Kupoprodaja prije parcelacije

[emka]

Poštovani,

Da li postoji mogućnost da se u predugovoru navede postojeći broj čestice koji je na snazi (prilikom prodaje) a kasnije nakon parcelacije zemljišta nova čestica dobije novu oznaku i kao takva ne navede u kupoprodajnom ugovoru. Želimo se osigurati da dotični održi riječ i ne proda zemljište drugom davanjem kapare no kako to ispravno sročiti.

Pretpostavljam da bi tu bio problem kod predugovora i porez jer ispada da se kupuje zemljište veće nego što zapravo jest ili je obveza poreza nastupa tek sklapanjem ugovora ??

Hvala na savjetima.

Srdačan pozdrav.

[felixx]

Poštovani,

Da li postoji mogućnost da se u predugovoru navede postojeći broj čestice koji je na snazi (prilikom prodaje) a kasnije nakon parcelacije zemljišta nova čestica dobije novu oznaku i kao takva ne navede u kupoprodajnom ugovoru. Želimo se osigurati da dotični održi riječ i ne proda zemljište drugom davanjem kapare no kako to ispravno sročiti.

Pretpostavljam da bi tu bio problem kod predugovora i porez jer ispada da se kupuje zemljište veće nego što zapravo jest ili je obveza poreza nastupa tek sklapanjem ugovora ??

 

Prvo provjerite može li se uopće parcelirati ta čestica koju imate namjeru kupiti.

 

Tek kad budete sigurni da može, onda idite u kupovinu.

A za takav ugovor bih vam preporučio da angažirate odvjetnika, jer niste dovoljno 'pravno pismeni' da sami sastavite ugovor po kojem biste bili sigurni.

[Matrix]

Pretpostavljam da bi tu bio problem kod predugovora i porez jer ispada da se kupuje zemljište veće nego što zapravo jest ili je obveza poreza nastupa tek sklapanjem ugovora ??

sklapanjem predugovora nije došlo do prometa nekretninom,slijedom čega nije nastupila ni porezna obveza

[emka]

Parcelacija je moguća a ja bih kao kupac kupila pola te čestice samo se želim osigurati na neki način predugovorom da ju kasnije ne može prodati nekome drugome, dok se provodi parcelacija koja može trajati mjesec dva ako me razumijete. Vidim da predugovorom nisam obvezna odmah platiti porez na promet nekretnine što mi odgovara jer stječem realno dio nekretnine a ne cijelu zemlju. Zanima me koliki je vremenski rok sklapanja ugovora poslije predugovora. Hvala i srdačan pozdrav.

[Spitfire]

Zanima me koliki je vremenski rok sklapanja ugovora poslije predugovora.

 

Kod predugovora zakonodavac nije nametnuo konkretan rok sklapanja ugovora kao njegov bitni element, nego navodi da predugovorne stranke preuzimaju obvezu kasnijeg sklapanja ugovora. Preporuča se da se taj rok ipak navede kako bi stranke znale u kojem trenutku za njih nastaje obveza sklapanja glavnog ugovora.

 

No, u čl.268 st.5 Zakona o obveznim odnosima propisano je da se sklapanje glavnog ugovora može zahtijevati u roku od šest mjeseci od isteka roka predviđenog za njegovo sklapanje, a ako taj rok nije predviđen, onda od dana kad je prema naravi posla i okolnostima ugovor trebao biti sklopljen.

U slučaju da se konačni ugovor ne sklopi u predviđenom roku, a tužitelj nije podnio tužbu na ispunjenje predugovora u roku iz čl.268 st.5, prestaje pravo na sklapanje glavnog ugovora

[emka]

Poštovani,

Da li je moguć način da se na neki način osiguraju i prodavatelj i kupac i što se dogodi u slučaju da se u predugovoru navede jedan broj čestice, a kasnije ugovorom taj broj promijeni jer čestica dobila novi broj ??. Hvala na savjetu. Srdačan pozdrav.

[emka]

Molim Vas da mi objasnite što je kapara a što odustatnina, da li je to

zapravo jedno te isto ako se navede u ugovoru .

Što je bolje za kupca a što za prodavatelja.

Hvala.

[felixx]

Da li je moguć način da se na neki način osiguraju i prodavatelj i kupac i što se dogodi u slučaju da se u predugovoru navede jedan broj čestice, a kasnije ugovorom taj broj promijeni jer čestica dobila novi broj ??.

 

Postoji više načina da ovo obavite.

Primjer.

Definirajte točno prema katastarskom planu koji dio čestice kupujete. Angažirajte geodeta koji će i raditi prijedlog za parcelaciju, pa da vam on napravi skicu , a ujedno u tekstu ugovora napišete : dio zemljišta koji kupac kupuje ima granice: 17, 30 metara od točke A (sjeveroistočni ugao) u smjeru istoka po međi uz cestu do točke B , , zatim 33 m prema jugu do točke C, ...itd..

Geodet neka vam izračuna koja je točno površina tog djela čestice koji ćete kupiti.

U ugovor stavite da kupujete tih (recimo) 571 m2 zemljišta. Dakle, odmah kupujete dio čestice, i uknjižite se kao suvlasnik.

Sa prodavateljem definirajte da 70% platite prilikom sklapanja ugovora, a ostatak kada bude provedena parclacija. Definirajte rokove i što u slučaju kršenja rokova, komplikacija, odustajanja , itd.

[virtalni]

SKLAPANJE UGOVORA

 

KAPARA I ODUSTATNINA

 

1. Kapara

 

Vraćanje i uračunavanje kapare

 

Članak 303.

 

(1) Ako je u trenutku sklapanja ugovora jedna strana dala drugoj stanovit iznos novca ili stanovitu količinu drugih zamjenljivih stvari kao znak da je ugovor sklopljen (kapara), ugovor

se smatra sklopljenim kad je kapara dana, ako nije što drugo ugovoreno.

 

(2) U slučaju ispunjenja ugovora kapara se mora vratiti ili uračunati u ispunjenje obveze.

 

(3) Ako što drugo nije ugovoreno, strana koja je dala kaparu ne može odustati od ugovora ostavljajući kaparu drugoj strani, niti to može učiniti druga strana vraćanjem dvostruke kapare.

 

Neispunjenje ugovora

 

Članak 304.

 

(1) Ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je dala kaparu, druga strana može

po svojem izboru zahtijevati ispunjenje ugovora, ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete,

a kaparu uračunati u naknadu ili vratiti ili se zadovoljiti primljenom kaparom.

 

(2) Ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu, druga strana može, po svojem izboru zahtijevati ispunjenje ugovora, ako je to još moguće, ili tražiti naknadu štete i vraćanje kapare, ili tražiti vraćanje dvostruke kapare.

 

(3) U svakom slučaju, kad druga strana zahtijeva ispunjenje ugovora, ona ima pravo i na naknadu štete koju trpi zbog zakašnjenja.

 

(4) Sud može, u slučajevima iz stavka 1. i 2. ovoga članka, na zahtjev zainteresirane strane smanjiti pretjerano veliku kaparu.

 

Djelomično ispunjenje ugovora

 

Članak 305.

 

(1) U slučaju djelomičnog ispunjenja obveze vjerovnik ne može zadržati kaparu, nego može zahtijevati ispunjenje ostatka obveze i naknadu štete zbog zakašnjenja, ili tražiti naknadu štete zbog nepotpunog ispunjenja, ali se u oba slučaja kapara uračunava u naknadu.

 

(2) Ako vjerovnik raskine ugovor i vrati ono što je primio kao djelomično ispunjenje, on može birati između ostalih zahtjeva koji pripadaju jednoj strani kad je za neispunjenje ugovora odgovorna druga strana.

 

2. Odustatnina

 

Pojam i učinci

 

Članak 306.

 

(1) Sporazumom ugovornih strana može se ovlastiti jedna ili svaka strana da odustanu od ugovora davanjem odustatnine.

 

(2) Kad strana u čiju je korist ugovorena odustatnina izjavi drugoj strani da će dati odustatninu, ona više ne može zahtijevati ispunjenje ugovora.

 

(3) Strana ovlaštena da odustane dužna je dati odustatninu istodobno s izjavom o odustajanju.

 

(4) Ako ugovaratelji nisu odredili rok do kojega ovlaštena strana može odustati od ugovora, ona to može učiniti sve dok ne protekne rok određen za ispunjenje njezine obveze.

 

(5) To pravo odustajanja od ugovora prestaje i kad strana u čiju je korist ugovoreno počne ispunjavati svoje obveze iz toga ugovora ili primati ispunjenje od druge strane.

 

Kapara kao odustatnina

 

Članak 307.

 

(1) Kad je uz kaparu ugovoreno pravo da se odustane od ugovora, onda se kapara smatra odustatninom i svaka strana može odustati od ugovora.

 

(2) U tom slučaju, ako odustane strana koja je dala kaparu, gubi je, a ako odustane strana koja je kaparu primila, vraća je u dvostrukom iznosu.

uređeno: 10. listopad 2016. od G-man
nepotrebno boldanje

[emka]

Poštovani, zahvaljujem na pomoći. Srdačan pozdrav.

[emka]

Ali da kad ste kao suvlasnik onda niste 1/1 kasnije se mora još nešto provoditi ili platiti ili kako.... Hvala

[Spitfire]

Naravno. Kao što vam napisah u #6, predugovor je obveznopravni ugovor kojim predugovorne stranke preuzimaju obvezu kasnijeg sklapanja ugovora. Tako se može navesti da je predmet predugovora, sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine koja će nastati parcelacijom kat.čest xy u vlasništvu prodavatelja (činjenje), navedene u čl.X predugovora. Nadalje, odredite rokove u kojim se prodavatelj obvezuje izvršti parcelciju te njihov upis u katastar i ZK, kao i što u slučaju ne ispunjenja predugovora i odnos kapare/odustatnine.

Samo osiguranje izvršenja predugovora vam je također opisano u #6, tužbom za ispunjenja predugovora.

Za naglasiti je da preugovor ne možete predbilježiti u ZK, za što postoje i razne presude, npr. "predugovor ne može biti predmet predbilježbe upisa vlasništva, jer se tom ispravom knjižno pravo uopće ne prenosi" Gž.1593/05 od ožujka 2007, ŽS Du, kao i spomenuta ovdje u #3 http://www.legalis.hr/forum/showthread.php/68374-Nedoumica-oko-prava-upisa-predbilje%C5%BEbe-vlasni%C5%A1tva te možete pročitati i dodatne informcije o predugovoru.

[Matrix]

što je kapara a što odustatnina, da li je to

zapravo jedno te isto ako se navede u ugovoru .

Spitfire vam je već istaknuo post br.3 u temi http://www.legalis.hr/forum/showthread.php/68374-Nedoumica-oko-prava-upisa-predbilje%C5%BEbe-vlasni%C5%A1tva

[emka]

Još samo nešto da li je u redu ovako staviti još u članak.?

Ugovorne strane preuzimaju obvezu sklopiti glavni Ugovor o kupoprodaji nekretnine najkasnije do ________________, nakon što prodavatelj provede parcelaciju zemljišta u vlasništvu prodavatelja (činjenje), navedene u članku I predugovora. Prodavatelj se obvezuje izvršiti parcelaciju te upis čestica u katastar i ZK. Stranke su suglasne da bi u slučaju razvrgnuća i jednostranog, neopravdanog odustanka od kupnje predmetne nekretnine ovog Predugovora od strane prodavatelja, kupac pretrpio štetu , te stoga traži od prodavatelja pravo prvokupa na nekretninu navedenu u članku I. ovog Ugovora.

[Spitfire]

Kao što rekoh, osnovna smisao predugovora je slapanje glavnog ugovora.

Nakon što odredite predmet ugovora o kojem sam vam pisao ranije možete navesti da su Stranke suglasne da će Prodavatelj izvršiti parcelaciju i upis u katastar i ZK nekretnine iz čl.x o svome trošku". Da se obvezuje to izvršiti sadržano je u predmetu ugovora.

 

Dalje bi bilo poželjno uglaviti dio da su "Stranke suglasne da će nakon provedenih radnji iz čl.x ovog ugovora, a najkasnije do xx.yy.xyxy. sklopiti Ugovor o kupoprodaji nastale nekretnine.

 

Sa ovim oko prvokupa ja se ne bih igrao, zbog suprotnosti s odredbama stavljenih predugovor oko kapare/odustatnine zbog kojih ne trpite štetu, a najviše zbog toga što odredbe ZOO o prvokupu govore upravo suprotno. Prema njima pravo prvokupa ako se stavlja u ugovor bi imao prodavatelj u slučaju da vi kao kupac želite prodati trečoj osobi. Dakle, vi kao kupac nemate pravo u ugovoru uvjetovati pravo prvokupa u slučaju odustanka (opravdanoga ili ne), jer zaštitu imate u odustatnini i napisanome u #5.

 

Usput, ne morate navoditi ni "(činjenje)", to sam vam naveo kao objekt ugovorne obveze prema ZOO.

[emka]

Recite mi molim Vas koliku pravnu snagu ima Izjava kod bilježnika kojom se vlasnik obvezuje na nešto ja.... taj i taj...... budem nakon ... i slično. Hvala. Pozdrav

[Matrix]

koliku pravnu snagu ima Izjava kod bilježnika kojom se vlasnik obvezuje na nešto

Svaki sudionik u obveznom odnosu dužan je ispuniti svoju obvezu i odgovoran je za njezino ispunjenje(čl.9.ZOO),a na temelju iste obveze vjerovnik je ovlašten zahtijevati od dužnika njezino ispunjenje,koji je dužan u cijelosti ispuniti je.(čl.65.ZOO)

[emka]

Poštovani,

molim hitno pomoć..... primijetila sam da ima naznaka da bez obzira na predugovor i moju kaparu prodavatelj ima nakanu prevare i prenjeti na kćer nekretninu koliko bih ja time bila zaštićena obzirom da bih glavni ugovor morala sklapati sa drugom osobom???

[emka]

Molim pomoć... hitno..hvala