Legitimacija prinudnog upravitelja

[anonimno]

Zanima me postojanje legitimacije prinudnog upravitelja za prisilnu naplatu pričuve u specifičnom slučaju.

 

Radi se o kući od dva stana. Kuća je u idealnom suvlasništvu više suvlasnika, od kojih jedan - većinski - koristi jedan stan, a drugi stan koristi treća osoba koja nije zemljišnoknjižni vlasnik.

 

Postavljen je prinudni upravitelj koji pričuvu naplaćuje od dvije osobe koje koriste stanove, i to tako da visinu pričuve određuje prema kvadraturi stanova.

 

Prinudni upravitelj tužio je suvlasnika koji koristi stan u ime "suvlasnika stambene zgrade", ne navodeći niti jednoga niti prilažući punomoć.

 

Niti jednog od drugih suvlasnika nikada nije obavijestio o postojanju prinudne uprave, nema ih u evidenciji, od njih niti potražuje niti naplaćuje pričuvu.

 

Sudski postupak financira sredstvima navedene treće osobe.

 

Sve pismene obavijesti da evidencija ne odgovara stvarnosti i da pričuva nije utvrđena u skladu sa zakonom, tj. srazmjerno suvlasničkim dijelovima, prinudni upravitelj ignorira.

 

Može li se ovdje smatrati da prinudni upravitelj ovdje ima ovlasti ex lege da prisilno naplati pričuvu, kad je evidentno da to ne čini u ime ostalih suvlasnika, nego treće osobe.

 

[anonimno]

Evo da odgovorim sam sebi kad nitko neće, pronašo na Internetu:

 

Suvlasnici stambene zgrade nemaju stranačku sposobnost, već stranačku sposobnost ima svaki od suvlasnika zbog čega je kao tužitelje potrebno ponaosob navesti sve suvlasnike koji podnose tužbu.

 

http://www.zupsudkc.hr/praksa2000parnicni.html

 

ŽS u Koprivnici, Gž-1757/05-2 od 04. studenog 2005. godine

[anonimno]

A ovi izgleda to nisu znali, sudu se fućka za ZPP i imovina ide na bubanj:

 

Općinski sud u Čakovcu, po sucu toga suda xx, u ovršnom predmetu ovrhovoditelja Suvlasnici stambene zgrade u Murskom Središću, zast. po xxx, odvj. iz Varaždina, xxx, protiv ovršenika xxx , radi namirenja novčane tražbine ovrhom na pokretnim stvarima ovršenika, izvan ročišta, dana 06.12.2006. donio je slijedeći Z A K L J U Č A K I. ODREĐUJE SE PRODAJA POKRETNINA OVRŠENIKA xxx. 1. Osobno vozilo ZASTAVA 128, reg. oznake xxx, krem bež boje, god. proizvodnje 1986., broj šasije VX1128A0005110253, procijenjeno na vrijednost od 5.000,00 Kn.

 

http://www.pogodak.hr/redirect/index.jsp?redirect=http%3A%2F%2Fe-oglasna.pravosudje.hr%2Feoglasna%2Fcontent%2Fdownload%2F1704%2F9797%2Ffile%2F1232-03.doc

 

Sudska praksa na hrvatski način!

[anonimno]

Budući da nitko ne odgovaraše, tražeći po bespućima hrvatske pravosudne prakse naiđoh na još jedan primjer anonimnih "suvlasnika stambene zgrade" koji ishodiđe ovrhu (oni ili upravitelj sam za se, pitanje je sad) suprotan ranije navedenoj presudu ŽS u Koprivnici.

 

I/ Usvaja se prijedlog ovrhovoditelja SUVLASNICI STAMBENE ZGRADE U OSIJEKU, Medulinska 5, zastupani po Zavodu za stanovanje d.., Osijek, za davanje prokazne izjave i prokaznog popisa imovine ovršenika .....

 

e-oglasna.pravosudje.hr/eoglasna/content/ download/1434/8079/file/oglas183.doc

 

No,na forumu Sudske prakse

 

http://www.legalis.hr/modules/newbb/viewtopic.php?topic_id=10892&forum=20

 

upravo se pojavio i post koji spominje pravno sredstvo za koje nisam znao: Zahtjev za jedinstvenom primjenom zakona.

 

Bi li se to sredstvo ovdje moglo upotrijebiti? Zna li netko kakav primjer iz prakse?

 

[anonimno]

Budući da mi nitko nije odgovarao, obratio sam se (točnije: učinila je to sa mnom "povezana osoba") najmjerodavnijoj instanci, tj. Vrhovnom sudu.

 

Podnio sam zahtjev za jedinstvenom primjenom zakona u vezi presude u mojem slučaju u kojem je Županijski sud u Osijeku potvrdio prvostupanjsku presudu u korist tužitelja navedenih samo kao "suvlasnici stambene zgrade" (bez individualne identifikacije) i gore navedene presude Županijskog suda u Koprivnici po kojem ti suvlasnici moraju biti točno imenom navedeni.

 

Stav Vrhovnog suda je zanimljiv. Vrhovni sud je zahtjev odbacio jer nije našao da bi između tih presuda postojala kontradikcija.

 

Kao prvo, Vrhovni sud tvrdi da u tužbi i presudi koju spominjem ne piše "suvlasnici stambene zgrade" nego "svi suvlasnici stambene zgrade". Ja riječ "svi" u tim dokumentima niti povećalom nisam našao, ali budući da se odluke Vrhovnog suda ne mogu komentirati, to znači da tamo gdje ja vidim da piše "suvlasnici stambene zgrade" zapravo piše "svi suvlasnici stambene zgrade", samo što to ja kao pravni nestručnjak ne mogu vidjeti. Morat ću se s tim svojim ograničenjem pomiriti.

 

Dakle, Vrhovni sud smatra da upravitelj može tužiti jednog suvlasnika (konkretno: zbog pričuve) u ime SVIH suvlasnika, a to po logici stvari podrazumijeva i toga jednoga zločestoga. Dakle, pojednostavljeno,suvlasnik koji ne plaća pričuvu tuži sam sebe. Kao pravni nestručnjak nisam do sada znao da mene može tužiti moj zastupnik u moje vlastito ime (valjda je to za moje dobro koje ja kao poslovno sposobna osoba ne mogu shvatiti).

 

Dakle, Vrhovni sud smatra da je dovoljno da zastupnik tužitelja napiše da je tužitelj "svi suvlasnici stambene zgrade" (pri čemu "svi" može biti nevidljivo nestručnjaku) i tužbi priloži popis svih suvlasnika, budući da je taj popis kao prilog sastavni dio tužbe. Takvim postupkom prema stavu Vrhovnog suda tužitelji su dostatno identificirani.

 

Nevjerojatno, ali to je meni - kao nestručnjaku - sasvim logično.

 

A sad me zanima slijedeće.

 

Ako se nakon toga donese pravomoćna presuda u korist tužitelja koji je u presudi naveden kao "suvlasnici stambene zgrade" (pardon: "svi suvlasnici stambene zgrade") da li se taj popis suvlasnika obavezno prilaže presudi? Ako ne, kako se onda zna u čiju korist presudu treba provesti kad "suvlasnici stambene zgrade" bez popratne identifikacije konkretnih osoba nemaju procesnu sposobnost pa ne mogu biti ovrhovoditelji . Ako da, mora li u presudi pisati da je taj popratni popis sastavni dio presude? Što ako je u postupku utvrđeno da pojedini suvlasnici nemaju procesnu sposobnost (jer su npr. pokojni ili pod starateljstvom) pa je presuda donesena u korist samo nekih suvlasnika, iz čega se to vidi?

 

Zamislimo ovo: poslodavcu suvlasnika koji je izgubio postupak dostavlja se sudski nalog da zaposleniku u postupku ovrhe uskrati dio plaće i uplati je u korist "suvlasnika stambene zgrade" (jebemu: "SVIH suvlasnika stambene zgrade"). U presudi nema naznake o kome se radi, priloga tj. popisa suvlasnika nema, pa prema tome nema toga niti u ovršnom nalogu. U čiju korist poslodavac plaća?

 

Ako je presuda u korist "SVIH suvlasnika", može li poslodavac izvršiti nalog tako da srazmjerni dio plati suvlasniku koji je sam sebe tužio?

 

Znam da sam oduljio i zakomplicirao,ali ne-pravničkim mozgovima su neke pravne stvari doista nedokučive.

[anonimno]

A stvarno sam ga zakomplicirao. Evo jednostavnije:

 

Gore sam naveo primjer javno objavljene odluke o ovrsi u korist "suvlasnika stambene zgrade".

 

Podsjećam da "suvlasnici stambene zgrade" nemaju procesnu sposobnost, nego je to samo skraćeni naziv za skup osoba, pravnih ili fizičkih.

 

Nagradno pitanje: navedite ime i prezime ili firmu barem jednog ovrhovoditelja koji provodi predmetnu ovrhu na temelju odluke onako kako kako je objavljena. Link je gore, možete pronaći detalje.

 

Nagrada: shvatit ćete zašto nam je pravosuđe takvo kakvo je (ili ćete otkriti da imate paranormalne sposobnosti i da možete utvrditi identitet neimenovanih osoba polažući ruku na ekran (ili ćete utvrditi da stanujete na toj adresi ili na njoj imate nekog poznatog ))

[anonimno]

odlukom Ustavnog suda R.H. dana je ovlast prinudnom upravitelju da u ime suvlasnika naplaćuje pričuvu i to je to.

[anonimno]

Očito sam ga previše zakomplicirao.

 

Dakle, ako je odlukom Ustavnog suda dano to pravo upravitelju (što je potpuno netočno jer je to pravo dano upravitelju Zakonom o vlasništvu, a odluka Ustavnog suda je samo razjasnila neke dvojbene odnose i proceduralna pitanja - ali zanemarimo sad to) onda - ako ja dobro shvaćam Vaš komentar - više nisu bitne odredbe Zakona o parničnom postupku, procedura, tko tuži u ime koga, imaju li stranke procesnu i poslovnu sposobnost, je li upravitelj naveo stvarne suvlasnike ili nekog desetog (kao u mojem slučaju),provodi li se ovrha po zakonu ili ne ....

 

Pa zašto onda uopće upravitelji idu na sud i opterećuju sudove ovrhama? Nek ovršuju sami!

 

Dođe mi da se proglasim upraviteljem, počnem slati opmene i ovršne zahtjeve... Budući da je procedura nebitna, kako će netko otkriti da nemam to pravo?

 

 

[anonimno]

vidim da vam je poznata ta odluka (novijeg je datuma) Ustavnog suda.

Naravno da je pravo prinudnog upravitelja utemeljeno na zakonu, ustavni sud je samo to protumacio da to tako i jeste.

a znate da odluka ustavnog suda obvezuje sve.

cemu takav jad, ako ste duzni platite dug nemojte se oko procesnih pitanja zamarati jer je sada to rjeseno

[anonimno]

Tek sad vidjeh zadnji odgovor.

 

Pa gospodine moj dragi, da ja mislim da sam dužan platiti, već bih odavno platio.

 

Ali se radi o kući nad kojom se prinudna uprava ne treba uspostavljati (samo 2 stana), a tuži me, posredstvom upravitelja, de facto, osoba koja uopće nije suvlasnik.

 

Da bih dokazao da to nije sud ju je prvo trebao identificirati, što je u potpunosti propustio navedenim postupanjem.

 

A zanimljiv mi je i Vaš savjet da se ne "zamaram oko procesnih pitanja". Pa zašto su onda ona toliko detaljno obrađena u zakonima? Evo upravo ovih dana poništavaju kaznu na 5 godina zatvora jednomu samo zato što prvostupanjski sud nije poštovao proceduru. Dakle, procedura je nešto kao a la carte - kad je sudu zgodno onda je važno,a kad nije - čemu komplicirati.

 

Ili toipakima neke veze s jednakošću pred zakonom i sudom?

[anonimno]

A kad se već pozivate na Ustavni sud, ima i više nego dovoljno presuda kojima se poništavaju presude redovnih sudova zbog kršenja prava na pravedno suđenje kršenjem procedure.

[Skywalker]

u prijelaznim i završnim odredbama zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima jasno je određeno kada se suvlasnicima određuje prinudna uprava.

mislim da spadate pod te odredbe, a vi me uvjerite u suprotno.

[anonimno]

Ne dokazuje se da nešto nije nego da nešto jest (elementarna logika).

 

Dakle vi meni navedite konkretne primjere kuća s ukupno 2 stana nad kojima je uspostavljena prinudna uprava.

[anonimno]

Pravna podloga upravljanja je Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u kojem se propisuju okviri za uređenja odnosa među suvlasnicima. Ukoliko u nekoj zgradi postoji tri ili više suvlasnika, suvlasnici nekretnine, dakle zgrade, moraju imati upravitelja.

 

http://www.maksimus.hr/upravljanje/

 

Pitajte ove odakle su to iskopali?

[anonimno]

Ili ove: I. Za zgrade nad kojima njihovi suvlasnici nisu u zakonskom roku, tj. do 31. prosinca 1997. godine osigurali upravljanje, odnosno nisu sklopili meuvlasniki ugovor i odredili upravitelja zgrada, kao prinudni upravitelj odreuje se tvrtka “Kany” d.. Pula. Prinudni upravitelj iz st.1. ovog lanka preuzima na upravljanje samo one zgrade koje se sastoje od tri ili više stanova.

 

http://www.pogodak.hr/redirect/index.jsp?redirect=http%3A%2F%2Fwww.krsan.hr%2Fpdf%2F04_00.pdf

 

Ima još, ali razumnom je i ovo dovoljno.

[Skywalker]

Rok za zaključenje ugovora

 

Članak 384.

 

Suvlasnici su dužni međuvlasnički ugovor iz članka 375., ugovor u svezi sa zajedničkim dijelovima iz članka 377. i ugovor s upraviteljem iz članka 378. ovoga Zakona zaključiti u roku od dvanaest mjeseci od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

 

Prinudna uprava

 

Članak 385.

 

(1) Ako suvlasnici nisu osigurali upravljanje nekretninom u roku iz članka 384. ovoga Zakona, jedinice lokalne samouprave odredit će fizičku ili pravnu osobu koja će obavljati poslove uprave tom nekretninom (prinudni upravitelj).

 

(2) Prinudni upravitelj ima sve ovlasti upravitelja nekretninom propisane odredbama ove glave Zakona.

 

 

Glava 3.

 

IZVRŠAVANJE OVLASTI GLEDE CIJELE NEKRETNINE U PRIJELAZNOM RAZDOBLJU

 

Članak 374.

 

(1) Odredbama ove glave uređuju se međusobni odnosi suvlasnika dok oni svoje odnose ne urede sukladno odredbama glave 4. trećega dijela ovoga Zakona.

 

(2) Izuzetno od odredbe stavka 1. ovoga članka na odnose između suvlasnika uređene po odredbama ove glave, primjenjuju se odredbe članka 91. i 92. glave 4. trećega dijela ovoga Zakona.

 

 

glava 4. trećeg dijela zakona govori o vlasnicima posebnih dijelova nekretnine.

 

dakle, ako je u toj zgradi-kući dva stana i vi ste upisani ne kao suvlasnik kuće već kao vlasnik stana onda se radi o posebnom dijelu nekretnine pa ako niste postupili u skladu s čl. 384 imenuje se prinudni upravitelj.

 

to znači od dva ili više suvlasnika jer suvlasništvo postoji sa dvoje i više ljudi.

[anonimno]

Na početku teme sam napisao da se radi o idealnom suvlasništvu, a ne etažnom. To što jedan većinski suvlasnik koristi fizički dio (jedan stan) ništa ne mijenja na stvari. (Usput, u toku je postupak razvrgnuća suvlasništva u kojem su stranke prihvatile da uspostava etažnog vlasništva nije moguća.)

 

Upravitelj nikad nije imenovan (u smislu nekog postupka, odluke i donošenja rješenja) nego je samozvani prinudni upravitelj naprosto počeo slati uplatnice.

 

Upravitelj ne tuži zastupajući ostale suvlasnike, nego treću osobu koja nije suvlasnik, tj. tu treću osobu navodi (uz tuženika) kao drugog suvlasnika u popisu suvlasnika priloženom tužbi U tužbi navodi samo "suvlasnike zgrade" (ne "sve suvlasnke" kako je to Vrhovni sud izmislio, a što bi bilo besmisleno).

 

Sve je to sud (i drugostupanjski!) progutao uopće ne čitajući podneske stranke (meni bliske osobe).

 

Vaša interpretacija suvlasništva je jezično točna. Međutim, u praksi ne uspostavlja se prinudna uprava nad kućama s manje od 3 stana (ili etažna suvlasnika, kako hoćete).

 

O tome sam se temeljito informirao, a gore sam naveo samo primjere dostupne na internetu iz kojih možete vidjeti da to nije izolirana praksa nego upravo obrnuto - ovo o čemu pišem je valjda jedini pokušaj u Hrvatskoj da se uspostavi prinudna uprava nad kućom s 2 stana.

 

Ako bismo tjerali jezični mak na konac, onda bi se moglo smatrati da kuća nije isto što i zgrada (o kojoj govori ZOV - a u građevinskom smislu doista i nije) i u tome naći uporište za navedenu praksu.

 

(Pojećam vas da to nije jedini slučaj kad praksa korigira ZOV. U ZOV nigdje nećete naći da upravitelj mora za to biti registriran, ali u praksi upravitelji ipak mogu biti samo osobe registrirane za tu djelatnost.)

 

 

[Skywalker]

slazem se s vama

[KronicnaStranka]

Dakle, Vrhovni sud smatra da upravitelj može tužiti jednog suvlasnika (konkretno: zbog pričuve) u ime SVIH suvlasnika, a to po logici stvari podrazumijeva i toga jednoga zločestoga. Dakle, pojednostavljeno,suvlasnik koji ne plaća pričuvu tuži sam sebe. Kao pravni nestručnjak nisam do sada znao da mene može tužiti moj zastupnik u moje vlastito ime (valjda je to za moje dobro koje ja kao poslovno sposobna osoba ne mogu shvatiti).

 

Objavljeno u sudskoj praksi VS, odluka ŽS Vž Gž 173/2005-2:

 

Naime kod zauzimanja tavkog stajališta valja poći od odredbe čl. 45. ZV-a , koja određuje pravni položaj upravitelja, a prema kojem je upravitelj nalogoprimac suvlasnika, pa se glede njegovih prava, dužnosti i prestanka odnosa s njim primjenjuju odgovarajuća pravila o nalogu, a to znači da se primjenjuju zakonske odredbe glave XVIII Zakona o obveznim odnosima čl. 749. do 770. Kako je dakle, prema navedenoj zakonskoj odredbi upravitelj nalogoprimac suvlasnika tada se ocjenjujeda je protivno ugovoru o nalogu da upravitelj utužuje svoga nalogodavca, jer su na to ovlašteni samo suvlasnici međusobno , te ovaj sud smatra da takovo podnošenje tužbe nije utemeljeno na odredbema sporazuma o nalogu. Naime ugovorom o nalogu obvezuje se nalogoprimac prema nalogodavcu da za njegov račun poduzme određene u nalogu navedene poslove (čl. 749. ZOO-a), a postupajući protiv jednog od nalogodavaca, suvlasnika, upravitelj kao nalogoprimac ne postupa u skladu sa definicijom toga njihovog odnosa iz ugovora o nalogu. Stoga, zakonsko određenje ovlasti, dakle upravitelja, prema odredbi čl. 378. st. 5. ZV-a prema kojem upravitelj zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima ako ugovorom o upravljanju nekretninom nije drugačije određeno, to ne znači njegovu ovlast nastupati pred državnim tijelima protiv jednog ili više suvlasnika upravo obzirom na navedeni obveznopravni karakter takvog postupanja prema ugovoru o nalogu.

 

Dakle, upravitelj ne može (pa ni kao zastupnik suvlasnika, a ne samo u svoje ime) utužiti suvlasnika i u njegovo ime.

 

Stvar je očigledna, ali i očigledno se ponekad mora u sudskoj odluci navesti. Uostalom, pokazalo se (kao što je gore opisano) da nije očigledna svima.

[KronicnaStranka]

Gore sam, još anonimno, opisao problem tužbi upravitelja stambenih zgrada u kojima se tužitelji koje zastupa upravitelj kao zakonski zastupnik označavaju kao "suvlasnici stambene zgrade" bez ikakve pojedinačne identifikacije, a kamo li utvrđivanja legitimacije tužitelja.

 

Morale su proći 3 godine da jedan sud mjerodavno ustvrdi da u takvim slučajevima tuženik ima puno pravo tražiti ne samo da se utvrdi identitet tužitelja, nego i njegova legitimacije dokumentom koji dokazuje da on jest stvarno suvlasnik.

 

Taj pravni problem rješenje kojega inače jednostavno proizlazi iz osnovnih odredbi Zakona o parničnom postupku se pokazao za naše sudove toliko složenim (pa čak i pretvrdim orahom za Vrhovni sud!) da su takvu presudu smatrali potrebnim objaviti u sudskoj praksi.

 

Dakle:

 

Legitimacija tužitelja u parnici radi naplate pričuve

 

(Županijski sud u Varaždinu, Gž. 97/09-2 od 18.III.2009., potražiti međunaslov "Zajednička pričuva").

 

Iz teksta:

 

Ukoliko je postupak radi plaćanja zajedničke pričuve pokrenut po zakonskom zastupniku (upravitelju zgrade) u ime suvlasnika, time da su suvlasnici označeni kao parnične stranke, tada su suvlasnici dužni dokazati aktivnu legitimaciju zemljišnoknjižnim izvatkom ili prilaganjem ugovora o kupnji posebnih dijelova nekretnina.

 

....

...radi čega je tuženik osnovano mogao tražiti od tužitelja da dokažu svoju aktivnu legitimaciju, a u konkretnom slučaju tu su legitimaciju bili dužni dokazati prilaganjem odgovarajućeg zemljišnoknjižnog izvatka (ili eventualno prilaganjem ugovora o kupnji predmetnih posebnih dijelova nekretnina). Da je zajednički upravitelj stambene zgrade u postupku nastupio samostalno, i on bi, na prigovor tuženika da nema aktivnu legitimaciju u sporu, odnosno da nije ovlašteni punomoćnik, bio dužan dokazati svoju ovlast za vođenje ovog postupka, a tu bi legitimaciju mogao dokazivati izvodeći ju iz ovlasti date od suvlasnika koji imaju većinski udio u ukupnoj površini posebnih dijelova, u kojem smislu bi trebao dokazati da je međuvlasnički ugovor sklopio s takvom većinom suvlasnika, koji su svoju legitimaciju dokazali kao vlasnici ili kao pretpostavljeni vlasnici (za to bi se zajednički upravitelj, koji svoje pravo vođenja postupka izvodi iz prava navedenih suvlasnika, trebao legitimirati z.k. izvacima tih suvlasnika, kao vlasnika (suvlasnika) odgovarajućih posebnih dijelova nekretnina, ili bi se u njihovo ime trebao legitimirati dokazujući da su oni pretpostavljeni vlasnici (u kojem smislu bi bio dovoljan valjan obveznopravni naslov za stjecanje prava vlasništva nekretnina, uz dokaz da su im iste predane u posjed)...

[AnaMV]

Pozdrav,

 

nastavno na ovaj post...u sudskom postupku sam kao vlasnik 45%nekretnine, ostatak vlasništva ima Grad. U jednom trentunku Upravitelj je počeo slati račune za pričuvu i sada istu utužuje. Međutim, u zdradi stanujem samo ja.

 

Zanima me koje je uporište za to da upravitelj nije potreban ukoliko zgrada nema više od 2 suvlasnika.

 

Puno hvala na odgovoru.

[bovu]

ZOV

Prinudna uprava

Članak 385.

(1) Ako suvlasnici nisu osigurali upravljanje nekretninom u roku iz članka 384. ovoga Zakona, jedinice lokalne samouprave odredit će fizičku ili pravnu osobu koja će obavljati poslove uprave tom nekretninom (prinudni upravitelj).

(2) Prinudni upravitelj ima sve ovlasti upravitelja nekretninom propisane odredbama ove glave Zakona.

 

večinski vlasnik je trebao dostaviti prijedlog za sklapanje međuvlasničkog ugovora.

večinski vlasnik je imenovao prinudnog upravitelja ? bez znanja i obavjesti suvlasnika nekretnine.

pitanje je dali prinudni upravitelj ima rješenje o imenovanju i ako ima rješenje o imenovanju za prinudnog upravitelja isto rješenje treba biti pravomoćno .

rješenje postaje pravomoćno kada protekne žalbeni rok (15)po uputi o pravnom lijeku

nedostavljanjem rješenja o imenovanju prinudnog upravitelja suvlasniku zgrade

povređen je zakon a i Ustav RH zbog uskračivanja prava na žalbu od strane večinskog vlasnika koji je i donio rješenje o imenovanju prinudnog upravitelja .

 

smatram da bi bilo dobru Općinskom sudu podnijeti prijedlog za razvrgnuće suvlasništva isplatom.

[KronicnaStranka]

Ovu temu sam otvorio još kao anonimni korisnik Legalisa. Nakon više od 13 (!) godina povlačenja po sudovima suvlasnik kuće o kojoj je riječ je došao do pravomoćne presude kojom je potvrđeno ono što iz odredbi ZOV očigledno proizlazi. Sve teškoće proizlazile su iz činjenice da suci - od općinskog do Vrhovnog i Ustavnog suda - naprosto nisu čitali podneske jer se radilo o za njih "očigledno" rutinskom neplaćanju pričuve. U nekim slučajevima (Vrhovni sud) nisu se čak potrudili ni utvrditi koja je procesna uloga stranke (tuženik ili tužitelj, u kojem postupku) tako da sada postoji lijepa zbirka sudskih gluposti na ovu temu.

 

Tuženik je uporno dokazivao da nema pravne osnove za uspostavljanje prinudne uprave, da dokumenti koje tužitelj prikazuje kao "ovjerovljene poslovne knjige" sadrže besmislene podatke, ....

 

Ali pokazalo se da je pravda ipak dostižna. Mala povijest:

 

Samozvani prinudni upravitelj podnio je 4 tužbe zbog prisilne naplate pričuve koju ni po kojoj osnovi nije imao pravo naplaćivati. Prvu parnicu je trebao izgubiti zbog promašene aktivne legitimacije jer je tužio u svoje ime. Sud nezakonito prihvaća povlačenje tužbe i ostavlja spor nepresuđenim.

 

U drugoj parnici svi sudovi od općinskog do Ustavnog presuđuju u korist tužitelja uopće ne čitajući podneske tuženika, što je jasno vidljivo iz obrazloženja odluka.

 

Nakon toga tuženik preuzima ulogu tužitelja i koristi se odredbom ZPP po kojem odluka o prethodnom pitanju u kondemnatornom postupku vrijedi samo u okviru toga postupka pa se ne radi o presuđenom pitanju. To mu omogućuje da podnese tužbu radi utvrđenja da ne postoji pravna osnova za uspostavljanje prinudne uprave.

 

Suci se sada ne mogu praviti blesavima jer ono što je prije bilo usputno pitanje preko kojeg su ovlaš preskakali ovdje postaje bitno pitanje. Ipak, sutkinja prvostupanjskog suda uspijeva i sada odbiti tužbu pozivajući se na prethodnu odluku u kondemnatornom postupku (potpuna besmislica !!!), ali onda se događa čudo: na županijskom sudu jedna sutkinja učini nešto nevjerojatno - pročita tužbu! Nakon toga sasvim logično ukine rješenje prvostupanjskog suda i vrati postupak općinskom sudu.

 

U ponovljenom postupku nakon jednog jedinog ročišta suvlasniku je dano za pravo, obrazloženje - budući da se radi o jednostavnom pitanju - ima kakvih dvije stranice, a drugostupanjski sud potvrđuje presudu.

 

U međuvremenu je, dok je to trajalo, "upravitelj" podnio još jednu tužbu radi naplate pričuve, koju je - koje li slučajnosti - dobio tako da sud uopće nije slao pozive tuženiku već je donesena presuda temeljem ogluhe.

 

Četvrtu tužbu je izgubio jer je nije uspio dobiti prije pravomoćnosti odluke kojom je utvrđeno da ne postoji pravna osnova za uspostavljanje prinudne uprave.

[KronicnaStranka]

U prethodnoj poruci sam dao kratki pregled svega s konačnim rješenjem kao informaciju za one koji su pročitali temu.

 

Ovdje slijedi opis pravnih elemenata.

 

Treba uočiti da ZOV sadrži dvije cjeline koje se odnose na suvlasništvo nekretnina.

 

Prva cjelina nalazi se u trećem dijelu u kojem se regulira pravo vlasništva, a u glavi 2. toga dijela regulira se suvlasništvo u općenitom smislu.

 

U glavi 4 trećeg dijela regulira se posebni slučaj suvlasništva kad na nekretnini postoji vlasništvo nad posebnim dijelovima.

 

U glavi 3 devetog dijela ( u kojem je i čl. 385 o uspostavi prinudne uprave) regulira se izvršavanje ovlasti glede cijele nekretnine za posebni slučaj suvlasništva kad postoji vlasništvo nad posebnim dijelovima nekretnine u prijelaznom periodu, dok se odnosi ne reguliraju prema glavi 4 trećeg dijela. Osnovni preduvjet za takvo reguliranje je etažiranje koje u velikom broju zgrada nije provedeno, pa su zato posebno razrađene ove prijelazne odredbe.

 

Dakle:

 

Glava 3. devetog dijela (uključujući čl. 385 koji je citirao Bovu) odnosi se samo na nekretnine u kojima postoji vlasništvo nad posebnim dijelovima (stanovima i poslovnim prostorima), a radi upravljanja zajedničkim dijelovima takvih nekretnina koje ne pripadaju fizički niti jednom suvlasniku posebno.

 

Drugim riječima, na one nekretnine koje su u idealnom suvlasništvu više vlasnika na kojima ne postoji vlasništvo nad pojedinim dijelovima se glava 3. devetog dijela ZOV ne odnosi. Na takve nekretnine se odnose opće odredbe o suvlasništvu.

 

Najčešći slučaj takvih nekretnina su obiteljske i slične kuće kod kojih je npr. nasljeđivanjem nakon jednog vlasnika došlo do suvlasništva više suvlasnika. Pri tome treba uočiti da uopće nije bitno da li neki od suvlasnika koriste pojedini stan ili ne, sve dok ne dođe do uspostave vlasništva nad stanovima kao takvim, i to zato što obaveza upravljanja proizlazi iz vlasništva a ne posjeda. Isto tako, uopće nije važno koliko ima suvlasnika.

 

Izmišljeni primjer: Kuća sa dva stana u suvlasništvu 3 suvlasnika (recimo nasljednika prvobitnog samovlasnika), svaki u 1/3 idealnog dijela. Dva suvlasnika koriste po jedan stan, treći ne stanuje u kući. Ta dva suvlasnika nisu vlasnici stanova bez obzira na to što ih koriste (barem dok se ne izvrši podjela) i ne postoji nikakva pravna osnova da se takvoj kući nametne upravitelj. Suvlasnici u takvoj kući upravljaju zajednički, a upravitelja mogu imenovati ali to nisu obavezni. Prema tome, ne može im se nametnuti niti prinudni upravitelj.

 

Po mojem iskustvu, sudovi čitaju čl. 385 i druge koji se odnose na upravu odnosno prinudnu upravu uopće se ne obazirući na kontekst, odnosno na to kojem dijelu ZOV ti članci pripadaju.

[KronicnaStranka]

Drugi bitni element je sam čin uspostavljanja prinudne uprave.

 

Naime, ako i postoji obaveza određivanja upravitelja, a vlasnici posebnih dijelova to nisu učinili, prinudna uprava se mora uspostaviti u zakonom propisanom postupku.

 

Budući da prinudni upravitelj preuzima upravu temeljem zakona, a nije posebno propisan postupak za to, onda je mjerodavan Zakon o općem upravnom postupku (članak 1. ZOOUP). Dakle, suvlasnici kojima se nameće prinudna uprava moraju o tome biti obaviješteni rješenjem koje mora sadržavati objašnjenje zašto se uspostavlja prinudna uprava, podatke o posebnom dijelu nekretnine, način izračuna iznosa pričuve itd., a obavezno i uputu o pravnom lijeku. To rješenje mora donijeti upravitelj ili odgovarajuće tijelo lokalne samouprave koja je imenovala upravitelja.

 

Bez takvog rješenja prinudna uprava nije uspostavljena čak i ako postoji zakonska obaveza imenovanja upravitelja.

 

Ako to rješenje nije doneseno, prinudni upravitelj nema nikakav pravni temelj da išta poduzima, a najmanje da nekoga tuži.

[KronicnaStranka]

Treći element pri uspostavljanju prinudne uprave je veličina nekretnine - zgrade ili kuće - odnosno broj i veličina stanova u njoj.

 

Ovo ograničenje ne proizlazi iz slova Zakona o vlasništvu, nego iz tumačenja smisla odredbi toga zakona.

 

Naime, osnovni razlog za donošenje prijelaznih odredbi ZOV koje omogućuju uspostavljanje prinudne uprave nad zgradama je ispunjavanje vakuuma između prestanka rada bivših stambenih fondova koji su upravljali zgradama i reguliranja upravljanja prema odredbama ZOV.

 

Bivši stambeni fondovi upravljali su zgradama koje su imale više od 2 veća ili 3 manja stana, a razlog je povijesni - to je bila granica za svojedobnu nacionalizaciju zgrada.

 

S obzirom na takvu namjeru zakonodavca neosnovano je uspostavljati prinudnu pravu nad manjim zgradama (tj. kućama), posebno uzevši u obzir da je takva uprava neekonomična jer troškovi same uprave čine nesrazmjeran udio u sredstvima za upravljanje.

 

Dakle, prinudna uprava ne bi se smjela uspostavljati nad takvim kućama i bez obzira na eventualno postojanje vlasništva posebnih dijeova.

 

U praksi većina upravitelja ne preuzima ugovornu upravu nad takvim kućama, niti prihvaća prinudnu upravu kad su ovlašteni za nju, a neki čak postavljaju granicu na 4 stana.

 

Zbog ove nedorečenosti ZOV neke su lokalne samouprave - da bi izbjegle besmisleno opterećivanje građana plaćanjem pričuve - izričito u svojim odlukama o određivanju prinudnog upravitelja naglasile da se one ne odnose na zgrade s 2 odnosno 3 stana (kako gdje).

[KronicnaStranka]

Dakle, ako živite u kući s 2 stana, niste vlasnik stana nego suvlasnik nekretnine kao cjeline u nekom idealnom dijelu i nikada niste dobili rješenje o uspostavljanju prinudne uprave onda ne postoji baš nikakva zakonska osnova da se prinudna uprava uspostavi niti samozvani prinudni upravitelj ima aktivnu legitimaciju da vas tuži za bilo što.

 

Moje iskustvo je, nažalost, da je od približno 9-10 sudaca (na svim razinama, računajući i članove vijeća) samo jedna sutkinja to bila u stanju shvatiti.

[AnaMV]

Puno hvala na iscrpnim informacijama. Nadam se da će sutra sutkinja ovo shvatiti.

[KronicnaStranka]

Ako budete imali problema, javite, pa ću vam poslati kopiju pravomoćne drugostupanjske presude u kojoj su navedeni razlozi koje sam ovdje naveo.

 

Također, ako bude problema, pribavite odluku lokalne samouprave kojom je imenovan prinudni upravitelj na teritoriju te samouprave. Neke jedinice lokalne samouprave donijele su odluke koje su u potpunoj suprotnosti sa zakonskim odredbama koje se odnose na ovu materiju.

 

Naravno, pozovite se i na formalne razloge za osporavanje legitimacije tužitelja koji su gore navedeni, a to je da tužitelj mora dokazati vlasništvo svih suvlasbika u ime kojih tuži (a nikako ne može vas tužiti u vaše ime).

[AnaMV]

Poštovani,

 

izgubili smo spor i žalbu nam je odbijena tako da se više ne možemo žaliti. Jedino što nam preostaje je podizanje tužbe. Molim vas ako mi ikako možete poslati kopiju vaše pravomoćne presude, jer kaže naš odvjetnik da jedino tako možemo dobiti.

[KronicnaStranka]

Poslao sam vam osobnu poruku, molim pogledajte.