Banka u vlasništvu većine stanova u zgradi

[Octavo]

Pozdrav,

 

imam dva pitanja glede situacije u zgradi u kojoj se trenutačno nalazim.

Trenutačno je većinski vlasnik većine stanova u zgradi banka (oko 66%) koja u dogovoru sa upraviteljem zgrade plaća pričuvu u iznosu od skoro pa pola ispod minimuma od 1.5 kn. Kojim nadležnim tijelima, te da li je uopće moguće, se treba obratiti da se prisili upravitelja da podigne pričuvu stanovima koji su u vlasništvu banke?

U jednom hodniku kapa voda iz razvodne kutije telefona. Nedavno je, u istom hodniku, krenulo kapanje iz druge kutije. Predstavnik stanara je upozoren na isto prije 7 mjeseci i od tada se ništa nije poduzelo glede riješavanja problema uz ispriku da se nema novca u pričuvi ili da se čekaju akcije banke. Kojim nadležnim tijelima se treba obratiti da prisili upravitelja da riješi problem kapanja ?

[KronicnaStranka]

Iznos pričuve od 1,54 kune po metru kvadratnom odnosi se na neetažirane zgrade i predstavlja privremeni način naplate dok se ne utvrdi vrijednost posebnih dijelova zgrade. Kod etažiranih zgrada ta je vrijednost 0,54 % vrijednosti posebnog dijela zgrade godišnje. (Pri tome zakonodavac nije propisao kako se u obzir uzima inflacija, promjene tržišne vrijednosti itd., ali to ovdje nije bitno).

 

To znači da ako banka plaća manje od 1,54 kune po kvadratu, to još samo po sebi ne znači da ne plaća pravilni iznos. Ako je zgrada etažirana, vrijednost dijelova u vlasništvu banke može biti manja od njihovog srazmjernog udjela u ukupnoj površini (a može biti i samo tako iskazana, iako je stvarno veća).

 

Neovisno o tome, svaki suvlasnik može podnijeti tužbu sudu ako smatra da se zgradom ne upravlja u skladu sa zakonom.

 

Što se tiče hitnih popravaka kvarova koji prijete većom štetom i umanjenjem vrijednosti nekretnine, upravitelj bi takve popravke morao obaviti i uzimanjem kredita, ako nema dovoljno sredstava u pričuvi. Da li kvar koji ste pisali spada u tu vrstu kvarova, teško je reći.

 

Sudska parnica je u svakom slučaju dugotrajni, skup i neučinkovit put za rješavanje takvih problema. Zato bi bilo najbolje uputiti pismeni dopis upravitelju (preporučeno ili urudžbirati osobno), a ako se ogluši, ponoviti isto po mogućnosti s upozorenjem odvjetnika da se radi o posljednjoj opomeni pred tužbu.

 

Ako je zgrada pod prinudnom upravom, može se upozoriti tijelo lokalne samouprave koje je imenovalo prinudnog upraviteljha da on ne obavlja svoj posao po zakonu.

 

Predstavnik stanara nema nikakve posebne ovlasti osim onih koje su možebitno definirane međuvlasničkim ugovorom ili ugovorom o upravljanju. Ako takvih ovlasti nema, možete ga preskočiti i ne gubiti vrijeme na njega ako vidite da ne obavlja svoj posao kako treba.

 

Možete zatražiti uvid u podatke o naplati i trošenju sredstava pričuve, a jednom godišnje upravitelj je dužan podnijeti suvlasnicima izvještaj. Tako možete otkriti kamo je otišla pričuva ako za 7 mjeseci nije prikupljeno dovoljno za popravak kvara.

 

Odnos suvlasnika nekretnine i upravitelja definiran je Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, a na webu možete naći i puno dodatnih informacija, samo treba malo potražiti.

[Octavo]

To znači da ako banka plaća manje od 1,54 kune po kvadratu, to još samo po sebi ne znači da ne plaća pravilni iznos. Ako je zgrada etažirana, vrijednost dijelova u vlasništvu banke može biti manja od njihovog srazmjernog udjela u ukupnoj površini (a može biti i samo tako iskazana, iako je stvarno veća).

 

Da li je u skladu za zakonom dogovor između banke i upravitelja da ona plaća 1/3 cijene pričuve po kvadratu koju plaćaju ostali suvlasnici zgrade, ako je već minimalna cijena pogođena. Upravitelj je i postavljen od strane banke pošto je ona trenutačni većinski vlasnik (nije prinudni upravitelj).

[bovu]

tražite da sud odredi visinu pričuve i smjenu upravitelja.