Vlasništvo nad stanom / upis u zemljišne knjige

[nijebitno]

Djed je 60ih godina kupio stan kroz suinvesticiju firme u kojoj je radio (investirali su on i još 2 radnika) i firme koja je gradila zgradu (koja je postala vlasnik ostalih stanova). Firma u kojoj je radio mu je za to omogućila kredit, koji je otplatio. Zgrada je izgrađena, i on u stanu živi već mislim preko 40 godina.

 

Vlasnici stana postali su on i pokojna baka. Nije bio svjestan nikakvih problema do smrti bake i ostavinske rasprave, kada su se pojavili sljedeći problemi: stan nije upisan u zemljišne knjige (ostavinska rasprava je provedena unatoč tome, i rečeno je da ovo treba naknadno riješiti), a on nema sve dokumente potrebne za upis. Ostavinskom raspravom je polovica stana koja je pripadala baki podijeljena između njega i moje majke.

 

Do originala dokumenata koji mu nedostaju je čini se nemoguće doći, jer su bili u posjedu firme u kojoj je radio, a ta firma odavno ne postoji (a ni ova druga koja je gradila stanove).

 

Dodatan problem je što se vrši postupak etažiranja zgrade, tako da on (i ostali u zgradi koji imaju isti problem) moraju to hitno riješiti. Dobio je obavijest da će biti zakazana sudska rasprava na kojoj će biti upisani vlasnici, ili ako se oni ne mogu odrediti, bit će upisana Republika Hrvatska. Rasprava je već trebala biti (sudeći po "u roku od 60 dana" na dopisu), ali čini se da nije jer kaže da nije čuo više ništa o tome.

 

Glavni je problem što većinu dokumenata nema u originalu, nego kopije (neovjerene), prvenstveno ugovor o suinvesticiji na temelju kojeg je zgrada izgrađena. U originalu ima dokument od stečajnog upravitelja poduzeća u kojem je radio u kojem je navedeno da su sva njegova dugovanja prema firmi podmirena i da je on vlasnik stana, te razne dokumente koji vjerojatno nemaju neke važnosti (dozvola za useljenje, razni papiri vezani uz kredit, itd). Koliko sam shvatio, ovaj početni ugovor je ono što mu treba, a taj original se ne može nabaviti (barem nitko do sada nije uspio).

 

Olakotna okolnost je što ne postoji neka druga osoba koja bi polagala prava na ovaj stan, on je kupljen nov, nije upisan neki drugi vlasnik, nitko drugi nije živio u njemu, te je jedini problem to što moj djed ne zna kako dokazati da je stan stvarno njegov (boji se da ne završi u vlasništvu države zbog nemogućnosti određivanja vlasnika).

 

Kako ovo riješiti? Da li se može dogoditi da on ostane bez vlasništva tog stana? Želimo naći odvjetnika koji ima iskustva s ovakvim problemima i što prije to riješiti (ne čekati ovaj sudski proces koji mu je najavljen, koji se provodi u svrhu etažiranja) tako da svi mogu biti mirni u vezi toga.

 

Ispričavam se ako informacije nisu dovoljno precizne (ako je još nešto potrebno mogu to saznati i dodati) te zahvaljujem na svakoj pomoći!

[KronicnaStranka]

Napisali ste čega nema u zemljišnim knjigama, ali niste napisali što jest - je li upisano samo zemljište, zgrada kao cjelina ilia nešto drugo, i tko je formalni z.k. vlasnik. Niste napisali ni što je u katastru.

 

Nadalje, ako zgrada nije etažirana onda u zemljišnim knjigama vjerojatno i nisu bili upisani vlasnici pojedinačnih stanova već idealni suvlasnički dijelovi pojedinih suvlasnika.

 

Po mojem mišljenju djed ima uvjete da postane vlasnik stana temeljem dosjelosti. Dosjelost je način stjecanja kad stvarni vlasnik ima pravne temelje za vlasništvo, ali ne i dokumente koji bi bili podobni za provedbu upisa u zemljišne knjige. U tom postupku su svi dokumenti koji dokazuju posjed i vlasništvo stana korisni kao dokaz, i onda kad pojedinačno možda nisu valjani u formalnopravnom smislu, a korisne su i izjave svjedoka.

 

Tužbu radi utvrđenja vlasništva temeljem dosjelosti treba podići protiv formalnog z.k. vlasnika koji je upisan u zemljišnim knjigama, odnosno njegovih pravnih sljednika.

 

Budući da formalni z.k. vlasnik vjerojatno više ne postoji, to može postupak učiniti dosta složenim i dugotrajnim, ali mislim da djed ne bi trebao sumnjati u ishod. Postupak etažiranja će se vjerojatno morati prekinuti dok se ne utvrdi vlasništvo svih pojedinih stanova. Ako bi ipak došlo do upis Republike Hrvatske, onda bi trebalo tužiti RH.

 

S obzirom na složenu priču, bilo bi dobro da taj postupak djed pokrene što prije jer je njemu poznat slijed zbivanja, njegovim budućim nasljednicima moglo bi biti još puno teže sve to provesti, a osim toga moglo bi doći i do problema zbog rokova ili redoslijeda postupaka. Mislim da bi bilo dosta važno spriječiti da dođe do upisa RH kao vlasnika u z.k. zbog mogućih daljnjih komplikacija, a to je moguće ako se podigne spomenuta tužba radi utvrđenja vlasništva.

 

U svakom slučaju vam treba odvjetnik, a vidim da ste ga već i počeli tražiti, pa je samo važno da se požurite.

[nijebitno]

Hvala na odgovoru!

 

Nije mi poznato tko je upisan u zemljišnim knjigama, meni je rečeno (tek je nedavno zatraženo od mene da pomognem u vezi ovog pa mi nisu poznate sve informacije) da stan "nije upisan", sad kad ovo čitam mi se čini logično da NEŠTO mora tamo biti upisano. Ovu informaciju ću morati nabaviti.

 

Razmišljao sam o stjecanju dosjelošću, no ono što me zabrinjava je što djed nije samostalni vlasnik stana - on i baka su bili vlasnici, a sad su on i moja majka (majka ne živi u njemu, baka je živjela). Da li je to problem?

[nijebitno]

Provjerio sam ZK i katastar.

 

U zemljišnim knjigama, umjesto zgrade je upisano GRADILIŠTE u vlasništvu neke dvije meni nepoznate osobe istog prezimena.

 

U katastru, podijeljeno je na "kuća" i "dvorište" i za oboje pod "upisane osobe" stoji "GRAD ZAGREB ZAGREB, TRG FRANCUSKE REPUBLIKE 15".

 

Također, primijetio sam da postoji ZK poduložak kojim su se neke druge dvije osobe upisale kao vlasnici jednog drugog stana u zgradi, i u tom podulošku piše da je riječ o stambenoj zgradi.

[nijebitno]

Još jedna stvar, djed u originalu posjeduje tabularnu ispravu kojom poduzeće (u stečaju) u kojem je radio "priznaje <njegovo> vlasništvo stana" i "ovlašćuje ga da bez ikakvog daljnjeg pitanja i odobrenja ishodi u zemljišnim knjigama odnosno u drugim javnim knjigama u kojima se upisuje vlasništvo na nekretninama, uknjižbu prava vlasništva na goreopisanom stanu" na svoje ime.

 

No taj dokument, kako je meni rečeno, nije bio dovoljan za upis u zemljišne knjige jer djedu nedostaje original ugovora o investiciji.

[nijebitno]

Jel bi itko mogao preporučiti odvjetnika za ovo? Stvarno mi je hitno, a nemam pojma kako da nađem odvjetnika koji se time bavi (ne želim otići nekom nasumično odabranom, jer je jedna žena iz djedove zgrade koja ima isti problem to napravila pa je uzeo dokumente itd, i samo joj potrošio vrijeme i na kraju rekao da on to ne može sredit).

[KronicnaStranka]

Kao prvo, morate pribaviti potpunu dokumentaciju iz z.k. i katastra. Mislim da je nemoguće da je u z.k. ulošku gradilište, a da u podulošku postoji stan i zgrada (iako je kod nas sve moguće postići prikladnim metodama, ali sada govorimo načelno, prema zakonskim pravilima), pa ste se vjerojatno nešto pogrešno ili nepotpuno informirali. Najbolje da zatražite kompletne povijesne izvatke za sve čestice koje su u pitanju, to stoji nekoliko desetaka kuna.

 

Ako bi bilo tako kako govorite onda u suštini postoje dva problema - neusklađenost stanja u zemljišnim knjigama i katastru, s tim da zgrada čak nije upisana kao prvi problem i vlasništvo vašeg djeda kao drugi problem.

 

Prvi problem se nezaobilazno mora riješiti u postupku etažiranja i neovisno o vlasništvu stana, pa se trebate detaljno informirati i o stanju tog postupka da ne trošite vrijeme na nešto što će možda biti riješeno. Što se tiče ovog problema, nemam iskustva s tim, ali je na Legalisu bilo dosta upravo takvih tema upisa zgrada i neusklađenosti z.k. i katastra, pa potražite.

 

Što se tiče dosjelosti, dokument koji imate nije dovoljan za uknjižbu ali je jak dokaz za parnični postupak utvrđenja vlasništva. To što su stan koristile i druge osobe po mojem mišljenju nije neka zapreka, ako te osobe kao svjedoci potvrde da su bili samo korisnici odnosno da smatraju da je djed vlasnik, tj. da su stanovali "kod djeda". Moguće je dosjelošću stjecati i suvlasništvo, dakle da se utvrdi više vlasnika, ali je to načelno izuzetak jer se za dosjelost traži samostalni posjed.

 

Uzmite u obzir da ako se utvrdi da je djed samovlasnik, onda stan neće biti naknadno pronađena imovina iza smrti bake (jer se zapravo radi, ako sam dobro shvatio, o bračnoj stečevini pa bi bakin dio bio predmet nasljeđivanja), a poslije djeda će se nasljeđivati kao da je to njegovo isklučivo vlasništvo. On i prije smrti može otuđiti svoje vlasništvo, napisati oporuku ...

[acter]

1. Potrebno je izvršiti uvid uzbirku isprava u knjizi položenih ugovora i vidjeti kako su se ostali vlasnici knjižili u toj zgradi.

2. Original ugovora o investicijama potražiti u GSK u Savskoj ili u državnom arhivu u Opatičkoj.