Kupnja prve nekretnine i plaćanje poreza na promet

[Drea_Zg]

Pozdrav,

 

Moj prvi post na ovom forumu (nisam pravne struke).

 

Molim informiranije za odgovor da li smo u slijedećoj situaciji suprug i ja dužni platiti porez na promet nekretnina? Ili imamo pravo na oslobođenje temeljem članka 11A relevantnog Zakona (stjecanje prve nekretnine kojom se rješava vlastito stambeno pitanje)?

 

Upravo kupujemo svoju prvu nekretninu kojom rješavamo stambeno pitanje (nas je 4, imamo dvoje djece i nekretnina je manja od 90 m2, svi ćemo tamo prijaviti prebivalište i svi smo HR državljanstva).

 

Naime, muž je prije 5 godina darovnim ugovorom od bake dobio pola kuće (polovica je išla njegovom bratu) na području posebne državne skrbi (ne znam je li ovo relevantno), u selu kraj Darvuvara. Kuća je već i tada bila ruševna (krov napola urušen, struja iskopčana) i nije bilo uvjeta za stanovanje. Sve skupa je dobiveno darovanjem s namjerom izgradnje poljoprivrednog nasada te isključivo radi polje/njive, međutim nažalost ta ideja nikada nije zaživjela. Muž je naknadno sve prepisao na brata, nikada nije tamo prijavio prebivalište niti doslovno nikada ušao u kuću (zbog mogućnosti urušavanja).

 

On sada nema nikakvu nekretninu u posjedu. Zanima me hoće li nas zezati (i ne odobriti oslobođenje) na temelju toga što je on neko vrijeme imao upisano pola vlasništva na tu kuću u Daruvaru?

 

Također me zanima- obzirom da je pola kuće u Daruvaru dobiveno darovanjem i nije plaćen porez na promet nekretnina, da li je to u redu po Zakonu o porezu na promet nekretnina, ako je polovica te kuće iznosila manje od 80m2. Odnosno ne mogu si pretumačiti stavak 4. članka 11A Zakona:

4.Da građani te članovi njegove uže obitelji nemaju, u tuzemstvu ili inozemstvu u vlasništvu, suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu:

Građevine (stan ili kuću) čija je ukupna zbrojena površina svih građevina jednaka, veća ili do najviše 10 m2 manja od površine građevine iz točke 3. ovoga članka

 

Čitala sam u brošuri o oporezivanju nekretnina izdanoj od strane Porezne uprave na str. 20 tablično je prikazano objašnjenje kvadrature vezano za stavak 4 (gore naveden) pa za broj članova uže obitelji 4 jest 80 m2. (otud ta brojka).

 

Hvala unaprijed na odgovorima!

[felixx]

Kuća je već i tada bila ruševna (krov napola urušen, struja iskopčana) i nije bilo uvjeta za stanovanje. Sve skupa je dobiveno darovanjem s namjerom izgradnje poljoprivrednog nasada te isključivo radi polje/njive, međutim nažalost ta ideja nikada nije zaživjela. Muž je naknadno sve prepisao na brata, nikada nije tamo prijavio prebivalište niti doslovno nikada ušao u kuću (zbog mogućnosti urušavanja).

 

Imate li slike te ruševne kuće iz tog vremena? Je li i sada ruševina?

 

Po mom mišljenju ta nekretnina nije bila useljiva i pogodna za stanovanje,pa se ne bi trebala smatrati nekretninom zbog koje bi trebala biti uskraćena povlastica kupnje prve stambene nekretnine. Nabavljena je prije svega zbog pripdajućeg zemljišta s namjerom obavljanja poljoprivredne djelatnosti.

 

Sve te činjenice trebate iznijeti u zahtjevu, po mogućnosti i sike nekretnine.

[Spitfire]

Naime, muž je prije 5 godina darovnim ugovorom od bake dobio pola kuće

 

A što je sa zemljištem?

 

Sve te činjenice trebate iznijeti u zahtjevu, po mogućnosti i sike nekretnine.

 

Moguće, no ipak sam skeptičan da bi PU mogla protumačiti ZPPN na svoju stranu jer u zakonu nigdje ne piše da građevina mora biti useljiva, pa bi lako iskoristile odredbe st2. čl.11a ako bi bio uz suprugu porezni obveznik.

 

Najjednostavnije rješenje vidim da supruga kupi nekretninu i iskoristi oslobođenje kao porezni obveznik + članovi obitelji.

[Drea_Zg]

A što je sa zemljištem?

 

Zemljište je također prepisano na brata, suprug nema više ništa na sebe.

Imamo slike od prije 3 tjedna kada je suprug išao poslikati kuću da se vidi da je ruševna. Stvarno očajno izgleda na fotkama. Ja sam jednom bila tamo i znam da me je bilo strah ući u nju.

A kako to oni misle da smo riješili svoje stambeno pitanje s njom, ako se suprug nikada nije ni prijavio prebivalište/boravište tamo?

 

 

Najjednostavnije rješenje vidim da supruga kupi nekretninu i iskoristi oslobođenje kao porezni obveznik + članovi obitelji.

 

Ne razumijem. Nije li automatski čim smo u braku ja kao pojedinac gubim pravo na oslobođenje plaćanja poreza jer sam eto udana za bedaka koji si je stavio ruševnu kuću na porezni list. :tupan:

 

Nekretninu u Zagrebu kupujem samo isključivo ja, kredit je cijeli na mene, kao što će biti i vlasništvo.

[Drea_Zg]

I ovaj drugi dio mog pitanja možda nisam dobro pojasnila, a iskreno, više me zanima znatiželje radi. A ono baš me zanima!

Stavak 4 članka 11A Zakona, jel. (u uvodnom postu je kopiran).

 

Ako Zakon predviđa i njime je dozvoljeno da imam na sebi nekretninu koja je jako, jako malecka (ajmo reć garsonjeru od 30 m2) i za novu nekretninu koju kupujem svejedno imam pravo oslobođenja plaćanja poreza na promet nekretnina, šta se dogodilo prilikom kupnje te garsonjere. Pretpostavljaju da sam bila glupa pa platila porez na nju iako sam imala pravo na oslobođenje? Rođenjem je upisana na mene? Svemirci su mi je poklonili? Jednostavno ne kužim u kojem je primjeru taj stavak zakona primjenjiv?

[Spitfire]

Zemljište je također prepisano na brata, suprug nema više ništa na sebe. .

 

Znaći i da je bio suvlasnik 1/2 zemljišta.

 

A kako to oni misle da smo riješili svoje stambeno pitanje s njom, ako se suprug nikada nije ni prijavio prebivalište/boravište tamo?.

 

A tko kaže da ste s njom rješavali stambeno pitanje. Ulazila bi u računicu pod uvijetom i da je suprug u ulozi kupca prema st.2 čl.11a.

 

Nešto ste vi dobrano pobrkali pa hajdemo pojednostavit.

 

 

razumijem. Nije li automatski čim smo u braku ja kao pojedinac gubim pravo na oslobođenje plaćanja poreza jer sam eto udana za bedaka koji si je stavio ruševnu kuću na porezni list. :tupan:

 

Nekretninu u Zagrebu kupujem samo isključivo ja, kredit je cijeli na mene, kao što će biti i vlasništvo.

 

Ne, u ovome slučaju to nema veze. Naglasak je u tč.4 da "nemaju", ni vi ni članovi kučanstva koje navodite pri oslobođenju do 90m2..to što je suprug imao prije nema veze.

 

Svemirci su mi je poklonili?

 

Mogli ste je naslijediti, dobiti kao dar ili ugovorom o doživotnom uzdržavanju.

[Drea_Zg]

Znaći i da je bio suvlasnik 1/2 zemljišta.

 

Jest. Više nije.

 

 

Nešto ste vi dobrano pobrkali pa hajdemo pojednostavit. Ne, u ovome slučaju to nema veze. Naglasak je u tč.4 da "nemaju", ni vi ni članovi kučanstva koje navodite pri oslobođenju do 90m2..to što je suprug imao prije nema veze.

 

Uf, uf. Očigledno jesam. Čovjek bi rekao da znam čitati zakone jer to i radim za poslovne potrebe, ali u skroz drugoj domeni. Pa tako, kao prvo, zahvaljujem na odgovoru i na razumijevanju mog nerazumijevanja.

 

Međutim, referentica na PU, kao i jedan prijatelj odvjetnik su nam rekli da se brak dvoje osoba gleda kao cjelina i da čim je suprug imao nešto to se računa i meni. Pa ja kao kupac više nemam pravo oslobođenja plaćanja poreza na prvu nekretninu.

 

Pa sad da ja pokušam još jednom pojednostavit pitanje i sumirati ovo gore što se naveli:

Ako ja kao kupac i budući 100% vlasnik prve nekretnine u svom životu, prijavim prebivalište sebe, dvoje klinaca i supruga (s obzirom na njegovo prijašnje iskustvo gore navedeno) na tu novu nekretninu koja je manja od 90m2 te trenutno u posjedu ni ja ni nitko mojih članova kućanstva nema nijedan kvadarat nigdje, imam li pravo na oslobođenje plaćanja poreza na promet nekretnina?

[Drea_Zg]

Evo da sama sebi odgovorim, možda nekome u budućnosti pomogne. Odgovaram obzirom da sam, vjerovali ili ne, dobila službeni odgovor referentice iz PU, poslala sam službeni upit i žena me je nazvala:

 

 

Kuću kupujem ja, vlasništvo će biti 100% na mene i kredit je samo na mene, ALI oni gledaju bračnu zajednicu kao "jednu osobu" i s obzirom da je muž imao u jednom kratkom periodu svoje povijesti nekretninu na sebe nama se to računa kao već jedna postojeća kupoprodaja (u ovom slučaju darovanje) nekretnine i nemamo pravo na oslobođenje, osim ako:

- polovica kuće u Daruvaru nije iznosila više od 80m2 (jer smo mi četveročlana obitelj)

- polovica kuće u Daruvaru u kvadraturi nije iznosilo više od kvadrature nekretnine koju kupujemo.

 

Ako su ta dva uvjeta zadovoljena, onda imamo pravo na oslobođenje plaćanja poreza na nekretnine za ovu nekretninu koju ja kupujem. (U našem slučaju, uvjeti su zadovoljeni, ali treba prikupiti svu živu i mrtvu papirlogiju od Daruvara koju možemo).

 

Na dalje, pitala sam gospođu ima li veze što nismo rješili svoje stambeno pitanje tom kućom u Daruvaru koju je suprug dobio na dar, čak dapače ni suprug ni ja nismo nikad u njoj živjeli. Nije nitko. Kuća je ruševna. Gospođa kaže da to nema veze. Ali da uvijek postoji momenat žalbe nakon dobivanja poreznog rješenja i da možemo pokušati dokazati da je "ruševna". Naravno, nije garancija.

 

Eto.

[Spitfire]

Poštovana,

zahaljujem vam na pojašnjenju iz porezne. Mogu samo ponoviti po ko zna koji put da je porezna "čudna biljka", pa je moguće da su donijeli nekakav novi pravilnik.

 

Po zakonu a i iz iskustva, prije tri god je supruga kupila nekretninu, bila sama porezni obveznik kao kupac i stjecatelj, priložili potvrde da ona nije vlasnik nikakove nekretnine niti je bila od 2003, da ja i djeca nismo trenutno u su/vlasništvu nikakove nekretnine, te dobila oslobođenje na 90m2 a na ostatak viška m2 platila porez.

[Lowrider]

Pozz! Eto, imam jedno pitanjce na temu oslobodjenja placanja poreza na prvu nekretninu.naime, nije mi jasno ono u vezi placanja poreza na razliku kvadrature..konkretno, radi se o kuci nekih 200 kvadrata, nas je 4, znaci oslobodjen sam poreza do 90 kvadrata. E, sad me zanima kako se tocno obracunava ta razlika? Recimo ako je rijec o cifri od nekih 50000 €, 5% bi bilo recimo 2500 €, a kako onda ako bih ja trebao platiti za recimo pola kuce (kvadrature)? Da li se onda racuna porez od pola tog navedenog iznosa ili kako se to racuna?

[G-man]

Izračuna se cijena kvadrata, od ukupne površine makne iznos koji se odnosi na kvadrate glede kojih vrijedi oslobođenje, a na preostalu cifru ide 5%.

 

U vašem slučaju to bi bilo 5% na iznos od 27.500,00 eura (110 kvadrata), što iznosi 1.375,00 eura.

[felixx]

nije mi jasno ono u vezi placanja poreza na razliku kvadrature..konkretno, radi se o kuci nekih 200 kvadrata,

 

Kod površine kuće trebali bi na poreznoj gledati neto korisnu površinu stana, a ne bruto cijele građevine.

Za orijentaciju, vidite koja je kvadratura navedena na uplatnicama za komunalnu naknadu.

[Lowrider]

Hm..ovo sto je G-man napisao bilo bi super danas sam otisao do poreznog ureda u svom gradu i raspitao se tamo..lik iza stola mi je rekao ovak: ako je kuca 200 m2, oslobodjen sam od placanja poreza na 90m2, a preostalih 110 m2 ce ONI procijeniti koja bi bila vrijednost tih kvadrata i tada mi "odrezati" iznos poreza...znaci, posto je kuca u vrlo, vrlo uredjenom stanju, velika je itd, oni bi mogli lako zveknut i dobrih 500 € po kvadratu sto bi znacilo nekih 2500 - 600 € poreza...katastrofa...ispada mi na isto kao da kupim kucu od 100m2 i platim prijepis punim iznosom, bez oslobodjenja

[ira1982]

Poštovani,

molim Vas za pomoć. Naime muž i ja oženili smo se prije 6 mjeseci. Prije mjesec dana sam ja kupila stan u Zagrebu (koji u potpunosti glasi na mene). Muž radi u Zadru i ima tamo prebivalište i boravište. Ni suprug ni ja nemamo nikakvu nekretninu u vlasništvu. Na poreznoj su nam rekli da oboje moramo imati prebivalište i boravište na istoj adresi ako želimo biti oslobođeni poreza na nekretnine. I zaista u zakonu tako i piše da moramo imati prijavljeno boravište i prebivalište na istoj adresi sljedeće 3 godine!!! Znači imamo 2 opcije: da moj muž da otkaz kako bi se mogao tu prijaviti ili platiti porez s time da zadrži posao. Apsurd!!! Da li postoji neka druga opcija? Što se događa ako npr. ja u te tri godine budem premještena zbog posla u neki drugi grad? Da li u tom slučaju moram naknadno platiti porez na kupnju spomenute nekretnine?

Hvala lijepa na odgovor.

[virtalni]

morate

[G-man]

Hm..ovo sto je G-man napisao bilo bi super

 

Da, ali morate znati da je moj post dan u uvjerenju da je ova cijena nesporna (tržišna odnosno realna).

 

Naravno da PU ima svoje "tablice" koje uvijek provjerava, pa kada se desi situacija da je neka cijena smiješna u usporedbi s tržišnom, porez se razrezuje obzirom na vrijednost iz njihovih "tablica". Inače bi Štef atraktivnu građevinsku parcelu na Mlinovima prodal Juri za 5 kn po kvadratu, a Grad Zagreb i država bi dobili figu u usporedbi s onim što bi trebali dobiti obzirom na tržišne cijene.

 

Ponekad doduše te tablice kao da je pravila Alica u zemlji čudesa, i uopće ne vode računa o stanju na tržištu nekretnina. Ali prije ćete to uspjeti objasniti drvetu nego PU.