Ugovor o gradnji/djelu

[anonimno]

Molio bih za nekakav primjer Ugovora o gradnji/djelu između fizičke osobe kao naručioca radova (gradnja obiteljske kuće) i pravne osobe (građevinska tvrtka) ili obrtnika. Zanima me što sve takav ugovor treba sadržavati da bi se investitor zaštitio po pitanju kvalitete radova, ugrađenog materijala te dogovorenih rokova izvedbe.

 

Tko bi bio prava osoba za sastavljnje jednog takvog finog ugovora, te koji bi bio red veličine nagrade za takvu uslugicu

 

Unaprijed hvala i lijep pozdrav.

[anonimno]

1. Ugovor o građenju je vrsta ugovora o djelu. Stranke ovog ugovora su izvođač, koji se obvezuje da će prema projektu sagraditi građevinu na zemljištu, ili pak na postojećem objektu izvršiti druge građevinske radove i naručitelj, koji će izvoditelju za obavljeni rad isplatiti cijenu posla. Sve što nije uređeno ugovorom o građenju supsidijarno se primjenjuju odredbe Zakona o obveznim odnosima, koji se odnose na ugovor o djelu.

 

2. Ugovor o građenju mora biti sklopljen u pisanom obliku, te po zakonu spada u kategoriju formalnih ugovora. Ista pisana forma ugovora potrebna je za pravovaljanost svih kasnijih izmjena i dopuna ugovora o građenju. Ugovor o građenju koji nije sklopljen u propisanoj pisanoj formi apsolutno je ništav i ne proizvodi pravne učinke. Međutim, iznimno je ugovor o građenju pravovaljan iako nije zaključen u propisanoj formi ako su obje ugovorne strane preuzele i izvršile obveze iz usmeno sklopljenog ugovora.

 

3. Bitni sastojci ugovora su: a) predmet ugovora b) rok izgradnje i c) cijena. Predmet ugovora je izgradnja određene građevine na zemljištu ili pak izvođenje građevinskih radova na postojećoj građevini. Pod građevinskim radovima smatraju se dogradnje, nadogradnje, rekonstrukcije. Zakon o obveznim odnosima, Narodne novine broj 53/91, 73/91, 3/94, 7/96, 91/96 i 112/99 u članku 631 pod građevinom smatra zgrade, brane, mostove, tunele, vodovode, kanalizacije, ceste, željezničke pruge, bunare i ostale građevinske objekte čija izrada zahtjeva veće i složenije radove. Razdioba između ugovora o građenju i ugovora o djelu u praksi nije lako odrediva.

 

Određeni građevinski radovi kao krovopokrivački, fasaderski teracerski mogli bi potpasti pod ugovor o građenju, drugi pak kao soboslikarsko-ličilački, sanitarno-vodoinstalaterski, elektro-instalaterski, stolarski, parketarski pod ugovor odjelu, mada sve to može biti faktično pitanje konkretnog slučaja.

 

Prilikom sklapanja ugovora o građenju naručitelj mora imati projekt, odnosno određenu tehničku dokumentaciju.

 

4. Bitan sastojak ugovora je rok izgradnje . Kao rok izgradnje u praksi se ugovara vremensko razdoblje, na primjer "za devet kalendarskih mjeseci", "za 90 dana" i slično. To ne znači i opet doslovno, jer se i taj rok može produžiti uslijed loših vremenskih uvjeta, pa će u tom slučaju stranke moći sklopiti dopunski ugovor u kojem će utvrditi novi rok izvršenja radova.

 

Rok za izvođenje radova počinje teći uvođenjem izvođača radova u posao, ukoliko stranke nisu drugačije ugovorile, (Posebna uzanca o građenju, 37).

 

Razlika u cijeni (tolerancija) do dva posto, odnosno do deset posto pada na teret izvoditelja radova.

 

5. Bitan sastojak ugovora o građenju je cijena. Cijena ugovorenih građevinskih radova može se ugovorom odrediti na dva načina. Može se ugovoriti jedinična cijena, po jedinici mjere ugovorenih radova ili ukupno ugovorena cijena za cijeli objekt.

 

Nadalje, može se ugovoriti izmjena cijene, klauzula revizije cijene zbog inflacije koja štiti izvoditelja radova od povećanja cijene materijala, radne snage itd. Izvoditelj koji je ispunio svoju obvezu u roku, može tražiti povećanje cijena ako su se do ugovorenog roka cijene povećale više od 2% (članak 636. stavak 1. Zakona o obveznim odnosima).

 

Drugačije je kod ugovorene fiksne cijene radova. U tom slučaju pravo izvoditelja na povećanje ugovorene cijene postoji samo ako su se cijene elemenata povećale u tolikoj mjeri da bi cijena radova trebala biti veća za više od deset postotaka (članak 637. Zakona o obveznim odnosima). Navedena odredba primjenjuje se samo kod građevinskih radova, ne kod radova koji se smatraju ugovorom o djelu (na primjer kod soboslikarsko-ličilačkih radova).

 

U slučaju traženja izvoditelja radova na povećanje cijene naručitelj ima pravo raskinuti ugovor, te isplatiti izvođaču radova odgovarajući dio ugovorene cijene za do tada izvršene građevinske radove.

[Ane]

Molimo vas da u buduce ne postavljate ista pitanja na razlicitim forumima. Ovako se dogadja da vam ljudi odgovaraju na vise mjesta.

 

Preselit cu odgovore u ovaj forum, a onaj topic na radnom obrisati.

[Ane]

Preseljeno iz istog pitanja na drugom forumu

 

 

To vam je prekompliciran ugovor da bi ga samo ovako dobili na forumu. Dolje su vam odredbe iz ZOO o ugovoru o gradjenju ali uz to jos ima more stvari na koje treba voditi racuna a ne nalaze se u tom djelu zakona (od mana stvari do raskida).

 

ZOO

UGOVOR O GRAĐENJU

 

I. OPĆE ODREDBE

 

Pojam

 

Članak 620.

 

(1) Ugovorom o građenju izvođač se obvezuje prema odre­đenom projektu izgraditi u ugovorenom roku određenu građevinu na određenom zemljištu, ili na takvom zemljištu, odnosno na postojećoj građevini izvesti kakve druge građevinske radove, a naručitelj se obvezuje isplatiti mu za to određenu cijenu.

(2) Ugovor o građenju mora biti sklopljen u pisanom obliku.

 

Građevina

 

Članak 621.

 

Pod »građevinom« razumijevaju se zgrade, brane, mostovi, tuneli, vodovodi, kanalizacije, ceste, željezničke pruge, bunari i ostale građevine čija izrada zahtijeva veće i složenije radove.

 

Nadzor

 

Članak 622.

 

Izvođač je dužan omogućiti naručitelju stalan nadzor nad radovima i kontrolu količine, kakvoće i sukladnosti ugrađenih proizvoda.

 

Odstupanje od projekta

 

Članak 623.

 

(1) Za svako odstupanje od projekta, odnosno ugovorenih radova izvođač mora imati pisanu suglasnost naručitelja.

(2) On ne može zahtijevati povećanje ugovorene cijene za radove što ih je izveo bez takve suglasnosti.

 

Hitni nepredviđeni radovi

 

Članak 624.

 

(1) Nepredviđene radove izvođač može izvesti i bez prethod?ne suglasnosti naručitelja ako zbog njihove hitnosti nije mogao pribaviti tu suglasnost.

(2) Nepredviđeni radovi iz stavka 1. ovoga članka su radovi koje je nužno izvesti:

– radi osiguranja stabilnosti građevine, sprječavanja opasnosti za život i zdravlje ljudi, okoliš, prirodu, druge građevine i stvari ili stabilnost tla na okolnom zemljištu a izazvana je izvanrednim i neočekivanim događajima,

– radi sprječavanja nastanka štete uslijed tih događaja, te

– po naredbi mjerodavnog tijela javne vlasti.

(3) Izvođač je dužan o tim pojavama i poduzetim mjerama bez odgađanja izvijestiti naručitelja.

(4) Izvođač ima pravo na pravičnu naknadu za nepredviđene radove koji su morali biti izvedeni.

(5) Naručitelj može raskinuti ugovor ako bi zbog tih radova ugovorena cijena morala biti znatno povećana, o čemu je dužan bez odgađanja obavijestiti izvođača.

(6) U slučaju raskida ugovora naručitelj je dužan isplatiti izvođaču odgovarajući dio cijene za već izvedene radove, a i pravičnu naknadu za učinjene nužne troškove.

 

Cijena radova

 

Članak 625.

 

Cijena radova može se odrediti po jedinici mjere ugovorenih radova (jedinična cijena) ili u ukupnom iznosu za cijelu građevinu (ukupno ugovorena cijena).

 

Izmjena cijene

 

Članak 626.

 

(1) Ako ugovorom glede izmjene cijene nije predviđeno što drugo, izvođač koji je svoju obvezu ispunio u predviđenom roku može zahtijevati povećanje cijene radova ako su se u vremenu između sklapanja ugovora i njegova ispunjenja, a bez njegova utjecaja, povećale cijene elemenata na temelju kojih je određena cijena radova, tako da bi ta cijena trebala biti veća za više od dva postotka.

(2) U slučaju da izvođač svojom krivnjom nije izveo radove u roku predviđenom ugovorom, on može zahtijevati povećanje cijene radova ako su se u vremenu između sklapanja ugovora i dana kad su radovi prema ugovoru trebali biti završeni, a bez njegova utjecaja, povećale cijene elemenata na temelju kojih je određena cijena radova, tako da bi ona, prema novim cijenama tih elemenata, trebala biti veća za više od pet postotaka.

(3) U oba slučaja izvođač može zahtijevati samo razliku u cijeni radova koja prelazi dva, odnosno pet postotaka.

(4) Izvođač se ne može pozivati na povećanje cijena elemenata na temelju kojih je određena cijena radova ako je do povećanja cijene došlo nakon njegova dolaska u zakašnjenje.

 

Odredba o nepromjenljivosti cijena

 

Članak 627.

 

(1) Ako je ugovoreno da se cijena radova neće mijenjati u slučaju da se nakon sklapanja ugovora povećaju cijene elemenata na temelju kojih je ona određena, izvođač može, usprkos takvoj odredbi ugovora, zahtijevati izmjenu cijene radova ako su se cijene elemenata, a bez njegova utjecaja, povećale u tolikoj mjeri da bi cijena radova trebala biti veća za više od deset postotaka.

(2) Ali i u tom slučaju izvođač može zahtijevati samo razliku u cijeni koja prelazi deset postotaka, osim ako je do povećanja cijene elemenata došlo poslije njegova dolaska u zakašnjenje.

 

Raskid ugovora zbog povećane cijene

 

Članak 628.

 

(1) Ako bi ugovorena cijena morala biti znatno povećana, naručitelj može raskinuti ugovor.

(2) U slučaju raskida ugovora naručitelj je dužan isplatiti izvođaču odgovarajući dio ugovorene cijene za do tada izvedene radove te pravičnu naknadu za učinjene nužne troškove.

 

Pravo naručitelja na sniženje ugovorene cijene

 

Članak 629.

 

(1) Ako su se u vremenu između sklapanja ugovora i ispunjenja obveze izvođača cijene elemenata na temelju kojih je određena cijena radova snizile za više od dva postotka, a radovi su izvedeni u ugovorenom roku, naručitelj ima pravo tražiti odgovarajuće sniženje ugovorene cijene radova iznad toga postotka.

(2) Ako je ugovorena nepromjenljivost cijene radova, a oni su izvedeni u ugovorenom roku, naručitelj ima pravo na sniženje ugovorene cijene u slučaju da su se cijene elemenata na temelju kojih je određena cijena smanjile za toliko da bi cijena bila niža za više od deset postotaka, i to za razliku u cijeni preko deset postotaka.

(3) U slučaju zakašnjenja izvođača radova naručitelj ima pravo na razmjerno sniženje cijene radova za svako sniženje cijene elemenata na temelju kojih je cijena radova određena.

 

II. UGOVOR O GRAĐENJU S ODREDBOM »KLJUČ U RUKE«

 

Članak 630.

 

(1) Ako ugovor o građenju sadrži odredbu »ključ u ruke« ili neku drugu sličnu odredbu, izvođač se samostalno obvezuje izvesti sve radove potrebne za izgradnju i uporabu građevine.

(2) U tom slučaju ugovorena cijena obuhvaća i vrijednost svih nepredviđenih radova i viškova radova, a isključuje utjecaj manjkova radova na ugovorenu cijenu.

(3) Ako u ugovoru »ključ u ruke« sudjeluje kao ugovorna strana više izvođača, njihova odgovornost prema naručitelju je solidarna.

[Ane]

Preseljeno iz istog pitanja sa drugog foruma

 

III. ODGOVORNOST ZA NEDOSTATKE

 

Primjena pravila ugovora o djelu

 

Članak 631.

 

Ako u sljedećim odredbama nije drukčije određeno, na odgovornost za nedostatke građevine primjenjuju se odgovarajuće odredbe ugovora o djelu.

 

Prijelaz prava iz odgovornosti za nedostatke

 

Članak 632.

 

Prava naručitelja prema izvođaču zbog nedostatka građevine prelaze i na sve kasnije stjecatelje građevine ili njezina dijela, ali s tim da kasnijim stjecateljima ne teče novi rok za obavijest i tužbu, već im se uračunava rok prednika.

 

IV. ODGOVORNOST ZA BITNE ZAHTJEVE ZA GRAĐEVINU

 

U čemu se sastoji

 

Članak 633.

 

(1) Izvođač odgovara za nedostatke građevine koji se tiču ispunjavanja zakonom određenih bitnih zahtjeva za građevinu ako se ti nedostaci pokažu za vrijeme od deset godina od predaje i primitka radova.

 

(2) Izvođač odgovara i za nedostatke zemljišta na kojem je podignuta građevina, koji bi se pokazali za vrijeme od deset godina od predaje i primitka radova, osim ako elaboratom o geotehničkim istražnim radovima ili drugom odgovarajućom ispravom nije utvrđeno da je zemljište podobno za građenje, a tijekom građenja se nisu pojavile okolnosti koje dovode u sumnju osnovanost navedenih isprava.

 

(3) Isto vrijedi i za projektanta ako nedostatak građevine ili zemljišta potječe od nekog nedostatka u projektu.

 

(4) Isto vrijedi i za osobu koja obavlja nadzor ako nedostatak građevine ili zemljišta potječe od nekog nedostatka u provedbi nadzora.

 

(5) Oni su odgovorni ne samo prema naručitelju nego i svakom drugom stjecatelju građevine.

 

(6) Ova njihova odgovornost ne može se ugovorom isključiti ni ograničiti.

 

Dužnost obavješćivanja i gubitak prava

 

Članak 634.

 

(1) Naručitelj ili drugi stjecatelj dužan je o nedostacima obavijestiti izvođača, projektanta ili osobu koja obavlja nadzor u roku od šest mjeseci otkad je nedostatak utvrdio, inače gubi pravo da se na nj pozove.

 

(2) Pravo naručitelja ili drugog stjecatelja prema izvođaču, odnosno projektantu po osnovi njihove odgovornosti za nedostatke prestaje za godinu dana računajući od dana kad je naručitelj, odnosno stjecatelj obavijestio projektanta, odnosno izvođača o nedostatku.

 

Smanjenje i isključenje odgovornosti

 

Članak 635.

 

(1) Izvođač se ne oslobađa odgovornosti ako je pri izvođenju određenih radova postupao po zahtjevima naručitelja.

 

(2) Ali ako je prije izvršenja određenog rada po zahtjevu naručitelja upozorio ovoga na opasnost od štete, njegova odgovornost se smanjuje, a prema okolnostima konkretnog slučaja može se i isključiti.

 

Regresi

 

Članak 636.

 

(1) Kad su za štetu odgovorni izvođač, projektant i osoba koja obavlja nadzor, odgovornost svakog od njih određuje se razmjerno njihovoj krivnji.

 

(2) Projektant kojem je povjeren i nadzor nad izvođenjem planiranih radova odgovara i za nedostatke u izvedenim radovima nastale krivnjom izvođača, ako ih je mogao opaziti savjesnim nadgledanjem radova, ali ima pravo zahtijevati od izvođača odgovarajuću naknadu.

 

(3) Osoba koja obavlja nadzor odgovara i za nedostatke u izvedenim radovima nastale krivnjom izvođača, ako ih je mogla opaziti savjesnim nadziranjem radova, ali ima pravo zahtijevati od izvođača odgovarajuću naknadu.

 

(4) Izvođač koji je naknadio štetu nastalu zbog nedostatka u izvedenim radovima ima pravo zahtijevati naknadu od projektanta u mjeri u kojoj nedostaci u izvedenim radovima potječu od nedostataka u projektu.

 

(5) Izvođač koji je naknadio štetu nastalu zbog nedostatka u izvedenim radovima ima pravo zahtijevati naknadu od osobe koja je nadzirala izvođenje radova u mjeri u kojoj nedostaci u izvedenim radovima potječu od nedostataka u provedbi nadzora.

 

(6) Kad je za nedostatak odgovorna osoba kojoj je izvođač bio povjerio obavljanje jednog dijela posla, izvođač je, ako namjerava od nje zahtijevati naknadu, mora obavijestiti o postojanju nedostatka u roku od dva mjeseca računajući od dana kad je on sam obaviješten od naručitelja o istom nedostatku.

 

 

[Ane]

Preseljeno iz istog pitanja s drugog foruma

 

 

Nakon ovoga, mislim da će tip odustati od građenja.

 

 

 

[anonimno]

Moja isprika, no prvo sam naišao na slične teme na forumu "Radno pravo" a naknadno na ovome gdje mis čini da više odgovara po temi pa sam ponovio pitanje.

 

U svakom slučaju hvala na konsolidaciji topic-a iako mi se čini da je tema prilično kompleksna te da zahtjeva malo dublje proučavanje.

 

Lp.