Komplikacija plaćanja poreza na prvu nekretninu od 96m2

[gesaugen]

Da probam objasnit situaciju:

Moji roditelji, brat i ja smo živjeli u stanu od 96m2. Taj stan je dogovorno između roditelja, mene i brata podijeljen na 3 dijela

Kad sam se oženio, odlučio sam odkupiti taj stan od svojih roditelja i brata kako bi oni mogli s dobivenim novcima riješiti svoja stambena pitanja.

Dogovorili smo se da je cijena stana 120.000, te kako je 1/3 moja, da dignem kredit od 80.000€ te ga razdijelim 40 roditeljima i 40 bratu.

U banci smo žena i ja dobili kredit od tih 80.000€ (uz iznimku jer kupujemo od roditelja) i to zato jer dajemo za zalog nekretninu od mnogo veće tršine vrijednosti neg što dobivamo kredit. Banka je procijenila da nam stan vrijedi 132.000€...

 

Kupoprodajni ugovor između mojih roditelja i mene i moje žene je slagala pravnica u banci.

U ugovoru je navedeno slijedeće:

- da ja naslijeđujem 1/3 nekretnine

- da predostalih 2/3 nekretnine ja i žena kupujemo po cijeni od 80.000€ i to na način da je vlasnik 50% ona i 50% ja

Dakle, prema ugovoru ispada da sam ja vlasnik 2/3 nekretnine a žena 1/3, te da za kredit dajemo u zalog cijelu nekretninu jer smo sudužnici u tom kreditu.

Zbog kredita smo se morali odmah uknjižiti na nekretninu i to smo obavili kroz cca 3mj.

 

E sad kreću problemi...

Nakon 2 godine su me zvali iz porezne da mi kažu kako darovanje i prodaja nemože biti u jednom ugovoru, te kako sam morao napravit posebno darovni a posebno kupoprodajni ugovor. Kako smo već odavno sjeli na kenretninu kao vlasnici, ovaj ugovor se nije mogao razvrgnuti kako bi se napravila ta dva ugovora (tako su mi rekli u poreznoj).

Potom su mi rekli da se to darovanje zbog toga nemože gledati kao darovanje, te da smo ja i žena kupili svih 96m2 i to po cijeni od 132.000€.

Kako nam je to prva nekretnina, imamo pravo oslobođenja na plaćanje poreza svega do 65m2 (jer nas je dvoje), te da na preostalih 31m2 moramo platiti porez i to prema procijenjenoj vrijednosti stana (132.000) a ne prema kupoprodajnoj cijeni (80.000)

 

Dakle, riješenje koje smo dobili od porezne je da žena i ja svaki moramo platiti 5% od 132.000€ za 15,5m2, što je oko 8,500kn po osobi, tj. 19.000kn skupa...

Kako žalba ne odgađa riješenje, a kamata je 14%, nekako smo iskopali te novce i platili tih 19.000kn

 

Mene zanima da li imam osnove za žalbu jer:

- 1/3 stana sam dobio od oca i to piše u objedinjenom ugovoru

- ako smo ja i žena oboje upisani kao vlasnici nekretnine, po zakonu svaki od nas ima pravo na 50m2 pogotovo zato jer je prilikom kupnje nekretnine ona imala boravište na drugoj adresi od moje, a u "Zakonu o izmj. i dop. zakona o poreznu na promet nekretninama" NN.153/02 piše:

"članovima uže obitelji, u smislu ovoga Zakona, smatraju se bračni drug te djeca prijavljena na istoj adresi kao i građanin"

 

Molio bih vas da mi kažete da li imam kakve osnove za žalbu te točno na osnovu čega

[bovu]

digli ste kredit od banke da bi isplatili suvlasnike stana.

zbog kredita je upisana hipoteka na stan odnosno založno pravo banke.

ti si bi vlasnik 1/3 istog stana,na to ne plaćaš porez i smatram da je to osnova za žalbu

nakretnina na kojoj je upisano založno pravo ima smanjenu tržišnu vrijednost za visinu zaloga -hipoteke.

odluka Upravnog suda Us-6823/2000 od 16. lipnja 2004

 

------------------------------------------------------------

P O R E Z N A P R O M E T N E K R E T N I N A

 

TRŽIŠNA VRIJEDNOST- UPISANO ZALOŽNO PRAVO

 

ZAKON O POREZU NA PROMET NEKRETNINA 041/1z

(NN 69/97)

 

Članak 9.

 

Založno pravo upisano u zemljišne knjige umanjuje tržišnu vrijednost nekretnine.

 

„Prema podacima u spisu predmeta Sporazumom o prijenosu vlasništva nekretnine radi osiguranja, zaključenim 4. ožujka 1999. godine između tužiteljice kao zajmodavca i Ž. M. iz D. S. kao zajmoprimca, tužiteljica je na ime zajma u protuvrijednosti od 800.000,00 njemačkih maraka stekla pod uvjetima u smislu članka 277. stavka 5. Ovršnog zakona, vlasništvo nekretnina Ž. M.. Nekretnine su pobliže navedene u Sporazumu.

Prema odredbi članka 9. Zakona o porezu na promet nekretnina («Narodne novine» broj 69/97) osnovica poreza na promet nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku stjecanja. Tržišnom vrijednosti nekretnine razumijeva se cijena nekretnine koja se postiže ili se može postići na tržištu u trenutku njezina stjecanja, a utvrđuje se u pravilu na temelju isprava o stjecanju, uz što je Porezna uprava ovlaštena procjenom utvrditi tržišnu vrijednost nekretnina.

Spisu prileži zapisnik prvostupanjskog tijela o procjeni nekretnina od 19. studenog 1999. godine. Iz navedenog je razvidno da se radi o obiteljskoj kući, garaži i poslovnom prostoru, a sve je opisano vrlo detaljno time da je tijelo uzelo u obzir starost objekta, stupanj dovršenosti, kvalitetu gradnje i izvedenih radova, koja je iznadprosječna, a istovremeno je procjenjivana i vrijednost zemljišta, polazeći od infrastrukture, i vrste zemljišta. Na temelju provedene procjene, zaključeno je da je ukupna vrijednost predmetnih nekretnina 4.530.521,02 kune.

Tuženo tijelo je odbijajući vrlo opširnu žalbu tužiteljice istaknulo da je na predmetnim nekretninama, osim prava zaloga u korist zajma tužiteljice u iznosu od 800.000,00 njemačkih maraka, upisano i pravo zaloga na ime osiguranja kredita «Z.b.» Filijale Z.od 81.000,00 njemačkih maraka i pravo zaloga u korist «C.o.» na ime duga od 300.000,00 kuna s kamatama, na temelju kojih činjenica tuženo tijelo zaključuje da je vrijednost predmetnih nekretnina veća od duga tužiteljice od 800.000,00 njemačkih maraka, što da ukazuje da je na predmetnim nekretninama utvrđena realna tržišna cijena.

Ovakav zaključak, prema mišljenju ovog Suda, ne daje odgovarajući odgovor na žalbene navode tužiteljice da su nekretnine, pored njezine, opterećene i s još dvije druge hipoteke. Naime, nedvojbeno založno pravo upisano u zemljišne knjige ( a spisu su priloženi izvadci iz zemljišnih knjiga za predmetne nekretnine) predstavlja teret na pravu vlasništva predmetne nekretnine, koji znatno umanjuje njezinu vrijednost na tržištu u usporedbi s nekretninama koje se prodaju bez upisanih tereta. Iz spisu priloženog zapisnika o procjeni nije razvidno da bi prilikom procjene nekretnina bile uzete u obzir hipoteke s kojima su predmetne nekretnine bile opterećene u trenutku kad je tužiteljica stekla pravo vlasništva na istima i kada je nastala njezina porezna obveza.

Stoga, na temelju stanja spisa predmeta upravnog postupka, a uvažavajući navode žalbe tužiteljice na rješenje prvog stupnja, kao i navode tužbe, ovaj Sud ocjenjuje da je pobijano rješenje donijeto na temelju nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja, slijedom čega se ne može ispitati niti pravilnost primjene materijalnog propisa. Nadalje, tuženo tijelo nije ni odgovorilo na sve prigovore tužiteljice i navode istaknute u žalbi, iz kojeg razloga se akt tuženog tijela ne bi mogao ocijeniti sastavljenim sukladno odredbi članka 209. stavka 2. i članka 245. Zakona o općem upravnom postupku («Narodne novine» broj 53/91 i 103/96).

Stoga će u postupku nakon presude ovog Suda tuženo tijelo ponovno utvrditi poreznu osnovicu za razrez poreza na promet nekretnina, na način da će utvrditi kolika je bila tržišna vrijednost predmetnih nekretnina u trenutku kada je tužiteljica stekla pravo vlasništva na istima, uzimajući pri tome u obzir sve terete kojima su nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze tužiteljice bile opterećene, imajući u vidu da isti umanjuju tržišnu vrijednost nekretnina.“

 

Upravni sud Republike Hrvatske, Us-6823/2000 od 16. lipnja 2004.

 

 

 

 

 

 

 

N.N.127/2000

Opći porezni zakon

 

4. Mjesna određenost poreznog obveznika

PREBIVALIŠTE I UOBIČAJENO BORAVIŠTE

Članak 37.

(1) U smislu ovoga Zakona smatra se da porezni obveznik ima prebivalište ondje gdje ima stan u vlasništvu ili posjedu neprekidno najmanje 183 dana u jednoj ili u dvije kalendarske godine. Boravak u stanu nije obvezan.

(2) Ako porezni obveznik u Republici Hrvatskoj ima u vlasništvu ili posjedu više stanova, prebivalište mjerodavno za oporezivanje utvrđuje se prema mjestu prebivališta obitelji, a za poreznog obveznika samca prema mjestu u kojem se pretežno zadržava ili prema mjestu iz kojeg pretežno odlazi na rad ili obavljanje djelatnosti.

[gesaugen]

ti si bi vlasnik 1/3 istog stana,na to ne plaćaš porez i smatram da je to osnova za žalbu

ja sam postao vlasnikom te 1/3 u istom ugovoru u kojem sa ženom kupujem preostalih 2/3 stana. Upravo to mi opovrgavaju u poreznoj jer sam morao darovanje riješit posebnim a kupovinu posebnim ugovorm

 

Također, postoji problem ako sam ja prvo dobio tih 1/3 stana: to onda postaje moja prva nekretnina i onda nemam pravo oslobođenja plaćanja poreza prilikom otkupa ostatka stana (jer kako već posjedujem prvu nekretninu, ovo mi postaje druga!)

 

i puno hvala na datim informacijama!

[gesaugen]

e i dodatak na koji sam zaboravio:

na stanu je bilo još za otplatit 10.000€ otkupa (jer je to bio državni dobiveni stan) koje smo ja i žena preuzeli na sebe.

Porezna uprava je obračunala 132.000 + tih 10.000€ kao ukupnu cijenu stana, dakle 142.000€ i od toga zaračunali 5%

[evellin]

poštovani/a bovu,

možda griješim i unaprijed se ispričavam, ali Zakon o porezu na promet nekretnina se mijenjao i zadnji je u primjeni od 01. siječnja 2003., a vi navodite Zakon iz 1997. evo da još jednom ponovim pitanje iz teme "prva nekretnina", čime se uređuje opterećenje nekretnine koja umanjuje poreznu obvezu?

još jednom molim, nemojte mi zamjerit jer mi je ta informacija nova, pa bi htjela znati više.

 

poštovani/a gesaugen, Porezna uprava je zaračunala i dodatnih 10000eura poreznoj osnovici temeljem članka 9., točke 3 Zakona o porezu na promet nekretnina:

 

(3) Pri stjecanju nekretnine uz naknadu, osnovica poreza na promet nekretnina je ukupan iznos naknade za preneseno vlasništvo nekretnine. Ukupnim iznosom naknade smatra se sve ono što stjecatelj ili druga osoba za stjecatelja da ili plati za stjecanje nekretnine kao što je isplata u novcu, ustupljene druge nekretnine, stvari ili prava, preuzeti dugovi bivšeg vlasnika i drugo.

[gesaugen]

no divno... porez na preuzeti dug. krasna država...

 

nego, da li postoji ikakva osnova za žalbu?

[bovu]

u 11h i 30min. na ovom postu upisao sam ono što ja znam o porezu na nekretnine .

kopirao sam odluku Upravnog suda I tu se i nalazi

Us-6823/2000 od 16.lipnja 2004.

navedene N.N 69/97 su iz odluke Upravnog suda

na stranicama Porezne uprave nalazi se sv što je potrbito znati u svezi poreznih oslobođenja na prvu nekretninu samo ih treba pozornu proućiti

odluke Upravnog suda porezna neće postaviti na svoje stranice jer to im ne odgovara.

gesaugen-ne trkeljati neargumentirano protiv države.

zakoni su takvi kakv jesu,možda su bolji od večine eu-zemalj.

drga pjesma su državni sluzbenici koji zakone tumače po svom.

i ti se potrudi pa proučiza tebe intersantne zakone ove države a osobito i ako si upučen na mjih,u protivnom

uzmi odvjetnika koji če te zastupati.

koliko kvalitetno neznam ali znam da če te kvalitetno odrati.

[evellin]

bovu, zahvaljujem na odgovoru, ali ostaje mi nejasno na temelju čega bi sud sad donio odluku budući u Zakonu od 2003. više ne postoji odredba po kojoj založno pravo umanjuje vrijednost nekretnine? ne možeš se pozvati na ovu spomenutu odluku jer je osoba stekla nekretninu u trenutku kad je u primjeni bio prethodni zakon o porezu na promet nekretnina.

ovo nije protupitanje ni napad, cijenim tvoje znanje, a budući tumačenje zakona nije moja primarna struka, nadam se da ćeš mi pokušati detaljnije objasniti.

srdačno te pozdravljam

[bovu]

stav suda se nemože mjenjati bez bitnijeg uređenja zakona.

kod nas zakone uređuju kozmetički.

stajalište suda koje sam naveo spada u sudsku praksu.

po mojim saznanjima nigdje u zakonskim ili podzakonskim aktima nije na taj način rješena problematika hipotekarne opterčenosti nekretnine

[evellin]

hvala, bovu! jasno mi je šta govoriš, ali ne razumjem kako sudska praksa može biti da donosi odluke utemeljene na ničemu? pa valjda svaka sudska odluka mora imati uporište u zakonu. nejasno mi ostaje kako se zakoni mogu mjenjati, a sudske odluke ostajati stalne, pa i nakon što se zakon promjeni.

dobro rečeno da se zakoni uređuju kozmetički.