Zgrada - što je zgrada prema odredbama Zakona o vlasništvu

[kresimir57]

Poštovani,

Obzirom da se u praksi pojavljuju različita tumačenja "što je to zgrada i što ju čini" sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, molim vas za pravno tumačenje ovog pitanja.

Po meni sukladno odredbama ZOV-a zgradu čini izgrađeni objekt sa pripadajučom katastraskom česticom ( zemljištem ) i to je na koncu upravo tako evidentirano u gruntovnici - suvlasnički dijelovi - etaže zgrade. Svi vlasnici izgrađenog objekta ( zgrade ) su i suvlasnici zemljišta pod zgradom sukladno udjelu vlasništva. Svi suvlasnici zgrade prema ZOV-u sudjeluju u zajedničkom upravljanju zgradom i odlučuju sukladno svojme udjelu u vlasništvu.

Prema odredbama Zakona o tržištu toplinskom energijom propisani su rokovi za ugradnju razdjelnika topline, i to na način da zgrada do 70 stanova mora ugraditi razdjelnike do 31. 12. 2016., a zgrada sa više od 70 stanova do 31. 12. 2015. godine.

Obzirom da naša zgrada ima 30 stanova sukladno odredbama ZOV-a smatramo da je nama rok za ugradnju razdjelnika do 31. 12. 2016., no obzirom da smo čuli da postoje druga proizvoljna tumačenja za zgrade u nizu ( u bloku ) molimo vas za vaše mišljenje i tumačenje.

U mojem bloku ima 10 zgrada izgrađenih na zasebnim česticama, međusobno oslonjenih jedne na drugu, pa sada neki ( oni kojima to odgovara ) tumače da je u ovom slučaju zgrada nije samo naša zgrada, nego cijeli naš blok od 10 zgrada.

Po nama je ovo nemoguće i apsurdno, suprotno je uknjiženom vlasništvu i vlasničkim pravima, te bi tako grubo bila narušena vlasnička prava raspolaganja i upravljanja svojom zgradom i to od osoba koje u našoj zgradi službeno nemaju suvlasništvo i suvlasnička prava, a samim tim niti pravo bilo kakvog odlučivanja i upravljanja.

Molim vas za odgovor kako bi smo znali što nam je činiti u zaštiti naših prava.

Unaprijed zahvalan ....

[Spitfire]

Poštovani..

..drugačije bi se moglo samo tumačiti po čl. 9 st.1 ZOV-u, koji kaže..Pojedinačnu nekretninu čini zemljišna čestica, uključujući i sve što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje; ali kad je više zemljišnih čestica upisano u zemljišnoj knjizi u isti zemljišnoknjižni uložak, one su pravno sjedinjene u jedno tijelo (zemljišnoknjižno tijelo), koje je kao takvo jedna nekretnina.

..ako je vaša zgrada na kat.čestici u zasebnom zk ulošku, onda je sve jasno..

[KronicnaStranka]

Vjerovali ili ne, ali na ovo pitanje je gotovo nemoguće odgovoriti.

 

Svojedobno, prije dosta godina, sam na webu naišao na jednu analizu koja je pokazivala potpunu terminološku neusklađenost različitih zakona (pa i unutar pojedinih zakona!) u vezi s graditeljskim terminima. (Usput, to prvenstveno govori o informatičkoj nepismenosti zakonopisaca jer bi se uporabom tražilice u bilo kojem programskom alatu - za obradu teksta, pretraživaču ili drugom - 90% terminoloških nedosljednosti moglo vrlo lako i brzo ukloniti.)

 

Treba reći i to da neusklađene ili čak suprotne odredbe zakona uopće s pravnog stajališta nisu nedopustive tako dugo dok se ne preklapaju područja koja pojedini zakoni reguliraju, ali u praksi različita termonologija može izazvati puno problema.

 

 

Zakon o vlasništvu spominje nekretnine, kuće i zgrade.

 

Nekretnine su definirane u čl. 2 ZOV:

(3) Nekretnine su čestice zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje, ako zakonom nije drukčije određeno.

 

Načelo jedinstva nekretnine definira se kao jedinstvo zgrade i zemljišta na kojem je izgrađeno. Formalno gledano, iz ovoga bi proizlazilo da zemljište s kućom ili štalom ne čini jedinstvenu cjelinu, već samo to čine samo zgrada i zemljište, iako to očigledno nije namjera zakonodavca.

 

ZOV ne definira "česticu zemljine površine" ali bi bilo logično pretpostaviti da se podrazumijeva da se radi o katastarskoj čestici kao osnovnoj "pravnoj jedinici" za zemljište, tim prije što više-manje svi zakoni o građenju koji su važili u pravilu određuju da se građevna dozvola odnosi na objekt na jednoj z.k. čestici.

 

Međutim, Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (kolokvijalno: Zakon o legalizaciji) izrijekom dopušta da se legaliziraju i objekti (koji uopće, naravno, ne moraju biti zgrade nego i svinjci i kokošinjci) koji se nalaze na više z.k. čestica. To je jedan od niza nemjerljivih doprinosa toga zakona daljnjoj proizvodnji pravnog kaosa.

 

Razlika između kuće i zgrade u ZOV uopće nije definirana, ali "se uzima" - kad je riječ o upravljanju - da su višestambene zgrade oni objekti koji imaju više od 3 manja ili 2 veća stana (zase bna prostora) jer je to nekad bila granica između objekata koji su nacionalizirani i onih koji nisu.

 

O ovome bi se moglo do sutra.

 

Mislim da će u vašem slučaju biti ključne slijedeće činjenice:

 

- katastarske čestice (pravni temelj: Zakon o vlasništvu, Zakon o zemljišnim knjigama i drugi)

- konstruktivna obilježja građevine (zgrada s više ulaza ili zgrade u nizu - pravni temelj: zakoni koji se odnose na građenje i urbanizam),

- način izvedbe glavnog toplinskog priključka (zajednički za sve ulaze/zgrade ili zaseban - pravni temelj: Zakon o tržištu toplinskom energijom i drugi zakoni koji se odnose na komunalije i tržište, ali i podzakonski propisi koji se odnose na isporuku toplinske energije).

 

Po mojem mišljenju, a s obzirom na problematiku, prednost ima lex specialis, tj. Zakon o tržištu toplinskom energijom i njemu podređeni propisi. Ishod se uopće ne usuđujem prognozirati.

[kresimir57]

Najljepše vam se zahvaljujem na vašim brzim odgovorima. Nažalost, opet se susrećem sa neusklađenom zakonskom regulativom RH po kojoj se nešto može tumačiti na nekoliko različitih načina. Veoma loše .... i naravno otvara mogućnost manipulacija u praksi ....

[kresimir57]

Zahvaljujem se g-dinu Spitfire,

U mojem bloku ima ukupno 10 zgrada. Provjerom u gruntovnici sam utvrdio da svaka od ovih 10 zgrada ima vlastitu katastarsku česticu, a svaka k. č. ima i vlastiti ZK uložak.

Stoga dijelim vaše mišljenje i stav da čestice nisu pravno sjedinjene u jedan zk uložak, pa se nikako ne mogu smatrati jednom nekretninom - zgradom.

[Spitfire]

Poštovani..nema na čemu.

..moj odgovor je pisan sa stajališta građevinske struke..

..naime, prema Zakonu o gradnji (koji se naslanja na čl. 2 st. 3. ZOV-a), čl. 3 st. 5 kaže, građevina je građenjem nastao i s tlom povezan sklop, izveden od svrhovito povezanih građevnih proizvoda sa ili bez instalacija, sklop s ugrađenim postrojenjem, samostalno postrojenje povezano s tlom ili sklop nastao građenjem..

 

..nadalje, čl. 3 st. 14. kaže, postojeća građevina je građevina izgrađena na temelju građevinske dozvole ili drugog odgovarajućeg akta i svaka druga građevina koja je prema ovom ili posebnom zakonu s njom izjednačena..

 

..svaka postojeća građevina ucrtana je u katastarski plan i upisana u zemljišne knjige te ima svoju katastarsku česticu, u zasebnom ili zajedničkom ZK ulošku, što se naslanja na čl. 9 st. 1 ZOV-a(kat.čestica i zemljišna čestica po mojem obrazovanju u struci je istoznačna)..

 

Što se tiće zgrade, ZOG u čl. 3 st. 27 kaže, zgrada je zatvorena i/ili natkrivena građevina namijenjena boravku ljudi, odnosno smještaju životinja, biljaka i stvari. Zgradom se ne smatra pojedinačna građevina unutar sustava infrastrukturne građevine..

 

..pa tako bi moj odgovor bio jako jednostavan, vaša zgrada je postojeća, čini je izgrađni objekat s pripadajučom kat.česticom, u zasebnom ZK ulošku te ima manje od 70 stanova, ZOV,ZOG i ZOTTE, pa bi prema tome padali u rok do 31.12. 2016.

 

..međutim, kako je u našem zakonodavstu uglavnom pisano po principu "zašto bi bilo jednostavno kad može biti komplicirano", moram se složiti s poštovanim KroničnaStranka i zaključiti da bi mogao biti u pravu..

[kresimir57]

Hvala na komentaru, i nažlost se slažem sa mogučnošću koju je potpuno objektivno navajvio g-din Kronična stranka. Kod nas nažalost ništa nije precizno i jasno, pa uvijek može ovako ali i onako.

Moje mišljenje je istovjetno - da se radi o zgradi sa manje od 70 stanova i da nam je roku ugradnje razdjelnika topline 31. 12. 2016.

Tako ćemo se i ponašati, i ako bude potrebno sudskim putem braniti.

[Spitfire]

Poštovani..

..još bi vam mogao dati jedan savjet. Potražite mišljenje Ovaštenog građ. arhitekta koji bi morao biti upoznat s problematikom ZTTE, (za ugranju radzdjelnika je vjerojatno potreban Projekt) te bi vam mogao dati precizan odgovor..