Rušenje stare kuće i izgradnja nove (1968.)

[dominik2004]

pozdrav svima,

naslijedio sam staru kuću koja je građena prije 1968.g, nemam nikakav dokaz ali na ortofoto snimci se vidi da je kuća napravljena, sada je kuća u jako lošem stanju (13g nije koristena) svi zidovi su povukli vlagu, temelj i cigla se rulje (blatom zidana) i iznutra su se drvene grede urušile, jednostavno ju nije isplativo renovirati, pa me zanima da li je moguće da se ta stara kuća sruši i na istom mjestu istih dimenzija napravi nova? Naravno sa novim temeljima i sa svim… čuo sam prije neke priče da ako je kuća izgrađena prije 1968. i da ako se ima dokaz i ako je ucrtana u katastru, da onda ne trebaju nikakvi papiri u slucaju veće renovacije, ali to pretpostavljam da nije točno, kako onda dobiti natrag priključke i ostalo? molio bih vas za savjete.. hvala!

lokacija virovitičko-podravska

[Shaq]

prije 20 sati , dominik2004 je napisao:

pozdrav svima,

naslijedio sam staru kuću koja je građena prije 1968.g, nemam nikakav dokaz ali na ortofoto snimci se vidi da je kuća napravljena, sada je kuća u jako lošem stanju (13g nije koristena) svi zidovi su povukli vlagu, temelj i cigla se rulje (blatom zidana) i iznutra su se drvene grede urušile, jednostavno ju nije isplativo renovirati, pa me zanima da li je moguće da se ta stara kuća sruši i na istom mjestu istih dimenzija napravi nova? Naravno sa novim temeljima i sa svim… čuo sam prije neke priče da ako je kuća izgrađena prije 1968. i da ako se ima dokaz i ako je ucrtana u katastru, da onda ne trebaju nikakvi papiri u slucaju veće renovacije, ali to pretpostavljam da nije točno, kako onda dobiti natrag priključke i ostalo? molio bih vas za savjete.. hvala!

lokacija virovitičko-podravska

Naravno da trebaju. Prvo iz Katastra ishodite Uvjerenje da je građevina evidentirana 1968. a zatim u nadležni Ured za graditeljstvo po dokumentaciju za uklanjanje/rekonstrukciju.

[Spitfire]

Shaq vam je dao jednostavan odgovor koji je sasvim OK, no ja bih samo malo više pojasnio.

prije 22 sati , dominik2004 je napisao:

čuo sam prije neke priče da ako je kuća izgrađena prije 1968. i da ako se ima dokaz i ako je ucrtana u katastru, da onda ne trebaju nikakvi papiri u slucaju veće renovacije,

Za obnovu ruševine potrebno je utvrditi radi li se o ruševini postojeće građevine, što znaći da je trebala biti izgrađena na temelju građevinske dozvole ili drugog odgovarajućeg akta. Isto tako tu bi spadale i građevine izgrađene prije 15. veljače 1968. jer se iste smatraju izgrađenima na temelju pravomoćne građevinske dozvole. Kako se kod vas radi o ovome drugom slučaju, potrebna vam je građevinska dozvola za rekonstrukciju te ćete u postupku izdavanja iste priložiti dokaz da je građevina izgrađena do navedenoga datuma. Naravno, izvođenje rekonstrukcije ruševine postojeće građevine može se izvesti u skladu s prostornim planom.

Citiraj

da li je moguće da se ta stara kuća sruši i na istom mjestu istih dimenzija napravi nova? Naravno sa novim temeljima i sa svim…

Da, u ovom slučaju je i više nego sigurno da bi je mogli sagraditi u istim gabaritima te istim udaljenostma od međe ukoliko prema PP već prelazite iste. Čak i kada bi imali potrebu graditi veću građevinu od postojeće tada bi mogli bazu građevine postaviti u gabaritima stare kuće a udaljenost od međe formirati na višim etažama. No opet ponavljam i ovo bi morao biti u skladu s PP. i naravno potrebna vam je GD. 

Kako je moguće  da postoje okolnosti da nekad manje parcele mogu imati određena izuzeća, iznimke i uvjete, obratite se nekom ovlaštenom arhit. uredu na vašem području za više informacija, ionako će vam biti potrebni za izradu projektne dokumentacije. 

[domyy]

Da se nadovežem.

Imam slučan slučaj.

Imam uvjerenje da je s katastra da je objekt bio prije 1968. koje je izdano 2012.

Prijašnji vlasnik nije zatražio uporabnu ili rješenje o legalizaciji. 

Danas je ta kuća ustvari ruševina bez krova.

 

Pitao sam jednog arhitekta da li bi se moglo pristupiti rekonstrukciji i nakon toga uporabnoj pod pretpostavkom da se radi o postojećoj građevini i ovo je njegov odgovor:

Citiraj

 

Kad u planu piše postojeće građevine , to nisu građevine koje na terenu postoje već koje imaju akt legalnosti, znači ono o čemu smo već pričali : ili uporabnu ili rješenje o legalizaciji. 

Ti nemaš nijedno, osim uvjerenja o starosti  s katastra da je tamo zaista objekt bio prije 68. 

Pitanje je da li će ti to biti dovoljno, obzirom da je to baš jedan od papira s kojim se podnosi Zahtjev za u ishodovanje uporabne do 68...ali tada referent po podnošenju zahtjeva odlazi na teren da utvrdio o kakvoj je građevini riječ. 

O njemu ustvari ovisi jel bi ti obzirom da je to ipak ruševina i bez krova izdao uporabnu dozvolu do 68. ( po meni ne bi...). ali kad bi dobio tu dozvolu, onda bi se tek moglo pozivati na članke iz plana o kojima Pirjak govori.

Ovdje eventualno treba vidjeti, ali ja nemam saznanja o tome, da  li ti može igrati ono što ti je geodet spomenuo,  da je uvjerenje  o  starosti s katastra izdano prije 2014....eto...

 

 

[Van Gogh]

Ja u vašem izlaganju ne vidim niti jedan upitnik. Molim, što je pitanje?

 

 

[domyy]

Dana 13. 06. 2024. u 0:06, Antuntun56 je napisao:

Ja u vašem izlaganju ne vidim niti jedan upitnik. Molim, što je pitanje?

 

 

Moje pitanje je na koji način bi mogao/trebao postupiti kako bi u konačnici legalizirao (dobio uporabnu dozvolu) današnju ruševinu?

Naime imam ruševinu (dana bez krova) za koju je izdano Uvjerenje o evidentiranju građevina prije 1968. To riješenje je izdano 2012. godine.

Zanima me mogu li ići u rekonstrukciju (ne proširenje) u postojćeim gabaritima? Ako dobro razumijem uporabna mi ne može biti izdana jer je u pitanju ruševina. Ali me zanima mogu li legalno prijaviti za rekonstrukciju (sa arhitektonskim projektom) te dobiti uporabnu dozvolu po zavšretku?

Druga opcija bi mi bila da napravim rekonstrukciju krova i zatvorim otvore (stolarija) te na temelju takve privremene, samo nužne obnove, zatražim uporabnu? Kuća je stojna, i u susjedstvu ne bi trebalo biti problema ako bi pristupio takvoj obnovi. 

Ali nisam siguran da li bi prilikom zahtjeva za uporabnu službenici provjerili recentne snimke iz zraka gdje se može utvrditi da krova nije bilo.

 

[Van Gogh]

prije 7 sati , domyy je napisao:

Moje pitanje je na koji način bi mogao/trebao postupiti kako bi u konačnici legalizirao (dobio uporabnu dozvolu) današnju ruševinu?

Bojim se, nikako, jer ruševine ne ispunjavaju uvjete za izdavanje uporabne dozvole po bilo kojem osnovu budući da se po logici stvari ne mogu smatrati građevinom/zgradom u smislu svoje definicije - UD se izdaje za građevine izgrađene do 15.02.1968., za građevine za čije je građenje izdan akt za građenje do 1. listopada 2007. godine itd.

prije 7 sati , domyy je napisao:

Naime imam ruševinu (dana bez krova) za koju je izdano Uvjerenje o evidentiranju građevina prije 1968. To riješenje je izdano 2012. godine.

I takav upis na temelju akta iz 2012. ćete teško ostvariti. Naime, imate pravo upisa u katastar građevine na temelju akta za uporabu izdanog prije 31.12.2013. godine, a sukladno oredbama članaka 174. i 175. važećeg Zakona o građenju, uz  potvrdu nadležnog upravnog tijela da se ne izdaje uporabna dozvola. Do tog upravnog koraka ste OK, a daljnji koraci su vam prolaz u crvenom svjetlu na semaforu. Naime, smatram, da niti jedan (savjestan) ovlašteni inženjer geodezije ne smije izraditi geodetski elaborat u svrhu upisa u katastar na temelju ruševnog stanja zgrade (zaključujem po logici stvari, a vjerojatno negdje i piše u regulativi kojom su uređeni geodetski poslovi).

prije 7 sati , domyy je napisao:

Zanima me mogu li ići u rekonstrukciju (ne proširenje) u postojćeim gabaritima? Ako dobro razumijem uporabna mi ne može biti izdana jer je u pitanju ruševina. 

Ne možete bez upravnog međukoraka koji podrazumijeva izdavanje građevinske dozvole za rekonstrukciju ruševine postojeće zgrade .

 

Kako se prema pojmovniku članka 3. točka 28. Važećeg Zakona o gradnji rekonstrukcijom podrazumijevaju radovi na izvedbi građevinskih i drugih radova na postojećoj građevini kojima se utječe na ispunjavanje temeljnih zahtjeva za tu građevinu ili kojima se mijenja usklađenost te građevine s lokacijskim uvjetima u skladu s kojima je izgrađena (dograđivanje, nadograđivanje, uklanjanje vanjskog dijela građevine, izvođenje radova radi promjene namjene građevine ili tehnološkog procesa i sl.), odnosno izvedba građevinskih i drugih radova na ruševini postojeće građevine, vi ispunjavate sve uvjete za primjenu članka 3. točke 28. ZoG i bez izdavanja uporabne dozvole kao dokaza statusa postojeće građevine budući da imate katastarsko uvjerenje o evidentiranju građevine prije 1968. godine. 

Pritom je za termin rekonstrukcije bitan pojam da se radi o postojećoj građevini, odnosno ruševini postojeće građevine, s time da se sve građevine izgrađene prije 15.02.1968. smatraju izgrađenim na temelju građevinske dozvole, odnosno sa zakonitim/postojećim statusom, uključujući i njihove ruševine.

Budući da kod svake rekonstrukcije glavni projekt sadrži prikaze postojećeg i novog stanja, dovoljno je da projektant uloži uz ostale propisane priloge iz članka 40. Pravilnika o obveznom sadržaju i opremanju projekata građevina, kao dokaz zakonitog stanja postojeće građevine uvjerenje katastra da je građevina evidentirana prije 1968. godine na avionskom snimku  - još bolje bi bilo da je pritom evidentirana i u katastarskom planu. Također, s obzirom da se radi o ruševini, neće biti potrebno provesti neka propisana utvrđenja iz članka 40. Pravilnika.

Uostalom, svaki projektant bi trebao znati kako treba izgledati projekt za rekonstrukciju građevine - vaš je posao samo da nađete arhitekta s njegovim suradnicima od vašeg povjerenja.

prije 7 sati , domyy je napisao:

Ali me zanima mogu li legalno prijaviti za rekonstrukciju (sa arhitektonskim projektom) te dobiti uporabnu dozvolu po zavšretku?

 

Ne možete, u doslovnom smislu  vašeg pitanja.

Možete dobiti uporabnu dozvolu za rekonstruiranu građevinu temeljem građevinske dozvole za rekonstrukciju iste izdane uz prilog glavnog projekta, a koji će imati sastavne dijelove prema (pr)ocjeni glavnog projektanta, s uključenim arhitektonskim projektom kao jednim od najbitnijih projekata, isto tako bitnim dijelom glavnog projekta projektom mehaničke otpornosti i stabilnosti (statičkim proračunom), te projektima instalacija (s obzirom da u ruševini ne postoje izvedene instalacije). I trebate se pripremiti na činjenicu da će predmetna rekonstruirana zgrada trebati biti projektirana kao nZEB građevina (gotovo nulte energetske potrošnje zgrade) prema trenutno važećim građevinskim propozicijama. Ne znam kako će se projektant postaviti prema obračunu komunalnog i vodnog doprinosa s obzirom da se radi ipak o ruševini. Saznat ćete.

Da skratim - za rekonstrukciju ruševine postojeće građevine potrebno je ishoditi građevinsku dozvolu.

prije 7 sati , domyy je napisao:

Druga opcija bi mi bila da napravim rekonstrukciju krova i zatvorim otvore (stolarija) te na temelju takve privremene, samo nužne obnove, zatražim uporabnu? Kuća je stojna, i u susjedstvu ne bi trebalo biti problema ako bi pristupio takvoj obnovi. 

I te radove ćete poduzeti na vlastiti rizik. Nikako ne možete izbjeći činjenicu da se radi o ruševini postojeće zgrade, te kojim god upravnim putem krenuli - malo ste kratki. Možete izvesti takvu nužnu obnovu, ali trebati biti svjesni da su to bespravno izvedeni radovi na konstrukciji krova koja ipak iziskuje neki glavni projekt u smislu dokazivanja ispunjavanja mehaničke otpornosti i stabilnosti za (postojeću) građevinu, pa niti ti radovi ne ispunjavaju pretpotstavke za primjenu članka 5. točka 2. Pravilnika o jednostavnim i drugim građevinama i radovima. 

Susjedstvo pri tom nema neku odlučujuću ulogu.

prije 7 sati , domyy je napisao:

Ali nisam siguran da li bi prilikom zahtjeva za uporabnu službenici provjerili recentne snimke iz zraka gdje se može utvrditi da krova nije bilo.

Budite sigurni da bi sigurno uočili da predmetna "građevina" nema krov - jer sada svi službenici na toj vrsti upravnog postupka rade u edozvoli (centraliziranom sustavu izdavanja akata prostornog uređenja i gradnje) u kojoj se kod zahtjeva za izdavanje uporabne dozvole prvo otvara sadašnje stanje zgrade na zadanoj katastarskoj čestici na DOF podlozi (avionskom snimku koji sa sada preuzima svake godine), a potom treba otvoriti i kartu prije 1968. godine sa prijašnjim stanjem građevine. 

Jer veliki brat gleda iz zraka, a pred njim se malo toga može sakriti - prije svega mislim na vremenski kotinuum...

Ali, na vama je odluka...Jer vi u biti imate samo ruševinu kuće izgrađene prije 1968. godine i katastarski akt (uvjerenje) izdano 2012. (s mogućnošću upisa "kuće" po prethodnim propisima) - a spomenuti akt je daleko premalo za ostvarenje potpuno zakonitog upisa iste "kuće"...☹️

 

 

uređeno: 27. lipnja od Antuntun56
korekcija odgovora

[domyy]

Svaka čast i puno hvala @Antuntun56 na ovako opsežnom i detaljno seciranom odgovoru. Cijenim trud.

Razumijem da pravno gledano nemam pred sobom legalni slijed kojim bi došao do uporabne. 

U ZK je upisana STOJNA KUĆA, ne ruševina. Ako to išta mijenja na stvari. Problem je protek vremena u kojem je kuća bila bez krova.

Ako na trenutak zanemarimo uporabnu dozvolu. I pretpostavimo da napravim, na svoju ruku i kroz crveno, rekonstrukciju krova unutar gabarita. Može li mi građevinska ispekcija, danas-sutra, naložiti da moram ukloniti krov? Da li je to u praksi realno?

[Van Gogh]

Malo vjerojatno, pogotovo ako građevinskoj inspekciji ne stigne prijava - pod pretpostavkom da se  inspekcija neće fokusirati baš na vas i koristiti uslugama velikog brata. Prošli su inspekciji i veći zahvati ispod radara od vašeg krova.

Dokaz: potreba donošenja Zakona o nezakonito izgrađenim zgradama, primjenom kojeg se ustanovio koliko je bila raširena bespravna gradnja.

Da li je ta stojna kuća (sam termin "stojna kuća" govori o koliko je star taj ZK upis), evidentirana i u katastarskom planu? 

Da li je uz ZK upis stavljena pozitivna zabiljelježba da za "stojnu kuću" nije izdana uporabna dozvola? Ili nema nikakve opaske?

Ako je odgovor na drugo pitanje DA (ili zbog starosti upisa gruntovnica nije stigla staviti tu zabilježbu), također je moguće da ćete moći skinuti zabilježbu bez angažmana geodeta, te promijeniti upis ili ostvariti zabilježbu o načinu upisa, samo uz pribavljenu potvrdu izdanu na temelju članaka 174. i 175. važećeg Zakona o građenju  nadležnog upravnog tijela da se ne izdaje uporabna dozvola i uz prilog katastarskog uvjerenja kojim se potvrđuje da prije 15.02.1968. godine postojala na toj katastarskoj čestici građevina, te koje ima datum izdavanja iz 2012. godine.

Ista priča, ako je odgovor DA i na prvo pitanje,  odnosno evidentirana u katastru na isti način kao građevina...

A raskorak stanja u realnosti i zakoniti papirnati put ostaju na vašoj savjesti (mislim da kamen i nije tako težak). Sve ovisi o vašim daljnim planova s predmetnom kućom...

 

uređeno: 28. lipnja od Antuntun56
korekcija odgovora

[domyy]

prije 1 sat, Antuntun56 je napisao:

Da li je ta stojna kuća (sam termin "stojna kuća" govori o koliko je star taj ZK upis), evidentirana i u katastarskom planu? 

Da, evidentirana je, te ima i kućni broj.

 

prije 59 minuta, Antuntun56 je napisao:

Da li je uz ZK upis stavljena pozitivna zabiljelježba da za "stojnu kuću" nije izdana uporabna dozvola? Ili nema nikakve opaske?

Nema nikakve zabilježbe. Vjerojatno zbog starosti upisa. Jer je u posjedovnom listu "POČETNO STANJE".

 

Moji planovi su kući želim staviti u funkciju za sebe. Jer ustvari imam vlastitu kuću na čestici pored. To je i razlog zašto mi ne bi bio problem dovesti vodu i struju u u ruševinu o kojoj pričamo ukoliko HEP i lokalni vodovod bez uporabne ne daju priključak. Ako ništa drugo može mi služiti kao radiona ili skladište, ljetna kuhinja, šta god. Razumijem da ju bez uporabne ne mogu staviti u funkciju turizma, ali nije mi to ni fokus.

Volio bi da ju danas sutra mogu legalno rekonstruirat u gabaritima koristeći modernije tehnike gradnje (poštujući otočnu kamenu gradnju) uključujući prave temelje i hidro i termo izolaciju. Ali bože moj, ako nikako ne mogu doći do uporabne htio bi ju barem nekako staviti u funkciju da ne propada. 

Ono što je zanimljivo je da je to jedna od starijih kuća u dalmatinskom selu. Negdje sam online našao preslike katastra Hasburške monarhije iz 1824. i to je jedna od rijetkih kuća koja je ucrtana još u tom katastru.

[Van Gogh]

U katastru vjerojatno ne bi trebali poduzimati ništa, dok bi u gruntovnici trebali provesti administrativni postupak opisan u mojem prethodnom postu, odnosno postupak kojim se potvrđuje pravovaljanost izdanih akata za uporabu prema prethodnom Zakonu o prostornom uređenju i gradnji, te se izjednačavaju s uporabnom dozvolom izdanom prema važećem Zakonu o gradnji koji je stupio na snagu 01.01.2014. godine. 

Također ćete s dokazom akta za uporabu moći priključiti vodu i struju nakon što ruševinu dovedete u uporabljivo stanje.

Također je minimalna šansa da će se građevinskom inspektoru dati potezati do otoka, ukoliko nemate nekog krivo nasađenog susjeda koji će podnijeti prijavu inspekciji.

Ako je predmetna kuća pod zaštitom Konzervatora, ipak bi trebali od njih ishoditi njihovu suglasnost za način izvođenja krova, a koja nema dodirnih točaka s postupkom ishođenja uporabne dozvole niti oni provjeravaju legalnost izvođenja radova.