Međuvlasnički ugovor

[Senco48]

Poštovani !

Lijepo Vas molim za pravno mišljenje za slijedeći slućaj. Radi se o stambenoj zgradi sa tri posebna dijela – stana.Stanovi su A, B, i C. sa slijedećim suvlasničkim dijelovima : stan A , suvlasnici su supružnici svaki od njih u ½ ili 18,76 % svaki , odnosno 37,52 % zajedno . Stan B jedan vlasnik sa 25,58 % suvlasničkih dijelova , te stan C , jedan vlasnik sa 36,90 % suvlasničkih dijelova .

Suvlasnici sklapaju Međuvlasnički ugovor kojim između ostalog povjeravaju upravljanje zgradom XXXXX d.. U aneksu istog ugovora odabiru predstavnika vlasnika i određuju visinu mjesečnog doprinosa u zajedničke pričuve ( povećane za 400%) , te da su suvlasnici suglasni da se od upravitelja zatraži pozajmica od yy.yyy,00 kn , te da se ovlašćuje predstavnik vlasnika da sa upraviteljem XXXXX d.. zaključi Ugovor o upravljanju.

Za donošenje ovakve odluke izjasnili su se svojim potpisima suvlasnik stana A ( samo suprug ) i suvlasnik stana B, dok je suvlasnik stana C bio protiv. Treba napomenuti da je navedene odluke suvlasnik stana A potpisao u ime svih 37,52% suvlasničkih dijelova ( svoje i supruge ), a bez da je imao punomoć svoje supruge za potpis odluke za njezinih 18,76% suvlasničkog dijela.

Pitanje glasi da li su gore pomenute odluke pravovaljane kao i Međuvlasnički ugovor i Ugovor o upravljanju u vezi članka 375. ZV-a (3) određuje se da odluke koje proizlaze iz međuvlasničkoga ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine.

U ovom slučaju odluke bi bile donjete sa 44,34 % ( 18,76+25,58=44,34) suvlasničkih dijelova, dakle manje od polovice od vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine.

Zgarada nije etažirana. U Z.K. kao vlasnik stana A upisan je samo suprug Vlasništvo stana A stečeno je temeljem sudske presude koja je u cijelosti zamjenila ugovor o prodaji a sve to za trajanja bračne zajednice suvlasnika stana A, dakle radi se o bračnoj stečevini.Radi jasnnoće spomenuo bi da su suvlasnici stana A stekli pravo građenja svaki u ½ tavanskog prostora, temeljem čega su ishodili lokacijsku dozvolu supruga i suprug sve u istoj stambenoj zgradi.

U naprijed zahvaljujem !

[Senco48]

Lijepo molim da mi barem netko odgovori! Predmet se već vrti na sudu , branim se sam , a nemam love za odvjetnika.Pomozite bikcu, hvala!

[upitnik]

Međuvlasnički ugovor bez većinske suglasnosti ne vrijedi. Ne smije suprug u ime supruge potpisivati ništa bez njezine punomoći. Međutim, čini mi se da se radi o promašaju koji će supružnici vrlo jednostavno popraviti sklapanjem novoga MU-a u kojem će se zasigurno potpisati i supruga. Međutim, ima tu možda i nekih drugih pravnih nepravilnosti u koje ne bih ulazio jer nisam stručan za to.

[Senco48]

Puno hvala na odgovoru.

Neće biti od značaja novi MU, jer je sporno povečanje pričuve za 400% koje je doneseno po aneksu međuvlasničkog ugovora iz 2002.g. , a koji je donešen bez većinske suglasnosti na gore opisan naćin. Cijela prića je u tome što je moja pokojna majka suvlasnik stana C odbila potpisati navedeni MU jer takvo povećanje pričuva ( zbog dizanja pozajmice od 45.000,00 kn kod upravitelja zgrade 2002.g.), nije bila u mogućnosti plaćati zbog niske mirovine. Nebrojeno puta se obračala upravitelju zgrade ukazujući na nastali problem i nevaljalost MU, ali uprvitelj se oglušio , da bi sada pokrenuo ovrhu , a kasnije i postupak kao po platnom nalogu protiv mene , njenog sina kao zakonskog nasljednika zbog neplaćenih pričuva. Upravo bi svoju obranu temeljio na temelju činjenice nevaljanosti MU. Još jednom hvala.

[bovu]

zakonom određena pričuva iznosi 0,54%/g od vrijednosti stana

za povečanje preko zakonski određene pričuve potrebna je suglasnost SVIH suvlasnika zgrade .

kredit je korišten za poboljšanja a ne za nužno ili redovito održavanje.

 

nezadovoljni suvlasnik može od suda tražiti određivanje primjerene pričuve.

 

pročitaj Zakon o vlasništvu NN 91/96

[Senco48]

Članak 88. Z.V.-a određuje

- stvaranje primjerene zajedničke pričuve ili primjereno povećavanje, odnosno smanjivanje te pričuve koju je odredila većina, prema pravilu da pri određivanju pričuve i doprinosa u nju treba, osim o predvidivim troškovima, voditi računa i o imovinskom stanju svih suvlasnika.

Radi pojašnjenja u konkretnom slučaju kredit je uzet za sanaciju kosog krova zgrade. Sanacija je izvršena je na naćin da su izmjenjene sve letve krova , sav crijep zamjenjen novim ( preko 100 m2 ) , kompletna nova limarija, nepotrebni snjegobrani ( zgrada nije na ulici ) , ponovno obzidavanje dimnjaka. U stvarnosti bilo je potrebnio izmjeniti samo par letava i nekoliko crijepova, osali dio krova bio je u dobrom stanju. Ali poanta je u tome što je suvlasnik stana A ( onaj čija supruga nije potpisala MU ) , na temelju prava građenja planirao prenamjenu tavana u stambeni prostor, pa je očito procjenio da mu je jeftinije na teret ostalih suvlasnika sanaciju izvesti na cijelom krovištu.Isti suvlasnik je istom manjinom imenovan za predstavnika suvlasnika, te tako stekao pravo potpisa u ime svih suvlasnika za dizanje 45.000,00 kn kredita. U međuvremenu stan je izgrađen , a kredit vračen kroz izdvajanje pričuva ostlih dvoje suvlasnika , ali je ostao dug za neplačene pričuve iza moje pok. majke.

Postavlja se pitanje da li podizanje kredita od 45.000,00 kn predstavlja posao izvanredne uprave u smislu odredbi čl. 87 Z.V.-a , gdje se zahtjeva 100% pristanak suvlasnika ?

I nadalje, da li ja kao ovršenik ( sada u parnici tuženik ) imam kakve šanse da uspijem u parnici na temelju do sada prodiskutiranih činjenica ?

Hvala !

[upitnik]

Za pričuvu veću od 0,54% nije potrebna apsolutna suglasnost, jer je to minimalna pričuva, što znači da ona ne smije biti manja, ali može biti veća ako se tako ugovori međuvlasničkim ugovorom:

 

Međuvlasnički ugovor

Članak 375.

(1) Uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine utvrđuju se ugovorom

koji mora biti sklopljen u pisanom obliku (međuvlasnički ugovor).

(2) Međuvlasnički ugovor iz stavka 1. ovoga članka sadrži osobito:

- veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine,

- uvjete i način upravljanja nekretninom,

- pobliže podatke o osobi koja će upravljati nekretninom,

- opseg poslova koje će obavljati ta osoba, odgovornost za obavljanje poslova i sl.,

- uvjete i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve,

- ime suvlasnika ovlaštenoga za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno

trećim osobama i granice njegovih ovlasti,

- uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija, uključujući i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te

uređaja i zemljišta koje pripada određenoj nekretnini.

(3) Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkoga ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila

većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova

nekretnine.

(4) Odredbe međuvlasničkoga ugovora imaju učinak i prema suvlasniku koji je to pravo stekao nakon

sklapanja međuvlasničkoga ugovora.

 

Međutim, ako se radi o suvlasnicima bez posebnih dijelova u vlasništvu, tada je potrebna apsolutna suglasnost.

 

Mislim da imate temelj u tome da je sklopljeni međuvlasnički ugovor nevažeći jer ga nije potpisala supruga pa stoga nije imao potrebnu većinsku suglasnost. Ne znam kako stvari stoje ako supruga na sudu izjavi da se ona slaže s MU-om i da daje za pravo svojem suprugu da potpisuje u njezino ime (to bi onda možda bilo poslovodstvo bez naloga).

[bovu]

tavan jedne zgrade je zajednički prostor i u vlasništvu svih suvlasnika zgrade.

nemože se na tavanu steći pravo građenja bez suglasnosti svih suvlasnika(100%) i odobrenja nadležnih organa .

provjeriti dali ima sve potrebite dozvole .

prijava nadležnoj građevinskoj inspekciji.

krov je rađen iz kredita koji se otplaćuje iz pričuve

krov i dalje ostaje vlasništvo svih suvlasnika zgrade.

 

možda su lažirani podaci i potpisi za suglasnost za obnovu krova.

[Senco48]

Hvala Vam na trudu i sugestijama.

Nije mi jasno da ako bi supruga na sudu izjavila da se ona slaže s MU-om i da daje za pravo svojem suprugu da potpisuje u njezino ime. Naime predmetni MU, odnosno anex kojim je određeno povećanje pričuve, je potpisan 2002.g. bez njenog potpisa ili punomoći pa je kao takav nevažeći , a time i sve odluke po tom anexu. Zar može retrogradno u nazad osam godina da MU dobije staus valjanosti.

U ZOO Članak 1129. u vezi poslovodstva bez naloga određuje :Ako gospodar posla naknadno odobri ono što je izvršeno, poslovođa bez naloga smatra se nalogoprimcem od početka obavljanja posla. Prema tome to bi bilo moguće?

Što se tiće tavana i ostalih zajedničkih dijelova zgrade suvlasnici su to to pitanje riješili Međuvlasničkisporazumom u kojem su definirali koji zajednički dijelovi pripadaju kojem od suvlasnika , prema diobenim nacrtima tih prostora. Suvlasnici su si također međusobno dali pravo građenja na tim prostorima i pravo prenamjene tih prostora bez bilo kakvih naknadnih pitanja. Tako da jesve to 100% u redu odnosno sa 100% suglasnosti svih suvlasnika. Prenamjena dijela tavana u stambeni prostor je također uredna i ima sva potrebna odobrenja nadležnih tijela (lokacijska, potvrda glavnog projekta ), a temelji se upravo na stečenom pravu građenja.

Ostaje otvoreno pitaje zakonitosti 400% povećanja pričuva i pravne valjanosti anexsa kojim je visina te pričuve određena.

Zanima me da li bi u ovoj parnici prošla teza da se zahvat na krovištu zgrade ne može smatrati poslovima redovite uprave s obzirom da je promijenjen sav crijep i letve , novi oluci i obzidavanje dimnjaka,a ne izvršen popravak samo manjeg dijela krova koji je u stvarnosti bio jedini problem.

Osim toga da li je redovni odnosno izvanredni posao dizanje kredita i davanje jamstva za kredit na račun pričuve.Jer za izvanredne poslove je potrebna 100% suglasnost suvlasnika, što u ovom slučaju nikako nije bila.

Možda kao potvrda muljaže suvlasnika ( tužitelja ) govori činjenica da nitko od ovlaštenih osoba nije obrazložio potrebu ovako velikih zahvata na krovištu , već je navedeni suvlasnik ostalim suvlasnicima rekao da je takav zahvat neophodan jer su mu tako rekli njegovi prijatelji???

[viki2]

poštovani

mene interesira slijedeće.....

ulica u kojoj živim ima nekoliko zgrada i upravitelja (manja upraviteljska kuća kojoj to nije primarna djelatnost)...pošto imam firmu , a taj upravitelj i nije baš najbolji dogovorili smo se da preuzmem njegove zgrade....proširio sam djelatnost i sada me zanima dali postoji neka opcija da mi prepusti poslove upravljanja nekim aneksom jer prikupljanje novih potisa bi moglo potrajati s obzirom da su zgrade večinski naseljene strancima koji su tu samo ljeti.....dakle ima li išta u zakonu da mi omogući da preuzmem poslovanje t.j. budem neka vrsta pravnog slijednika...

[Taq]

Poštovani,

 

Imam pitanja o valjanosti međuvlasničkog ugovora tj. o valjanosti odluka većine vlasnika u zgradi koja nije etažirana i koja je u Z.K. ulošku još uvjek upisana pod društvenim vlasništvom.

Zgrada je sagrađena 1990 g. ima 20 stanova, 6 poslovnih prostora, 1 poslovni prostor na cjelom katu sa odvojenim ulazom, u podrumu zgradi se nalaze spremišta za svaki stan i poslovne prostore kao i atomsko sklonište na polovici dijela podrumskog prostora, ali koji izlazi i van tlocrtnih gabarita zgrade.

2000. godine potpisuje se Međuvlasnički Ugovor stanara (pet vlasnika nije potpisalo) sa Upraviteljem, na ugovoru nema imena s kojim upraviteljem se potpisuje nema pečata niti potpisa odgovorne osobe upravitelja. U ugovoru se navode proizvoljne kvadrature stanova i poslovnih prostora bez uvida u bilo kakve kupoprodajne ugovore.

Na ugovoru stoji adresa zgrade, ali nema upisane k.č. niti k.o.

2002. godine započet je postupak etažiranja, firma za to angažirana prikuplja kupoprodajne Ugovore, tabularne izjave i radi izmjere stanova i prostora. Angažirana firma do sada ne uspjeva završiti započeto s obrazloženjeme nemogučnosti prikupljanja svih dokumenata od građevinske firme koja je zgradu izgradila. Do sad na Sudu predmet nije zaprimljen niti evidentiran. Građevinska firma, tj. njen sljednik je sada u stečaju.

2009. godine dio stanara stambenog djela želi investirati u poboljšanje nekretnine, te donosi odluku o povećanju pričuve. Također se traži potpisivanje suglasnosti za određene radnje za ostvarivanje te investicije koju ne želim potpisati prije završetka etažiranja i upisa vlasništva zbog problema koji su se stalno pojavljivali, a proizlazili su iz nerješenih vlasničkih odnosa.

Moja pitanja:

1. Da li se mogu primjenjivati odluke iz ovako sastavljenog Međuvlasničkog Ugovora, tj. odluke većine, a da nije provedeno etažiranje zgrade i uređeni svi međuvlasnički odnosi.

2. Da li se odlukom većine pričuva može slobodno podizati i koristiti se za namjene koje izlaze van redovitog održavanja zgrade.

 

Molim za bilo kakav savjet ako netko ima bilo kakavo slično iskustvo ili neku pravno utemeljenu praksu.

 

Unaprijed hvala.

[KronicnaStranka]

Pitanja koja postavljate regulirana su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (ZOV), Uredbom o održavanju zgrada Vlada RH od 1997. godine, a za odnose suvlasnika i upravitelja vrijede i odredbe Zakona o obveznim odnosima. Na webu ima jako puno izvora i komentara u vezi s tom tematikom, pa samo treba potražiti. Neki članci ZOV navedeni su i ranije na ovoj temi.

 

Za valjanost međuvlasničkog ugovora nije bitno da li je zgrada etažirana, bitno je da postoji vlasništvo nad posebnim dijelovima (stanovima i poslovnim prostorima), a ono može biti i vanknjižno, dakle na temelju ugovora. (Inače bi veliki dio zgrada bio bez upravitelja.)

 

Dok se ne utvrde suvlasnički dijelovi, privremeno je rješenje da se pričuva plaća srazmjerno površini posebnih dijelova (stanova).

 

U međuvlasničkom ugovoru se ne određuje konkretni upravitelj, odnosno to nije obavezno navesti u tom ugovoru. S upraviteljem se potpisuje ugovor o upravljanju. Sve to imate objašnjeno na brojnim stranicama upravitelja na webu.

 

Odluke se donose većinom suvlasničkih dijelova (što, do etažiranja, znači većinom po površini), a ne većinom suvlasnika.

 

Povećanje pričuve je dopušteno, ali postoje ograničenja radi zaštite suvlasnika slabijeg imovnog stanja (gore opisano).

 

Ako postoje greške u dokumentima (npr. u površini pojednih dijelova), svatko može tražiti da se to ispravi. Sve takve zahtjeve treba postavljati pismeno, a dokaze o dostavi čuvati.

 

Svaki suvlasnik koji smatra da je oštećen može tražiti zaštitu suda.

[Taq]

KronicnaStranko

Hvala na objašnjenjima na moja pitanja kao i uputama za ZOV.

 

Moja greška je o navodu o Međuvlasničkom ugovoru i ugovoru s Upraviteljem zgrade.

 

Vezano na površinu, razumijem da se većina odnosi na 51% površine zgrade, naveo sam da se u zgradi se nalazi atomsko sklonište, koje nije navedeno u međuvlasničkom ugovoru, ćije je ono vlasništvo?

Znam da se zgrada mora održavati i da za to nije potrebno etažiranje, te da se i propisana pričuva koristi za redovno održavanje zgrade.

Pitanje je bilo usmjereno više na zahtjev za potpisivanje suglasnosti za investiciju koja je po meni nema smislena dok se zgrada ne etažira i utvrde vlasnici svih prostora u zgradi.

Pričuva je dijelom povećana s namjenom realizacije te investicije. U ZOV-u se navodi da za takve investicije treba imati pristanak svih suvlasnika(veći zahvati na zgradi Čl.41), ali se navodi i iznimka o neobavezi pristanka ako većina suvlasnika sami snose troškove, a ako se time ne ugrožava redovito održavanje. Naveo sam kompleksnost zgrade (stanovi, poslovni prostori, podrumske prostorije kao i veliko atomsko sklonište), kako u takvom objektu utvrditi "površinsku većinu" i tko daje suglasnost za atomsko sklonište dok se ne provede etažiranje.

 

Pozdrav uz zahvalu na trudu za objašnjenja.

[KronicnaStranka]

Što se smatra zajedničkim dijelovima pobrojano je u spomenutoj Uredbi o održavanju zgrada. Tamo nije navedeno sklonište, ali mislim da zdrav razum kaže da sklonište ne može pripadati nikome posebno, dakle spadalo bi u zajedničke dijelove.

 

Međutim, koliko znam za zgrade od dvadesetak stanova nikad nije bilo obavezno graditi skloništa, a pogotovo ne skloništa standarda tzv. "atomskih skloništa", pa bi moglo biti da se taj dio nalazi u vlasništvu, ili barem nadležnosti, lokalne samouprave ili nekog drugog tijela.

 

Što se tiče povećanja i uporabe pričuve, vaše je pravo da imate svoj stav, ali činjenica da nije provedeno etažiranje nije prepreka da se donose odluke.

 

Suvlasnički dio na temelju površine se računa prema površini posebnog dijela u vlasništvu pojedinog vlasnika, bez obzira na površinu zajedničkih dijelova.

 

Što se tiče utvrđivanja svih suvlasnika, pojedini prostori na nekoga moraju glasiti, ako ne na kupca a onda i prodavatelja, makar i u stečaju. Ako bi se od prodavatelja tražilo da plati pričuvu, vjerojatno bi se potrudio da preusmjeri zahtjev na stvarne vlasnike. No, budući da je u stečaju što naplatu čini više-manje nemogućom, tu se nažalost vjerojatno ništa ne da učiniti dok se sve skupa ne raspetlja, a to kod nas može trajati godinama. Možete samo birati hoćete li nešto poduzimati s nadom da jednog dana i uspijete, ili ne poduzimati ništa i sigurno ne uspjeti.

[Taq]

Objekt (zgrada) je interpolacija u centru grada (Zg), pa je sklonište vjerovatno planirano po starim planovima npr. civilne zaštite ili sl.

Valjda netko u gradu ima evidenciju tog skloništa, u vlastovnici je još uvjek upisano društveno vlasništvo Grada Zagreba.

 

Povećanje pričuve sam komentirao u kontekstu investicije i odluke njenog korištenja za planiranu ivesticiju, mislim da za istu treba građevinska dozvola, da li će Gradski ured dati dozvolu bez etažiranja?

 

 

Pozdrav i još jednom hvala na savjetima