Samovolja predstavnika stanara

[man]

Eto, pokusavamo vec jako dugo naci pravi lijek za "legalni" reket. Naime samovolja je u takvoj granici da predstavnik ima dogovor sa upraviteljem zgrade te trosi novac na bezobrazan nacin, uz nekakve "popravke" kojih nema. Vjerovatno za dobru proviziju. Uz to, sukladno savjetu gradskog ureda za zastitu spomenika, promjenjen je izgled zgrade, savjet zato jer oni nemaju nadleznost nad objektom. Uz to, na "vlasti" je preko nekoliko godina bez legalnog biranja a i uvid u racune zgrade, prihode i rashode kao suvlasnici nemamo. Problem je sto je omjer stanara 50:50. Ima li lijeka za to?

 

No dobro, vec smo 500 puta ponavljali tu pricu, no novost je da se u kucu useljava diplomatska misija, te kao takva ce zahtijevati uvid u racune i poslovanje zgrade.Ako oni utvrde da nesto tu ne stima,dali cemo imati bolju situaciju za rijesavanje ovog problema?

Dali je USKOK rijesenje ili se oni ne bave takvim "sitnim"stvarima?

 

Hvala

[upitnik]

Stvari su prilično jednostavne. Budući da očigledno niste zadovoljni niti upraviteljem, potrebno je učiniti sljedeće:

- skupiti kritičnu većinu suvlasnika koji žele promjene (51% suvlasnika, ali tako da imaju površinski 51% vlasništva u nekretnini)

- nakon toga dogovoriti tko će biti novi predstavnik i novi upravitelj

- pozvati novoga upravitelja na sastanak i izložiti mu problem

- novi upravitelj pripremit će vam novi međuvlasnički ugovor kojim ćete se riješiti staroga upravitelja i staroga predstavnika (mislim da je otkazni rok 3 mjeseca, ali to će vam znati reći novi upravitelj).

I još nešto, pozovite na sastanak predstavnika važećeg upravitelja, ali tek nakon što sve već dogovorite s novim upraviteljem. Staroga predstavnika u svemu tome potrebno je ignorirati i ne dokazivati da je pljačkao i nepravilno radio. Recite mu samo da niste zadovoljni njegovim radom i da želite novoga predstavnika i novoga upravitelja. Sve ovo Vam govorim otprilike, a u Zakonu o vlasništvu i podzakonskim aktima možete pronaći točne odredbe o tome. Međutim, novi upravitelj bi trebao znati o tome sve što vas zanima. Sretno.

[man]

Zahvaljujem se na odgovoru, samo me malo buni ovih 51% obzirom da je pola stanara 50% za mjenjanje, a svi imaju indenticne velicine nekretnina. pa kako naci tih 1%?

Probat cemo malo pogledati druge tvrtke koje upravljaju zgradom i pronaci najbolju.

[upitnik]

U stvari, potrebno je 50% + 0,01%. dakle, ako svi zajedno imate površinu od 1000 čm, većina je 501 čm. Bez većine od 501 čm ne može se sklopiti međuvlasnički ugovor.

[KronicnaStranka]

Potrebna je većina u smislu vlasničkih dijelova a ne površine. Površina se uzima kao mjera vlasništva kod neetažiranih zgrada, kod etažiranih vlasnički udio, barem načelno, ne mora točno odgovarati omjerima površina stanova.

[upitnik]

Nisam pravnik, ali upravitelji nekretninama uglavnom barataju površinama i kod etažiranig zgrada, jer ne bi smjelo biti razlike u udjelima i površinama. Npr. ako neka građevina ima 1000 čm, a netko ima vlasništvo 18 čm to bi trebalo činiti 18/1000 vlasničkoga udjela. Ako se to računa na nekome drugom principu, opet se mora doći do nekakvoga omjera između vlasništva suvlasnika koji matematički točno odgovara veličini površine u odnosu na ukupnu površinu svih suvlasnika. Zar ne?

[KronicnaStranka]

Nisam ni ja pravnik, ali ima o etažiranju dosta na Webu, pa malo pretražite.

 

Preporučujem ovaj rad o procjeni vrijednosti nekretnine, poglavlje Etažiranje:

 

Procjena vrijednosti nekretnine

 

Uočite da se suvlasnički dijelovi prema ZOV određuju na temelju korisne (a ne obične) vrijednosti (a ne površine) stanova. Budući da je vrijednost stana prvenstveno određena površinom, onda će i suvlasnički dijelovi biti približno jednaki odnosima površina, ali ne postoji nikakva obaveza da bi morali biti jednaki.

 

ZOV predviđa korištenje korisne površine kao privremene mjere za neke stvari (npr. određivanje pričuve) dok se ne utvrde korisne vrijednosti. U praksi nije rijetko da se pričuva ne utvrđuje prema korisnoj nego običnoj površini.

 

Kad bi suvlasnički udio proizlazio izravno iz površine, ove odredbe ne bi trebalo biti.

 

Suvlasnički dijelovi mogu se razlikovati od odnosa površina i iz drugih razloga. Recimo, prilikom etažiranja suvlasnici mogu razdijeliti parkirna mjesta, koja ne moraju biti ista po veličini, a neki suvlasnici i ne moraju postati vlasnici parkirnog mjesto. Očito je da se suvlasnički dijelovi u tom slučaju neće poklapati sa površinama stanova, već će ovisiti i o vlasništvu nad drugim zasebnim dijelovima nekretnine, na način koji se ne uzima u obzir u neetažiranoj zgradi.