Agencija za nekretnine umalo upropastila posao, ali svejedno traži proviziju

[MaliMario]

Pozdrav svima!

 

Imam slijedeći problem, unajmio sam agenciju da proda kuću. Oni su ju uredno oglasili i uvrstili u svoju ponudu. Javio se zainteresirani kupac i dogovorili su razgledavanje kuće. Na dan razgledavanja agent se nije pojavio u dogovoreno vrijeme nego je sve odgodio za tri sata kasnije, što je bilo neizvedivo za te kupce jer su tada već imali dogovreno razgledavanje drugih kuća kod druge agencije, pa su kupci pitali susjede da li znaju tko je vlasnik i kako da stupe u kontakt samnom. Mi smo stupili u direktan kontakt i nekretnina je prodana.

 

Sada me agencija ganja za svoju proviziju i žele me tužiti sudu, problem je u tome što osim što se nisu pojavili na razgledavanju, meni je agent lagao da su kupci uredno pogledali kuću. Budući da agenciji više nisam vjerovao, a kupac mi se činio vrlo ozbiljan, otišao sam sam na lokaciju nekretnine (400+km od svojeg mjesta stanovanja) i sam sam pokazao istu tom kupcu. Nekretnina im se svidjela (uz nezaobilazno natezanje oko cijene) i ista je prodana.

 

Dakle sve što je agencija napravila je oglasila prodaju na internetu i dogovorila razgledavanje na koje nisu došli.

 

U ugovoru imam stavku koja kaže "Posrednik ima pravo na proviziju iz ovog ugovora i u slučaju da nalogodavac, mimo posrednika, proda nekretninu osobi s kojom ga je posrednik doveo u kontakt".

 

Zanima me koja je definicija "kontakta", i što da ja sad radim, jer oni jesu stavili kuću u prodaju, ali nisu ništa dalje napravili Pogotovo što su tako neprofesionalno postupili pri (ne)dolasku na razgledavanje. Jer da kupac nije bio uporan i raspitivao se kod susjeda, moja nekretnina bi i dalje bila neprodana.

 

 

Ispričavam se na dugom postu i unaprijed hvala

[Spitfire]

Poštovani,

sve o posredništvu je definirano Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina i Zakonom o obeznim odnosima.

 

Pa tako ZPPN kaže (čl.5 st.1), "Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina obvezuje se posrednik da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenoga pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenoga prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen."

Nadalje kaže (st.4) "Ako nije drukčije propisano ovim Zakonom, na obvezni odnos između posrednika i nalogodavca primjenjuju se odredbe općeg propisa obveznog prava."

 

Zakon o obveznim odnosima na tu temu kaže (čl.835), "Ugovorom o posredovanju obvezuje se posrednik dovesti u vezu s nalogodavcem osobu koja bi s njim pregovarala o sklapanju ugovora, a nalogodavac se obvezuje isplatiti mu određenu proviziju, ako ugovor bude sklopljen."

 

Stoga, a kako ste vi naveli samo dio ugovora, pojam ugovora o posredovanju izložen u čl.835, u središte posrednikovih obveza prema nalogodavcu stavlja njegovu obvezu da dovede "u vezu s nalogodavcem osobu koja bi s njim pregovarala o sklapanju ugovora", iz čega bi mogli proizići pogrešni zaključci da je dovođenje treće osobe u vezu s nalogodavateljem glavna obveza posrednika, te da je tim dovođenjem u vezu posrednik ispunio svoju obvezu.

Posrednikove obveze ne moraju prestati u tome trenutku, jer on može biti dužan i posredovati u pregovorima (čl.840 st.2).

Dakle, ako se kao glavna obveza uzme ona obveza čijim ispunjenjem jedna strana stjeće pravo odnosno zahtjev za ispunjenje protučinidbe druge ugovorne strane, onda kao glavnu obvezu treba uzeti postizanje da nalogodavatelj i treći međusobno sklope ugovor, jer pravo odnosno zahtjev za ispunjenje nalogodavatelje činidbe (isplata provizije), posrednik ne stjeće ni u trenutku kad nalogodavatelj dovede u vezu s trećim, niti kada oni pregovaraju o sklapanju ugovora, nego tek u trenutku kada oni sklope ugovor, tj. prema tekstu "ako ugovor bude sklopljen".

 

Toliko od mene o kontaktu (dovođenjem u vezu), najviše poradi pitanja jeste li vi uopće znali za kupca i dogovoreno razgledavanje ili ste sve to saznali direktno od kupca.

[MaliMario]

Poštovani,

sve o posredništvu je definirano Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina i Zakonom o obeznim odnosima.

 

Pa tako ZPPN kaže (čl.5 st.1), "Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina obvezuje se posrednik da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenoga pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenoga prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen.....

 

Hvala za odgovor!

 

mene je agencija obavijestila da kupac X dolazi pogledati nekretninu (nisu naveli ime kupca). Ako imate vremena i ako se slažete, rado bih Vam poslao cijeli ugovor na pm (bez navođenja imena dakako).

uređeno: 6. lipanj 2016. od Spitfire

[Spitfire]

Hvala za odgovor!

 

mene je agencija obavijestila da kupac X dolazi pogledati nekretninu (nisu naveli ime kupca). Ako imate vremena i ako se slažete, rado bih Vam poslao cijeli ugovor na pm (bez navođenja imena dakako).

 

Poštovani, možete no ne vidim svrhu iz razloga što su ugovori i opći uvjeti poslovanja kod svih isti ili slični, kao i zbog vašeg odgovora.

 

Naime, ipak ste saznali od posrednika da postoji kupac, a ne samo saznanjem kupca o pravom vlasniku.

No, u svim Općim uvjetima poslovanja stoji, u dijelu odredbi:

Ugovor o posredovanju

Ugovorom o posredovanju Posrednik se obvezuje dovesti u vezu s Nalogodavcem treću osobu koja bi sa njim pregovarala o sklapanju pravnog posla, a Nalogodavac se obvezuje isplatiti Posredniku posredničku naknadu, ako se sklopi ugovor o pravnom poslu.

 

Obveze posrednika

Radi ostvarenja obveze iz Ugovora o posredovanju Posrednik se obvezuje naročito obavljati sljedeće:

1. tražiti priliku za sklapanje ugovora o posredovanom poslu između Nalogodavca i treće osobe i to pažnjom dobrog gospodarstvenika

2. nastojati naći i dovesti u vezu s Nalogodavcem treću osobu radi sklapanja pravnog posla

3. posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja pravnog posla

 

Obveze nalogodavca

7. isplatiti Posredniku posredničku naknadu u cijelosti za uslugu posredovanja kod prodaje nekretnine u postotku kojeg su stranke dogovorile od utvrđene kupoprodajne cijene nekretnine, i to neposredno nakon sklapanja prvog pravnog akta kojega je Nalogodavac sklopio sa trećom osobom, kojim aktom je Nalogodavcu isplaćen iznos na ime kapare i/ili dijela i/ili ukupne kupoprodajne cijene nekretnine

 

Posrednička usluga

Smatra se da je Posrednik obavio posredničku uslugu ukoliko je Nalogodavcu omogućio vezu s trećom osobom (fizičkom i/ili pravnom) radi pregovaranja o sklapanju pravnog posla, a naročito ako je:

1. neposredno odveo i/ili uputio Nalogodavcu treću osobu (fizičku i/ili pravnu) radi razgledavanja nekretnine koja je predmet posredovanja

2. organizirao susret između Nalogodavca i treće osobe radi pregovaranja o sklapanju pravnog posla

3. Nalogodavcu priopćio ime, i/ili broj telefona (fiksnog ili mobilnog), i/ili broj telefaksa, i/ili e-maila osobe ovlaštene za pregovaranje i/ili sklapanje pravnog posla i/ili točnu adresu treće osobe zainteresirane za sklapanje pravnog posla

4. omogućio Nalogodavcu kontakt sa trećom osobom na bilo koji drugi način koji ne ostavlja sumnju u identifikaciju ovlaštene osobe za pregovaranje i/ili sklapanje pravnog posla

 

Nalogodavac je dužan isplatiti Posredniku posredničku naknadu u slučaju kada sa osobom s kojom ju je u vezu doveo Posrednik zaključi pravni posao različit od posredovanog, a koji je iste vrijednosti kao i pravni posao odnosno kojim se postiže ista svrha kao i posredovanim pravnim poslom.

 

Obveze posrednika. Kao što i sam čl.840 st.1 kaže, posrednik je uvijek dužan tražiti s pažnjom dobrog gospodarstvenika priliku za sklapanje određenog ugovora, te obavještavati nalogodavca o okolnostima značajnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili morale biti poznate (čl.841). Dakle, posrednik nije dužan obavjestiti nalogodavca samo o okolnostima koje su mu bile poznate, nego i o onim okolnostima koje su mu morale biti poznate, čime je naglašena i posrednikova dužnost postupanja s potrebitom pozornošću, te dužnost konstantog obavješćivanja.

Kriterij odgovornosti. Prema čl.842 st.1 koji kaže da posrednik, osim u drugim slučajevima iz toga stavka, odgovara uopće za svaku štetu nastalu njegovom krivnjom. Tako odgovara za štetu koja je posljedica njegove povrede, tj. zakašnjenja, neispunjenja, neurednog ispunjenja bilo koje ugovorne obveze.

 

Obveze nalogodavca i Posrednička usluga

O tome govore čl.844 i 845, Posrednik stječe pravo na proviziju u trenutku sklapanja ugovora za koji je posredovao, ako što drugo nije ugovoreno (čl.845 st.1).

Ako što drugo nije ugovoreno, samo podcrtava uređenje ove odredbe i odredbi čl.844 koja znaći da stranke mogu ugovoriti i drukčije tj. stjecanje prava na proviziju neovisno o uspjehu posrednika (čl.836).

 

Postoji i presuda (nažalost nemam oznaku) gdje je nalogodavac dao posredniku u prodaju stan. Stan je nalogodavatelj prodao a posredniku nije isplatio proviziju. Tužba posrednika za isplatu provizije pred sudom prvog stupnja je odbačena jer je u postupku utvrđeno, da tužitelj kao posrednik nije postupio s pažnjom dobrog privrednika jer nije ispunio ugovornu obvezu, da je neosporno da je tuženik sam našao kupca za stan, te da nije utvrđeno je li tužitelj postupao prema zaključenju ugovora, odnosno pronalasku kupca za tuženika (je ukinuta u drugostupanjskom postupku, ali samo zbog procesnog prava koji se tiće dijela o ne utvrđivanju)

 

Dakle, na temelju napisanoga, Ugovora i vaših izjava, a uzimajući ponajviše u obzir visinu tražene provizije, preporučam vam angažaman stručne osobe koja bi sačinila službeni dopis kao odgovor na sporno potraživanje i prijetnju tužbom.