Kupovina stana - predugovor: koju kvadraturu navesti u opisu

[Ivan_B]

Molim pomoć.

Stan koji želimo kupiti ima u vlasničkom listu navedenu neku izvornu (manju) kvadraturu.
Kažu da kao svi stariji stanovi, ta brojka je bila manja od stvarne već u startu. Nisam prolazio s metrom po stanu...

U međuvremenu je zatvoren dio loggie kao dodatna prostorija što je legalizirano (postoji pravomoćno rješenje o izvedenom stanju), ali nije uvedeno u zemljišne knjige.
Imamo podatak o toj dodatnoj kvadraturi.

Pitanja:
1. Koju kvadraturu treba upisati u predugovor u opisu nekretnine. Otići izmjeriti metrom realno stanje? Onu izvornu iz vlasničkog? Izvorna + proširenje? Nešto četvrto?
2. Po kojoj kvadraturi će se vršiti procjena stana (brinemo se da ne bi billo po manjoj pa nam se odobri premali kredit).

Brinemo li previše? :)

[Miljko]

To sto cete vi izmjeriti metrom ne znaci nista. U pravilu u ugovor ide kvadratura kako je upisana u glavnoj knjizi.

Prvo nek prodavatelj sredi knjige i stvarno stanje jer ovako imate sansu da ce vam banka odbit dat kredit dok se to ne sredi

[Renat_J]

U ovakvoj situaciji se dakle radi o čistoj sreći, ne postoji neko jasno pravilo kako banke rješavaju ovakve slučajeve?

Jer upravo i postoji ta nesigurnost zbog kontradiktornih informacija - od toga da banku nije briga za tlocrt nego gleda samo Vlasnički list, preko toga da treba priložiti Rješenje o izvedenom stanju i da će to biti ok, pa sve do toga da bi se kredit mogao možda ipak odbiti.

Ako bi s te strane prošlo sve ok, postoji li rizik kod upisa vlasništva u zemljišne knjige nakon završetka kupoprodaje?

[Miljko]

Koliko ja znam ne postoji pravilo osim da ako se otkrije greška da vam kažu da to ispravite pa se vratite nazad. Najbolje tražite kontakt od pravnog odjela banke, opišite situaciju i da vam kažu možete li dobiti kredit ili ne. 

Ovako kad je rađeno rješenje o izvedenom stanju je li ono samo rađeno samo za loggiu ili za čitav stan?

Ne bi trebalo biti problema prilikom upisa prava vlasništva samo ugovor mora odgovarat vlasničkom listu

[Renat_J]

Rješenje o izvedenom stanju rađeno je 2014. godine na nivou zgrade, za nekoliko stanova na kojima se radilo zatvaranje loggie. 

[Renat_J]

Dodatno, koji bi bili naši koraci da se u ZK upiše ispravna kvadratura?
Rješenje o izvedenom stanju postoji, navodno je "sve spremno za postupak etažiranja", samo nije predan zahtjev (ali za ovo nemamo dokaza).

[Miljko]

Da bi se promijenila kvadratura stana treba napraviti novi etažni elaborat, skupiti potpise suvlasnika i predati ga u gruntovnicu da se izvrši promjena (@Spitfire je li se nešto tu mijenjao ili je još uvijek ovako kako sam opisao).

Ako je sve spremno za etažiranje onda vam je prilika tražiti na uvid etažni elaborat za vaš stan i vidjeti je li stvarna kvadratura unesena u njega.

[Spitfire]

U biti je tako.

Što se tiče predugovora, isti je obveznopravnog karaktera koji obvezuje stranke sklopiti glavni ugovor stvarnopravnog karaktera te bi se inaće u predugovoru mogla upisati kvadratura iz ZK, stvarna kvadratura, ili upisati bez kvadrature samo u naravi od čega se stan sastoji, međutim u slučaju kada se ide na stambeni kredit isti služi za odobrenje kredita i jedan primjerak se dostavlja banci nakon čega se sklapa glavni ugovor o kupoprodaji te ugovor o kreditu u koji se pod založnim pravom upisuje nekretnina opisana u ZK (jer se istom prilaže i izvadak iz ZK) i bitno je da je u predugovoru i glavnom ugovoru upisana ista kvadratura i to ona iz ZK. U svakom drugom slučaju će banka imati osnova za sumnju da nešto nije kako treba i moguće ne odobriti kredit. 

[Renat_J]

Hvala oboma na odgovorima!