Kada se drži da je neki posao vezan za nekretnine dogovoren?

[BlueZG]

Situacija je sljedeća. Moja familija je razgovarala s više firmi o sklapanju ortačkog ugovora za izgradnju stambene građevine na našem zemljištu, nakon čega bi se stanovi podijelili između nas i investitora. S jednom firmom su razgovori bili najozbiljniji i otišli najdalje, pa je s njom sklopljen i ortački ugovor.

 

Nakon toga došlo je do problema, kaznene prijave, tužbi, protu-tužbi i slično, da ne gnjavim. U svemu tome, pojavio se jedan problem, gdje je ključno pitanje može li se smatrati da je dogovor o zajedničkom poslu postojao i prije potpisivanja ugovora (točnije, osam mjeseci prije sklapanja ugovora), dok su o tome samo vođeni razgovori.

 

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u Članku 115. propisuje: „Pravni posao kojemu je cilj stjecanje vlasništva nekretnine, da bi bio valjan, treba uz ostale pretpostavke valjanosti biti u pisanom obliku“. Članak 251. Zakona o obveznim odnosima kaže da „pregovori koji prethode sklapanju ugovora ne obvezuju”.

 

Sukladno tom tumačenju, sama činjenica da je ugovor sklopljen ne znači da je osam mjeseci prije njegovog sklapanja postojao dogovor između dvije strane. Pogotovo s obzirom da je prvi nacrt ugovora razmijenjen tek par tjedana prije njegovog sklapanja.

 

Jesam li u pravu?

[ivanabt]

Pregovori prethode sklapanju ugovora, ALI NISU OBVEZAN stadij u sklapanju ugovora, jer ima i ugovora koje se sklapaju bez prethodnog pregovaranja,

 

Pregovori su razmjena mišljenja imeđu eventualnih budućih suugovaratelja.

 

Oni NE OBVEZUJU i NE STVARJU PRAVNE POSLJEDICE i OBVEZE u odnosu na sklapanje ugovora, pa ih svaka strana U PRAVILU može prekinuti kada god hoće.

 

ALI svaka strana očekuje od druge strane da se u tim pregovorima odnosi u skladu s NAČELOM SAVJESNOSTI I POŠTENJA.

 

NAČELO SAVJESNOSTI I POŠTENJA je jedno od TEMELJNIH NAČELA OBVEZNIH ODNOSA.

 

To je načelo "BONA FIDES" - koje kaže da su sudionici u zasnivanju obveznih odnosa i u ostavrivanju prava i obveza iz tih odnosa DUŽNI pridržavati se načela savjesnosti i poštenja.

 

Načelo savjesnosti i poštenja odgovara našem pojmu "DOBRA VJERA" i temelji se na "vjernosti držanja dane riječi".

 

Ono u sebi sadrži čitav niz OBVEZA:

- postupati s povjerenjem prema drugoj strani

- razvijeti suradnju

- uvažavati interese druge strane

- međusobno se obavještavati

- pružati zaštitu, i sl-

 

DAKLE, pregovori NE OBVEZUJU ali strane koja je pregovarala ili prekinula pregovora suprotno načelu savjesnosti i poštenje ODGOVORNA JE ZA ŠTETU koja je time prouzročena drugoj strani.

 

SUPROTNO je načelu savjesnosti i poštenja, između ostalog, AKO STRANA uđe u pregovore BEZ PRAVE NAMJERE da s drugom stranom sklopi ugovor ili ODUSTANE OD PREGOVORA BEZ OPRAVDANOG RAZLOGA.

 

DAKLE, vašem sklapanju ugovora su prethodili pregovori i kako ste sklopili ugovor podrazumijeva se da ste se u tim pregovorima i složili s drugom stranom, te sve obveze i prava uredili ugovorom koji vas sada obvezuje. Porazumijeva se da ste pregovari savjesno i pošteno budući da ste sklopili ugovor. Sada sve što ste pregovarali ne obvezuje vas nego vas obvezuje samo sklopljeni ugovor i dužni ste ga ispoštovati. "PACTA SUNT SERVANDA" također jedno od temeljnih načela obveznih odnosa koje kaže da je svaki sudionik u obveznom odnosu dužan ispuniti svoju obvezu i odgovoran je za njezino ispunjenje.

 

Vas sada obvezuje samo potpisan ugovor a pregovori koji su iza vas sada ne znače ništa jer da se niste u njima složili nebi sklopili ugovor, a vi ste se složili i ugovor je sklopljen. ALI treba napomenuti i sljedeće, ugovor je sklopljen u pisanom obliku jer se takav oblik propisuje zakonom za tu vrstu pravnoga posla, NO PRAVOVALJANE SU i sve kasnije USMENE DOPUNE o sporednim točkama o kojima u ugovoru nije ništa rečeno ako to nije protivno cilju radi kojeg je oblik propisan kao i USMANE POGODBE kojima se umanjuju ili olakšavaju obveze jedne ili druge strane ako je poseban oblik propisan samo u interesu ugovornih strana-

No svaka strana može zahtjevati pisanu potvrdu onoga što su usmeno dogovorili.

[BlueZG]

Odlično, puno hvala na zaista detaljnom odgovoru, nakon kojeg mi je puno toga jasnije.

 

Dodao bih još jedan element u slučaj.

 

Radi se o tome da je nekakvih devet mjeseci prije sklapanja ugovora krivotvoren potpis na zahtjevima za izdavanju lokacijskih dozvola za gradnju. Krivotvorila ga je građevinska firma, čovjek čiji je potpis krivotvoren je u međuvremenu umro pa ne može svjedočiti. Građevinci su priznali da su potpisivali tog čovjeka, ali navode da je to bilo "uz njegovo znanje i ovlaštenje". Pozivaju se upravo na sklopljeni ugovor kako bi to dokazali.

 

Može li se smatrati da su oni radili protivno načelima savjesnosti i poštenja zato što su krivotvorili potpise, s argumentacijom da je postojalo ovlaštenje ne bi bilo potrebe za krivotvorenjem? Ili oni mogu argumentirati da su radili sukladno načelu savjesnosti i poštenja, s obzirom da je sklopljen ugovor i da je traženje lokacijskih dozvola u potpunosti u okvirima tog ugovora (potrebne su, ionako bi se tražile, mi smo dogovorno kratili proceduru).

 

Koja argumentacija je pravno uvjerljivija?

[ivanabt]

Hoćete reči da su određeni dokumenti druge strane krivotvoreni lažnim potpisom a ugovor koji je sklopljen nakon svega tog ima pravi potpis....ako dobro shvaćam....

 

Sve u svemu nitko ne smije krivotvoriti ničiji potpis. Krivotvorenje je kazneno djelo i ne postoji uvlaštenje za krivotvorenje potpisa.

 

Ako je ovlaštenje i dano ono mora biti dano i vama na uvid u pisanom obliku a ako nije imate pravo zahtjevati uvid u tzv. dano ovlaštenje.

 

Ako je ono zaista i dano, osoba koja potpisuje nekoga na temelju ovlaštenja potpisuje se svojim imenom i prezimenom uz naznaku da je ovlaštenik a ne da se potpisuje tuđim imenom i prezimenom.

 

Ovo potonje, dakle da se potpišete tuđim imenom i prezimenom bilo bi u slučaju da osoba koju potpisujete ne zna ili ne može pisati ili čitati i pisati. Ali i tada bi se to jasno zabilježilo i potpisao bi se i onaj tko je nekoga tako potpisao također svojim imenom i prezimenom.

 

Sve u svemu lažiranje i krivotvorenje potpisa da bi se time sklopio neki pravni posao je kazneno djelo i svakako je prakršeno ne samo načelo savjesnosti i poštenja nego i načelo dužnosti suradnje, načelo zabrane zlouporabe prava, i načelo ponašanja u ispunjavanju obveza i ostvarivanju prava.

[BlueZG]

Još jednom hvala na odgovoru. Da odem i korak dalje, radi se o Državnom odvjetništvu koje je odbacilo kaznenu prijavu za krivotvorenje potpisa. U svom rješenju, koje je neinteligentno, ne-pravno i upravo skandalozno pisano, uopće nigdje ne spominju krivotvorenje potpisa kao neki faktor u kaznenom djelu krivotvorenje isprave. Umjesto toga, tvrde da su osobe koje su krivotvorile potpis imale usmeno ovlaštenje umrlog za predavanje zahtjeva u njegovo ime (što spore bliski rođaci umrlog, koji također nisu imali pojma o predanim zahtjevima). A dokaze nalaze u činjenici da je devet mjeseci nakon prvog krivotvorenog potpisa doista sklopljen ugovor gdje su te dozvole potrebne za gradnju. Zato sam pokušao sebi rasvijetliti situaciju kad se drži da je dogovor postignut, postoji li kontinuitet, veza dogovora i ugovora, koja bi opravdala ranije traženje lokacijskih dozvola.

 

Još jedna zanimljivost: umrli, koji je dogovarao gradnju, nije bio vlasnik zemljišta, tako da je ugovor sklopljen s njegovom majkom. Stoga su krivotvoritelji u dvostrukom faulu - em su krivotvorili potpise čovjeka s kojim su dogovarali posao, em su te zahtjeve predavali na njegovo ime umjesto na ime njegove majke u čijem je vlasništvu zemljište.

 

Sve u svemu, borim se s vjetrenjačama. DO neće promijeniti svoje suludo rješenje koje implicira da se krivotvoreni potpis na dokumentu ne smatra relevantnim za vjerodostojnost dokumenta. Jednostavno sustav štiti samog sebe, odnosno inicijalnu pogrešku neke niže rangirane djelatnice/djelatnika koja je površno rješavala predmet da njena šefica uhvati godišnju kvotu. Ako kažem da rješenje nosi datum 31.12., dovoljno sam rekao...

 

Meni samo ostaje upornost traženja objašnjenja, na što i po Ustavu imam pravo, a pritom odbijam njihova objašnjenja koja nisu utemeljena u pravu. I idem instancu po instancu, do kraja.

 

Još jedna stvar me zanima. Je li DO odnosno Sud dužno prosuđivati slučaj po okolnostima koje su trenutno postojale, ili može ovako post-festum interpretirati neke radnje u svjetlu onog što se dogodilo? Odnosno, prosuđuje li se krivotvoritelje prema situzaciji kad je potpis krivotvoren, ili se zaista može reći da je to bio dio jednog posla koji se kasnije materijalizirao ugovorom i u kojem nema ništa sporno?