upitnik

Jedino što vas može izvući je vaše slabo imovinsko stanje. Ako niste u stanju plaćati povećanu pričuvu koja je određena međuvlasničkim ugovorom ili ako ta povećana pričuva nema opravdanje sud može odrediti da plaćate samo temeljnu pričuvu. Ako samovoljno plaćate samo temeljnu pričuvu preuzimate rizik ako se utvrdi da je vaše imovinsko stanje takvo da možete plaćati povećanu pričuvu i da je povećana pričuva opravdana (kao što već znate iz svog iskustva).

Ne razumijem kakve veze članak 87. ima s povećanim plaćanjem pričuve za onoga koji nije dao svoj potpis na takvu odluku. Članak 87. odnosi se na izvanredne poboljšice. On govori o tome da većina suvlasnika može o svome trošku platiti izvanredne radove, dakle ne miješajući u to one koji ne žele platiti. Ili mogu te radove platiti i iz pričuve, ako time ne ugrožavaju redovne troškove. Dakle, nije članak 87. temelj za povećanje pričuve onima koji to ne žele. Temelj za povećanje pričuve je međuvlasnički ugovor, a povećanje može izbjeći samo onaj koji dokaže da njegova primanja to ne mogu izdržati (članak 88. alineja 2.).

Meni se čini da je ovdje riječ o predstavniku suvlasnika, a ne o upravitelju. Točno vam čovjek kaže, promijenite ga.

Silvvy, vi biste trebali svoje pitanje postaviti posebno, a ne ovdje. Upravitelj ne bi smio bez dopuštenja vašeg predstavnika platiti ništa, osim hitnih intervencija. Meni mravi nekako ne mogu biti hitna intervencija, pogotovo što se radi o mravima u privatnom stanu. Dakle, čini mi se da je vaš upravitelj prekoračiuo ovlasti, ali ako je to bilo uz dopuštenje predstavnika suvlasnika, onda nije. U tome slučaju predstavnika pitajte za zdravlje.

Dakle, ako se uistinu radi o nekolicini protiv većine, zašto onda ta većina ne učini nešto? Pa sami smo si krivi ako dopuštamo da nas netko vuče za nos. Umjesto što silnu energiju trošite na nerviranje, bilo bi vam pametnije da se prihvatite vi posla predstavnika, pa prikupite većinsku suglasnost suvlasnika da vas izaberu za novoga predstavnika i da starome kažete doviđenja. Da ja imam takav problem, svakako bih poduzeo korake da smijenimo predstavnika. Zar baš nitko od te većine ne želi biti predstavnik? Ako je tako, onda problem nije u nekolicini nego u većini. Nažalost, takva nam je i država. Vaš primjer je simptom državne problematike. Vlada opća apatija i bezvoljnost. Nema nam pomoći.

Kada čujem riječ "špranca" kosa mi se diže na glavi, ali ne kada su laici u pitanju. Masa pravnika traži šprance i radi po špranci, pa zato ne uključuju previše moždane vijuge. Špranca je katastrofa. Ali, što se vas tiče tekst bi trebao izgledati ovako: Suvlasnici na Trgu Marka Markovića broj 5 i broj 7 (u nastavku: Suvlasnici)u Berlinu sklopili su Međuvlasnički ugovor broj 1/11 Ovim ugovorom određuje se da će Suvlasnici sklopiti pojedinčane međuvlasničke ugovore o upravljanju te će imati odvojene račune upravljanja svaki za svoju adresu stanovanja. Nakon teksta slijedi tablični popis svih suvlasnika s pripadajućim dijelovima nekretnine u posebnom vlasništvu s veličinama suvlasništva u kvadratnim metrima, s udjelima u suvlasništvu u postotcima, a OIB-ima, s datumima potpisa i s potpisima. Na svakoj novoj stranici potrebno je ponoviti tekst međuvlasničkog ugovora. Za većinsku suglasnost zbrajaju se postotci udjela u vlasništvu. Nakon što se potpiše taj prvi MU, svaki ulaz za sebe sklapa novi MU u kojem određuje upravitelja, predstavnika, veličinu pričuve, naknadu za predstavnika (nije obavezno, može on raditi i besplatno) i sve ostalo što je potrebno. Tekst koji sam predložio ne mora tako glasiti, vama je na volju ako želite nešto dodatno ugovoriti, npr. međusobne odnose ulaza, ako eventualno nešto morate i zajednički odlučivati. A moguće je da to naknadno dogovaraju vaši predstavnici. Toliko.

Ako se međuvlasničkim ugovorom odredi veća pričuva od minimalne, ona se mora plaćati, jer se MU donosi većinskom suglasnošću i MU-om se može odrediti sve ono što nije unaprijed propisano zakonom, ali moraju postojati argumentirane osnove. Za veću pričuvu razlozi mogu biti troškovi održavanja, stvaranje pričuve za buduće veće troškove kao što je npr. zamjena krovišta i sl. Međutim, suvlasnici koji dokažu da su slabog imovinskog statusa mogu biti oslobođeni od uvećanja i može biti određeno da oni plaćaju samo minimalnu pričuvu.

Ako vaš ulaz čini barem malo preko 50% suvlasništva onda u slučaju da se svi stanari iz vašeg ulaza s time slože možete sami sklopiti međuvlasnički ugovor kojim tražite odvojeno upravljanje za svaki ulaz. Ako nije tako, onda oba ulaza zajedno trebaju sklopiti međuvlasnički ugovor kojim se određuje da se upravljanje nekretninom vodi odvojeno za svaki ulaz (potrebno je više od 50% suvlasničkih potpisa, pazite - računaju se udjeli u vlasništvu, a ne glasovi). Nakon toga svaki ulaz treba sklopiti svoj međuvlasnički ugovor o upravljanju nekretninom kojim određuje upravitelja, predstavnika suvlasnika, veličinu pričuve i slično. Znam da se uglavnom ovi prethodni MU-i ne potpisuju u praksi, pa se suvlasnici uglavnom dogovaraju usmeno da će razdvojiti upravljanja, ali da bi bilo po zakonu trebalo bi svakako sklopiti MU na nivou cijele nekretnine kojim se određuje zajednički da će upravljanje biti odvojeno. Ako nemate nikoga vičnog pisanju ugovora, sve će vam to biti lakše provesti u dogovoru s budućim upraviteljem koji će vam pripremiti svu potrebnu dokumentaciju (iako znam iz iskustva da su često takvi ugovori puni rupa i nedorečenosti).

Nisam siguran da u tako maloj zgradi morate imati upravitelja. Ne znam gdje to piše, ali čuo sam u stručnim krugovima da zgrade do 6 stanova (nemojte me držati za riječ) ne moraju imati organizirano upravljanje. Raspitajte se i upravljajte sami, ako to nije zabranjeno.

Ude, znate li koliko košta razvrgnuće suvlasništva, ima li to veze s kvadraturom, brojem suvlasnika na koje se dijeli vlasništvo i sl? Hvala.

Onda sastavite odluku, potpišite je, dostavite je upravitelju i primjenjujte je. Ovjera kod javnog bilježnika i nije bitna, ali ako bi vas protivnik nekome prijavio, ne bi bilo loše da bude i ovjerena. To nije skupo. U odluci morate imati u zaglavlju tekst koji potpisujete, a u nastavku prije potpisa mora pisati ime i prezime, vlasništvo, veličina vlasništva (u čm-ima i udio u postotcima suvlasništva)OIB i datum potpisa. Na kraju zbrojite ukupni udio suvlasništva potpisanih suvlasnika (mora biti veći od 50%) i to je to.

Poslovi redovite uprave Članak 86. Poslovi redovite uprave cijelom nekretninom su osobito: - redovito održavanje zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine, uključujući i građevne promjene nužne radi održavanja, - stvaranje primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove, - uzimanje zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, a potrebni su za obavljanje poslova urednoga održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine, - primjereno osiguranje nekretnine, - imenovanje i opoziv zajedničkoga upravitelja, - određivanje i promjene kućnog reda, - iznajmljivanje i davanje u zakup, kao i otkazivanje stanova i drugih samostalnih prostorija nekretnine glede kojih nije uspostavljeno vlasništvo posebnoga dijela, s tim da je dopušteno otkazati najam mjesta u zajedničkoj garaži ili zajedničkom parkiralištu čim nastane potreba bilo kojega suvlasnika za tim mjestom, a uz rok od tri mjeseca, pa makar bilo i što drugo ugovoreno ili zakonom određeno. Iz posljednje alineje citiranih odredaba Zakona o vlasništvu očigledno je da davanje u zakup samostalnih prostorija u suvlasništvu spada u poslove redovite uprave, dakle dovoljno vam je 50,00000000000000000001% suglasnosti. Onaj koji se buni, neka se buni. Samo na suvlasničkom parkiralištu suvlasnici mogu tražiti da oni koriste to parkiralište unatoč prethodnom davanju u zakup. Što se tiče korištenja samih suvlasnika, opet je to redovita uprava, međutim netko će tu biti oštećen i potrebno ga je adekvatno obeštetiti (4 koriste, jedan je izvisio).

A zašto ne bih komentirao, komentar je temeljen na pretpostavci, a ne na saznanju. Nije protivno zakonu MU-om odrediti da uređenje fasade spada u poslove redovite uprave tada kada fasada bude oronula i ružna, a možda i nefunkcionalna, to je upravo u skladu sa zakonom (citirane su odredbe koje o tome govore). Što se tiče toga da se ne može dobiti uvid u MU, bilo bi dobro da predstavniku pošaljete preporučeni pismeni zahtjev da Vam dostavi kopiju MU-a, dajte zahtjev na znanje upravitelju i najavite prijavu nepravilnosti nadležnim tijelima, pa ćete vidjeti hoće li se predomisliti. Ako je tako kako Vi kažete i fasada je funkcionalna, bez 100% nema radova, međutim može i s 51%, ako će radove platiti tih 51%.

Gospodo, sjetite se samo kako su partizani dizani u nebo. Sada opet dižemo nove "partizane" u nebo. Svaka vojska nosi zločinačke elemente i ima zločince u svojim redovima. Dokle god ćemo svoje kititi,a druge ružiti, neće nam se smijati svijetla budućnost. Odgajajući djecu u duhu - mi smo pravi, oni su krivi - stvaramo tlo za nove ratove. To isto rade i oni s druge strane. Njihovi "argumenti" su gotovo jednaki našima. Prava istina je ta da su naši i nihovi političari izazvali ratne sukobe, pa sada na temelju toga imamo novu elitu na vlasti koja vlada već 20 godina, rasprodala je zemlju, uvodi nas kao guske u magli u EU, a vama i meni prepušta da se bavimo zločinima i zločincima. Ljudi, manite se ćorava posla, pljunite u šake i učinite nešto za svoju obitelj. Mene niti 45. niti 90. više uopće ne zanima. Onaj tko živi u prošlosti, mrtav je već za života. Toliko.

Zar ne znate da se tužba podnosi na temelju dokaznih materijala protiv konkretnih osoba? Može se tužba podnijeti i protiv države, ali mislim da se time treba baviti država, a mi mali se možemo baviti takvim stvarima ako nemamo drugoga posla i ako imamo puno vremena (novca). Dakle, ako imate materijalne dokaze o zločinu ili ako je nad vama netko počinio zločin (npr. zlostavljanje zarobljenika) lako ćete riješiti stvar. Obratite se bilo kojoj udruzi branitelja i ja vjerujem da će vam oni rado pomoći oko tehničkih pitanja uz pomoć kvalitetnih odvjetnika. Moram i komentirati da je za mene osobno svejedno je li zločin počinio Hrvat ili Srbin. Trebali bismo svi osvijestiti činjenicu da zločin nema nacionalni predznak, osim ako je to zločin države. Po meni postoji zločin Republike Srbije (ex SRS) jer je poticala lokalno stanovništvo na pobunu, ali možda nismo niti mi baš nevini. Pogledajmo se u ogledalo i zapitajmo se tko je što radio u ratnim vremenima. Je li bio na putu Isusa krista ili na putu nekih drugih ideologa. Pitajmo se, pitajmo se.

Budući da se radi o državnom inspektoratu, vjerujem da će oni vrlo brzo doći na uviđaj i po potrebi kazniti vlasnika kafića i zabraniti mu korištenje terase. Pitanje je ima li on uopće MTU (minimalni tehnički uvjeti) bez kojih terasa ne smije biti korištena čak i ako ima potpise, ugovore i sl., osim ako se radi o terasi na kojoj gosti sami odlaze i dolaze s pićima, dakle konobar samo skuplja prazne čaše. U takvome slučaju MTU ne treba.

To može napisati jedan suvlasnik sam, jer ako se radi o kršenju zakona uopće nema veze koliko se ljudi žali. Nije to ugovor pa da mora biti iz svake stranice jasno da su ga potpisali svi ugovaratelji.

Kada bih ja bio u vašem ulazu ja bih vas sigurno podržao. Dakle, bilo bi najbolje da sazovete sastanak, da prethodno ubacite svim suvlasnicima papirić i izložite u kratkim crtama svoje ideje (obavezno s potpisom) i da se samokandidirate za novog predstavnika. Nakon što dobijete većinsku suglasnost u roku od 3 mjeseca vi preuzimate kontrolu i u dogovoru sa suvlasnicima uzimate novog upravitelja. Upravitelj po mojem mišljenju nema gotovo nikakvu odgovornost, jer za potpis do određenog iznosa predmeta iz redovne uprave(u mojoj zgradi to je 4000 kn) nije potrebna nikakva suglasnost, ali je svakako potrebno transparentno obavještavanje suvlasnika. Upravitelj se ne miješa u vaše interne dogovore. Ako krenete u akciju morate biti kratki i jasni, jer ako ćete ovako nadugačko opisivati nitko vas neće podržati jer ljudi ne vole čitati. Zato i u novinskim naslovnicama vidimo velike fotografije s bombastičnim naslovima, jer živimo u vremenu kada su ljudi okrenuti samo bombama. Dakle, i vi biste nekako bombastično trebali nastupiti (npr. argument da je predstavnik oštetio ulaz za neki značajan iznos - ali takve stvari su vrlo opasne i utužive, tako da morate imati baš pravi argument - ili nešto drugo, a zanimljivo za nečiji džep). Sretno.

U slučaju kada je zgrada na jednoj čestici, s više ulaza koji su svaki pod posebnom upravom, a vlasnici su suvlasnici na cijeloj čestici stvari bi trebale izgledati ovako (to je moje slobodno tumačenje propisa koji nisu baš potpuno jasni): Najprije bi trebalo potpisati skupni međuvlasnički ugoovor kojim ulazi međusobno dogovaraju da će svaki ulaz imati svojeg upravitelja. Tek nakon toga bi svaki ulaz trebao potpisati svoj međuvlasnički ugovor kojim se odrđuje upravitelj, predstavnik, naknada predstavniku, njegove ovlasti izvan zakonskih okvira, posdlovi redovne i izvanredne uprave i sl. Jeste li sigurni da sve nije napravljeno po tom principu? Jer možda je MU-om određeno da je predstavnik ovlašten dogovarati se u vaše ime s drugim ulazima, što bi bilo i logično, ali uz prethodni dogovor s vama suvlasnicima. Stvari su i jednostavne i komplicirane istodobno. Pitanje je samo je li vaš predstavnik moralan i pošten, jer ako nije, teško vama, jer znam da su ljudi prilično komforni i ne žele se previše baviti promjenama postojećeg stanja. Vi kao suvlasnici imate moć sve urediti po svojem ali vas mora biti više od 50% za promjene.

Međutim, upitno je kako bi sud protumačio sljedeće: Poslovi redovite uprave Članak 86. Poslovi redovite uprave cijelom nekretninom su osobito: - redovito održavanje zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine, uključujući i građevne promjene nužne radi održavanja, Dakle, uređenje fasade može spadati u građevnu promjenu nužnu radi održavanja (npr. kroz neuređenu fasadu može procuriti voda). Osim toga, možda je već međuvlasničkim ugovorom određeno da uređenje fasade spada u redovitu upravu. Moram i komentirati - ne razumijem da netko ne želi živjeti u uređenom i lijepom okruženju.

Stvar je vrlo jednostavna - sazovite sastanak suvlasnika i ako se s Vama slaže većina suvlasnika smijenite predstavnika i promijenite upravitelja. Ako samostalno želite nastupati pošaljite najprije pismeni prigovor upravitelju i dajte ga na znanje predstavniku stanara. Samo, jeste li Vi sigurni da ne postoje nikakve potrebne odluke? Da biste bili sigurni trebate tražiti Vašeg predstavnika konkretne dokumente na temelju kojih su radovi izvođeni. Poslovi redovnog održavanje provode se bez posebnih odluka i oni su propisani međuvlasničkim ugovorom. Za neke druge poslove potrebna je ili većinska ili apsolutna suglasnost - ovisi o čemu se radi. Za sve račune postoji trag plaćanja, tko je odobrio i kome je plaćeno. Možda ste samo Vi nezadovoljni. Osobno imam jedan slučaj gdje su svi suvlasnici zadovoljni, potpisuju odluke s 95%-suglasnošću, sve je potpuno transparentno, ali ipak postoji jedan suvlasnik koji smatra da je sve nelegalno. Nitko mu ne brani da podnese tužbu. Ali, on radije samo provocira anonimnim pisamcima i porukama koje lijepi na oglasnu ploču misleći da stanari ne znaju o kome se radi. Nemojte me krivo shvatiti, ne mislim da ste Vi takva osoba, samo vam hoću dati jedan primjer iz života. S druge strane, ako je točno ovo što pišete, a drugi suvlasnici prešutno to podržavaju radi vlastita komformizma, teško ćete nešto moći napraviti.

Ako Vas većina suvlasnika prihvati kao svojkeg predstavnik - nema problema. Potrebno je napisati međuvlasnički ugovor u kojem će pisati da se Vi određujete za predstavnika, besplatno ili uz određenu naknadu te koga određujete za upravitelja nekretninom (to mora biti pravna osoba ovlaštena za to - kao npr. GSKG). U podnožju ugovora potrebni su potpisi većine suvlasnika s obzirom na udio u vlasništvu (postotak idealnog dijela u suvlasništvu). Stoga pokraj imena i prezimena suvlasnika mora pisati što je u njegovu vlasništvu, koja površina, koji idealni udio u suvlasništvu (u postocima), njegov OIB i konačno datum i potpis. Na kraju zbroj postotaka onih koji su potpisali mora biti veći od 50%. S tim ugovorom odlazite upravitelju koji će obaviti sve daljnje potrebne radnje. Najbolje je da se dogovorite s upraviteljem unaprijed pa da Vam on pripremi ugovor koji je potrebno potpisati - naravno, prije toga sazovite sastanak suvlasnika i dogovorite se najprije s njima prihvaćaju li Vas za predstavnika i koga žele za upravitelja.

Dakle, ako u međuvlasničkom ugovoru ili u dopunama toga ugovora (tzv. aneks) nije ništa određeno u vezi sa spomenutom terasom, onda je ona ilegalno postavljena. Potrebno je zvati državni inspektorat koji će tražiti vraćanje u prvobitno stanje. Nitko nema pravo izdavati nikakve građevinske i druge dozvole za suvlasničke dijelove neke nekretnine bez prethodne propisane suglasnosti suvlasnika. Pa čak i kada netko otvara poslovni prostor u svojem vlasništvu mora susjedima ponuditi na uvid dokumentaciju na koju se oni imaju pravo žaliti.

Nisam napisao da se radi o posebnom dijelu, nego sam napisao da se radi o suvlasništvu koje je vezano uz posebne dijelove u vlasništvu. Nažalost, čak niti u državnoj upravi mnogi to ne razumiju. Dakle, suvlasnici mogu međuvlasničkim ugovorom odrediti da davanje nekoga suvlasničkog dijela u zakup spada u poslove redovne uprave za koje je potrebna većinska suglasnost. Ponavljam, ne radi se o posebnom dijelu radi se o suvlasništvu koje je vezano uz posebne dijelove u vlasništvu pojedinih suvlasnika. Osobno sam tražio tumačenje mjerodavnoga ministarstva koje mi je na takav način odgovorilo u sličnome predmetu na jednome drugome mjestu. S druge strane ako postoji nekakva služnost prolaska važno je da se ta služnost može i dalje održavati te ona ne mora biti na cijeloj površini određenoj za prolazak. Isto tako je važno da bude osolobođen prolazak za vatrogasno vozilo, ako je požarni put određen na tome dijelu. Čak je iz članka 41. Zakona o vlasništvu vidljivo da se zakup do godine dana dijela suvlasništva smatra poslom redovne uprave (jer piše da se davanje cijele stvari u zakup dulje od godinu dana smatra izvanrednom upravom - analogno tome davanje u zakup do godine dana je redovna uprava): Članak 41. (1) Za poduzimanje poslova koji premašuju okvir redovitoga upravljanja (naročito promjena namjene stvari, veći popravci, dogradnja, nadogradnja, preuređenje, otuđenje cijele stvari, davanje cijele stvari u zakup ili najam na dulje od jedne godine, osnivanje hipoteke na cijeloj stvari, odnosno davanje pokretne stvari u zalog, osnivanje stvarnih i osobnih služnosti, stvarnoga tereta ili prava građenja na cijeloj stvari) potrebna je suglasnost svih suvlasnika.

Za najam suvlasničkoga dijela nije potrebna 100%-na suglasnost, jer ovdje se radi o suvlasništvu koje je vezano uz posebne vlasničke dijelove. Kada bi se radilo isključivo o suvlasništvu (npr. 3 suvlasnika u jednome stanu) onda bi trebala 100%-na suglasnost. Izvod iz Zakona o vlasništvu... Odjeljak 4. Izvršavanje ovlasti glede cijele nekretnine Uprava svih suvlasnika Članak 85. (1) Cijelom nekretninom na kojoj je na jednom ili više suvlasničkih dijelova osnovano vlasništvo određenoga posebnog dijela upravljaju suvlasnici po općim pravilima o upravljanju suvlasničkom stvari, ako ovim Zakonom nije što drugo određeno. (2) Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkoga upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu. (3) Ako odgovarajući suvlasnički dio na kojem je uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnog dijela nekretnine steknu dvije ili više osoba kao suvlasnici ili zajednički vlasnici, sve te osobe sudjeluju u upravljanju kao da su one sve zajedno jedan suvlasnik cijele stvari, pri čemu se na odgovarajući način primjenjuju pravila obveznoga prava o solidarnosti vjerovnika, odnosno dužnika. (4) Suvlasnici donose u pisanom obliku odluke o poduzimanju poslova redovite uprave i izvanrednih poslova, s tim da međusobne odnose mogu odrediti pisanim sporazumom (međuvlasnički ugovor). Dakle, iz stavka 4. članka 85. vidljivo je da međuvlasničkim ugovorom (za koji je potrebna većinska suglasnost) suvlasnici mogu odrediti da davanje u najam suvlasničkih dijelova spada u poslove redovne uprave, a za te poslove potrebna je većinska suglasnost.