Nepoštivanje predugovora o kupoprodaji nekretnine

[Wuk82]

Sklopio sam predugovor o kupovini stana dok je stan bio u izgradnji i isplatio 95% cijene stana. Rok useljenja bio je 15.10.2007.godine u stan sam uselio 15.12. 2008. godine na usmenu obavijest investitora da je stan gotov buduci da nisam mogao docekati (zena trudna) da naparvimo zapisnik o primopredaji itd.

Prodavatelja sam tužio radi kašnjenja s isporukom stana i prema predugovoru potražujem ugovorenu kaznu za kašnjenje.

E sad pojavilo se tu još par problema.

1.Do danas prodavatelj nije samnom sklopio zapisnik o preuzimanju stana (jednostavno ne želi), a zapisnik se ne spominje u predugovoru.

2.Stan je smanjene kvadrature manji je za 2,5 kvadrata i nisu mi do danas ugrađeni komarnici i napravljen boks(ostava na parkiralištu)(poslao sam mu pismenu opomenu)

3.S prodavateljem nism još sklopio kupoprodajni ugovor budući da je zapeo s elaborato etažiranja.

4.U predugovoru definirali smo da mi je prodavatelj dužan predati kopiju uporabne dozvole, no međutim on je napravio neku šemu i ishodovao samo dozvolu o uporabi (što koliko sam razumio nije baš isto)

 

Ono što mene pod hitno zanima je da li ja smijem angažirati firmu da mi ugradi komarnike i naprave boks i od njega poraživati novac (ako treba i sudski ) za izvedene radove ili prvo moram ga dužiti. U predugovoru to nismo definirali.

 

Zanima me i kako da ga natjeram da napravimo zapisnik o preuzimanju stana i da li mogu sklopiti kupoprodajni ugovor iako nova zgrada još nije etažirana.

 

Molim Vas pomoć, jer stvarno je tu puno nerješenih stavi i nezma od kud da počnem.

[dickan]

Ako je visina štete koju ste zbog kašnjenja pretrpili veća od ugovorne kazne, možete zahtijevati puni iznos, i to po formuli da zahtijevate ugovornu kaznu plus dio iznosa po osnovi naknade štete, koji zajedno čine ukupni iznos štete (znam da zvuči bezveze što se ne može zahtijevati naknada štete UMJESTO ugovorne kazne, ali to je tako).

Možete slobodno o vlastitom trošku izvesti radove i nabaviti opremu koja vam nedostaje i za to potom teretiti prodavatelja stana, zato što ste ga prethodno obavijestili o nedostatku stvari (nadam se u zakonskom roku) i dali primjereni rok za uklanjanje nedostatka.

Glavni ugovor možete sklopiti prema podacima iz etažnog elaborata, ali do njegove provedbe u zemljišnoj knjizi na osnovi tog ugovora nećete se moći knjižiti kao vlasnik, a ako taj elaborat bude morao biti korigiran, morat ćete raditi novi ugovor.

[dickan]

Zapisnik o preuzimanju stana je opcija, a ne obaveza. Vi ste stupili u posjed stana i de facto ga preuzeli. Time su počeli rokovi za izjavljivanje prigovora zbog nedostatka stvari.

[Wuk82]

Koji je zakonski rok u kojem moram prijaviti nedostatke nakon preuzimanja. Pismenu opomenu poslao sam mu 26. 5. 2009. gdje ga upozoravam na nedostatke. Jesam li zakasnio?

[dickan]

Vidljivi nedostaci - ako ste zajedno pregledali stan - odmah, inače 8 dana od ulaska u posjed.

Skriveni nedostaci - 2 mjeseca od saznanja za nedostatak, ali u svakom slučaju najkasnije 2 godine od ulaska u posjed.

[Wuk82]

Pručavajući internet naišao sam na slučaj gdje se prodavateljlj poziva na članak 353 st 5

Iz Zakona o obveznim odnosima

Vjerovnikova prava

Članak 353.

5) Vjerovnik ne može zahtijevati ugovornu kaznu zbog zakašnjenja, odnosno neurednog ispunjenja ako je primio ispunjenje obveze, a nije bez odgađanja priopćio dužniku da zadržava svoje pravo na ugovornu kaznu.

 

E sad ono što mene zanima je budući da sam ja njega upozorio da cu tražiti kaznu usmneo opomenuo nekoliko puta i on je prvo pristao na isplatu, a tek 2 mjeseca nakon useljenja poslao sam mu pismenu opomenu, da li se on može pozivati na ovaj članak i da li ja tu gubim spor.