Jump to content
Sign in to follow this  
enya

upravljanje zgradom i pričuva

Preporučene objave

Živim u zgradi sa tri stana, od kojih jedan posjedujem ja, drugi moj suprug, a treći nije u našem vlasništvu. Plaćamo pričuvu Holdingu, ali od te pričuve nakon što oni naplate svoje naknade ne ostane skoro ništa. Zgradu bi trebalo urediti, i sva tri vlasnika smo suglasni s time.

1. Možemo li razvrgnuti ugovor sa Holdingom i upravljati zgradom sami? Npr. da otvorimo posebni žiro račun na koji bi se mjesečno uplaćivao neki iznos.

2. Ukoliko ne možemo, možemo li sami urediti npr. fasadu, bez sredstava iz pričuve, i bez kredita preko pričuve, ili smo obvezni raditi sve preko njih.

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama

Možete i sami srediti fasadu ako imate novaca, a upravitelja zgrade morate imati dal Holding ili netko drugi to je kako se vi odlučite kao vlasnici, ali mora biti ovlaštena firma za upravljanje zgradama. A ovo što vam ne ostaje ništa novaca od pričuve valjda plačate minimalnu pričuvu.

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama

Nisam siguran da u tako maloj zgradi morate imati upravitelja. Ne znam gdje to piše, ali čuo sam u stručnim krugovima da zgrade do 6 stanova (nemojte me držati za riječ) ne moraju imati organizirano upravljanje. Raspitajte se i upravljajte sami, ako to nije zabranjeno.

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama

Nije propisan minimalni broj stanova odnosno zasebnih fizičkih dijelova kao preduvjet da bi postojala obaveza imenovanja upravitelja.

 

Međutim, iz "povijesnih" razloga smatra se da se ne može nametnuti prinudni upravitelj zgradi koja nema više od 2 veća ili 3 manja stana, zato što je prinudna uprava zamišljena kao nadomjestak stambenih fondova dok se upravljanje ne organizira po odredbama Zakona o vlasništvu. Stambeni fondovi upravljali su društvenim stanovima, a 2 veća ili 3 manja stana bila su granica za nacionalizaciju tj. "podruštvljavanje" stanova, pa otuda ta granica.

 

Znam za drugostupanjsku presudu u kojoj se utvrđuje takva granica, ali mislim da nije objavljena u sudskoj praksi.

 

Zbog nedostatka propisa neke lokalne samouprave su (prekoračujući svoje ovlasti, ali koristeći se činjenicom da ne postoji nikakav nadzor takvih odluka) u odlukama o imenovanju prinudnih upravitelja propisale tu granicu za svoj teritorij. Poznata mi je odluka gdje se određuje da prinudni upravitelj ne uzima pod upravu zgrade (zapravo kuće) s manje od 3 stana (veličina se ne spominje), pa bi ispalo da one s 3 trebaju imati upravitelja.

 

Drugdje su sami prinudni upravitelji odredili granicu po svojem. To možete naći na webu - imate primjer da upravitelj ne uzima pod upravu zgrade s do 4 stana.

 

Za granicu od 6 stanova nisam čuo.

 

Ugovornog upravitelja, naravno, suvlasnici mogu angažirati uvijek, bez obzira na navedene limite, ali osobno mislim da se u tom slučaju za zgrade koje su po broju stanova ispod limita ne bi odnosile odredbe o minimalnoj pričuvi i slične.

 

Neovisno o tome, uočio sam da Enya piše o posjedu stanova, a ne vlasništvu. Iz činjenice da netko koristi stan ne mora proizlaziti da je i vlasnik stana. Može biti idealni suvlasnik cijele kuće i koristiti jedan od stanova, pri čemu udio tog stana u cjelini ne mora odgovarati suvlasničkom udjelu. Ako ne postoji vlasništvo nad fizičkim dijelom kao takvim (tj. stanom), nema obaveze imenovanja upravitelja već suvlasnici upravljaju zajednički prema općim odredbama ZOV.

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama

Nisam dovoljno upoznata s pravnom terminologijom, pa sam upotrjebila krivi termin. Mi jesmo vlasnici stanova, a stanovi su upisani u knjigu položenih ugovora. Sva tri stana zajedno imaju oko 120 m2. Dosad nisam imala kontakta s upravljanjem zgrada, pa ne znam ni koja su mi prava, niti obveze.

Imamo prinudnog upravitelja, koji je imenovan prije nego smo kupili te stanove. Dosadašnji vlasnici baš i nisu bili zadovoljni s tim upraviteljem, niti s radovima koji su odrađeni, a navodno su i ispostavljeni računi bili jako visoki.

Ako dižemo kredit preko Holdinga, kamata je 7,5% (zeleni krediti su sad oko 4,5%kamata), Holding uzima 5% od radova samo zato što ide preko njih, a mjesečno nam također uzimaju pristojnu naknadu za svoje troškove.

Što možemo napraviti? Za početak pretpostavljam da moramo između nas tri vlasnika imenovati predstavnika stanara. Može li onda taj predstavnik jednostavno otkazati Holdingu pozivajući se na "povijesne" razloge?

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama

ako ste vlasnici stanova

možete promjeniti upravitelja (obratite se drugim upraviteljima u Zg)

ili sklopite međuvlasnički ugovor koji predviđa financiranje popravka i održavanja zajedničkih djelova zgrade (sa ili bez pričuve)

večinski vlasnik/ci zgrade (po m2)odlučuju o upravitelju

 

Zakon o vlasništvu NN 91/96

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama

Čitam ja taj zakon o vlasništvu, ali ga je meni kao laiku dosta teško pratiti.

Meni bi odgovarala varijanta da sklopimo međuvlasnički ugovor, u kojem ćemo definirati način prikupljanja i trošenja novca iz pričuve, bez usluga firme registrirane za upravljanje zgradama.

Smijemo li to napraviti?

Kakav je postupak? S tim međuvlasničkim ugovorom odem u Holding, i raskinem ugovor s njima, i to je to - dalje upravljamo sami?

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama

Ako sva 3 stana zajedno imaju oko 120m2, to daje oko 40m2 po stanu što je po svakoj definiciji manji stan.

 

Dakle, prinudna uprava je vjerojatno nezakonito uspostavljena što nije rijedak slučaj. Kod tako malih zgrada (zapravo kuća) upravitelj je neisplativ jer samo njegova naknada uzima relativno veliki dio pričuve.

 

Međutim, ako vlasnici stanova iz bilo kojeg razloga ne mogu ili ne žele sami održavati zgradu, dobar upravitelj može biti bolje rješenje od samouprave.

 

Teoretski možete imenovati za upravitelja jednog između sebe, ima takvih slučajeva. No, zbog prirode upraviteljskog posla to u pravilu traži profesionalnu firmu. Upravitelj mora znati osnovno o financijskom poslovanju, razne propise u vezi sa sigurnošću zgrade i njihovu primjenu i slične stvari. U nekim slučajevima može i kazneno odgovarati. Ako se odlučite za firmu, to mora biti firma registriranu za tu djelatnost.

 

Ako se odlučite za profesionalnog upravitelja, u takvoj firmi će vam u pravilu obaviti svu papirologiju oko uspostave uprave i preuzimanja uprave od prinudnog upravitelja. Naravno, prilikom dogovaranja ne zaboravite pitati hoće li to posebno naplatiti, i razmislite hoćete li prihvatiti standardizirana rješenja ili ćete u međuvlasničkom ugovoru i ugovoru o upravljanju unijeti i neke stvari specifične za vaše potrebe.

 

Ako želite upravljati sami bez imenovanog upravitelja (zajednička uprava suvlasnika) onda biste mogli imati problema s prinudnim upraviteljem koji će za raskid ugovora vjerojatno zahtijevati da predočite ugovor s novim upraviteljem. Takvog prinudnog upravitelja onda možete skinuti s vrata samo putem suda, što bi zbog nedorečenosti zakonskih odredbi i slabog poznavanja ove problematike od strane nekih sudaca moglo postati prilična gnjavaža.

 

Trebalo bi vidjeti kako je vaš prinudni upravitelj uopće preuzeo upravu, npr. da li je lokalna samouprava donijela takvu odluku konkretno za vašu kuću ili je na temelju općenite odluke upravitelj preuzeo upravljanje po svojoj procjeni. U tom slučaju moralo je biti doneseno rješenje o uspostavi prinudne uprave vašim prethodnicima. Prinudni upravitelj vam je dužan dati tu dokumentaciju na uvid.

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama

Ako dozvolite samo na kratko ću se uključiti na temu.

Slažem se sa Kronikom i dobro savjetuje.

Zakon o vlasništvu u pojedinim dijelovima odgovara na pitanja, ali je zato Zagreb odredio da GSKG može biti prinudni upravitelj za objekte sa više 2 vlasnika, jer je potrebno urediti međuvlasničke odnose.

Zaista je teško suvlasnicima sa manjim brojem stambenih jedinica, jer ih troškovi jako opterećuju, između kojih je naknada upravljanja.

I samo osvrt na minimalnu pričuvu. Zašto se svi hvataju za minimalnu pričuvu? Kao da se time sve riješava. Ona treba biti onolika da pokrije sve mjesečne, odnosno godišnje troškove održavanja, i ako je sreće da nešto ostane ušteđeno za ono što donosi sutra.

Ako ništa drugo suvlasnici barem mogu podjeliti troškove, za razliku od vlasnika kuće koji sve plaća sam.

 

LP

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama

Samo_malo je napisao:

...

Zakon o vlasništvu u pojedinim dijelovima odgovara na pitanja, ali je zato Zagreb odredio da GSKG može biti prinudni upravitelj za objekte sa više 2 vlasnika, jer je potrebno urediti međuvlasničke odnose

....

LP

 

Možete li dati poveznicu na odluku u kojoj se navodi to o 2 vlasnika. Svojedobno sam tražio, ali nisam našao.

 

Inače, suvlasnici odnosno vlasnici posebnih fizičkih dijelova u svakom su slučaju dužni dijeliti troškove održavanja zajedničkih dijelova zgrade bez obzira na vrstu suvlasništva i način upravljanja.

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama

Registrirajte se kako bi mogli sudjelovati u raspravi

Da bi postavili pitanje ili objavili komentar trebate biti naš korisnik.

Izradite korisnički račun

Izradite korisnički račun na našoj stranici. Lako je!

Registrirajte se

Prijavite se

Već imate korisnički račun? Prijavite se ovdje.

Prijavite se sad

Sign in to follow this  



×