Promjena suvlasničkog omjera + etažiranje

[Luka_I]

Pozdrav svima!

Zajedno sa svojim bratićem sam suvlasnik stana u stambenoj zgradi (u jednakim dijelovima 1/2). Stan je kako-tako trenutno podijeljen na dvije cjeline, ali zbog geometrije se ne može točno raspoloviti, te je jedna srednja prostorija neiskorištena (slika). Osim toga, drugi problem je da su ulazi u kupaone iz zajedničkog ulaznog hodnika. Oba dijela stana imaju razdvojena električna brojila i kontrolne vodomjere te se kao takvi odvojeno iznajmljuju.

Moj plan je adaptirati desni dio stana i pritom se proširiti na srednju prostoriju, a u zajedničkom hodniku napraviti pregradni zid te premjestiti vrata kupaone kako bih dobio vlastiti ulazni "predprostor" i potpuno samostalnu stambenu cjelinu. Za to trebam otkupiti od bratića polovicu te srednje sobe (cca 6 m2). Volio bih sva pravna pitanja riješiti prije započinjanja ikakvih radova, da se točno zna što je čije u startu, jer ne želim ovisiti o usmenom dogovoru i pristanku drugog suvlasnika koji je podložan promjeni.

Muči me što, kako stvari stoje, ja ne mogu ništa pravno razgraničiti prije završetka radova, a vjerojatno niti onda jer ako sam dobro shvatio:

- ne mogu napraviti etažni elaborat bez fizičkih pregrada između jedinica, jer nije dovoljno samo nacrtati linije u zajedničkim prostorijama na mjestima gdje se predviđaju pregradni zidovi.

- oba dijela trenutno imaju odvojeni ulaz u kupaonicu, iz zajedničkog hodnika - dakle nisu samostalne cjeline. I nakon radova na mom dijelu, drugi dio od bratića i dalje ima izdvojenu kupaonicu.

Da li mi je možda prvi korak promjena suvlasničkog omjera i sastavljanje nekakvog kupoprodajnog ugovora, i onda sklapanje međuvlasničkog ugovora gdje će se tekstualno odrediti tko koristi koje dijelove stana, tako da zapravo izbjegnem etažni elaborat, a opet budem pravno osiguran?

 

 

 

[Antuntun56]

Pozdrav,

Da rezimiramo situaciju s obzirom da na grafičkom prilogu nedostaje opis barem sadašnjih stambenih prostorija. Koliko sam shvatila sadašnji sanitarni čvorovi su smješteni lijevo i desno od ulaza, a nakon vaše adaptacije ostao bi sanitarni čvor lijevo od ulaza, a vi bi svoju kupaonicu izveli unutar tlocrta desno od ulaza. Vi biste otkupili od bratića pola srednje sobe u gornjem dijelu crteža u fiktivnom dijelu od 6 m2. Naznaka vratiju bi trebala biti, pretpostavljam, u donjem dijelu prostorije (što će bratiću soba bez prozora?).   

Inače, ispravno ste posložili hodogram postupanja jer za plan etažiranja uporabne cjeline trebaju biti i fizički izvedene.

Nakon kupoprodajnog ugovora (sklopljenim u svezi tih cca 6m2 i odgovarajuće površine u zajedničkom hodiku), međuvlasnički ugovor/pisana suglasnost svih vlasnika  te nekretnine je obvezan, prema članku 73. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (bilo za internu uporabu kao vjerodostojno  pisano osiguranje u slučaju eventualnog međuvlasničkog spora bilo za kasniji upis u gruntovnicu) . U  spomenutom Zakonu nije specificirano kako ta pisana suglasnost treba izgledati – po mogućnosti da se iz nje može pregledno sagledati njen sadržaj, pa je suvlasnicima prepušteno na volju način njenog oblikovanja – bilo na opisni način ili uz prilog grafičkog dijela (može biti na nivou gornjeg prikaza uz dodatak opisa prostorija i promjenu naznake vratiju)

Možete se zaustaviti u toj fazi ako ne želite službenu provedbu novonastalog stanja u gruntovnici. A, ako želite provedbu u gruntovnici, trebat ćete jabuku odgristi do kraja.

To podrazumijeva ipak izradu glavnog projekta, bez ishođenja građevinske dozvole (osim ako se postojeći stambeni prostor ne nalazi u zgradi starijoj od 15.02.1968. godine ili obnovljenoj u provedbi propisa o obnovi), u smislu odredbi članka 5.  točka 2. Pravilnika o jednostavnim i drugim građevinama i radovima, s pratećim postupkom i dokumentacijom prema članku 131. Zakona o gradnji (prijava početka građenja). Sretna okolnost je da postoje odvojena mjerna mjesta i da za izvedene radove nije potrebno ishoditi uporabnu dozvolu.

Nakon što i fizički izvedete radove na adaptaciji stana, za upis u zemljišne knjige bit će potrebna potvrda nadležnog tijela graditeljstva o činjenici da su to sada dvije uporabne stambene cjeline, a uz zahtjev za izdavanje potvrde treba biti priložan plan posebnih dijelova nekretnine (mada ni prilaganje plana posebnih dijelova nekretnine ne proizlazi iz  Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima), ali je uobičajeno iz praktičnih razloga.

[Luka_I]

Dana 26. 10. 2023. u 18:34, Antuntun56 je napisao:

Nakon kupoprodajnog ugovora (sklopljenim u svezi tih cca 6m2 i odgovarajuće površine u zajedničkom hodiku), međuvlasnički ugovor/pisana suglasnost svih vlasnika  te nekretnine je obvezan, prema članku 73. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (bilo za internu uporabu kao vjerodostojno  pisano osiguranje u slučaju eventualnog međuvlasničkog spora bilo za kasniji upis u gruntovnicu) . U  spomenutom Zakonu nije specificirano kako ta pisana suglasnost treba izgledati – po mogućnosti da se iz nje može pregledno sagledati njen sadržaj, pa je suvlasnicima prepušteno na volju način njenog oblikovanja – bilo na opisni način ili uz prilog grafičkog dijela (može biti na nivou gornjeg prikaza uz dodatak opisa prostorija i promjenu naznake vratiju)

Možete se zaustaviti u toj fazi ako ne želite službenu provedbu novonastalog stanja u gruntovnici. A, ako želite provedbu u gruntovnici, trebat ćete jabuku odgristi do kraja.

Pozdrav, 

hvala na savjetu i vrlo opsežnom te jasnom odgovoru! Shvatio sam i sam da proces etažiranja nije niti izvediv, a niti potreban u ovoj fazi te da najviše smisla ima sklapanje kupoprodajnog i tog međuvlasničkog ugovora gdje se može i grafički definirati podjela. I to je onda dovoljno da budemo "načisto" kao suvlasnici, a nema neke potrebe za provođenjem u gruntovnici (iako sam bio dojma da se ti ugovori svejedno predaju njima kako bi se promijenio "suvlasnički omjer" u vlastovnici).

Nažalost znam da bi mi u slučaju etažiranja, po zakonu trebao i glavni projekt. Iako većina ljudi koji samo adaptiraju stan u praksi to ne rade (čak i kod opsežnijih adaptacija) jer de facto nitko to ne gleda i kontrolira, kod etažiranja stvar ipak prolazi kroz ruke referenata nadležnog tijela i oni će sigurno tražiti i glavni projekt prije izdavanja ostalih potvrda.

U međuvremenu sam dovršio nacrt podjele, pa ga prilažem ako koga bude zanimalo budući da u prvoj verziji nije baš jasna ideja. Lijepi pozdrav 😃

 

[Antuntun56]

 Moja topla preporuka vam je da ipak odgrizite jabuku do kraja u smislu projektnog rješenja i da date barem nekom arhitektu posla, tj. da vam organizira tlocrte stambenih prostora kada već namjeravate ići u opsežnu adaptaciju istih, odnosno svog stambenog prostora koji ima reprekusije i na bratićev stambeni prostor. Kad ste već priložili grafički prilog s novom organizacijom stambenih prostora, ne mogu da se ne osvrenem na nju.

Npr. jedna stvar je bila u postojećem stanju i smještajem ulaza u postojeće kupaonice na sredini uzdužnog zida i ulazom iz zajedničkog hodnika, te mogućnonošću smještaja WC školjke i tuš kade obostrano (ili je jedan prostor bio WC, a drugi kupaonica) , što je neizvedivo uz ulaz na kraćem dijelu zida. Slobodno ste mogli u opisu prostorije napisati WC na obje bivše kupaonice, jer i u vaš i u njegov sanitarni čvor je moguć ulaz samo na kraćoj strani zida s novopredviđenim pregradnim zidom na duljoj strani prostorije.

Samo vješt arhitekt bio uspio organizirati na stambenoj površini od cca 37 m2 dvosobni stan sa kuhinjom, dnevnim boravkom (blagovanjem) i kupaonicom, a isto se odnosi na novopredviđeni bratićev dio od cca 25 m2 (praktički površina i ne tako velike garsonjere).

Ja bih žrtvovala dio površine kuhinje nazvan dnevni boravak u organizaciju pristojnije kupaonice sa svim potrebnim sanitarnim uređajima (vjerojatno ćete lakše prodati takav stan ako se eventualno jednog dana odlučite na prodaju). Isto bih savjetovala i za bratićev stan (uz njegovu suglasnost), iz istog razloga. Ali na vama, kao suvlasnicima, je odluka... Lp 🙂

[Luka_I]

Pozdrav,

s obzirom da sam ja arhitekt, neće mi trebati nitko drugi za osmišljavanje prostora. 😄 Stan je zapravo 1S+DB (opisi prostorija ne odgovaraju skroz), dakle Soba 2 je spavaća, a Soba 3 je dnevni boravak. "Bratićev" dio stana danas se (kao i moj dio) koristi, tj. iznajmljuje u tih 25 m2 kao mali "dvosobni klasični" stan s izdvojenom kupaonicom, a ja bih mu samo dao mogućnost da u budućnosti na isti način premjesti ulaz u istu ako želi. Bratić se ionako ne interesira za taj stan niti bavi njime, a za razliku od mene, on je svoje stambeno pitanje već odavno riješio.

Znam da je cijela situacija minijaturna ovako na papiru, ali to je tako kako je, prostor je vrlo ograničen. Najveći problem su izuzetno skučene kupaonice - u njih je zaista teško staviti tuš, WC školjku i umivaonik s ulazom po kraćoj strani, ali je izvedivo - nemam puno izbora (osim vrata nasuprot iz kuhinje, što isto nije najsretnije). Naravno da bih u idealnom slučaju srušio, tj. pomaknuo cijeli pregradni zid nauštrb kuhinje i povećao kupaonu, ali s obzirom na povijesni sustav gradnje i konstrukciju zgrade to je jako rizično iz više razloga. Prije svega, kod takvih većih rušenja će sigurno nešto susjedu ispod popucati (a inače nisu baš susjedi za poželjeti). Osim toga je pregradni zid položen u smjeru stropnih greda, dakle stoji na gredi ili još gore, između njih pa je povezan i poravnat sa susjedovim ispod. Trebao bih skroz rasturati međukatnu konstrukciju u kuhinji i ojačavati je, paziti da nova pregrada ima neki oslonac, da nije "u zraku" itd. Tko zna što se događa i gore prema tavanu. Kad se sve uzme u obzir, mala, ali pametno uređena utilitarna kupaonica je bolja ideja. Vidio sam i lošije. 😅

Na kraju krajeva, nitko neće vječno tamo živjeti. Što se tiče budućnosti i eventualne prodaje, ja sve radove/zahvate planiram na način da nisu trajni te da se u slučaju objedinjenja u jedan stan lako ponište i naprave konkretne i veće prostorije. Osim toga, meni je sada cilj napraviti minimalnu adaptaciju u normalnim financijskim okvirima uz izbjegavanje preopsežnih radova.

uređeno: 15. studeni 2023. od Luka_I

[Antuntun56]

Pozdrav,

Nemam ništa dodati na gornji post, osim isprike Vidim da ste i vi sagledali gdje je najveći problem, no prostorne mogućnosti su takve, kakve su...☹️

 

[Luka_I]

Evo ako koga zanima, mali update situacije - kupoprodaja je uspješno izvršena i upisana u zemljišne knjige. Odustao sam od međuvlasničkog ugovora/sporazuma kojeg sam spominjao, jer ispada da je to više neki dokument za uređivanje obveza, prava i odnosa između susjeda u zgradi, a ne suvlasnika jednog stana. Umjesto toga sam sve opisano, zajedno s grafičkim prikazom, ubacio upravo u kupoprodajni ugovor u kojem se onda istovremeno opisuje prodaja, moja uknjižba na njegovih 6 m2 (1/10 stana), ali i tko ima pravo koristiti koje prostorije prema novom stanju. Dakle rezultat je da ja postajem vlasnik 3/5 idealnog dijela stana, a on se smanjuje s 1/2 na 2/5. Čak je i sprovedeno u manje od tjedan dana.

Javni bilježnik kod kojeg sam ostavio 50ak € nije pretjerano gunđao s obzirom da sam sam sastavljao sve dokumente i tabularnu izjavu, jedino treba imati na umu da više ne vrijedi onih "3 primjerka ugovora" jer bilježnik ništa ne zadržava i automatski prosljeđuje kopiju gruntovnici na obradu predmeta.

Međutim, u cijelom procesu me najviše fascinira koliko se užasne i nepotrebne birokracije može naći u zemljišno-knjižnim poslovima. Tako sam u međuvremenu otkrio nekoliko drugih problema:

1. S obzirom da sam kao maloljetnik prvi put upisan na taj stan, a jedna osoba je u međuvremenu maknuta iz vlasništva, sada se u vlastovnici pojavljujem čak 3 puta: 1/6 + 1/3 kao malodobni, te nakon ovog postupka još 1/10 kao punoljetan. Trebam dati zahtjev za brisanje malodobnosti, i tko zna koliko će me još "dokazivanje punoljetnosti" dodatno koštati da dođem na čistih 3/5 bez dodatne matematike.

2. Otkrio sam tek sada da se u teretovnici pojavljuje još od sredine 90-ih pravo zaloga na Grad Rijeku, od koga je stan otkupljen po stanarskom pravu, a nikada nije napravljena ta "brisovnica" nakon što je kredit otplaćen. Dakle sada moram otići do gradske pisarnice i zatražiti nekakvo očitovanje o brisanju toga što je odavno otplaćeno, i onda s time opet otići u zemljišnoknjižni ured da izbrišu teret. 😂

Da je stan kojim slučajem išao u prodaju u budućnosti, a da to nitko nije primijetio, njegov kupac bi bio opravdano zabrinut. Nevjerojatno mi je kako te zemljišne knjige prkose logici i zdravom razumu, kao da nije dovoljan njihov nerazumljiv i (namjerno?) dvosmislen pravni jezik, nego mi laici sve sami trebamo istraživati i zahtijevati stvari koje bi se trebale raditi automatizmom. 

A sada se samo trebam zamarati s time da će me minimalistička adaptacija stana od nepunih 37 m2 koštati gotovo 30.000 €, ali to je već druga priča. Kao i to koliko su javni bilježnici zaradili na mojim pravnim poslovima, solemnizaciji kredita i sl. 😆

 

 

 

-

[Antuntun56]

Bolje da gruntovnica funkcionira na takav način, nego obrnuto.

U gruntovnici ništa se ne odvija po automatizmu, odnosno bez dokazivanja (uoslaom, kao i svugdje), a pogotovo ako ste bili upisani bez navođenja podataka o OIB-u (što je prije bio uobičajeni način upisa).

A činjenica da trebate donijeti brisovno očitovanje kao dokaz o otplati kredita je uobičajena procedura s obzirom da nitko živ, osim vas, ne zna da ste ga otplatili. To činjenično stanje ne bi prošlo neprimjećeno jer bi potencijalni kupac uvidom u ZK izvadak primjetio u teretovnici ZK izvadka da postoji upisan teret u svezi otplate kredita. 

Grad Rijeka, je već dugo vremena, uz Zagreb, najnaprednija lokalna uprava u pogledu e-primjene informatičkog poslovanja, ujedno i u ophođenju sa strankama, pa tako možete otići na internet i potražiti stranicu Grada Rijeke (ukucajte: Grad Rijeka, izdavanje brisovnog očitovanja na vezi eusluge) i tu ćete naći sve što vam može eventulano pomoći (bez fizičkog odlaska u Rijeku), a osim toga na stranici je naveden kontakt broj telefona za moguće nejasnoće. Zahtjev za brisovno očitovanje je moguće poslati i poštom.

Žao mi je što su vam troškovi minimalne adaptacije stana narasli gotovo na pola cijene novog stana – ali inflacija je naša stvarnost od koje ne možemo pobjeći u svim područjima naših života (osim u jednom – koje opasno devalvira, ali to je posebna priča ).

[Miran89]

Dana 06. 02. 2024. u 14:09, Luka_I je napisao:

tko zna koliko će me još "dokazivanje punoljetnosti"

rodni list izvadite besplatno s egrađani, a pristojba za brisanje će biti oko 7 eura

Dana 06. 02. 2024. u 14:09, Luka_I je napisao:

nikada nije napravljena ta "brisovnica" nakon što je kredit otplaćen

To je vaš propust, a ne propust vjerovnika. Vlasnik nekretnine je dužan brinuti o teretima na svojoj nekretnini. Brisanje hipoteke će vas doći 13 i nešto eura, ajd nek bude 14.

uređeno: 7. veljače od Miran89

[Luka_I]

Sve to razumijem, ali stvar je u tome da ja to ne gledam s pravne strane, nego laički i pragmatično. A frustracija ipak većinom proizlazi iz cjelokupne muke oko procesa adaptacije, ostalih problema oko stana, natezanja s upraviteljem oko nekih sanacija vlage, dogovaranja s rodbinom oko cijene itd. i sada otkrivanja ovih stvari u vlasničkom listu. No i dalje se isplati, s obzirom na današnje tržište nekretnina i inflaciju, jedino mi je malo teško prihvatiti da ću javnobilježničke usluge za ovaj "projekt" platiti ukupno oko 150€ povrh svega. Gotovo sam zaboravio i na porez na promet nekretninama za tih brižnih 6 m2. 😆

uređeno: 15. veljače od Luka_I