Investitor zavlači kupce stanova koji su dali kaparu

[Legalisst]

Investitor je firma koja gradi stanove u Zagrebu. Trenutno  izvodi radove na projektu koji kasni sa završetkom. U predugovoru je naveden jedan iznos, koji na zahtjev investitora mora stajati ako kupac želi stan, a u stvarnosti kupac plaća veći iznos, uvećan za kaparu koja se vodi kao takva, međutim ne zbraja se sa iznosom koji je kupac dužan platiti po završetku i ishođenju uporabne dozvole.

Primjer, dogovorena cijena je 10 jedinica, kapara je 2 a  navodi se u ugovoru kao iznos rezervacije koji  se vraca kupcu nakon isplate ugovorene cijene stana. Međutim  taj iznos se ne vraća. U konačnici cijena stana je 10 + 2. Investitor kaže da je takva praksa kod svih.

Investitor kasni pola godine sa završetkom radova, objekat je prilično sfušeren, odstupa od oglašavanog izgleda na oglasnicima gdje se nudila prodaja. Investitor se oglušuje na primjedbe. Kupcima propadaju krediti u bankama koje su planirali ishoditi u terminima koje je  investitor obećao i naveo u predugovoru. U međuvremenu su se i promijenili uvjeti. Još se nadzire kraj završetka radova, a i ako se to desi kupci su iznimno nezadovoljni učinjenim. 

Postoji li neki pravni okvir putem kojega bi se mogla tražiti naknada za izgubljeno vrijeme a sada i novac , s obzirom da novac stoji kod investitora, ili povući isti  koji je dat kao rezervacija ?  Od trenutka davanja novca investitoru, prošlo je godina dana. Sada bi kupci trebali krenuti od početka, evidentno je da su izgubili i vrijeme i novac koji sada vrijedi manje nego u trenutku sklapanja predugovora. 

Hvala

 

uređeno: 11. lipanj 2023. od Legalisst

[lawbydesign]

Dana 11. 06. 2023. u 9:23, Legalisst je napisao:

Investitor kaže da je takva praksa kod svih.

Nebitno je li praksa, nije pravno točno i vjerojatno je cilj izigravanje poreznih i sličnih obveza.

Dana 11. 06. 2023. u 9:23, Legalisst je napisao:

Investitor se oglušuje na primjedbe.

Formalne primjedbe moguće su prilikom primopredaje, a kada stan možete i odbiti preuzeti, odnosno ne isplatiti ostatak kupoprodajne cijene dok nedostaci ne budu otklonjeni.

Dana 11. 06. 2023. u 9:23, Legalisst je napisao:

Investitor kasni pola godine sa završetkom radova

Imate li ugovorene kakve penale za kašnjenje? Ili želite odustati?

Dana 11. 06. 2023. u 9:23, Legalisst je napisao:

Postoji li neki pravni okvir putem kojega bi se mogla tražiti naknada za izgubljeno vrijeme a sada i novac , s obzirom da novac stoji kod investitora, ili povući isti  koji je dat kao rezervacija ? 

Ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu, strana koja je dala kaparu ima tri alternativna prava: 1) tražiti ispunjenje ugovora ako je to još moguće, s time da se kapara uračunava ili vraća 2) ili tražiti naknadu štete i vraćanje kapare, 3) ili tražiti vraćanje dvostruke kapare.

 

Ako se odlučite zahtijevati ispunjenje ugovora odričući se time pravila o kapari kao sredstvu osiguranja ugovora (prava na raskid ugovora i zadržanje odnosno vraćanje kapare u dvostrukom iznosu) imate pravo i na naknadu štete koju trpite zbog zakašnjenja u ispunjenju ugovora.

Davatelj kapare kojem u navedenom slučaju kapara propada, kao i primatelj kapare koji je dužan vratiti dvostruku kaparu, imaju pravo zahtjevati od suda smanjenje pretjerano velike kapare.

Sud je u donošenju odluke da li se radi o pretjerano visokoj kapari, potpuno slobodan u donošenju odluke. Sud vodi računa o visini štete koju je ugovorna strana koja ne ispunjava ugovor nanijela ugovornoj strani koja je ostala vjerna ugovoru te odnosu visine kapare i vrijednosti predmeta spora.

Iako zakonodavac nije propisao koliko iznosi kapara, prema jednoj sudskoj odluci Vrhovnog suda Republike Hrvatske, iznos kapare ne bi trebao prelaziti 10% ugovorene kupoprodajne cijene. 

U slučaju djelomičnog ispunjenja obveze vjerovnik ne može zadržati kaparu, nego može zahtijevati ispunjenje ostatka obveze i naknadu štete zbog zakašnjenja, ili tražiti naknadu štete zbog nepotpunog ispunjenja, ali se u oba slučaja kapara uračunava u naknadu.

Ako vjerovnik raskine ugovor i vrati ono što je primio kao djelomično ispunjenje, on može birati između ostalih zahtjeva koji pripadaju jednoj strani kad je za neispunjenje ugovora odgovorna druga strana.

Kada je ugovor raskinut sporazumom stranaka, ne primjenjuju se pravila o kapari.

 

Kada je uz kaparu ugovoreno pravo da se odustane od ugovora, onda se kapara smatra odustatninom i svaka strana može odustati od ugovora. Da li ste i to ugovorili?

Strana koja je odustala a dala je kaparu, gubi je, a strana koja je kaparu primila a odustala je, vraća dvostruku kaparu.

Ako se kapara smatra odustatninom, od ugovora može odustati i strana koja je kriva za neispunjenje ugovora.