Služnost puta - hitno

[jelelena]

Poštovani, trebamo hitan savjet. Naime, zivimo u stambenoj zgradi sa osam stanova u privatnom vlasništvu, dakle nismo pod stanoupravom. Dvoriste je ograđeno zidom i ima jedan ograđeni ulaz. Dvoriste se sastoji od dvije parcele, na susjednoj su do 2016.bile garaze no kako nitko od stanara nije kupio garazu vlasnik je od nje napravio dva stana. Sve priključke je spojio na nasu zgradu, znaci njegova nekretnina ima brojila za plin i struju na nasoj fasadi te za vodu u nasoj sahti. Sve je to prikljucio na stan koji mu je jos preostao u nasoj zgradi. Građevina je legalizirana, nitko od nas se nije bunio kada nam je dosao zahtjev jer smo pretpostavili da ce legalizirati garaze. Cijelo vrijeme nesmetano prolazi do te nekretnine buduci da ima stan i u nasoj zgradi.

Sada je tu nekretninu prodao i novi vlasnici se sluze prolazom kao da je njihov, ulaze podstanari, gosti i sl., otvaraju nasu kapiju kao da je njihova te tvrde da je sve predano sudu i da samo cekaju da im dođe rjesenje o sluznosti puta jer drugog prolaza do svoje legalizirane građevine nemaju. Koja su naša prava ovdje i postoji li doista mogucnost da im sud dodjeli nuzni prolaz ili sluznost puta kroz nase ograđeno dvorište? I sto to tocno podrazumijeva? Hvala unaprijed na odgovorima 

[Antuntun56]

Dana 15. 12. 2023. u 13:18, jelelena je napisao:

Građevina je legalizirana, nitko od nas se nije bunio kada nam je dosao zahtjev jer smo pretpostavili da ce legalizirati garaze

Koje konkretno građevine su legalizirane - iz upita je malo nejasno da li su garaže imale zakoniti status (izgrađene na temelju građevinske dozvole) ili ih je trebalo legalizirati?

A što je s vašom stambenom zgradom - da li je ona izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom?

[jelelena]

prije 21 sati , Antuntun56 je napisao:

Koje konkretno građevine su legalizirane - iz upita je malo nejasno da li su garaže imale zakoniti status (izgrađene na temelju građevinske dozvole) ili ih je trebalo legalizirati?

A što je s vašom stambenom zgradom - da li je ona izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom?

Naša zgrada ima građevinsku ali ne i uporabnu, uporabnu nismo dobili jer je investitor sazidao jedan kat vise nego sto je smio po projektu...isti koji je i nazidao te garaze u "zajednickom" dvoristu ali na drugoj parceli. One su naknadno legalizirane. 

Mora li visestambena zgrada imati određeni broj kvadrata dvorista? naculi smo da je tu drugu parcelu zbog toga i otkupio... pa ju sada prodao.

[Antuntun56]

Vaša situacija ima puno dublju problemsku pozadinu, na koju vi vjerojatno niste mogli  utjecati, a za koju je odgovoran bivši investitor zgrade. Posljedice njegovih materijalističkih ambicija (koje je na žalost, nekažnjeno i ostvario) odražavaju se  na vas i vaše interese jer ste sada vi, kao su/vlasnici i jedne i druge zgrade, odgovorni pred zakonom, uključujući i građevinsku inspekciju – i za rekonstrukciju višestambene zgrade (nadogradnju kata bez građevinske dozvole) i za dvostruko nezakonitu prenamjenu garaža u dva stana nakon 21. lipnja 2011. godine (svatko za svoju zgradu). Malo je vjerojatno da je ozakonjena prenamjena garaža u stanove nakon 2016. godine, ali kod nas je sve moguće, pa i to...

Na pitanje da li mora višestambena zgrada imati određeni broj kvadrata dvorišta odgovor je: da – u nekoj normalnoj situaciji prilikom izdavanja građevinske dozvole zahvat u prostoru treba biti u skladu s prostornim planom,a pri tom se podrazumijeva prije svega koeficijent izgrađenosti građevne čestice, te minimalna veličina građevne čestice za višestambene zgrade, ali pitanje je bespredmetno - jer i da je bilo izdano rješenje o izvedenom stanju za vašu nadograđenu višestambenu zgradu, nisu trebali biti razmatrani navedeni prostorno planski uvjeti u primjeni Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama.

Ako suvlasnici dvorišne zgrade nemaju drugog pristupa s javne prometne površine do svoje nekretnine osim kroz „vaše“ dvorište na vašoj katastarskoj čestici, a s obzirom da je takva bila prvobitna prostorno organizacijska koncepcija bivšeg investitora, jasno da imaju pravo na utvrđivanje služnosti puta, a sukladno odredbama članka 190. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima „vlasnik povlasne nekretnine koji ima pravo staze ovlašten je hodati tom stazom te tako tuda k sebi puštati druge ljude...“

Rješenje suda o osnivanju nužnog prolaza može se upisati u zemljišnim knjigama kao teret na vašoj katastarskoj čestici, a sud će u istom rješenju odrediti visinu naknade vlasniku poslužne nekretnine za osnivanje nužnog prolaza.

[jelelena]

Dana 18. 12. 2023. u 23:51, Antuntun56 je napisao:

Vaša situacija ima puno dublju problemsku pozadinu, na koju vi vjerojatno niste mogli  utjecati, a za koju je odgovoran bivši investitor zgrade. Posljedice njegovih materijalističkih ambicija (koje je na žalost, nekažnjeno i ostvario) odražavaju se  na vas i vaše interese jer ste sada vi, kao su/vlasnici i jedne i druge zgrade, odgovorni pred zakonom, uključujući i građevinsku inspekciju – i za rekonstrukciju višestambene zgrade (nadogradnju kata bez građevinske dozvole) i za dvostruko nezakonitu prenamjenu garaža u dva stana nakon 21. lipnja 2011. godine (svatko za svoju zgradu). Malo je vjerojatno da je ozakonjena prenamjena garaža u stanove nakon 2016. godine, ali kod nas je sve moguće, pa i to...

Na pitanje da li mora višestambena zgrada imati određeni broj kvadrata dvorišta odgovor je: da – u nekoj normalnoj situaciji prilikom izdavanja građevinske dozvole zahvat u prostoru treba biti u skladu s prostornim planom,a pri tom se podrazumijeva prije svega koeficijent izgrađenosti građevne čestice, te minimalna veličina građevne čestice za višestambene zgrade, ali pitanje je bespredmetno - jer i da je bilo izdano rješenje o izvedenom stanju za vašu nadograđenu višestambenu zgradu, nisu trebali biti razmatrani navedeni prostorno planski uvjeti u primjeni Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama.

Ako suvlasnici dvorišne zgrade nemaju drugog pristupa s javne prometne površine do svoje nekretnine osim kroz „vaše“ dvorište na vašoj katastarskoj čestici, a s obzirom da je takva bila prvobitna prostorno organizacijska koncepcija bivšeg investitora, jasno da imaju pravo na utvrđivanje služnosti puta, a sukladno odredbama članka 190. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima „vlasnik povlasne nekretnine koji ima pravo staze ovlašten je hodati tom stazom te tako tuda k sebi puštati druge ljude...“

Rješenje suda o osnivanju nužnog prolaza može se upisati u zemljišnim knjigama kao teret na vašoj katastarskoj čestici, a sud će u istom rješenju odrediti visinu naknade vlasniku poslužne nekretnine za osnivanje nužnog prolaza.

Hvala, mozete li mi samo pojasniti jos ovaj dio gdje je vlasnik povlasne nekretnine ovlašten hodati i puštati druge ljude k sebi? Ukljucuje li to i pravo kolnika ili samo moze proci pjeske do svog stana? I da li to moze samo vlasnik ili on nekretninu smije i iznajmiti, i to vecem broju ljudi iako ju je duzan koristiti na način da sto manje ometa nasu nekretninu? Hvala jos jednom

[Antuntun56]

Odgovori na vaša podpitanja ovise kakav će stav sud zauzeti u spornom osnivanju nužnog prolaza - po pitanju i pješačkog i kolnog pristupa. Svatko smije sa svojim privatnim vlasništvom raspolagati po svom nahođenju, pa i iznajmiti ga - ali vi ste vjerojatno bili svjesni svih okolnosti u kojima ste kupili svoju nekretninu, odnosno da je ova situacija u kojoj se nalazite bremenita hrpom problema, od kojih sam navela samo neke. 

Niti vi, kao i svih osam vlasnika stanova u vašoj zgradi, niti vlasnici dvaju stanova stanova u prenamijenjoj garaži niste u nekom presjajnom položaju da bi se trebali još međusobno gložiti – a na granici apsurda je da je osoba (bivši investitor) koja je sve to zakuhala da bi ostvarila svoje materijalističke ambicije, prošla nekažnjeno, te ostavila vas suvlasnike da se krčkate u zajedničkom loncu – s nemogućnošću konačnog upisa vlasništva svojih nekretnina u zemljišne knjige bez tereta.

[jelelena]

Dana 21. 12. 2023. u 20:44, Antuntun56 je napisao:

Odgovori na vaša podpitanja ovise kakav će stav sud zauzeti u spornom osnivanju nužnog prolaza - po pitanju i pješačkog i kolnog pristupa. Svatko smije sa svojim privatnim vlasništvom raspolagati po svom nahođenju, pa i iznajmiti ga - ali vi ste vjerojatno bili svjesni svih okolnosti u kojima ste kupili svoju nekretninu, odnosno da je ova situacija u kojoj se nalazite bremenita hrpom problema, od kojih sam navela samo neke. 

Niti vi, kao i svih osam vlasnika stanova u vašoj zgradi, niti vlasnici dvaju stanova stanova u prenamijenjoj garaži niste u nekom presjajnom položaju da bi se trebali još međusobno gložiti – a na granici apsurda je da je osoba (bivši investitor) koja je sve to zakuhala da bi ostvarila svoje materijalističke ambicije, prošla nekažnjeno, te ostavila vas suvlasnike da se krčkate u zajedničkom loncu – s nemogućnošću konačnog upisa vlasništva svojih nekretnina u zemljišne knjige bez tereta.

Da, apsurdno je. Ja nisam bila u potpunosti svjesna situacije buduci da sam stan kupila od RH, cak je imao i energetski certifikat kojega jedna od suvlasnica koja teži prodati svoj stan ne moze dobiti jer zgrada nema uporabnu dozvolu. Nekako covjek misli da drzava prodaje uredne nekretnine.

Hvala na odgovoru, jos jednom

[Antuntun56]

Ako je predmetna nekretnina (zgrada) kupljena u svrhu stambenog zbrinjavanja, tada imate pravo na uporabnu dozvolu s tog osnova, u smislu odredbi članka 188. i 189. Zakona o gradnji, bez obzira na činjenicu da je na ista građevina izgrađena na temelju građevinske dozvole i nakon izdane građevinske dozvole bespravno nadograđena za još jednu etažu. Provjerite u nadležnom Ministarstvu od kojeg ste kupili stan da li je to Ministarstvo ili neko drugo Ministarstvo u ime države kupilo stan u svrhu stambenog zbrinjavanja, odnosno da li posjeduje potvrdu Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama kojom se potvrđuje da je građevina kupljena u svrhu stambenog zbrinjavanja. Provjerite, ništa vas ne košta.

Izdavanje energetskog certifikata nije uvjetovano izdanom uporabnom dozvolom, nego je situacija obrnuta - energetski cerifikat je prilog dokumentaciji za izdavanje uporabne dozvole, ako se zahtjev podnosi za zgradu koja mora ispunjavati zahtjeve energetske učinkovitosti - teoretski.