Kupnja nekretnine koja se vodi kao pokretnina

[MMB]

Postovani,

Kako sam naveo u naslovu kupio bih ugostiteljski objekat koji se vodi kao pokretnina i zamolio bih Vas da mi kažete na čega da posebno pripazim prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora bas zato sto se neću moći upisati u zemljisne knjige kao vlasnik jer je zemljište gradsko?Sta sprijecava sadašnjeg vlasnika da sklopi još 5 takvih ugovora sa drugim potencijalnim kupcima?Da napomenem ja sam u najmu u tom objektu već 13 godina.

[G-man]

A sadašnji vlasnik objekta je grad ili netko drugi (fizička osoba)?

[MMB]

Vlasnik objekta je fizička osoba.

[G-man]

U redu, znači da i ta fizička osoba kao trenutni vlasnik objekta, mora imati neki ugovor sklopljen s gradom, temeljem kojeg mu je dozvoljeno korištenje (zakup) gradskog zemljišta.

 

Da budete 100% sigurni, jasno ugovor mora biti u pismenom obliku, ovjeren, a ja bih na vašem mjestu tražio od prodavatelja da istovremeno raskine ugovor s gradom, kako bi onda vi kao novi vlasnik objekta mogli s gradom sklopiti ugovor o zakupu zemljišta na kojem se objekt nalazi te upisati svoje pravo zakupa u teretovnicu zemljišno-knjižnog uloška u kojem je upisano gradsko zemljište (u kojoj je vjerojatno upisan trenutni vlasnik objekta).

[MMB]

Ja sam već razgovarao sa čelnim ljudima grada i oni su mi rekli da neće biti nikakvih problema sa njihove strane i da ću moći sa njima sklopiti ugovor o zakupu zemljišta a ujedno i terase koja je isto gradsko.Mene brine sljedeće:tko meni može garantirati da ću ja biti isključivi i jedini vlasnik objekta odnosno šta spriječava sadašnjeg vlasnika da sklopi još par ugovora sa nekim drugim osobama?Mogu li se nekako zaštiti prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora i koje papire trebam tražiti od trenutnog vlasnika?

[G-man]

Kad je u pitanju pokretnina (a za koju se ne vodi poseban upisnik), tako nešto ne možete napraviti. Kod nekretnina imate mogućnost zabilježbe.

 

Ali gledajte, prodavatelj jamči za materijalne i pravne nedostatke prodane stvari temeljem zakona, a prema odredbi čl. 117. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (a što vidim da vas muči) - "Kad je više osoba sklopilo s otuđivateljem pravne poslove radi stjecanja vlasništva iste pokretnine, vlasništvo će steći ona od njih kojoj je stvar prije predana, ako su ispunjene i sve druge pretpostavke za stjecanje vlasništva." Sami navodite da ste u najmu objekta, znači da bi sigurno znali da je objekt već predan kome drugome, jel tako?

 

Zato sam i sugerirao upis prava zakupa (odmah po kupoprodaji) u teretovnicu, pa vas i to na neki način štiti.

[MMB]

U pravu ste.U ugovoru o najmu koje sam sklopio sa njim navedeno je da prilikom prodaje ja imam pravo prvo otkupa.Mogu li ja možda navesti u samom ugovor stavku primjerice:"Prodavatelj garantira da prije ovog ugovora nije sa nikim sklopio ugovor o prodaji a ako se ispostavi da je objekat nekome već prodao dužan je sadašnjem kupcu isplatiti dupli iznos od dogovorene cijene.I još :Prodavatelj predaje kupcu objekat u posjed.Ne znam, veliki sam laik što se tiče prava a sve što znam sam ovih dana našao na internetu iako ima jako malo informacija o kupnji pokretnina.

[G-man]

Za ovu prvu stavku štiti vas i zakon (a i ugovor o najmu zbog prava prvokupa), ali možete je unijeti (pogotovo ovaj dio o dvostrukom obeštećenju).

 

Što se tiče ove druge stavke, možda bolje staviti sljedeće : "Danom sklapanja ovog ugovora, prodavatelj kupcu predaje stvar iz čl. 1. Ugovora, u samostalan i neposredan posjed."

[MMB]

Jel znate možda koje papire mi mora dati prilikom kupnje?Jedan moj kolega je prodavao kiosk a tako se i vodi moj objekat iako je zidan,on je morao dati kupcu situacioni plan tog objekta ili kako se to već zove, sklopio je ugovor sa kupcem i to je sve.

[G-man]

To vam ne bi znao. Ali svakako ukoliko postoji bilo kakva dokumentacija, a tiče se objekta, neće škoditi da je pribavite.

[MMB]

Ovo što ste mi reklli o upisu prava zakupa u teretovnici, da to obavim nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora ili tek nakon sto sklopim ugovor sa gradom o zakupu zemljišta?

[G-man]

Nakon što sklopite ugovor o zakupu s gradom.

[MMB]

Hvala Vam puno na Vašim savjetima jer ste mi jako pomogli.Nadam se da neću doživjeti nekakva neugodna iznenadjenja nakon kupnje.Još jedno pitanje: moram li taj objekat prijaviti u poreznoj poslije kupnje i platiti porez?

[G-man]

Nema problema.

 

Imajući u vidu specifičnost predmeta kupoprodaje - objekt koji se vodi kao pokretnina, bolje da ovo pitanje direktno postavite na Poreznoj, i dobijete točan odgovor.