razvrgnuce-etaziranje

[lolabunny]

Pozdrav!

 

Suvlasnica sam 1/2 kuće na moru, dok je suvlasnica druge polovine moja sestra. Obje smo stekle vlasnistvo ugovorima o dosmrtnom uzdrzavanju, ona s tatom, ja s mamom, jer su roditelji prije toga bili suvlasnici 1/2, a u ugovorima je jasno određeno koji dio nekretnine u naravi čini njenu polovicu, a koji moju, s obzirom na to da se kuća sastoji od dva identična stana. Međutim, nije etažirana i sestra odbija bilo kakav dogovor po tom pitanju.

 

Iz tog razloga te zbog grubo narušenih odnosa, sudski postupak je neminovan pa me zanima da li postoji mogućnost da sud na moj zahtjev provede etažiranje, ako se utvrdi da za to postoje zakonski uvjeti, a bez njene suglasnosti? Rečeno mi je da se i u tom slučaju pokreće postupak za razvrgnuće pa se zahtjev za etažiranjem podnosi u sklopu tog postupka. Da li je to točno i da li može netko pobliže objasniti proceduru te kako mora glasiti tužbeni zahtjev? Na mnogim mjestima se spominje mogućnost geometrijske diobe nekretnine, međutim, ja sam pod uvjerenjem da se geometrijska dioba provodi kad su u pitanju zemljišta koja se mogu parcelizirati, ne znam kako bi se provela geometrijska dioba kuće na katove, barem se tako iz zakona da iščitati.

[dzolix]

Moze se provesti geometrijska dioba kuce na spratove tako da nastaju npr . u vasem slucaju dva zasebna (potpuna) stana u sklopu te kuce. Morate se dogovoriti u smislu vertikale koja ce od vas dvije imati odredjeni sprat. Sami navodite da su ti stanovi identicni.

[lolabunny]

Hvala na odgovoru! Nažalost, dogovor nije moguć, tako da preostaje jedino mogućnost da sud odredi koji je čiji stan. Muči me jedino kod geometrijske diobe, na koji način bi se to moglo riješiti, a da nije etažiranje? Jer kod etažiranja nekretnina ostaje u suvlasništvu, što znači da je svaki etažni vlasnik, neovisno kojeg kata, ujedno i suvlasnik zemljišta na kojem se kuća nalazi pa nije u suprotnosti s načelom da sve što je na zemljištu izgrađeno, pripada vlasniku zemljišta. A kako bi to išlo kod geometrijske diobe?

[Spitfire]

Poštovana..

..Etažirati se mogu obiteljske kuće sa 2 i više etažnih jedinica, kao i veće ili velike stambene zgrade sa stotinama etažnih jedinica. Etažirati treba uvijek sve stanove, poslovne prostore, garaže i drugo u zgradi. Zakon predviđa mogućnost etažiranja i samo jedne etažne jedinice, ali se to može realizirati samo u sudskom postupku, što je jedini način u vašem slučaju..

..nadalje, vlasnik nad nekretninom (stanom, poslovnim prostorom, garažom itd.) koji nije upisan u zemljišne knjige, te nema adekvatni dokaz o vlasništvu, nakon etažiranja, bit će upisan kao vlasnik svog stana, poslovnog prostora, garaže i sl., a suvlasnik nad idealnim dijelom nekretnine (zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom).Nakon etažiranja, vlasnici mogu dobiti “čiste papire”..

 

..Stoga mi nije jasan postupak sestre koja će zagorčati život i vama ali i sebi jer naime..

.. Nakon isteka roka bez etažiranja, prema Zakonu o vlasništvu, bilo kakav prostor u objektu (uključivši stanove, garaže, poslovne prostore) neće se moći upisati u zemljišnu knjigu dok zgrada nije etažirana, a jedini pravni dokaz o vlasništvu nekretnine bit će i dalje upravo izvadak iz zemljišnih knjiga. On je pak, prijeko potreban za dobivanja hipotekarnog kredita, kupnje ili prodaje nekretnina, diobe obiteljskih nekretnina, ostavinske diobe te utvrđivanja udjela pojedinih suvlasnika u troškovima upravljanja i održavanja objekta. Dakle, ako to ne učine moglo bi se vrlo lako dogoditi da vlasnici neetažiranih stanova neće moći ostvariti nikakva prava iz svojeg vlasništva..

 

..A rok je do 01.01.2015..

[Spitfire]

A geometrijska dioba..

 

Ako suvlasničku zajednicu razvrgava sud, vezan je u prvom redu strogim zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji, a moguć je i dopušten, a i pravom na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnoga posla ili zakona.

Ako sud nije glede načina razvrgnuća vezan, sud će djeljive pokretne stvari dijeliti fizički, a nekretnine geometrijski..

 

..Ako je geometrijska dioba suvlasničkih nekretnina moguća, u odluci o diobi suvlasničke zajednice mora biti određeno navedeno koji će fizički dio pojedine suvlasničke nekretnine kao novoformirane čestice pripasti pojedinom suvlasniku, u skladu s parcelacijskim elaboratom i to na način da se odluka može provesti u zemljišnim knjigama, budući da u smislu odredbe članka 55. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima svaki suvlasnik koji je sudjelovao u razvrgnuću stječe na temelju pravomoćne odluke o razvrgnuću, a na zakonom određeni način, pravo vlasništva ili/i neko drugo pravo, izvodeći ga iz onog svoga suvlasničkog dijela s kojim je sudjelovao u razvrgnuću, a koji mu istodobno prestaje.

 

Zakonom određeni način stjecanja i prestanka prava vlasništva, odnosno suvlasništva i drugih stvarnih prava na temelju odluke suda je uknjižba prava na nekretninama u zemljišnim knjigama.

 

Dakle, ako sud razvrgava suvlasništvo nekretnine geometrijskom diobom, u odluci je dužan točno odrediti koji fizički dio pojedine suvlasničke nekretnine kao novoformirane čestice pripada pojedinom suvlasniku u skladu s parcelacijskim elaboratom na način da se odluka može provesti u zemljišnim knjigama..

 

..By the way, u sudskom izvanparničnom postupku razvrgnuća suvlasništva geodetsko vještačenje će odrediti sud. Tada ćete vi kao predlagatelj postupka razvrgnuća trebati predujmiti trošak geodeta. Međutim, za razliku od vaše sadašnje situacije, taj će vaš trošak ući u trošak sudskog postupka.

 

To znači da će u rješenju o razvrgnuću suvlasničke zajednice sud donijeti odluku o tome da vam protustranka (drugi suvlasnik) treba nadoknaditi razmjeran dio troškova. Takva je sudska odluka ovršna isprava koju ćete prema potrebi moći i prisilno izvršiti.

[lolabunny]

Hvala na iscrpnom odgovoru. Možete li mi, molim Vas, objasniti o kakvom roku se radi i kojim zakonom, odredbom je određen? Moram priznati da prvi put čujem da postoji rok za podnošenje zahtjeva za etažiranje, jer nas nijedan odvjetnik na to nije upozorio. Zar to znači da se nakon tog roka više neće moći podnositi takvi zahtjevi?

Da li se taj rok odnosi i na nekretnine upisane u zemljišne knjige, a neetažirane, ili samo na zgrade koje nisu upisane u zk? Malo sam zbunjena sad u vezi toga.

 

Kuća je upisana u zemljišnim knjigama kao cjelina te smo sestra i ja upisane kao suvlasnice 1/2. U naravi se sastoji od dva stana te je ugovorima koje sam spomenula određeno koji je čiji. Shvaćam da to nije knjižno vlasništvo te nema pravnu snagu prema trećima, zato želim etažiranje, kako bi imala i knjižno vlasništvo stana, a ne pola kuće.

 

Ispričavam se, naknadno sam vidjela i odgovor glede geometrijske diobe. Sve što ste napisali mi je jasno, jedino me zanima i da li je takva dioba putem suda moguća, ako bi se geometrijski dijelila nekretnina na etaže, a ne parcele? Zbog načela da je vlasnik zemljišta nužno i vlasnik svega što je na njemu izgrađeno. Npr, nije problem kad je u pitanju poljprivredno zemljište pa se povuče međa na sredini, ako to ne umanjuje vrijednost dotičnog zemljišta. ali kad je u pitanju kuća i podjela usporedno, a ne okomito, da li sud može donijeti takvu odluku? s obzirom da bi onda donji kat i zemljište bili vlasništvo jedne osobe, a gornji kat druge?

[Spitfire]

Poštovana..Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima..

 

..bez etažiraja (sami ste rekli) vi ste suvlasnica nekretnine koja je upisana kao cijelina. A s etažiranjem u zk vam onda stoji npr.

A-popisni list ( npr. kuća, pomočna zgrada, dvorište, oranca..sve s oznakom površine)

B-vlasnički list

1. ETAŽA: 1/2

1. STAN 1 nalazi se, sastoji se itd.

4. ime i prezime vlasnika, vas 1/1

 

 

..ako sud razvrgava suvlasništvo nekretnine geometrijskom diobom, u odluci je dužan točno odrediti koji fizički dio pojedine suvlasničke nekretnine kao novoformirane čestice pripada pojedinom suvlasniku u skladu s parcelacijskim elaboratom na način da se odluka može provesti u zemljišnim knjigama..Kako to u stvarnosti sud odredi, dali kao što ste naveli ili zemljište 1/2 svakoj, nažalost nemam iskustvo..

 

..ali evo nešto sa ŽS u Varaždinu..http://sudovi.pravosudje.hr/zsvz/img/File/sudska_praksa/Zbirka-GP-11.pdf..

 

..stranica 20..

..uh, umorih se..a i kava ohladila..

[lolabunny]

Mislim da ovo što ste boldali je ključno, zbog spomenutog načela. Tako da je etažiranje jedina opcija. Voljela bih vidjeti sudsku praksu kad je u pitanju sudsko etažiranje, dakle bez pristanka druge stranke. Na to još nisam naišla. Stvar je u tome da, s obzirom na to koje sve potvrde, nalaze i vještačenja treba nabaviti i izvesti da bi se etažiranje provelo, mislim da je to teško izvedivo kad druga strana čini sve da bi to onemogućila. Npr, da bi se ustanovilo da je neki prostor samostalna uporabna cjelina, mora vještak ući u taj prostor i izmjeriti ga, a ne može ako ga osoba koja tamo živi, ne pušta. I tako dalje..

 

Samo još jedno pitanje, vezano za rok koji ste spomenuli, s obzirom na to da svaki suvlasnik ima pravo po Zakonu o vlasnistvu i drugim stvarnim pravima traziti da se njegovo vlasnistvo poveze s posebnim dijelom nekretnine u svako doba, na koji nacin se taj rok primjenjuje?

 

Hvala i nadam se da se kava ovaj put nece ohladiti!

[Spitfire]

..Nisam vam nešto spomenuo ( namjerno, da vas ne opterečujem), kod razvrgnuća sudskim putem, sud može ići na geometrijsku diobu, ili ako nije moguća na javnu dražbu, pa sad neka sestra vidi isplativost ovakvog ponašanja..ne mogu vjerovati da netko ne želi rješiti svoje vlasničko pitanje zbog inata ili čega li več..

 

..a rokovi su propisani za etažiranje građevina izgrađenih do 1997..

.."na koji način", možete malo pojasnit?.

[lolabunny]

Da, to već znam, zapravo. Zato i želimo etažiranje, dakle, ne geometrijsku diobu, već baš etažiranje. Jer jedina druga opcija je civilna dioba, odnosno prodaja na dražbi. A po zakonu se može zahtijevati etažiranje putem suda, bez suglasnosti drugog suvlasnika, ako prostor koji želite etažirati ispunjava određene uvjete. Zato sam i postavila pitanje na taj način u prvom postu, da vidim da li netko zna kakva je u tom slučaju procedura. Nadam se da me pratite

 

Na koji način, mislim, da li se primjenjuje na sve građevine izgrađene do 1.1.1997., a prvenstveno koje su posljedice ako se zahtjev ne podnese do tog roka, tj. 1.1.2015.? Da li se gubi pravo zahtijevati etažiranje nekretnina? Ili do tog roka postoje neki povlašteni uvjeti za etažiranje? Čitala sam taj dio u zakonu, ali nisam baš dobro shvatila jer piše samo da upravitelji zgrada moraju podnijeti zahtjev do tada. A što s obiteljskim kućama koje nemaju upravitelja? Ili, piše da se odnosi na nekretnine koje nisu još upisane u zemljišne knjige, da li se odnosi samo na njih ili i na upisane a neetažirane? Nije baš zanimljiva tema, ali dosta bitna. Osobito s obzirom na to da taj rok istječe za dva tjedna

[lolabunny]

Čisto da pojasnim situaciju.. Sestra živi u toj kući u jednom od stanova, ja živim u drugom gradu. De facto, ako se kuća etažira, ona neće imati nikakvo pravo na drugi stan, dok sad, po izgovorom da je suvlasnik cijele kuće, pripada joj idealni dio cijele kuće te de facto cijelu i koristi. Dok je ja zapravo ne mogu uopce koristiti jer nema smisla boraviti u istom prostoru s osobom s kojom su se trajno narusili odnosi i koja vas od tamo zeli posto poto izbaciti. Nazalost, dok su odnosi bili korektni, nisam imala nista protiv toga da ona koristi i drugi stan u kuci, onaj u kojem ne zivi, a koji je pripao meni po ugovorima, zbog cega je stekla suposjed i tog stana. Nadam se da su Vam sad stvari malo jasnije, kao i moj stvarni i pravni položaj..

[Spitfire]

..jaoj, jaoj....dužni ste mi čevape kad se sretnemo u Sarajevu..

..da skratimo..po ovom zadnjem postu, za etažiranje (sa rokovima ili bez) suglasnost nećete dobiti..

..preostaje vam, odvjetnika pod ruku, pa na razvrgnuće..izgubiti nemate što, jedino dobiti..

[bovu]

ponudi sestri sklapanje ugovora o najmu tvog suvlasničkog djela.

ako ne pristane na sklapanje ugovora ili neprimipreporučenu pošiljku-ponodu tada nezakonito koristi tvoj dio nekretnine.

tužbom traži najamninu za dvoj dio nekretnne (1/2 najamnine za cijelu kuću) + zakonske kamate unazad do 5 godin.

[Spitfire]

..a može i kako kaže poštovani Bovu..jest da tom slučaju opet ostajete samo suvlasnik kuće 1/2..pa vi odvagnite što vam je jednostavnije i povoljnije..

[dzolix]

Pitanje je da li je moguce to oko najamnine u ovom slucaju posto su to dva odvojena stana u kuci i sto jasno stoji iz ugovora sa roditeljima kome koji stan pripada. Moze se sestra i pozvati da nema razloga i logike da koristi vas stan kad ima odvojeno svoj . To je moguce traziti ako sestra izdaje taj slobodni stan nekome pod kiriju povremeno .... a ovako. A da vi kazete sestri da ce te iznajmiti svoj stan nekim cudnim likovima ako nepristane na dogovor

[KronicnaStranka]

Nemam osobnog iskustva s etažiranjem niti uspostavom vlasništva nad zasebnim fizičkim dijelom nekretnine u suvlasništvu, ali bih htio upozoriti da postoje dva pravno različita postupka koja za cilj imaju isti ishod, pa ih je lako pobrkati.

 

Etažiranje je postupak kojim se (u pravilu vanknjižno) vlasništvo nad posebnim dijelom zgrade (stanom) pretvara u knjižno vlasništvo nad tim posebnim dijelom, i ujedno određuje suvlasnički dio u cijeloj nekretnini. Tipična situacija kad se to primjenjuje su višestambene zgrade u kojima su vlasnici kupili ili otkupili pojedine stanove i to njihovo vlasništvo pojedinog stana nije sporno, ali stanovi nisu kao takvi upisani u zemljišnim knjigama, niti

je određen njihov suvlasnički dio u odnosu na cjelinu. (čl. 66 ZOV)

 

Druga je situacija potpuno suprotna tj. kad je idealni suvlasnički dio poznat i nesporan i uknjižen, ali nije određeno koji fizički dio pripada pojedinom idealnom suvlasniku. Takva situacija najčešće nastaje upravo npr. pri nasljeđivanju obiteljskih kuća s više stanova koje su bile u vlasništvu pojedinca ili bračnog para pa nije bilo potrebe za fizičkom diobom, pa nasljeđivanjem dođe do pojave idealnog suvlasništva.

 

Očigledno je da u oba slučaja treba utvrditi i definirati postojanje i vrijednost posebnih fizičkih dijelova, pa u tom smislu postoji sličnost između ova dva postupka.

 

ZOV propisuje mogućnost da pojedini suvlasnik u idealnom dijelu zatraži izdvajanje određenog fizičkog dijela nekretnine srazmjernog idealnom dijelu (čl. 71 ZOV i dalje). Ono što ovdje treba uočiti je da to može biti jednostrani zahtjev pojedinog suvlasnika, iako se traži suglasnost svih suvlasnika.

 

Budući da takav zahtjev može biti jednostran, tu se ne radi o razvrgnuću suvlasništva (čl. 53 ZOV) jer se kod razvrgnuća suvlasništva ono razvrgava između svih suvlasnika.

 

Očigledno je da je izdvajanje fizičkog dijela i razvrgnuće suvlasništva vrlo slično, pogotovo kad su samo dva suvlasnika jer onda iz izdvajanja fizičkog dijela jednog suvlasnika proizlazi i razvrgnuće samo po sebi.

 

Ovo je teorija, a zbog sličnosti ovih postupaka nije čudno da ima puno nesnalaženja, pa bi za procjenu što poduzeti bilo puno važnije pronaći kako se postupa u praksi. Osobnog iskustva s tim nemam, ali sam u nekim postupcima zbog drugih pitanja došao do zaključka da niti nekim sucima (posebno npr. razlikovanje korištenja pojedinog stana temeljem idealnog suvlasničkog dijela u cijeloj nekretnini od korištenja stana temeljem vlasništva toga stana kao posebnog fizičkog dijela) ove stvari - barem po mojem osobnom shvaćanju - nisu sasvim jasne.

 

Uz navedenu ogradu da mi praksa nije poznata, ja bih u konkretnom slučaju dao određenu prednost postupku na temelju čl. 71, iako je glavna tehnička prepreka - s obzirom na neslaganje suvlasnika - a to je izrada elaborata o etažiranju zapravo jednaka bez obzira na pristup.

[lolabunny]

Hvala puno svima!

[N. A]

Molim vas pomoć, 

Suvlasnici smo kuće koja je u 11 mj. Etažirana, napravljen je ugov.  O razvrgnuću suvlasnike zajednice u kojemu su Jasno opisane obveze svakoga od nas suvlasnika a u kojemu je naznačeno i dozvola, suglasnost gradnje za naš projekt (naveden je broj projekta i dr.) suvlasnica se također u Ug. Obvezala da ukoliko proda svoj dio novi kupac biti će upoznat sa ovim Ug. Za što jamči svojom imovinom. 12.12 nekretnina je prodana a obzirom da je novi suvlasnik sve pada u vodu, odbijanju nam građevinsku jer nemamo suglasnost novog suvlasnika. Najgore je što se čovjek ne javlja i ne znamo gdje je. 

Pogledali smo njihov Ug. O kupoprodaji gdje su navedene sve pogodnosti u njegovu korist iz Ug. O razvrgnuću suvlasničke zajednice na koji se u Ugovoru i poziva...

Nama za izdavanje dozvole smatraju da je nedovoljno pozivanje na taj Ug. Već dy je potrebna njegova izričita suglasnost. 

Što da radimo

Elaborat etažiranje i ug. O razvrg. Suvl. Zajednice predani su na gruntovnicu te je na projekt treba biti stavljena zabilježba. Etažiranje je provedeno a Ugovor kao da i ne postoji. 

uređeno: 4. ožujak 2020. od N. A