Zaštićeni najmoprimac

[bezidejni]

Pozdrav,

Zanima me sto znaci izraz zasticeni najmoprimac i gubi li zasticeni najmoprimac to pravo ukoliko stan da u podnajam?

 

Naime imam slijedecu situaciju (malo je poduze).

S obzirom da u Vukovaru jos nije rjesen otkup stanova, svi stanovi se daju na privremeno koristenje temeljem odluka Ministartva mora, turizma, prometa i razvitka,a do konacnog rjesenja vlasnistva.

Stan u kojem se trenutno nalazim bio je dan na privremeno koristenje bivsim stanarima (koji su tu zivjeli prije rata). Oni su taj stan dali u podnajam (o cemu postoji ovjeren ugovor kod javnog biljeznika, kao i uplatnice za "stanarinu") i na osnovu toga im je Ured stan oduzeo i 2004. smo ga dobili supruga i ja. S obzirom da sam branitelj, temeljem zakona (ne znam sad tocno kojeg) mi smo, kad se zgrada uknjizi, trebali taj stan dobiti u vlasnistvo.

Medjutim, stize mi danas tuzba za iseljenje u kojoj se navodi da je temeljem presude Opcinskog suda u Vukovaru utvrdjeno da su tuzitelji (znaci bivsi korisnici stana) stekli pravni polozaj zasticenog najmoprimca nad tim stanom i da su prema pravnom shvacanju Vrhovnog suda RH izrazenog u Presudi suda broj Rev-945/05 tuzitelji su aktivno legitimirani za podnosenje ovakve tuzbe, buduci da su po samom zakonu jos 1996. stekli status zasticenog najmoprimca.

Temeljem toga, njihov odvjetnik predlaze presudu da se nas izbaci iz stana.

Imam rok 15 dana da odgovorim na tuzbu, pa me zanima sto mogu ocekivati? Moze li se njima osporiti status zasticenog najmoprimca s obzirom da su stan dali u podnajam? Zbog cega ja uopce nisam bio obavjesten da se vodio nekakav sudski spor vezan sa stan koji koristim?

Naravno, angazirat cu odvjetnika, ali me zanimaju vasa misljenja.

[petpetica]

bezidejni je napisao:

Pozdrav,

Zanima me sto znaci izraz zasticeni najmoprimac i gubi li zasticeni najmoprimac to pravo ukoliko stan da u podnajam?

 

Da. Za značenje pojedinih izraza proučite Zakon o najmu stanova (NN 91/96). Evo Vam link ovdje

ZAKON

O NAJMU STANOVA

VI. PRESTANAK UGOVORA O NAJMU STANA

Članak 19.

(1) Najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana ako se najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno Zakonu i ugovoru o najmu stana, a osobito:

2. ako najmoprimac stan ili dio stana daje u podnajam, bez dopuštenja najmodavca,

[Skywalker]

Evo Vam ta odluka VSRH pa si pročitajte.

Mislim da Vam ista daje odgovore na Vaša pitanja.

 

Broj: Rev 954/05-2

 

 

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

 

 

Vrhovni sud Republike Hrvatske u Zagrebu u vijeću sastavljenom od sudaca Ivana Mikšića, kao predsjednika vijeća, Vlatke Potočnjak-Radej, Gordane Gasparini, Aleksandra Peruzovića i mr. sc. Jadranka Juga, kao članova vijeća, u pravnoj stvari tužitelja D. Z. iz T., koga zastupa punomoćnik T. F., odvjetnik u O., protiv tuženika Z. B. i J. B., oboje iz V., uz sudjelovanje umješača na strani tuženika Republike Hrvatske, koju zastupa Općinsko državno odvjetništvo u Vukovaru, radi iseljenja, odlučujući o reviziji tužitelja protiv presude Županijskog suda u Vukovaru broj Gž-1665/05 od 13. srpnja 2005., kojom je preinačena presuda Općinskog suda u Vukovaru broj P-209/02 od 15. prosinca 2004., u sjednici održanoj 23. prosinca 2008.,

 

 

p r e s u d i o j e:

 

Prihvaća se revizija tužitelja, te se preinačuje presuda Županijskog suda u Vukovaru broj Gž-1665/05 od 13. srpnja 2005. i sudi:

 

Odbijaju se kao neosnovane žalbe tuženika i umješača na strani tuženika, te potvrđuje presuda Općinskog suda u Vukovaru broj P-209/02 od 15. prosinca 2004.

 

 

Obrazloženje

 

Prvostupanjskom presudom prihvaćen je tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

 

"Nalaže se tuženicima Z. i J. B. iz V. da zajedno sa svojom obitelji isele iz stana koji se nalazi u V., lamela E, ulaz 1 broj 28, a koji se sastoji od četiri sobe, kuhinje, kupaone, smočnice, blagavaone, predsoblja, lođe i WC-a, ukupne površine 98,30 m2, te da isti stan slobodan od osoba i stvari predaju u posjed tužitelju, kao i da tužitelju naknade parnični trošak u iznosu od 6.100,00 kn, sve u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe."

 

Drugostupanjskom presudom a povodom žalbe tuženika i umješača na njegovoj strani Republike Hrvatske preinačena je prvostupanjska presuda na način da je u cijelosti odbijen tužbeni zahtjev i odlučeno da svaka stranka snosi svoje troškove.

 

Tom presudom na temelju čl. 382. st. 2. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj: 53/91, 91/92, 112/99, 117/03 i 88/05 – dalje: ZPP) drugostupanjski sud je dopustio reviziju temeljem čl. 385. a) ZPP-a.

 

Protiv te drugostupanjske presude tužitelj je izjavio reviziju zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i zbog pogrešne primjene materijalnog prava uz prijedlog da se drugostupanjska presuda preinači na način da se odbiju žalbe tuženika i umješača i potvrdi prvostupanjska presuda.

 

Suprotna stranka nije odgovorila na navode revizije.

 

Revizija je osnovana.

 

Predmet spora je zahtjev bivšeg nositelja stanarskog prava na stanu pobliže navedenom u izreci, koji je na temelju čl. 30. st. 2. Zakona o najmu stekao pravo i obveze najmoprimca, na iseljenje i predaju u posjed predmetnog stana koji privremeno koriste tuženici, a na temelju "suglasnosti za privremeno stambeno zbrinjavanje davanjem u najam stana na području posebne državne skrbi".

 

Pobijana presuda ispitana je u granicama razloga navedenih u reviziji, a koji se odnose na pravno pitanje a to je: kakvo je pravno značenje navedene suglasnosti u odnosu na ranije stečena prava i obveze najmoprimca u smislu čl. 30. st. 2. Zakona o najmu?

 

Prvostupanjski sud prihvatio je tužbeni zahtjev s obrazloženjem da najmoprimac u ovom slučaju tužitelj temeljem citirane odredbe je ovlašten tražiti iseljenje tuženika iz stana, jer da unatoč spomenutoj suglasnosti za privremeno stambeno zbrinjavanje tužitelj ima "jače pravo" u odnosu na tuženika koji je u posjedu stana.

 

Drugostupanjski sud preinačujući prvostupanjsku presudu i odbivši tužbeni zahtjev pozvao se na odredbu čl. 7. st. 2. podstavak 1. Zakona o područjima od posebne državne skrbi (pročišćeni tekst – "Narodne novine", broj: 26/03, 42/05) temeljem koje odredbe povratak i ostanak, te naseljavanje stanovništva na području posebne državne skrbi poticat će se stambenim zbrinjavanjem – davanjem u najam stana ili kuće u državnom vlasništvu.

 

Kako tuženici imaju akt koji im daje pravo da stanuju u predmetnom stanu, budući da ga je nadležno ministarstvo kao upravno tijelo donijelo u postupku svoje nadležnosti, a čiju pravilnost i zakonitost sud u parničnom postupku ne može ispitivati, to da tužitelj nije ovlašten tražiti iseljenje tuženika iz tog stana.

 

Prema stajalištu ovog suda bivši nositelj stanarskog prava po samom zakonu stječe pravo najmoprimca.

 

Naime, odredbom čl. 30. Zakona o najmu ("Narodne novine", broj: 91/96, 48/98, 66/98 i 22/06) koji je stupio na snagu 6. studenoga 1996. propisano je da danom stupanja na snagu tog zakona prestaje stanarsko pravo osobama koje su to pravo stekle prema propisima koji su vrijedili do dana stupanja na snagu tog zakona (st. 1.), dok je sukladno odredbi st. 2. istog članka propisano da osobe iz stavka 1. tog članka danom stupanja na snagu tog zakona stječu pravo i obveze najmoprimca.

 

Suglasno odredbi čl. 31. ZNS vlasnik stana i osoba iz čl. 30. ZNS koja ispunjava uvjete najmoprimca, sklapaju sukladno odredbama tog zakona ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, s tim da najmoprimac za to vrijeme ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu.

 

Da je tužitelj bio nositelj stanarskog prava na predmetnom stanu u vrijeme stupanja na snagu Zakona o najmu stanova proizlazi iz potvrde grada Vukovara (list spisa 63), pa stoga što s tužiteljem nije sklopljen ugovor o najmu nema za posljedicu prestanak najamnog odnosa, jer takva posljedica nije zakonom ni predviđena, što ne znači da najamni odnos ne može prestati, ali samo pod uvjetima i na način propisan Zakonom o najmu stanova.

 

Nije sporno da su tuženici zajedno sa svojom malodobnom djecom u posjedu spornog stana od 1999. na temelju odluke grada Vukovara, kao privremeni korisnici (list spisa 14), a zatim temeljem suglasnosti za privremeno stambeno zbrinjavanje davanjem u najam stana u državnom vlasništvu (list spisa 78).

 

Iz sadržaja "suglasnosti" proizlazi da služi u svrhu privremenog stambenog zbrinjavanja privremenih korisnika do utvrđivanja titulara vlasništva na navedenom stanu, a sama suglasnost se izdaje za stambeno zbrinjavanje radi zaključivanja ugovora o najmu.

 

Također je vidljivo iz same suglasnosti da je ona donijeta od nadležnog tijela Ministarstva za javne radove, obnovu, graditeljstvo – Uprava za prognanike, povratnike i izbjeglice i to pozivom na čl. 8. Zakona o područjima od posebne državne skrbi ("Narodne novine", broj: 44/96, 57/96, 124/97, 73/00, 87/00 i 88/02, sada čl. 7. pročišćenog teksta – "Narodne novine", broj: 26/03), kao i Uvjetima o mjerilima za stambeno zbrinjavanje na području posebne državne skrbi ("Narodne novine", broj: 10/01).

 

Prema čl. 5. Uvjeta ministarstvo korisniku daje u najam obiteljsku kuću ili stan u državnom vlasništvu ugovorom o najmu kojeg sklapaju ministarstvo i korisnik, a čl. 7. st. 4. Zakona o području od posebne državne skrbi također je određeno da ministarstvo i korisnik sklapaju ugovor o najmu sukladno odredbama Zakona o najmu stanova s tim da korisnik plaća zaštićenu najamninu odnosno za višak stambene površine slobodno se ugovara najamnina.

 

U takvoj činjeničnoj situaciji proizlazilo bi da "suglasnost" samo ovlašćuje na zaključenje ugovora o najmu kojom se utvrđuju prava i obveze privremenih korisnika, a u smislu gore citiranih propisa.

 

S privremenim korisnicima tj. tuženicima nije sklopljen ugovor o najmu sukladno odredbama Zakona o najmu stanova ("Narodne novine", broj: 91/96, 48/98) od strane ovlaštenog tijela a u smislu odredbe čl. 7. st. 4. Zakona o područjima od posebne državne skrbi (pročišćeni tekst – "Narodne novine", broj: 26/03).

 

Slijedom izloženog po ocjeni ovog suda odredbe Zakona o područjima od posebne državne skrbi (čl. 7. st. 2. podstavak 1. na koju se poziva drugostupanjski sud) kao i Uredba o uvjetima i mjerilima za stambeno zbrinjavanje na području posebne državne skrbi ("Narodne novine", broj: 10/01) ne mogu se primjenjivati u konkretnom slučaju jer bi se njima anulirala stečena prava nekadašnjih nositelja stanarskog prava odnosno sada zaštićenih najmoprimaca.

 

Stoga tužitelj koji po Zakonu o najmu ima pravni položaj najmoprimca ovlašten je zahtijevati iseljenje tuženika na temelju čl. 30. i 31. Zakona o najmu unatoč činjenici što su tuženici od nadležnog tijela ishodili suglasnost za privremeno stambeno zbrinjavanje u odnosu na predmetni stan.

 

Slijedom izloženog odlučeno je kao u izreci temeljem čl. 393. ZPP-a.

 

U Zagrebu, 23. prosinca 2008.

 

Predsjednik vijeća:

Ivan Mikšić, v.r.

[bovu]

bivši nositelj stanarskog prava je stan napustio i isti dao u podnajam bez suglasnosti vlasnika stana a što je protivno zakonu , zbog čega je osobi koja je stan uzela u podnajam stan i oduzet od strane opunomočenika vlasnika stana.

vi ste isti stan dobili na korištenje od opunomočenika vlasnika stana.

znači zakoniti ste posjednik stana.

 

proučite zakon o najmu stanova N.N.91/96

 

mišljenja sam da se navedena presuda VS nemože primjeniti i na navedeni slučaj a iz razloga što je bivši nositelj stanarskog prava napustio stan i isti dao u podnajam.

ako bivši nositelj stana posjeduje i kuću u kojoj trenutno živi (ili drugi stan )tada nemože biti zaštićeni najmoprimac.

[bezidejni]

@skywalker - Znam za tu presudu i na nju se tuzitelj poziva u tuzbi za iseljenje. Meni je jedna osoba koja se razumije u pravo savjetovala da u odgovoru napisem da "Pozivanje na presudu Vrhovnog suda Republike Hrvatske nije osnovano, budući se ne može primijeniti pravni stav u nekom drugom predmetu koji ima drukčije utvrđeno činjenično stanje, pa samim tim i primjena materijalnog prava. U predmetu na koji se tužitelj poziva bivši nositelj stanarskog prava nije dao stan u podnajam."

 

Isto tako tuzitelj se poziva na presudu Opcinskog suda u Vukovaru po kojoj je on dobio status zasticenog najmoprimca. Medjutim ZDO je na tu presudu ulozilo zalbu, jer sud uopce nije uzeo u obzir sto je on stan dao u podnajam, kao ni to sto on nije nikome prijavio da su mu i mama i tata (koji su u biti i nosioci stanarskog prava, on je samo bio u zajednickom domacinstvu i sada je nasljednik) umrli, a sto je bio duzan po zakonu uciniti u roku 30 dana. Moze li se netko uopce pozivati na presudu koja nije pravomocna i gdje se proces jos vodi?

 

Takoder (ne znam moze li to uopce biti relevantno za slucaj) Tuzitelj je za vrijeme tzv. Krajine prodao stanarsko pravo (znam i kome) i nakon mirne reintegracije dobio stan natrag. Ne znam pod kojim okolnostima je dobio stan natrag, ali pretpostavljam da je tuzio covjeka jer stanarsko pravo ne postoji.

 

@bovu

Ne znam posjeduje li neku drugu kucu ili stan (mislim da ne), ali znam da vec godinama zivi na istoj adresi (navodno mu je netko dao kucu na koristenje).