Investitor je većinski suvlasnik, izbjegava obveze

[marin01]

Poštovani,

 

Stanujem u zgradi koja ima 5 stanova i površine su u postocima:

- stan s1 = 22%

- stan s2 = 24%

- stan s3 = 16%

- stan s4 = 23%

- stan s5 = 16%

 

Stanovi s1 i s3 su u vlasništvu susjeda i mene. Ukupna površina ta dva stana je 22+16= 38% površine zgrade.

 

Ostali stanovi su u vlasništvu roditelja investitora, znači 62% i svi su pod punomoći samog investitora. Tu ulazimo u zamku.

 

Uselili smo sused i ja u zgradu u 09.2009., znači pred godinu dana. Zgrada je 2 godine pod garancijom i neke već spomenute nedostatke zabilježene u Zapisniku o preuzimanjeu nekretnine, cca 01.2010., no Investitor ih još uvijek nije popravio, tj. izbjegava ih popraviti.

 

Uz to već ga godinu dana navlačimo da potpišemo Međuvlasnički ugovor i počnemo plačati pričuvu jer je zakonski to obaveza ali i to izbjegava.

 

U međuvremenu je iznajmio stan s5. Da li ta osoba koja je iznajmila stan ima kakva prava kod donošenja odluka, tj. da li je i dalje omjer 38/62%.

 

Uz sve te gluposti ima i suludu ideju da ne plača pričuvu za 2 stana koja nisu prodana/iznajmljena već da za njih plača kao za jedan...

 

Jučer smo se sused i ja napravili blesavi pa smo se našli i napravili zapisnik sa sastanka nas dvoje iako smo u manjini i donijeli zaključke:

- ja sam predstavnik

- sused i ja smo supotpisnik zajedničkog računa u banci

- pričuna 2kn/m2

- ako ne potpišu zapisnik od 51% suvlasnika kontaktirati ćemo Gradsku upravu da nam postavi prinudnog upravitelja

 

To smo mu napisali i mailali, na što je poludio, da kako to da nije on Predstavnik stanara jer on ima preko 51%... i da će on napravit Međuvlasnički do 01.11. nije rekao samo koje godine.

 

Da ima preko 51%, to stoji ali još nije popravio ni nedostatke/reklamacije, a kamoli da je promjenio žarulju ili naručio lož-ulje, a htio bi biti Predstavnik. To radimo susjed i ja...

 

Uz sve to oboje nemamo povjerenja u njega, da nam on bude Predstavnik stanara i vodi račun zgrade (pa čak i ako su 2 potpisa) jer toliko smo ga puta kontaktirali u vezi problema, a nije napravio ništa...

 

Ima netko ideju kako da riješimo problem... da počnemo plačati pričuvu, a da izbjegnemo njega kao Predstavnika suvlasnika/Upravitelja. MOžda neki čanak zakona...

 

Hvala

[bovu]

tražiti od suda donošenje odluke o primjerenoj pričuvi.

tražiti imenovanje upravitelja zgrade.

pismeno tražiti da kao investitor izvrši popravak

ako neće tužbom tražiti smanjivanje kupoprodajne cijene stana.

[marin01]

Hvala bovu...

 

Ima jo netko kakvu pametnu???

[bovu]

čini mi se da je to sve što možeš pokušati.

ipak radi se o večinskom vlasniku koji odlučuje.

 

i nadati se promjeni vlasništva.

[upitnik]

"Mišljenja sam da su stvari malo kompliciranije, ali bolje za Vas nego što je to prethodno opisano. Naime, opće odredbe o suvlasništvu odnose se prije svega na suvlasništvo koje nije povezano s posebnim dijelovima u nečijem vlasništvu. Vi imate i neke druge povoljnije mogućnosti za Vas. Bit ću malo širok u objašnjenju.

Zakon o vlasništvu kaže sljedeće":

 

Izvršavanje ovlasti glede cijele nekretnine

 

Uprava svih suvlasnika

 

Članak 85.

 

(1) Cijelom nekretninom na kojoj je na jednom ili više suvlasničkih dijelova osnovano vlasništvo određenoga posebnog dijela upravljaju suvlasnici po općim pravilima o upravljanju suvlasničkom stvari, ako ovim Zakonom nije što drugo određeno.

 

(2) Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkoga upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu.

 

(3) Ako odgovarajući suvlasnički dio na kojem je uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnog dijela nekretnine steknu dvije ili više osoba kao suvlasnici ili zajednički vlasnici, sve te osobe sudjeluju u upravljanju kao da su one sve zajedno jedan suvlasnik cijele stvari, pri čemu se na odgovarajući način primjenjuju pravila obveznoga prava o solidarnosti vjerovnika, odnosno dužnika.

 

(4) Suvlasnici donose u pisanom obliku odluke o poduzimanju poslova redovite uprave i izvanrednih poslova, s tim da međusobne odnose mogu odrediti pisanim sporazumom (međuvlasnički ugovor).

 

 

Poslovi redovite uprave

 

Članak 86.

 

Poslovi redovite uprave cijelom nekretninom su osobito:

- redovito održavanje zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine, uključujući i građevne promjene nužne radi održavanja,

- stvaranje primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove,

- uzimanje zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, a potrebni su za obavljanje poslova urednoga održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine,

- primjereno osiguranje nekretnine,

- imenovanje i opoziv zajedničkoga upravitelja,

- određivanje i promjene kućnog reda,

- iznajmljivanje i davanje u zakup, kao i otkazivanje stanova i drugih samostalnih prostorija nekretnine glede kojih nije uspostavljeno vlasništvo posebnoga dijela, s tim da je dopušteno otkazati najam mjesta u zajedničkoj garaži ili zajedničkom parkiralištu čim nastane potreba bilo kojega suvlasnika za tim mjestom, a uz rok od tri mjeseca, pa makar bilo i što drugo ugovoreno ili zakonom određeno.

 

"Dakle, Vi biste trebali postupiti u skladu s tim člancima. Ako nemate potporu većine, a međuvlasnički ugovor donosi se većinskim glasanjem s obzirom na idealni dio suvlasništva, onda biste mogli postupiti u skladu s odredbama o prijelaznom razdoblju u kojima piše":

 

Međuvlasnički ugovor

 

Članak 375.

 

(1) Uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju se ugovorom koji mora biti sklopljen u pisanom obliku (međuvlasnički ugovor).

 

(2) Međuvlasnički ugovor iz stavka 1. ovoga članka sadrži osobito:

- veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine,

- uvjete i način upravljanja nekretninom,

- pobliže podatke o osobi koja će upravljati nekretninom,

- opseg poslova koje će obavljati ta osoba, odgovornost za obavljanje poslova i sl.,

- uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve,

- ime suvlasnika ovlaštenoga za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti,

- uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, uključujući i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te uređaja i zemljišta koje pripada određenoj nekretnini.

 

(3) Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkoga ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine.

 

(4) Odredbe međuvlasničkoga ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon sklapanja međuvlasničkoga ugovora.

 

Upravitelj

 

Članak 378.

 

(1) Suvlasnici nekretnine su dužni poslove upravljanja nekretninom povjeriti upravitelju u skladu s ugovorom kojega s tim upraviteljem sklapaju.

 

(2) Upravitelj može biti fizička ili pravna osoba upisana za obavljanje tih poslova.

 

(3) Upravitelj upravlja nekretninom u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti utvrđenih

ugovorom.

 

(4) Upravitelj raspolaže sredstvima zajedničke pričuve.

 

(5) Upravitelj zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima, ako ugovorom iz stavka 1. ovoga članka nije drukčije određeno.

 

(6) Ako upravitelj upravlja s više nekretnina, dužan je poslovanje svake nekretnine voditi odvojeno.

 

Rok za zaključenje ugovora

 

Članak 384.

 

Suvlasnici su dužni međuvlasnički ugovor iz članka 375., ugovor u svezi sa zajedničkim dijelovima iz članka 377. i ugovor s upraviteljem iz članka 378. ovoga Zakona zaključiti u roku od dvanaest mjeseci od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

 

"Budući da ne možete ostvariti to što od Vas traži zakon, jer se većina protivi, onda opet na temelju zakona možete tražiti lokalnu samoupravu da Vam odredi prinudnog upravitelja, a temelj za to je članak 385. spomenutoga zakona koji kaže":

 

Prinudna uprava

Članak 385.

(1) Ako suvlasnici nisu osigurali upravljanje nekretninom u roku iz članka 384. ovoga Zakona, jedinice lokalne samouprave odredit će fizičku ili pravnu osobu koja će obavljati poslove uprave tom nekretninom (prinudni upravitelj).

 

(2) Prinudni upravitelj ima sve ovlasti upravitelja nekretninom propisane odredbama ove glave Zakona.

 

"Predlažem da napišete predstavku jedinici lokalne samouprave nadležnoj za komunalne poslove i da tražite da Vam ta jedinica odredi prinudnog upravitelja. Dalje ćete vidjeti što će se događati."

[marin01]

Hvala gosp. Upitnik.

 

Na to imam jedno dodatno pitanje o Upravitelju ... na Članak 378. - (2) Upravitelj može biti fizička ili pravna osoba upisana za obavljanje tih poslova.

 

Da li to znači da to smije biti samo ovlaštena osoba/firma ili smijemo i mi sami otvoriti račun i skupljati pričuvu i imati svog Predstavnika stanara na nivou zgrade.

 

Zašto to pitam, navodno postoji zakon da ukoliko je zgrada veća od 400m2 (naša je 470m2) onda MORA biti ovlašteni upravitelj, Članak 378.- stavak 2

 

Da li je to točno, i ako je po kojem zakonu/članku...

 

Hvala

[upitnik]

Nisam siguran, ali sam siguran da netko od suvlasnika može biti upravitelj u slučaju kada se radi o nekretnini koja nema posebne dijelove u vlasništvu nekoga od suvlasnika, nego su suvlasnici samo suvlasnici. Međutim, tada je za upravljanje potrebna 100%-na suglasnost suvlasnika. To se na Vas ne odnosi. Za ove kvadrate koje spominjete sam i ja samo čuo, ali ne znam gdje to piše. U Zakonu o vlasništvu ne piše. Bilo bi dobro da netko tko zna napiše gdje piše odredba o kvadratima i načinu upravljanja ako nekretnina ima manje od 400 kvadrata.

[felixx]

upitnik je napisao:

Nisam siguran, ali sam siguran da netko od suvlasnika može biti upravitelj u slučaju kada se radi o nekretnini koja nema posebne dijelove u vlasništvu nekoga od suvlasnika, nego su suvlasnici samo suvlasnici. Međutim, tada je za upravljanje potrebna 100%-na suglasnost suvlasnika.

 

A ja nisam siguran jel' bi se na ovo ili

 

[upitnik]

felix: Što je smiješno? Je li možda ovo što piše u Zakonu o vlasništvu:

 

Upravitelj

Članak 44.

(1) Suvlasnici mogu suglasno povjeriti upravljanje stvarju određenoj osobi kao upravitelju, koji će

djelovati kao njihov opunomoćenik. Za upravitelja mogu izabrati jednoga ili nekolicinu između sebe, a

mogu upravljanje povjeriti i bilo kojoj drugoj poslovno sposobnoj fizičkoj ili pravnoj osobi.

(2) Za suvlasnika koji posjeduje suvlasničku stvar ili njezin samostalni dio na temelju odluke

suvlasnika kojom su međusobno podijelili posjed stvari i izvršavanje suvlasničkih ovlasti, smatra se da

mu je povjerena redovita uprava nad time, ako nisu što drugo sporazumno odredili svi suvlasnici.

(3) Kad ima više upravitelja, oni odlučuju većinom glasova, ako suvlasnici nisu odlučili drukčije.

(4) Odlučivanje o postavljaju i djelokrugu upravitelja posao je izvanredne uprave, ali ako se suvlasnici

ne mogu o tome suglasiti, svaki od njih može zahtijevati da umjesto njih o tome odluči sud u

izvanparničnom postupku.

 

To je iz glave II. koja govori o suvlasništvu, ali o suvlasništvu u kojem suvlasnici nisu istovremeno i vlasnici posebnih dijelova. Izgleda da nemamo isti smisao za humor, jer meni to nije smiješno. A i objasnio sam čovjeku da se na njega odnosno na njih to ne odnosi. Felix, jeste li inače tako nadmeni i pametni kao što se predstavljate ovdje na forumu?

[bovu]

jedna činjenica se zaboravlja.

investitor je vlasnik zemljišta na kom se izgrađena zgrada(?)

investitor je bio vlasnik cijele zgrade dok nije prodao neke stanove.

ustvari on je još uvjek vlasnik zgrade (po vlasničkom listu)dok se ne izvrši etažiranje zgrade.

 

prodajom (30%m2) stanova investitor i dalje ostaje vlasnik zemljišta ,zajedničkog prostora(stubište ,hodnici ,ostave)i (70% m2) stanova.

kupci stanova imaju pravo koristiti zajednički prostor (stubište ,hodnik, spremišta....)koji nisu kupili.

dok se ne izvrši etažiranje zgrade

neće biti određeni zajednički djelovi zgrade.

 

dok investitor ima veči dio zgrade u vlasništvu njemu odgovara stanje kakvo je .

 

pogledati vlasnički list za zgradu u njemu bi trebalo pisati ko je vlasnik zgrade (a ne pojedinig stana).

na vlasnika vršiti pritisak da izvrši etažiranje zgrade da bi se svaki kupac stana mogao upusati kao vlasnik stana.

neetažirani stanovi imaju umanjenu cijenu.

[felixx]

bovu je napisao:

 

na vlasnika vršiti pritisak da izvrši etažiranje zgrade da bi se svaki kupac stana mogao upusati kao vlasnik stana.

neetažirani stanovi imaju umanjenu cijenu.

 

Bovu,

Ta zgrada ima elaborat etažiranja građevine. Marin01 je napisao udjele po stanovima u objavi #1. Vjerojatno je sve i uknjiženo - ne spominje se da nije, a iza 2007. nije se ni moglo provesti etažiranje ako zgrada nema uporabnu. Zgrada je novija, uselili su 2009, a većina stanova još nije prodana.

 

Zgrada i zemljište čine cjelinu. Ako je marin01 uknjižen kao vlasnik stana i suvlasnik zgrade u 22/100 , u istom udjelu je i (su)vlasnik zemljišta.

 

[marin01]

Bok dečki,

 

Zgrada ima sve, Građevinsku (2006.), izmjenu građevinske (2007.), uporabnu (2009.), elaborat o etažiranju(2009.).

 

I točno, sused i ja smo vlasnici 38% (22+16) prema elaboratu o etažiranju samo što nikako da potpišemo međuvlasnički da to reguliramo i počnemo plačati pričuvu i održavamo to.

 

Problem je što Investitor tj. njegov opunomočenik koji ne popravlja nedostatke iako je potpisao da će ih ukloniti u Zapisniku o preuzimanju.

 

Budući da se ovih dana opunomoćenik investitora zakačio sa susedom mislim da sused više nije za potpisivanje Međuvlasničkog pod uvjetom da je većinski vlasnik (opunomoćenik investitora) predstavnik stanara. Tak da ćemo očito ići za prinudnog upravitelja.

 

Zna netko kakvu caku oko toga??

 

I kako da ga prisilimo da napravi popravke na zgradi.

Investitor = većinski suvlasnik = osobe (ne firma)

 

Trenutni postoci:

- stan s1 = 22% - susjed

- stan s2 = 24% - investitor (majka) -> opunomoćenik investitora (sin)

- stan s3 = 16% - ja

- stan s4 = 23% - investitor (otac)

- stan s5 = 16% - investitor (otac) -> opunomoćenik investitora (sin)

 

Dakle trenutno stanje je ovakvo.

Građevinska dozvola je izdana na Firmu (vlasnik firme sin) 2006. god. te je u 11.2007. god. izmijenio građevinsku dozvolu da umjesto "Firma d.." treba stajati "Tata i Mama". I zapravo su građevinu gradile privatne osobe, da bi prije prodaje stanovi s1 i s2 bili na mamu, a s3, s4 i s5 bili na tatu. U 06.2010. je darovnim ugovorom prebacio stanove s2 i s5 na sebe (sin = opunomoćenik investitora = vlasnik firme koja je sve to započela)

 

Naravno... vrhunski način za sje državu i ne platit poreze...

 

Zanima me kako da ga upecamo jer stalno je u sivoj zoni...

[upitnik]

Napisati predstavku UPRAVNOM ODJELU ZA GRADITELJSTVO, ZAŠTITU OKOLIŠA, STAMBENE I KOMUNALNE POSLOVE u vašem gradu. Predstavku slati s povratnicom. Pozvati se na članak 385. Zakona o vlasništvu i tražiti da se odredi prinudni upravitelj. E sad, cijeli tekst predstavke ovdje ne želim pisati. Nadam se da imate nekoga tko je vičan riječima i pisanju. Možete čak i otići u spomenuti odjel i tražiti pomoć. Upravni službenici dužni su Vam pomoći, jer oni su naš servis. Ako Vas budu odbili i ne budu Vam htjeli pomoći, samo im recite da na temelju njihovoga etičkog kodeksa oni moraju pomoći građanima ako im se obrate za pomoć. Mislim da je najbolja solucija da odete u spomenuti odjel i zatražite pomoć u vezi s određivanjem prinudnog upravitelja. Sretno.

[KronicnaStranka]

U praksi su lokalne samouprave određivale svojim odlukama prinudne upravitelje na dva načina.

 

U svakom slučaju, to se čini odlukom koju donosi gradsko odnosno općinsko poglavarstvo, a upravni odjel za itd...

samo priprema odluku i vodi evidenciju (ako radi svoj posao, u što se nikako ne može biti siguran).

 

Jedan je da se određuje prinudni upravitelj za konkretnu zgradu odnosno zgrade.

 

Drugi je da je određen prinudni upravitelj općenito za sve zgrade na području lokalne samouprave koje nisu same ugovorile upravljanje redovnog upravitelja, a to se onda čini na temelju evidencije nadležnog upravnog odjela i podataka koje prikupi sam prinudni upravitelj.

 

Ako se radi o ovom drugom slučaju, trebalo bi biti dovoljno otići do lokalnog prinudnog upravitelja da pogura stvar. Budući da time dobivaju novu mušteriju i novi izvor prihoda, za očekivati je da će biti učinkovitiji od činovnika u upravnom odjelu barem kad je riječ o uspostavljanju prinudne uprave. Kakvi će biti u upravljanju, druga je stvar.

 

Uvid u odluku odnosno informacije o navedenom možete potražiti u nadležnom upravnom odjelu, a dosta ih se može naći i na webu, recimo guglati "ime mjesta" "prinudni upravitelj" i slično.

 

Inače svaka pohvala Upitniku u vezi napomena o razlici suvlasništva kao takvog (u idealnim dijelovima) i suvlasništva koje proizlazi iz etažnog vlasništva, jer pouzdano i iz prve ruke znam za barem 5 sudaca na svim razinama kojima ta razlika nije jasna, a uz to neki od njih godinama rade na ovrsi pričuva pa bi tu problematiku trebali imati u malom prstu.

 

Citat (prema sjećanju):

 

Tuženica u postupku i u žalbi nekoliko puta izjavljuje da nije vlasnik stana nego suvlasnik cijele nekretnine u x/n dijela i kao takva koristi jedan od stanova.

 

Sutkinja županijskog suda u presudi: Budući da je tuženica priznala da je vlasnik stana ...

[upitnik]

Baš Vam hvala kolega Kronična stranka, ja sam inače student 2. godine prava (imam 45 godina), ali to što sam napisao zaključio sam na temelju čitanja odredaba Zakona o vlasništvu. Potrebno je samo čitati i logično zaključivati. Pozdrav.

[marin01]

@svi: Da izvjestim kako je završilo...

 

Pokrenuli smo u 02.2011. Izvanparnični predmet na Općinskom sudu radi određivanja osobe koja će obavljati poslove upravitelja i osnivanja zajedničke pričuve.

Idući mjesec, 03.2011. je samoprozvani predstavnik stanara predao papire kod jednog upravitelja i sad već preko 1,5 god. plaćamo redovito za 3 stana pričuvu.

 

Valjda ne moram navoditi da dotični predstavnik stanara ne plaća redovito pričuvu i račune za komunalije za ostala 2 stana. U 09.2012. je bio dužao oko 9.000kn.

 

Uz sve to, predstavnik stanara je toliko drzak da nedostatke na građevini za koje je tužen u 03.2011. i nedostatke su u procesu potvrdila dva sudska vještaka, popravlja iz pričuve...

 

Nedavno smo dobili novog susjeda u stan s5 (16%) i mogli bi imati većinu (22+16+16 = 54%) ali čovjek je totalno nezainteresiran...

 

Tako da problem i dalje postoji...