjerenja iz katastra da su evidentirane na avionskom snimku prije tog datuma... I tu su se provukle svakakve građevine... A što je bilo, bilo je - to su sada stečena prava u pravnom prometu i nema smisla revidirati ih.