Problemi upisa tavana u vlasnički list

[Dregoth]

Situacija je mrvicu komplicirana, već sam na bezbroj adresa pitao, dobio kontradiktone odgovore, pa rekoh, da vidim možda ovdje netko ima iskustva s ovakvim stvarima.

Kupio sam stan u novogradnji i u kupoprodajnom mi piše da mi pripada "isključivi posjed tavanskog prostora stambene zgrade". Dvojici od trojice susjeda isto piše da u stambenoj zgradi postoji "potkrovlje i da su suglasni da potkrovlje pripadne stanu neposredno ispod potkrovlja". Trećem susjedu, u prizemlju, ne piše ništa u ugovoru o tome.

U spomenuto potkrovlje ili tavan ulazi se samo iz mog stana. Investitor je planirao to pretvoriti u stambeni prostor (dvoetažni stan), ali je izašao izvan gabarita bruto kvadrature predviđene Rješenjem o uvjetima gradnje, pa je, intervencijom građevinske inspekcije morao srušiti zidove na tavanu, a, umjesto kružnog stepeništa, staviti povlačne, tavanske stepenice. Uskladio je glavni projekt u kojemu stoji da je postoji "nestambeni tavan" u koji se pristupa iz mog stana.

Meni se u vlasničkom listu ne navodi tavan kao pripadak, a htio bih ga ipak nekako prikazati kao svog. Nemam namjeru gore graditi stambeni prostor (osim laminiranog poda da ne praši beton), pa ga ne mislim pokušavati pretvoriti u stambenu kvadraturu što nije ni moguće, kako su mi rekli, jer je ukupna iskorištenost zgrade 399,76 kvadrata prema postojećem projektu s koeficijentima (inače je 527), a Rješenje o uvjetima gradnje dopušta, naravno, 400.

Moje pitanje je sljedeće:

Mogu li ja ikako taj tavan koji je u glavnom projektu naveden, u kupopordajnim ugovorima isto, etažiranjem pripojiti stanu kao pripadak, jednako kao što su mi i spremište i parking naznačeni, čisto da se osiguram da je i vlasnički moj, da mi danas, sutra ne dođe neki novi suvlasnik i traži da prođe kroz moj stan kako bi veš mašinu stavio na tavan? Trenutno su međususjedski odnosi dobi i sva tri bi susjeda bi mi potpisala što treba, ali građevinski inženjeri i arhitekti mi govore da se tavan nikako ne može prikazati jer da na urbanizmu ne bi ovjerili etažni elaborat ako prijeđe 400 kvadrata prema Rješenju o uvjetima gradnje. Pošto je potrošeno 300,76 očito da se tavan, koji se inače prikazuje s koeficijentom 1 ako je stajaće visine, ne može upisati kao stambeni, ali može li se navesti bez kvadrature (kako mi je na jednom mjestu sugerirano?)

Kako je moguće da u glavnom projektu postoji tavan, a na vlasničkom listu ga nema ni kao zajednički dio zgrade ni kao pripadak?

Postoji li neki drugi način da se osiguram dugoročno da je taj tavan "moj"?

Hvala na odgovorima.

[Van Gogh]

prije 20 sati , Dregoth je napisao:

Uskladio je glavni projekt u kojemu stoji da je postoji "nestambeni tavan" u koji se pristupa iz mog stana.

Na koji način i kada je uskladio glavni projekt, nekom zakonskom izmjenom glavnog projekta (jer sastavni dio rješenja o uvjetima građenja je bio idejni projekt), a zgradu je trebalo izvoditi na temelju glavnog projekta (kojeg je malo tko imao).  Vjerojatno se kod vas radi o igrama ispod žita u svrhu izdavanja rješenja o uvjetima građenja, a ne potvrde glavnog projekta u smislu Zakona o prostornom uređenju i gradnji.

Stav oko tavanskog prostora neodređene namjene može biti dvojak:  ili se on smatra zajedničkim dijelom zgrade ili se tretira kao pripadak nekog stana, a što treba biti vidljivo iz akta za građenje, konkretno rješenja o uvjetima građenja, ili ako nije vidljivo iz akta za građenje, pitanje tavanskog prostora treba biti regulirano međuvlasničkim ugovorom svih vlasnika stanova u zgradi. Pritom za predmetnu zgradu treba biti ishođena uporabna dozvola za građevine izgrađene prije 1.10.2007. godine, ako već nije upisana u zemljišne knjige na temelju prijašnjeg propisa. U slučaju da je zgrada već upisana u zemljišnim knjigama bez spominjanja tavanskog prostora, tada se on smatra zajedničkim dijelom zgrade - a na temelju sklopljenog međuvlasničkog ugovora u smislu prenamjene statusa tavana kao zajedničkog prostora te određivanja tavana kao pripadka pojedinih stanova možete tražiti izmjenu upisa u tom smjeru.

Vi ste dužni sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima omogućiti prolaz kroz svoj stan samo u svrhu održavanja tavanskog prostora kao zajedničkog dijela zgrade, odnosno kućnih instalacija u tavanskom prostoru, a eventualno odlaganje stvari iz kućanstva ovisi isključivo o vašoj dobroj volji.

[Dregoth]

Hvala puno na odgovoru.

 

Rješenje o uvjetima gradnje je izdano 2013., zgrada je dovršena 2019. kada je dobivena i uporabna prema završnom izvješću nadzornog inženjera što je bilo u skladu s tadašnjim zakonom. Tada smo uselili. 

Građevinska inspekcija je bila zaustavila gradnju kad je invesitor krenuo na tom "nepostojećem" tavanu graditi zidove, priključke itd. i te su zidove porušili, a priključke sakrili gipsom. 

Što se usklađivanja glavnog projekta tiče, to je bilo po nalogu građevinske inspekcije iz 2018., pa su tavanska vrata, prethodno planirana na zajedničkom stubištu, a realno izgrađena u mojoj sobi (zbog investitorove namjere da, kako ste rekli, ispod žita "sredi" i proda dodatni stambeni prostor), u projektu premještena u moju sobu jer je "zbog kružnog stepeništa bilo nemoguće ih staviti u zajednički hodnik". Drugim riječima, uskladio je projekt s postojećim stanjem.  

Ostale izmjene ticale su se nekakvog zatrpavanja vanjskog zida u prizemlju, što nisam previše gledao jer mi u ovom slučaju nije bitno.

Tavan postoji u projektu kao "nestambeni tavan", ali ga nisu upisali kao pripadak mom stanu - rekli da bi urbanizam radio probleme jer bi računali tavan kao dodatnu kvadraturu, pa bi se probilo tih famoznih 400 kvadrata iz rješenja o uvjetima gradnje. 

Meni piše  u ugovoru da mi pripada isključivi posjed, susjedima (2 od 3) piše isto, njima doduše piše potkrovlje.

Dakle, pravi /pravni put bi mi bio da u međuvlasničkom ugovoru definiramo da je taj nesretni tavan pripadak mog stana, ako sam dobro shvatio, a onda mogu tražiti upis u vlasnički?

Ovdje u prostornom planu je P+2, a taj tavan bi bio +3 zato mu je građevinska i naredila da makne zidove i priključke, pa ne znam da li se uopće dirati vlasničkog (etažnog?) ili samo međuvlasnički i gotovo, odnosno, međuvlasnički me osigurava i ako ne tražim upis u vlasnički list?

Hvala još jednom.

 

 

 

uređeno: 27. rujan 2023. od Dregoth

[Van Gogh]

Da još jednom utanačimo: zajednički dijelovi nekretnine se uobičajeno ne navode posebno u zemljišnim knjigama, pa tako ni tavanski prostor neodređene namjene za koji se podrazumijeva da predstavlja zajednički dio nekretnine - bez obzira na kupoprodajni ugovor (takve diskutabilne ugovorne činjenice  treba dokazati). A i usklađivanje glavnog projekta baš i nije po PS-u (trebalo je vrati ulaz u tavanski prostor kako je bilo predviđeno idejnim projektom iz zajedničkog hodnika) jer to je bitna činjenica za korištenje zajedničkog dijela zgrade.

Ako je prostornim planom dozvoljena etažnost grđevina P+2, onda je je stambena namjena podkrovlja isključena kako ste i sami zaključili jer bi u tom slučaju bila etažnost P+3. Za vas nije bitno da je površina zgrade bila predviđena i veća od 400 m2 - u tom slučaju bi se izdala prethodno lokacijska dozvola, a na temelju nje potvrda glavnog projekta, ali etažnost zgrade bi trebala ostati u skladu s propozicijama prostornog plana P+2.

Međuvlasnički ugovor trebaju potpisati svi suvlasnici, a ne samo suvlasnici etaže ispod podkrovlja. I inače je uputno sklopiti kvalitetan međuvlasnički ugovor jer se njime prvenstveno utanačuje održavanje zajedničkih dijelova nekretnine, a to nisu samo tavanski prostor, nego i krovište, pročelje (a što je danas aktualno zbog energetske obnove, ako zgrada nema izvedenu toplinsku fasadu), stubište, reguliranje u zadiranje konstruktivnog sustava zgrade prilikom eventualnih adaptacija, dimnjaci, instalacije i slično, a može biti i predmet ugovora određivanje tavanskog prostora neodređene namjene kao pripadka pojedinom stanu, odnosno sve što smatrate kao suvlasnici zgrade da treba ući u taj ugovor. U slučaju da se suvlasnici slože, možete navesti tavanski prostor bez kvadrature, samo kao površinu iznad vašeg stana. U svakom slučaju, potrebno je navesti u ugovoru da se ugovorne odredbe odnose i na buduće vlasnike stanova u zgradi kojima treba predočiti i međuvlasnički ugovor kod kupoprodaje stana.

Kao i svaki ugovor treba biti ovjeren kod javnog bilježnika da bi bio pravovaljan i provediv. Vidim da ste u svezi te problematike konzultirali građevinsku struku, a sad bi se mogli obratiti i pravnoj struci za definiranje detalja oko međuvlasičkog ugovora. Možda bi ga u zemljišnim knjigama upisali kao pozitivnu zabilježbu, ali nisam pravnik, pa mi nedostaje iskustvo u ZK provedbi takve specifične naravi. Mislim da bi vam bilo dovoljno osiguranje međuvlasnički ugovor i bez provedbe u zemljišnim knjigama, ali to pitanje prepuštam pravnicima.