terasa kafića na terenu u suvlasništvu svih stanara

[bezgresna]

Oko zgrade u kojoj živim napravljen je djelomično asfalni, a djelomično ozelenjeni prostor koji je u suvlasništvu stanara zgrade (dakle ne gradsko !). Prvo su investitori izigrali ugovor pa su poslovnprostore za tihi obrt pretvorili u kafić i bife. Sada ti vlasnici tih lokala postavljaju terase na tim prostorima - i zelenom i asfaltiranom.

Molim da mi odgovorite koliki je broj potrebnih potpisa suvlasnika da bi se mogla dobiti dozvola z postavljanje tih terasa ? I kome se obratiti da se uklone te terase ?

[bovu]

za najam je potrebna suglasnost svih suvlasnika

100%

[bezgresna]

Puno Vam hvala na odgovoru. Molila hig Vas da mi kažete za koji članak i u kojem Zakonu (da li je to čl.73 Zakona o vlasništvu ?) se nalazi. nažalost, situacija je takva da će započeti radove bez obzira na nesuglasnost svih suvlasnika.

[bovu]

čl.41. ZOV NN 91/96

 

početak radova prijaviti nadležnoj inspekciji .

suvlasnici koji nisu dali odobrenje za radove

podnijeti tužbu zbog smetanje posjeda.

[bezgresna]

Kako započeti nego sa još jednim velikim HVALA !

Međutim danas se otvorio novi problem : Vlasnica buffeta je dala predstavniku stanara Rješenje Grad. ureda .... - Odjel za komunalne poslove i zelenilo kojim joj se odobrava terasa kakvu je predložila u nacrtima. Naravno, svi suvalsnici koji nisu dali suglasnot nisu dobili to Rješenje - a predstavniku suvlasnika ga je uručila nakon što je prošao rok za žalbu.

Ovo Rješenje, a onda ni rok za žalbu nisu važni budući ste rekli da je potrebna suglasnost svih suvlasnika, no ako se pošalje inspekcija možda neće vidjeti da nema zakonskih uvjeta za to što radi - jer tu terasu joj je odobrio Grad.

[upitnik]

Za najam suvlasničkoga dijela nije potrebna 100%-na suglasnost, jer ovdje se radi o suvlasništvu koje je vezano uz posebne vlasničke dijelove. Kada bi se radilo isključivo o suvlasništvu (npr. 3 suvlasnika u jednome stanu) onda bi trebala 100%-na suglasnost.

 

Izvod iz Zakona o vlasništvu...

 

Odjeljak 4.

Izvršavanje ovlasti glede cijele nekretnine

Uprava svih suvlasnika

Članak 85.

(1) Cijelom nekretninom na kojoj je na jednom ili više suvlasničkih dijelova osnovano vlasništvo

određenoga posebnog dijela upravljaju suvlasnici po općim pravilima o upravljanju suvlasničkom

stvari, ako ovim Zakonom nije što drugo određeno.

(2) Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu koja će obavljati poslove

zajedničkoga upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu.

(3) Ako odgovarajući suvlasnički dio na kojem je uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnog dijela

nekretnine steknu dvije ili više osoba kao suvlasnici ili zajednički vlasnici, sve te osobe sudjeluju u

upravljanju kao da su one sve zajedno jedan suvlasnik cijele stvari, pri čemu se na odgovarajući način

primjenjuju pravila obveznoga prava o solidarnosti vjerovnika, odnosno dužnika.

(4) Suvlasnici donose u pisanom obliku odluke o poduzimanju poslova redovite uprave i izvanrednih

poslova, s tim da međusobne odnose mogu odrediti pisanim sporazumom (međuvlasnički ugovor).

 

Dakle, iz stavka 4. članka 85. vidljivo je da međuvlasničkim ugovorom (za koji je potrebna većinska suglasnost) suvlasnici mogu odrediti da davanje u najam suvlasničkih dijelova spada u poslove redovne uprave, a za te poslove potrebna je većinska suglasnost.

[bezgresna]

Sada ste me totalno zbunili ?!? U našem međuvlasničkom ugovoru takva stvar nije "propisana" i dogovorena. Ali po ovome što mi Vi - UPITNIK pišete ispada da nije važno što se velik broj suvlasnika (pod čijim prozorima bi trebala biti spomenuta terasa) protivi izričito protivi prenamjeni prostora.

A što da je netko od nas želio napraviti nešto na tom prostoru ili još ima namjeru ?

 

A što je sa IDEALNIM suvlasništvom ?

Uosalom dolazi do uništavanja zelene površine!

Čini se da ovdje i ona i "MI" možemo se držati jednog od članaka Zakona.

[felixx]

upitnik je napisao:

Za najam suvlasničkoga dijela nije potrebna 100%-na suglasnost, jer ovdje se radi o suvlasništvu koje je vezano uz posebne vlasničke dijelove.

 

Pogrešno.

Ovdje se ne radi o posebnom djelu, nego o zajedničkom prostoru - građevinskoj parceli na kojoj je sagrađena građevina.Zgrada i pripadajuća parcela čine nedjeljivu cjelinu, a okućnicom se koriste svi suvlasnici neovisno o vlasničkim udjelima , osim ako je međuvlasničkim ugovorom drugačije određeno.

 

1. Ne radi se o najmu prostora koji je priveden svrsi iznajmljivanja - npr. uređenoj terasi koja se već godinama iznajmljuje (u tom slučaju to bi spadalo u poslove redovite uprave, za što je potrebno 50+ % suglasnosti).

Radi se o prenamjeni zajedničkog prostora koji bi se tek nakon prenamjene trebao iznajmljivati.

 

2. Zahvatom se odstupa od građevinskom dozvolom definirane namjene prostora - zelena površina, pješački hodnik, itd. Za takvu promjenu potrebna je 100%-tna suglasnost svih suvlasnika zgrade.

 

3.Činjenica da je samo suvlasnicima koji su dali suglasnost dostavljen taj dokument upućuje na veliku vjerojatnost da je u zahtjevu za tu dozvolu lažno prikazana vlasnička struktura zgrade tj. da su potpisnici suglasnosti prikazani kao stopostotni vlasnici zgrade.

Do pred koju godinu nije bila rijetkost da se tako krivotvori vlasnička struktura naročito kod ovakvih 'manjih' zahvata.

 

 

Na kraju, postoji li uopće ugovor o najmu terase (Pero Perić unajmljuje x kvadrata za terasu koja će biti postavljena x mjeseci godišnje, i za to plaća zgradi x kuna), ili je to tek muljaža kojom će vlasnik kafića na kraju prisvojiti taj prostor?

 

 

[bezgresna]

Ne, postoji nikakav najam - i protiv toga su svi suvlasnici koji nisu potpisali suglasnost. Upravo se radi o tome - pod br.1 muljaži vlasnika tog kafića koji je bespravno postao ugostiteljski objekt - no suvlasnici u zgradi su propustili žalbu, a vlasnik je i malo "podmazao" gdje je trebalo. Iako, i sada radi nelegalno - ima ponudu restorana, a dozvolu samo za jednostavna jela.

Vjerojatno se rukovodio tim što su svi suvlasnici prilično inertni i mogli bi im i oduzeti stan, a da to samo gledaju.

 

Upravo ovo što ste mi napisali Vi Felixx je ono što su mi rekla i dva susjeda koja su odlučila malo pomoliti glavu iz pijeska i zainteresirati se za svoja prava.

Ali to ne znači da se neću na kraju zahvaliti i Vama Felixxu - i na informaciji i na promptom odgovoru.

Ako mi možete još malo pomoći - tu sam

[felixx]

bezgresna je napisao:

 

Vjerojatno se rukovodio tim što su svi suvlasnici prilično inertni i mogli bi im i oduzeti stan, a da to samo gledaju.

 

Pojasnite mi ovo ?

Tko bi kome i kako oduzeo stan?

[bezgresna]

ne, ne radi se o oduzimanju stana - već sam to bavela kao primjer kako su susjedi-suvlasnici nezainteresirani (da ne kažem neku težu riječ) da čak i kada bi im netko rekao da moraju iseliti iz vlastitog stana bi to i učinili bez previše pitanja.

 

Da li da se u zajedničkoj žalbi držimo čl.41 ZOV ili postoji još neki koji nam daje prava?

[felixx]

bezgresna je napisao:

ne, ne radi se o oduzimanju stana - već sam to bavela kao primjer kako su susjedi-suvlasnici nezainteresirani

 

E, da, onako kasno navečer i sa jednim okom na tv-u nisam odmah 'skužio' frazu.

 

To sa nezainteresiranim suvlasnicima često je problem i iz drugih razloga. Npr. nisu uknjiženi kao vlasnici, pa i nemaju osnove za žalbu.

Naime, ovdje se očigledno radi o novijoj gradnji, a takvi stanovi se većinom kupuju kreditom. Banka za takav stan uknjiži teret (kredit,fiduciju) , ali se ni banka, niti novi vlasnik ne potrude promijeniti vlasništvo.

Tako stanovi još godinama budu uknjiženi na investitora, koji, gle čuda, onda kao (su)vlasnik sam sebi daje suglasnost za izmjene projekta nakon što je stanove prodao.

U žalbi / postupku svakako vodite računa o ovom problemu.

 

Glede vašeg pitanja...

 

Članak 41. ZOV mi se čini 'slab' za takvu žalbu; treba ustanoviti sve činjenice . Članci ZOV 36.-46. mogu biti relevantni, a možda i odgovarajući članci Zakona o prostornom uređenju i gradnji.

 

Naime, treba točno ustanoviti tko je i za što izdao tu 'dozvolu', i argumentirano pobijati izdani dokument.

Ako će žalba biti krivo utemeljena, ne samo da će biti odbijena.

Možda je još i gore što će druga strana (investitor, ali i službenici koje je 'podmazao' da izdaju taj dokument) shvatiti da imaju posla sa pravno neukim osobama koje im ne mogu napraviti pravu 'štetu', i koje mogu smotati.

A vjerujte mi, to je u ovakvim 'mutnim i nejasnim' sporovima itekako važan faktor.

 

[upitnik]

Nisam napisao da se radi o posebnom dijelu, nego sam napisao da se radi o suvlasništvu koje je vezano uz posebne dijelove u vlasništvu. Nažalost, čak niti u državnoj upravi mnogi to ne razumiju.

 

Dakle, suvlasnici mogu međuvlasničkim ugovorom odrediti da davanje nekoga suvlasničkog dijela u zakup spada u poslove redovne uprave za koje je potrebna većinska suglasnost. Ponavljam, ne radi se o posebnom dijelu radi se o suvlasništvu koje je vezano uz posebne dijelove u vlasništvu pojedinih suvlasnika. Osobno sam tražio tumačenje mjerodavnoga ministarstva koje mi je na takav način odgovorilo u sličnome predmetu na jednome drugome mjestu.

 

S druge strane ako postoji nekakva služnost prolaska važno je da se ta služnost može i dalje održavati te ona ne mora biti na cijeloj površini određenoj za prolazak. Isto tako je važno da bude osolobođen prolazak za vatrogasno vozilo, ako je požarni put određen na tome dijelu.

 

Čak je iz članka 41. Zakona o vlasništvu vidljivo da se zakup do godine dana dijela suvlasništva smatra poslom redovne uprave (jer piše da se davanje cijele stvari u zakup dulje od godinu dana smatra izvanrednom upravom - analogno tome davanje u zakup do godine dana je redovna uprava):

Članak 41.

(1) Za poduzimanje poslova koji premašuju okvir redovitoga upravljanja (naročito promjena namjene stvari, veći popravci, dogradnja, nadogradnja, preuređenje, otuđenje cijele stvari, davanje cijele stvari u zakup ili najam na dulje od jedne godine, osnivanje hipoteke na cijeloj stvari, odnosno davanje pokretne stvari u zalog, osnivanje stvarnih i osobnih služnosti, stvarnoga tereta ili prava građenja na cijeloj stvari) potrebna je suglasnost svih suvlasnika.

[bezgresna]

Drugim riječima želite reči da, s obzirom da u međuvlasničkom ugovoru ne postoji nikakva odluka što i kako postupati sa tim dijelom zajedničke imovine, mi suvlasnici koji nismo za terasu možemo se žaliti Sv.Petru ?

Ovdje se radi o zelenoj površini sa koje je oguljena trava i stavljena drvena konstrukcija. Pod broj dva dozvola je izdana do 2013. godine- dakle preko 1 godine. Čak i majstori koji su izdali rješenje (Odsjek za komunalne poslove) krši svoju Odluku koja im je pravni oslonac.

 

Dok još uvijek iščitavamo ZOV sami kao čl. na našoj strani nameću se i 61., 62., 63., 64., 67., 69., 73. i 87.

 

A što je sa IDEALNIM DIJELOM STVARI ? Ti su članci (opet) i apsolutno na našoj strani.

 

Inače, Felixx, prihvaćam (Vašu)ispriku - ipak je jedno oko bilo na ovoj mojoj temi.

[upitnik]

Dakle, ako u međuvlasničkom ugovoru ili u dopunama toga ugovora (tzv. aneks) nije ništa određeno u vezi sa spomenutom terasom, onda je ona ilegalno postavljena. Potrebno je zvati državni inspektorat koji će tražiti vraćanje u prvobitno stanje. Nitko nema pravo izdavati nikakve građevinske i druge dozvole za suvlasničke dijelove neke nekretnine bez prethodne propisane suglasnosti suvlasnika. Pa čak i kada netko otvara poslovni prostor u svojem vlasništvu mora susjedima ponuditi na uvid dokumentaciju na koju se oni imaju pravo žaliti.

[bezgresna]

HVALA, HVALA, HVALA

Znam da možda i pretjerujem, ali danas dobiti pomoć i to na ovakav način je nešto što me čini sretnom - pa čak i da nije bila u moju/našu korist. I zato veliko HVALA !

 

Ali sada ću Vas sve još jednom iskoristiti . Pod stranku u zaglavlju namjeravamo napisati napisali: DIO SUVLASNIKA ZGRADE xy ili ?

I da li je u redu što svi koji su potpisali žalu nisu potpisani direktno na papiru ispod žalbe već na poseban papir?

[upitnik]

To može napisati jedan suvlasnik sam, jer ako se radi o kršenju zakona uopće nema veze koliko se ljudi žali. Nije to ugovor pa da mora biti iz svake stranice jasno da su ga potpisali svi ugovaratelji.

[felixx]

upitnik je napisao:

, jer ako se radi o kršenju zakona uopće nema veze koliko se ljudi žali.

 

Ovo je točno.

 

Međutim, ne radi se o tužbi Ustavnom sudu, nego o žalbi na rješenje lokalne uprave. Također, radi se , da tako kažemo, o tumačenju zakona u 'sivoj zoni' tj. koji članak zakona bi se trebao primjeniti.

 

Onaj tko će ovo rješavati ozbiljnije će percipirati žalbu ako na njoj bude deset suvlasnika , nego samo jedan koga će druga strana okarakterizirati kao 'usijanu glavu',ili 'prgavu svadljivu osobu' kojoj sve smeta...

 

Ja bi stavio u zaglavlje:

 

Pero Perić, adresa, suvlasnik u xxx djela nekretnine ,

Mara Marić, adresa, suvlasnik u xxx djela nekretnine,

Ivo ivić, ..................,

Ana Anić, ...................,

X:::::::::

Y........,

itd,

 

Ukupno suvlasnici u xxx djela nekretnine.

 

 

Također u žalbi navesti da nikome od vas nije dostavljeno to rješenje, što povlači za sobom sumnju u nelegalni postupak, pa i korupciju (korupcija je 'čarobna' riječ).

 

[upitnik]

Budući da se radi o državnom inspektoratu, vjerujem da će oni vrlo brzo doći na uviđaj i po potrebi kazniti vlasnika kafića i zabraniti mu korištenje terase. Pitanje je ima li on uopće MTU (minimalni tehnički uvjeti) bez kojih terasa ne smije biti korištena čak i ako ima potpise, ugovore i sl., osim ako se radi o terasi na kojoj gosti sami odlaze i dolaze s pićima, dakle konobar samo skuplja prazne čaše. U takvome slučaju MTU ne treba.

[bezgresna]

da, shvatila sam da je dovoljno da se i ja sama žalim terasa mora nestati, međutim neki susjedi/suvlasnici se konačno malo razbudili pa nas ima solidan (kako pravnički rečeno ) broj. Onda bumo sve potpisnike "zaglavili).

Ne, nije riječ o nećem bezveze već o pravoj, ozbiljnoj terasi sa konobarima.

[bigtuna]

dobar vam dan,evo ako mogu postavio bih jedno pitanje,vidim da se radi o zgradi a pošto ija živim u privatnoj zgradi sa 8 stanova nešto bi pita,u prizemlju ima tri stanara i svi imaju dio vrta ispred svog stana pa tako imam i ja i nalazim se u sredini između njih dvoje,dali oni mogu postavit ogradu na zid koji okružuje zgradu i tako onemogučit mene da ja više preko tog zida nemam izlaz,dali je to zajednički zid od zgrade i dali oni moraju imat suglasnost stanara,hvala