Van Gogh

U vašem ZK izvadku je pozitivna zabilježba upisana u drugom odjeljku posjedovnice - to je zabilježba u kojoj se navodi na temelju kojeg akta je zgrada uknjižena u zemljišne knjige.
Po Zakonu o gradnji koji je na snazi od 01.01.2014. godine, temelj za upis zgrade je uporabna dozvola, a u članku 175. istog Zakona su izjednačeni sa sadašnjom uporabnom dozvolom i svi dokumenti / akti za uporabu građevine koji su se koristili za upis zgrada po prethodnim zakonima.
Vaša zgrada je upisana u zemljišne knjige temeljem odredbi prethodnog Zakona o prostornom uređenju i gradnji koji je za upis zgrada izgrađenih na temelju akta / građevinske dozvole izdane do 19.06.1991. godine, odredio slijedeći način: uz priloženu pravomoćnu građevinsku dozvolu i potvrdu građevinske inspekcije da nije u tijeku inspekcijski nadzor, samo što u ZK izvadku nedostaje podatak da je taj upis izvršen temeljem odredbi  članka 331. Zakona o prostornom uređenju i gradnji.
Odredbama spomenutog članka 175. važećeg Zakona o gradnji što se sve smatra aktom za uporabu, trebalo je biti onemogućeno da sa svakom promjenom građevinske regulative bude ponovno razmatran način upisa zgrada u zemljišne knjige (non bis in idem), a što izgleda ne važi za naše banke. 

Napisala sam kako se načelno provodi postupak etažiranja, jer etažiranje uključuje i diobu (razvrgnuće) suvlasničke zajednice. 
Samostalna garaža na okućnici može biti samostalna uporabna cjelina i kao takva predmet etažiranja, dok je za podrum (iako je samostalno izveden na okućnici) njegov status samostalne uporabne cjeline upitan. Sve ovisi o njegovoj namjeni, a ako je namjena povezana sa stanom, tada je to sporedni dio (pripadak) stambenog prostora. U slučaju da je podrum „prikladan za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlasti“ tada se i on može smatrati samostalnom uporabnom cjelinom. Namjenu podruma vi sami najbolje znate. Tretman okućnice - u pravilu ona je u zajedničkom suvlasništvu,  ali postoji i mogućnost  očitovanja volje suvlasnika određivanjem njenog načina korištenja (u međuvlasničkom ugovoru).
Ako postoji suglasje o načinu diobe, odnosno o načinu razvrgnuća suvlsničke zajednice, kako navodite „u teoriji se zna što je čije“, nema potrebe za dodatnim sklapanjem diobenog ugovora, jer u međuvlasničkom ugovoru je sadržajno obuhvaćen, između ostalog, i taj element diobe. Dodatna komplikacija je okolnost da brat živi izvan Evrope, pa bi bilo dobro da imate njegovo očitovanje volje u pogledu diobe, prije nego se definitivno upustite u taj posao budući da on ne živi u Hrvatskoj pa će sav fizički teret, (čitaj trčanje) u svezi etažiranja spasti na vas (osim ako brat ne opunomoći nekoga da ga zastupa u postupku).   
Kada se dioba zakomplicira i razvrgnuće suvlasničke zajednice završi sudskim putem, tu vam ne mogu pomoći jer nemam iskustva sa sudskim postupcima.
Isto se odnosi i na brata koji „koji živi van Europe i želi etažiranje, ali godinama ne želi održavanje i plaćanje računa!“.
U toj situaciji etažiranje nekretnine je najviše vama u interesu, ako ne postoje pošteni financijski odnosi među braćom. Iskoristite taj vjetar promjene iz statusa quo što ga je potaknuo brat iz inozemstva, te dovršite posao i u službenoj formi, makar i sami platili troškove provedbe etažiranja. Jer duševni mir nema cijenu.

Napisala sam kako se načelno provodi postupak etažiranja, jer etažiranje uključuje i diobu (razvrgnuće) suvlasničke zajednice. 
Samostalna garaža na okućnici može biti samostalna uporabna cjelina i kao takva predmet etažiranja, dok je za podrum (iako je samostalno izveden na okućnici) njegov status samostalne uporabne cjeline upitan. Sve ovisi o njegovoj namjeni, a ako je namjena povezana sa stanom, tada je to sporedni dio (pripadak) stambenog prostora. U slučaju da je podrum „prikladan za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlasti“ tada se i on može smatrati samostalnom uporabnom cjelinom. Namjenu podruma vi sami najbolje znate. Tretman okućnice - u pravilu ona je u zajedničkom suvlasništvu,  ali postoji i mogućnost  očitovanja volje suvlasnika određivanjem njenog načina korištenja (u međuvlasničkom ugovoru).
Ako postoji suglasje o načinu diobe, odnosno o načinu razvrgnuća suvlsničke zajednice, kako navodite „u teoriji se zna što je čije“, nema potrebe za dodatnim sklapanjem diobenog ugovora, jer u međuvlasničkom ugovoru je sadržajno obuhvaćen, između ostalog, i taj element diobe. Dodatna komplikacija je okolnost da brat živi izvan Evrope, pa bi bilo dobro da imate njegovo očitovanje volje u pogledu diobe, prije nego se definitivno upustite u taj posao budući da on ne živi u Hrvatskoj pa će sav fizički teret, (čitaj trčanje) u svezi etažiranja spasti na vas (osim ako brat ne opunomoći nekoga da ga zastupa u postupku).   
Kada se dioba zakomplicira i razvrgnuće suvlasničke zajednice završi sudskim putem, tu vam ne mogu pomoći jer nemam iskustva sa sudskim postupcima.
Isto se odnosi i na brata koji „koji živi van Europe i želi etažiranje, ali godinama ne želi održavanje i plaćanje računa!“.
U toj situaciji etažiranje nekretnine je najviše vama u interesu, ako ne postoje pošteni financijski odnosi među braćom. Iskoristite taj vjetar promjene iz statusa quo što ga je potaknuo brat iz inozemstva, te dovršite posao i u službenoj formi, makar i sami platili troškove provedbe etažiranja. Jer duševni mir nema cijenu.

Napisala sam kako se načelno provodi postupak etažiranja, jer etažiranje uključuje i diobu (razvrgnuće) suvlasničke zajednice. 
Samostalna garaža na okućnici može biti samostalna uporabna cjelina i kao takva predmet etažiranja, dok je za podrum (iako je samostalno izveden na okućnici) njegov status samostalne uporabne cjeline upitan. Sve ovisi o njegovoj namjeni, a ako je namjena povezana sa stanom, tada je to sporedni dio (pripadak) stambenog prostora. U slučaju da je podrum „prikladan za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlasti“ tada se i on može smatrati samostalnom uporabnom cjelinom. Namjenu podruma vi sami najbolje znate. Tretman okućnice - u pravilu ona je u zajedničkom suvlasništvu,  ali postoji i mogućnost  očitovanja volje suvlasnika određivanjem njenog načina korištenja (u međuvlasničkom ugovoru).
Ako postoji suglasje o načinu diobe, odnosno o načinu razvrgnuća suvlsničke zajednice, kako navodite „u teoriji se zna što je čije“, nema potrebe za dodatnim sklapanjem diobenog ugovora, jer u međuvlasničkom ugovoru je sadržajno obuhvaćen, između ostalog, i taj element diobe. Dodatna komplikacija je okolnost da brat živi izvan Evrope, pa bi bilo dobro da imate njegovo očitovanje volje u pogledu diobe, prije nego se definitivno upustite u taj posao budući da on ne živi u Hrvatskoj pa će sav fizički teret, (čitaj trčanje) u svezi etažiranja spasti na vas (osim ako brat ne opunomoći nekoga da ga zastupa u postupku).   
Kada se dioba zakomplicira i razvrgnuće suvlasničke zajednice završi sudskim putem, tu vam ne mogu pomoći jer nemam iskustva sa sudskim postupcima.
Isto se odnosi i na brata koji „koji živi van Europe i želi etažiranje, ali godinama ne želi održavanje i plaćanje računa!“.
U toj situaciji etažiranje nekretnine je najviše vama u interesu, ako ne postoje pošteni financijski odnosi među braćom. Iskoristite taj vjetar promjene iz statusa quo što ga je potaknuo brat iz inozemstva, te dovršite posao i u službenoj formi, makar i sami platili troškove provedbe etažiranja. Jer duševni mir nema cijenu.

Sami ste sebi odgovorili, ograda je s njihove strane i nemate im pravo uvjetovati visinu nove ograde. U smislu dobrosusjedskih odnosa, trebali bi pristati na njihove uvjete, ako nisu baš nerazumni, jer ipak je to u konačnosti posao od zajedničkog interesa.
U nastavku je pregled iz regulative, tako da se  možete temeljitije pripremiti za komunikaciju sa dotičnom tvrtkom.
Prema članku 4. točka 4. Pravilnika o jednostavnim i drugim građevinama i radovima „ogradni zid visine veće od 1,6 m i potporni zid visine veće od 1 m mjereno od najnižeg dijela konačno zaravnanog i uređenog terena uz ogradu odnosno zid do najviše točke ograde odnosno zida“ može se graditi bez građevinske dozvole, a u skladu s glavnim projektom.
Ako je ogradni zid veće visine potrebna je i građevinska dozvola, ali ne smije biti viši od visine propisane prostornim planom (prostorni planovi su objavljeni na stranicama vaše lokalne uprave).
Predmetnim pravilnikom i važećim prostornim planom određeni su prostorno tehnički parametri, a pravna pitanja u svezi izvođenja ograde regulirana su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, pa možete i sami pročitati u Zakonu što se konkretno odnosi  na vas (od članka 100. nadalje).
Na vašem mjestu, ja bih toj komunalnoj tvrtki i pisanim putem uputila svoje upozorenje o potrebi saniranja ograde. Ako je u pitanju izvođenje parapetnog podzida, pristala bih, s time da ograda bude izvedena do dozvoljene visine. Uz parapetni zid trebala bi odmah biti izvedena i drenaža oborinskih voda (jer je vjerojatno s njihove strane dvorište betonirano). 
S obzirom da dio postojeće ograde ugrožava vašu nekretninu, moguće je i postupanje građevinske inspekcije (prijavu inspekciji pošaljite pisanim putem ako se komunalna tvrtka ogluši na vaše pisano upozorenje), a građevinska inspekcija je dužna proslijediti prijavu komunalnom redarstvu ako smatra da postupanje nije u njihovoj nadležnosti.
Poželjno je da taj dogovor u svezi sufinanciranja ograde, a do dogovora će trebati doći, bude u pisanoj formi. Ionako bi im građevinska inspekcija (komunalni redar) naložila dovođenje ograde u stabilno stanje, samo vas tvrka pokušava ucijeniti po pitanju sufinaciranja. Koji smisao ima ograda visine 1,5 m u nekoj tvrtki, ako je bez problema svatko neovlašten može preskočiti?

Odluka je na vama. Zakon je u tom pogledu jasan -  odredbe vezane uz uklanjanje primjenjuju se i za dio građevine.
Svi postupci koji se odnose na građenje, su u nadležnosti građevinske inspekcije koja ima ovlasti prekinuti građenje, ili naložiti otklanjanje nedostaka u gradnji, a što ovisi o utvrđenom činjeničnom stanju u inspekcijskom nadzoru.
Isto tako, ako građevinski inspektor u inspekcijskom nadzoru utvrdi povredu propisa kojima se uređuje gradnja ili prostorno uređenje u dijelu u kojem je iste obvezan nadzirati ima pravo i obvezu podnijeti optužni prijedlog ili kaznenu prijavu.
Za tužbu sudu ima vremena, ionako je to preuranjeno prije inspekcijskog nadzora gradnje – sve ovisi što će građevinski inspektor utvrditi na licu mjesta, pa i potreba uklanjanja dijela građevine septičke jame.
Ali, ako smatrate da vam je nanešena  šteta, bilo materijalna ili neka druga šteta, od strane izvođača ili nadzornog inženjera, tu vam ne mogu, na žalost pomoći savjetom, iz razloga što nemam iskustva sa sudskom praksom u pogledu utvrđivanja štete putem sudskog vještaka i eventualne obustave građenja za vrijeme sudskog postupka.

Nadam se da niste donijeli odluku o  rušenja dijela građevine bez mišljenja nekog građevinskog inženjera koji bi vam ukazao na tu potrebu?
Osvrnut ću se samo na zakonsku proceduru vezanu uz uklanjanje građevine ili njezinog dijela za čije uklanjanje je potreban projekt uklanjanja (dijela) građevine, a koji treba izraditi ovlašteni projektant. Zatim ste dužni nadležnom tijelu graditeljstva prijaviti početak radova na uklanjanju (dijela) građevine, i u toj prijavi navesti projektanta koji je izradio projekt uklanjanja, oznaku tog projekta, izvođača i nadzornog inženjera.
U slučaju da sami u vlastitoj režiji pristupite rušenju, bez ovlaštenog izvođača radova i bez nadzornog inženjera, ili bez odgovarajuće dokumentacije (projekta uklanjanja i prijave početka radova na uklanjanju), Zakonom o gradnji propisana je kazna (članak 170.).

Ja bih još dodala sanitarnu inspekciju u čijoj je nadležnosti i buka.

Ako nemate ovlaštenje izdano iz članka 53. Zakona o gradnji, tj. Zakona o poslovima i djelatnostima prostornog uređenja i gradnje, kao posebnog zakona, ne možete izvoditi ništa od navedenih radova u vlastitoj režiji.
Na početku vašeg grafičkog prikaza o fazama izgradnje nedostaje jedan mali detalj, ali bitan: PROJEKTANT u slijedu nakon investitora, kojem trebate navesti sve što želite ostvariti gradnjom (između ostalog, i vaša pitanja od 1. do 4.). Nije nužna izrada idejnog projekta (on se izrađuje za postupak  ishođenja lokacijske dozvole).  Za potrebe ishođenja posebnih uvjeta i uvjeta priključenja od javnopravnih tijela, a  u svrhu izrade glavnog projekta koji će biti sastavni dio građevinske dozvole, projektant će izraditi opis i grafički prikaz namjeravanog zahvata, sa uključenim prikazom vaših želja od 1. do 4. (sukladno odredbama članka 81. Zakona o gradnji):
Ø  ad 1. ovisi o tome na koji način je regulirana opskrba električnom energijom u važećoj prostorno planskoj dokumentaciji, odnosno o HEPovom izjašnjenju u prethodnoj elektroenergetkoj suglasnosti
Ø  ad 2. ovisi o tome na koji način je regulirana opskrba pitkom vodom u važećoj prostorno planskoj dokumentaciji, odnosno o posebnim uvjetima i uvjetima priključenja izdanim od nadležnog javnopravnog tijela za opskrbu vodom
Ø  ad 3. ovisi o vodopravnim uvjetima Hrvatskih voda, ali ne vidim razloga da bi Hrvatske vode imale što protiv da riješite otpadne vode putem izvođenja biolološke septičke jame ako se izjasnite za taj način rješavanja, tj. ako na području na kojem imate namjeru graditi nije izvedena javna mreže odvodnje otpadnih voda, u tom slučaju bi bila nadležna za izdavanje uvjeta priključenja tvrtka za zbrinjavanje otpadnih voda, kao javnopravno tijelo
Ø  ad 4. ovisi o načinu kako je regulirano zbrinjavanje kućnog otpada u Odluci koju je donijela nadležna komunalna tvrtka na vašem području.
Tumačenja odredbi prostorinskih planova su također u ingerenciji projektanta.

Za ozakonjenje drvarnica, kao pomoćnih zgrada, nije bila potrebna snimka izvedenog stanja, dok za stambeni prostor je bila potrebna snimka izvedenog stanja koja je također sastavni dio rješenja o izvedenom stanju. U svakom slučaju, referent koji je izdavao predmetno rješenje je trebao neosporno utvrditi činjenično stanje izlaskom na teren, sataviti zapisnik o očevidu, te sukladno utvrđenom činjeničnom stanju sprovesti upravni postupak i izdati odgovarajuće rješenje. U postupku donošenja rješenja trebali ste biti pozvani javnim pozivom na uvid u spis, te na uvidu istaknuti svoje primjedbe.
Rješenjem o izvedenom stanju ozakonjuje se zatečeno stanje, a ne stanje koje će biti post festum rješenja, odnosno usklađivanje s rješenjem.
Isto tako, rješenje o izvedenom stanju nema pravni učinak na vlasništvo i druga stvarna prava na zgradi za koju je doneseno i zemljište na kojem je ta zgrada izgrađena (članak 32. Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama). Prije upisa izvedenog stanja na građevinskoj čestici u zemljišne knjige trebaju svi suvlasnici sklopiti međuvlasnički ugovor.
Ne znam da li je vaš predmet opisan u navedenom članku, ali ne preostaje vam drugo nego da osporite izdano rješenje o izvedenom stanju kao nezakonito, u dijelu kojim su tri drvarnice ozakonjene kao stambeni prostor (prema odredbama članka 130. Zakona o općem upravnom postupku zakonito rješenje može ukinuti u cjelosti ili djelomično).  Kreće se od tijela koje je donijelo predmetno rješenje, a ako vas prvostupanjsko tijelo odbije, na konju ste, jer se žalba podnosi drugostupanjskom tijelu, Ministarstvu prostornoga uređenja, gradieljstva i državne imovine.
Vidim da su u tom poslu bili veliki igrači, pa vam savjetujem da ubuduće ne prepustite ništa slučaju i angažirate nekog iskusnog pravnika/odvjetnika za pisanje podneska za ukidanje dijela zakonitog  rješenja, jer je postupanje po člancima 130. i 131. ZUPa vezano uz određene rokove, a istovremeno možete prijaviti tog suvlasnika građevinskoj inspekciji za nezakonitu promjenu namjene iz pomoćne u stambenu uz obrazloženje u kontinuitetu izvođenja radova, jer vam izreka rješenja o izvedenom stanju ne ide u prilog, pod predpostavkom da građevinska inspekcija u vašoj sredini radi svoj posao kako treba.
Možda taj pravnik pronađe i neko drugo zakonsko uporište za osporavanje predmetnog rješenja, ovaj moj prijedlog je ideja legalista koji se baš i svojoj praksi nije susretao s takvim slučajevima ozakonjenja nezakonito izvedenih zgrada.

ispravak, hvala vam oboma, Lp🙂