Otkaz ugovora o zakupu

[Andrija Katalenić]

Zakupniku je zbog zakašnjenja u plaćanju zakupnine potrebno otkazati ugovor (i iseliti ga).

Ugovor je sklopljen 2011. godine i navedeno je da zakupodavac može otkazati ugovor ako zakupnik zakasni s plaćanjem mjesečne zakupnine više od 30 dana od dana pisanog priopćenja (opomene za plaćanje) zakupodavca, te u tom slučaju zakupnik ima rok za iseljenje od 15 dana od dana primitka obavijesti o otkazu. Taj ugovor je zaključen na rok od 1 godine, a posljednjim aneksom je produljen do kraja 2016. godine, s tim da je u tom aneksu dodano da otkazni rok iznosi 90 dana.

E sad, nikakav aneks naknadno nije sklopljen i po mojem mišljenju ugovor je prešutno produžen na neodređeno vrijeme (čl. 546. ZOO), pa ga je potrebno i otkazati kao takvog i to na način:

1) Zakupniku je već poslana opomena početkom srpnja ove godine (da plati u roku od 8 dana uz prijetnju otkaza ugovora) i oglušio se na plaćanje. Doduše, ta opomena je poslana običnom poštom, ali preporučena pošiljka niti nije propisana zakonom (čl. 535. ZOO). - je li to u redu? 

2) Sad je potrebno pisano otkazati ugovor - je li otkazni rok 90 dana sukladno posljednjem aneksu ili 15 dana sukladno izvornom ugovoru? Ili neki treći rok (zakonski rok sukladno čl. 24 st. 3 Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora je 30 dana?

3) S obzirom na čl. 24. st. 4 ZZKPP ako otkaz zakupniku stigne ovaj tjedan otkazni rok teče tek od 15.8.?

 

[Matrix]

prije 1 sat, Andrija Katalenić je napisao:

nikakav aneks naknadno nije sklopljen i po mojem mišljenju ugovor je prešutno produžen na neodređeno vrijeme

Mišljenja sam da nije,naime prema stavu Vrhovnog suda RH zauzetog u predmetu, Rev 420/10 Zakonom o zakupu poslovnog prostora cjelovito je uređeno pitanje prestanka zakupa poslovnog prostora pa na odnose u svezi tog pitanja nema mjesta supsidijarnoj primjeni općih propisa obveznog prava u zakupu, pa tako niti primjeni odredbe čl. 596.st.1 ZOO-a. Prema toj odredbi kad nakon proteka vremena za koje je ugovor o zakupu bio sklopljen zakupac produži upotrebljavati stvar, a zakupodavac se tome ne protivi, smatra se da je sklopljen novi ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod istim uvjetima kao i prethodni.

 

U konkretnom slučaju u ugovoru je navedeno njegovo trajanje, pa budući da prema odredbi čl. 23. st. 1. ZZPP ugovor o zakupu poslovnoga prostora sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koji je sklopljen, sudovi su osnovano zaključili da je predmetni zakup prestao istekom roka trajanja ugovora određenog posljednjim aneksom. Isto tako sudovi su osnovano zaključili da se predmetni ugovor koji je sklopljen na određeno vrijeme ne može smatrati prešutno obnovljenim na neodređeno vrijeme.  

[Ruby_Danderfluff]

prije 1 hour , Matrix je napisao:

Mišljenja sam da nije,naime prema stavu Vrhovnog suda RH zauzetog u predmetu, Rev 420/10 Zakonom o zakupu poslovnog prostora cjelovito je uređeno pitanje prestanka zakupa poslovnog prostora pa na odnose u svezi tog pitanja nema mjesta supsidijarnoj primjeni općih propisa obveznog prava u zakupu, pa tako niti primjeni odredbe čl. 596.st.1 ZOO-a. Prema toj odredbi kad nakon proteka vremena za koje je ugovor o zakupu bio sklopljen zakupac produži upotrebljavati stvar, a zakupodavac se tome ne protivi, smatra se da je sklopljen novi ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod istim uvjetima kao i prethodni.

 

U konkretnom slučaju u ugovoru je navedeno njegovo trajanje, pa budući da prema odredbi čl. 23. st. 1. ZZPP ugovor o zakupu poslovnoga prostora sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koji je sklopljen, sudovi su osnovano zaključili da je predmetni zakup prestao istekom roka trajanja ugovora određenog posljednjim aneksom. Isto tako sudovi su osnovano zaključili da se predmetni ugovor koji je sklopljen na određeno vrijeme ne može smatrati prešutno obnovljenim na neodređeno vrijeme.  

Moram priznati da mi je ova praksa dosad bila nepoznata, mislite li da se isto može primijeniti i na Zakon o najmu stanova kod kojega slično glasi čl. 25. (razlika je što se taj ugovor smatra prešutno sklopljenim za isto vrijeme trajanja, a ne na neodređeno vrijeme) i na Zakon o radu? Smatrate li da je razlika u tome što kod zakupa nedostatak forme izaziva ništetnost, a kod najma i rada to nije slučaj?

[Ruby_Danderfluff]

I dakako, u predmetu kojega citirate, što se događa s iznosom nesporno plaćenih zakupnina koje je zakupoprimac podmirio? Je li ih zakupodavac dužan vratiti po pravilima stečenoga bez osnove?

[Matrix]

prije 53 undefined[?:minuta, Ruby_Danderfluff je napisao:

u predmetu kojega citirate, što se događa s iznosom nesporno plaćenih zakupnina koje je zakupoprimac podmirio? Je li ih zakupodavac dužan vratiti po pravilima stečenoga bez osnove?

U tom slučaju se postavlja pitanje što je sa zakupoprimcem,obzirom da se stjecanje bez osnova manifestuje ne samo u povečanju imovine,več i u njenoj neosnovanoj uštedi na teret druge strane.

 

prije 1 sat, Ruby_Danderfluff je napisao:

(razlika je što se taj ugovor smatra prešutno sklopljenim za isto vrijeme trajanja, a ne na neodređeno vrijeme)

U tome i jeste kvaka

 

prije 1 sat, Ruby_Danderfluff je napisao:

Smatrate li da je razlika u tome što kod zakupa nedostatak forme izaziva ništetnost

U konkretnom slučaju smatram da nema ništetnosti,obzirom da je ugovor nakon isteka vremena na koji je sklopljen prestao proizvoditi pravne učinke.

[Ruby_Danderfluff]

U novom Zakonu o zakupu i kupoprodaji poslovnih prostora više nema te odredbe o prešutnom obnavljanju ugovora (ili sam je ja propustila uočiti), ali je ostala odredba o tome da je ugovor sklopljen bez propisane forme ništetan (čl. 4. st. 4. ZZKPP), tako da sad uviđam da se radi o praksi po starom zakonu.

[Matrix]

prije 1 sat, Ruby_Danderfluff je napisao:

U novom Zakonu o zakupu i kupoprodaji poslovnih prostora više nema te odredbe o prešutnom obnavljanju ugovora

 ima da takav ugovor sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koje je sklopljen ,čl.22,dok prema pomenutom stavu VS RH na konkretan slučaj nema primjene općih pravila obveznog prava o zakupu.

 

[Andrija Katalenić]

Dakle, prešutnog produljenja ugovora nema ako se radi o zakupu poslovnog prostora, ali prešutnog produljenja bi bilo ako bi se radilo o zakupu nekog drugog sadržaja (npr. zemljišta)?

Uzmimo da bi prešutnog produljenja bilo i u ovom slučaju koji sam naveo - primjenjuju li se u tom slučaju odredbe iz glavnog ugovora ili aneksa ugovora? Po mojem mišljenju primjenjivao bi se aneks.

[Matrix]

Prije 12 sati , Andrija Katalenić je napisao:

Po mojem mišljenju primjenjivao bi se aneks.

Dijelim mišljenje,obzirom da ugovorne odredbe predstavljaju individualni zakon za ugovorne stranke,izuzev ako su one protivne zakonu,odnosno ništave.